【正文】 ，本案要與仁恒項(xiàng)目共同打造新香洲南部板塊，并確立新香洲未來人居典范力作的地位，首先要幫助消費(fèi)者克服地域認(rèn)知上的偏差。明珠北路上同時還規(guī)劃有上沖長途客運(yùn)站。其中，本案在人民西路的公交站點(diǎn)：安居園站有以下11條公交線路：1245620602。綜上所述，在新香洲區(qū)域購房的客戶想要買到的是◆房價(jià)：以相對較低的價(jià)位享受高質(zhì)量生活◆環(huán)境：大社區(qū)、高品質(zhì)◆品質(zhì)：他們需要良好的生活品質(zhì)，來證明個人的生活品味◆配套：基本滿足日常生活所需 ◆回報(bào)：保持勻速增長的升值潛力◆榮耀：居住品質(zhì)提升帶來的榮耀感◆戶口：本案戶口需求來自于兩個方面 少量的一次置業(yè)戶口需求； 少量的二次置業(yè)購房入戶指標(biāo)，可以為直系血親提供入戶珠海的機(jī)會第二節(jié)：項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析及應(yīng)對一、項(xiàng)目概況：※區(qū)域位置：人民西路南、三臺石路西側(cè)※占地面積：10,㎡※建筑面積：26,5364㎡ 其中幼兒園：300㎡會所：3000㎡商業(yè)：1,㎡※容積率：※密度：22%※綠化率：35%※停車位：住宅：1車位/戶（100㎡以上每增加60㎡加1車位/戶） 商業(yè)：1車位/100㎡（建筑面積）二、優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢分析◆新香洲板塊加速成熟中：經(jīng)過十年建設(shè)，新香洲板塊已經(jīng)告別昔日不毛之地的臟亂差形象，取而代之的是筆直寬廣的街道、美觀靚麗的樓盤。近年來，內(nèi)地在珠海購房的度假、投資需求和內(nèi)地來珠海養(yǎng)老的購房需求，已經(jīng)出現(xiàn)由最初的高低兩級逐漸向多元發(fā)展的趨勢，新香洲板塊作為區(qū)別海景、別墅類高檔產(chǎn)品與坦洲、西區(qū)等低端產(chǎn)品、同時具備優(yōu)越居住環(huán)境、高品質(zhì)社區(qū)的房產(chǎn)板塊，對內(nèi)地購房群體正產(chǎn)生著日益強(qiáng)大的吸引力。而此類產(chǎn)品的主力購買客戶群體就是我們在上一章所提到的中產(chǎn)階層，他們的普遍年齡在3045歲之間，所在的工作區(qū)域集中在新香洲東與老香洲，吉大、前山等區(qū)域也有部分分布，所從事的工作多為政府公務(wù)人員及企事業(yè)單位中高級管理職務(wù)，文化程度高，有穩(wěn)定的高額經(jīng)濟(jì)收入。由此可以看出目前市民存款規(guī)模很大。而地產(chǎn)作為主要投資渠道，則有相對技術(shù)含量較低、實(shí)物化、抗跌性較強(qiáng)、租賃等退路廣闊的優(yōu)勢。我們認(rèn)為2005年政府出臺的地產(chǎn)政策主要打擊對象為短期投機(jī)行為。自“國八條”一詞成為人們調(diào)侃中國樓市的標(biāo)志后，房價(jià)成本公開、期房叫停、商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查等政府新舉措的討論讓各城市房產(chǎn)市場再掀波瀾。直接的消費(fèi)需求可分為初級生活需求與舒適生活需求；投資理財(cái)需求可分為長線的出租用需求、中長線的轉(zhuǎn)賣獲利需求和短線的投機(jī)需求。接下來，我們將按照“產(chǎn)品研發(fā)第一”的原則，深入項(xiàng)目本身，仔細(xì)考量產(chǎn)品研發(fā)環(huán)節(jié)。1951年美國著名的社會學(xué)家萊特畢竟，新生代中產(chǎn)階層是由一個25－40歲上下的較年輕群體構(gòu)成的。他們大多有一種階層的自豪感，無論在職業(yè)結(jié)構(gòu)上，還是在生活方式、社會態(tài)度上。生產(chǎn)、消費(fèi)市場由此會被帶動起來。生活方式定位（客戶群定位）【關(guān)鍵詞】中產(chǎn)階層目前在新香洲乃至整個珠海市，“新生代”中產(chǎn)階層正在日漸成長中。