某地新建義烏小商品市場項目可行性研究報告-資料下載頁
2025-04-25 22:55本頁面
【正文】 銷售收入的30%共15000萬元再投入(第一年5%,第二年45%,第三年30%)。濰坊市青州尚宸置業(yè)有限公司目前有較深厚的實力，現(xiàn)有各種資產(chǎn)價值萬元人民幣。將全力保障項目的順利進(jìn)行，因此資金來源有保證。 第十章財務(wù)分析本報告依據(jù)國家計劃委員會和建設(shè)部1993年頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第二版）》及國家現(xiàn)行的財會稅務(wù)制度，對項目進(jìn)行財務(wù)評價。項目建設(shè)期按18個月計。其中第1至第2年為建設(shè)期，第3年開始產(chǎn)生營業(yè)收入。(注:預(yù)售及招商于第一年起)。、營業(yè)稅金及附加估算銷售收入預(yù)測銷售收入預(yù)測表(附表四)序號項目可售面積 （M2）銷售均價 （元/M2）總價銷售期（萬元）2008年銷售率2009年銷售率2010年銷售率1綜合性商業(yè)10% 55%35%2沿街商業(yè)10% 55%35%3公寓10% 55%35%小計20% 55%25%根據(jù)公司以往開發(fā)項目的經(jīng)驗，結(jié)合青州市目前其它可比項目銷售情況的預(yù)測，“青州義烏小商品市場”。根據(jù)成本估算及市場研究結(jié)果，本項目如在2008年12月開工，按照一般施工周期及濰坊商品房預(yù)售條件，2009年6月，商業(yè)配套式公寓、商場將進(jìn)入全面銷售，部分沿街商業(yè)也將開始銷售。整個項目預(yù)計在2010年上旬全面竣工并交房。項目建設(shè)第一年開始產(chǎn)生收入，預(yù)計出售總面積的10%，第二年出售總面積的65%。售價參照青州市市場價格。預(yù)測:商場平均售價10000元/平方米(一、二層)；小高層公寓平均售價2400元/平方米。沿街商業(yè)平均售價3500元/平方米。本項目繳納營業(yè)稅金及附加和所得稅。營業(yè)稅：為營業(yè)收入的5%，城市維護(hù)建設(shè)稅：按營業(yè)稅的7%，教育費附加稅：按營業(yè)稅的3%計算，所得稅：按營業(yè)收入的1020%計算(未完工預(yù)交)。土地增值稅：按預(yù)售款的1%印花稅：%、現(xiàn)金流量分析項目全部投資現(xiàn)金流量表(附表五) 單位:萬元項目\年度200820092