這兩個項(xiàng)目所需要的龐大購買力單靠新香洲的自然購房需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足，而與仁恒項(xiàng)目正面交鋒肯定是兩敗俱傷的局面，因此為了避免與仁恒項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群正面撞車，我們將以不同的產(chǎn)品、不同的形象與其形成差異化競爭，共同提升該板塊的居住吸引力，拉動珠海市的龐大消費(fèi)需求，共同打造嶄新的現(xiàn)代化居住中心，成為珠海高尚住宅的標(biāo)志。因此我們需要營造的文化氛圍、我們需要打造的文化品位，應(yīng)該具有時代特征、主流特征、先進(jìn)性特征。要做到這些，同樣需要對產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)致的分析。因?yàn)榇祟惾巳阂紤]接父母和子女同住，他們往往在各項(xiàng)指標(biāo)上綜合考量所選住宅，如從養(yǎng)老角度考慮的環(huán)境、醫(yī)療設(shè)施，從子女入學(xué)角度考慮的戶口指標(biāo)、戶口所屬學(xué)區(qū)，從經(jīng)濟(jì)承受角度考慮的房價(jià)等等。該片區(qū)的問題主要表現(xiàn)為缺乏具有強(qiáng)大商業(yè)凝聚力的大型商業(yè)項(xiàng)目。目前新香洲尚缺乏類似華發(fā)新城這種都市地產(chǎn)的航母巨作，等到第三板塊：新香洲南的中珠項(xiàng)目和仁恒項(xiàng)目建成入住，相信新香洲的居住品牌會進(jìn)一步強(qiáng)化，形成珠海市最具號召力的完美居住板塊。新香洲定位【關(guān)鍵詞】都市完美居住板塊初到新香洲，眼光立刻被寬闊整齊的筆直街道、滿目青翠的綠化景觀、諸多嶄新靚麗的住宅小區(qū)和市政公建設(shè)施所吸引。同時，珠三角地區(qū)的發(fā)展重心將向西部移動。九洲城市民文化廣場、拱北口岸休閑文化廣場、香洲文化廣場、灣仔回歸文化廣場、香洲文化中心廣場、唐家文化廣場、斗門海濱休閑文化廣場等大型文化廣場，以“廣場文化”為代表的社區(qū)文化已成為珠海一道亮麗的風(fēng)景線?！娟P(guān)鍵詞】文化珠海市文化設(shè)施齊全完備、文化氛圍濃厚。這座新興海濱城市的最大特點(diǎn)就是清潔、空氣清新，曾被聯(lián)合國評為中國最適合人類居住的地方。如果猛然有一天，他們發(fā)現(xiàn)某個城市特別適合自己，而且在這個城市逐漸建立了自己的人際關(guān)系，這就是他們在該城市安家置業(yè)的時候了。第一節(jié)：認(rèn)同城市珠海城區(qū)可以簡單分為拱北、吉大、老香洲、新香洲、前山五大區(qū)域。在這種情況下，民眾會根據(jù)自己的消費(fèi)水平、支付能力及對風(fēng)險(xiǎn)的評估來決定消費(fèi)。在這種情況下，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)可能在兩三年后在市場上消失，這自然增大了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，各行各業(yè)涌向房地產(chǎn)市場的局面將會改觀。 　　在這樣的情況下，那些資質(zhì)不好、缺乏資金實(shí)力的中小開發(fā)商將會面臨資金鏈斷裂的嚴(yán)重危險(xiǎn)。中央政府的科學(xué)發(fā)展觀，不僅要求建設(shè)節(jié)約型社會，而且要求政府通過政策來保證廣大民眾分享經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果，而如何協(xié)調(diào)行業(yè)之間的利益均衡，如何調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的暴利，也是政府未來“十一五”規(guī)劃的重點(diǎn)。這不僅有制造業(yè)、高科技企業(yè)，也有軍工企業(yè)；不僅有國內(nèi)資金，也有國外資金。這就為國內(nèi)的地產(chǎn)開發(fā)商提供了百年難遇的歷史機(jī)遇。預(yù)計(jì)2006年國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)仍然是一個利益博弈十分激烈的局面，無論是對房地產(chǎn)開發(fā)商還是購房消費(fèi)者來說，這種博弈可能會比2005年更為明顯與激烈。中珠策劃方案第一部分【織網(wǎng)：戰(zhàn)略思想的形成階段】【漁民捕魚，首重織網(wǎng)】如果將地產(chǎn)營銷全過程比喻成捕魚的話，營銷戰(zhàn)略性思想的形成就好比漁民實(shí)施捕魚的“織網(wǎng)”階段。在“織網(wǎng)”之前，先要摸清捕魚現(xiàn)場還要探明水中魚的大小，甚至魚的種類第一章：2006年房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境博弈更加激烈到2005年底，國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資過熱、投機(jī)炒作嚴(yán)重、房價(jià)快速飚升的現(xiàn)象已經(jīng)在一定程度上得到遏制。縱觀全世界，沒有哪個國家出現(xiàn)過如此大規(guī)模的住宅開發(fā)熱潮。 由于房地產(chǎn)業(yè)的高利潤或暴利，使得全國各行各業(yè)都涌向房地產(chǎn)。但是，就目前情況來看，不少地方在竭力通過政府的行政方式或政策，把房地產(chǎn)的利潤維持在一個相對過高的水平上。一是從中央政府來看，政府力圖讓房地產(chǎn)行業(yè)資金密集型性質(zhì)迅速顯現(xiàn)，通過強(qiáng)制性提高發(fā)展商進(jìn)入的資金門檻，使開發(fā)商的實(shí)際支付成本成倍增長，讓原來充滿吸引力的財(cái)務(wù)杠桿放大的倍數(shù)急劇下降，減輕目前對商業(yè)銀行貸款的極度依賴，加速行業(yè)內(nèi)集約化的速度，最終讓有資金實(shí)力的發(fā)展商留在行業(yè)內(nèi)，在一個穩(wěn)定增長的市場中尋求行業(yè)的合理收益。而房地產(chǎn)市場一旦進(jìn)入價(jià)格上的競爭，首當(dāng)其沖的中小開發(fā)商就會把房地產(chǎn)市場的價(jià)格推向低位；同時，因?yàn)楣?yīng)量的增加，市場的競爭會進(jìn)一步加劇，到時樓價(jià)的下跌將可能成為整個行業(yè)內(nèi)的現(xiàn)象。因此，早幾年那種民眾蜂擁而入房地產(chǎn)市場，卻不考慮任何風(fēng)險(xiǎn)的局面將會改觀。房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，消費(fèi)者從認(rèn)知到購買，基本上遵循著“由大到小、由粗到細(xì)、由物質(zhì)到精神”這樣一個全過程。他們可以依仗自己的年輕和專業(yè)技能游走于中國各大城市。她位于珠江入?？谖靼?，地接澳門，水連香港，是中國五個經(jīng)濟(jì)特區(qū)之一。珠海市的主要旅游景點(diǎn)有大型歷史文化景觀圓明新園、四大佛山旅游風(fēng)景區(qū)、珍珠樂園、九洲城、石景山觀光索道、珠海漁女、白藤湖省級旅游度假區(qū)、燈籠沙水鄉(xiāng)風(fēng)情旅游區(qū)、竹仙洞、金海灘、御溫泉、珠海溫泉、東澳島、外伶仃島、荷包島、飛沙灘、橫琴蠔基地、奇石公園和澳門環(huán)島游等；珠海酒店建設(shè)多以園林別墅為設(shè)計(jì)主題，依山傍水，構(gòu)成了一道獨(dú)特的城市風(fēng)景線。珠海建有現(xiàn)代化的體育中心、電視中心、電臺大樓、報(bào)業(yè)大廈等文體設(shè)施，各大社區(qū)都有電影院等娛樂設(shè)施，社區(qū)文化活躍，群眾性文化活動蓬勃發(fā)展。大橋及多項(xiàng)重大交通基礎(chǔ)設(shè)施建成后，將在華南地區(qū)形成一個聯(lián)系緊密的經(jīng)濟(jì)體，吸引更多海內(nèi)外企業(yè)落戶，從而給珠海帶來更大的機(jī)遇。針對這種現(xiàn)象，整合營銷傳播可以從以下方面入手：在推廣過程中，將區(qū)域的美好前景結(jié)合項(xiàng)目優(yōu)勢全面深入地展現(xiàn)出來。隨著諸多政府機(jī)關(guān)、文體設(shè)施入駐，新香洲已逐漸顯露出珠海市新的政治、文化中心的面貌，各政府機(jī)關(guān)的辦公大樓以及體育中心、報(bào)業(yè)大廈、電信大廈、珠海一中高中部等諸多美麗的建筑,加上規(guī)劃整齊的道路、清新整潔的綠化，使得新香洲成為極適宜居住生活的區(qū)域。新香洲已在東、西兩端形成兩大商業(yè)片區(qū)，其中，東區(qū)將以五洲花城商業(yè)街、城市廣場、888商業(yè)街為龍頭，使老香洲興旺的商業(yè)氛圍自然過渡到該區(qū)域；而新香洲西商業(yè)區(qū)則在翠華新村、安居園、富華廣場、銀廈廣場一帶初具規(guī)模，這里數(shù)量眾多的新建住宅群居住人口將支撐起商業(yè)的快速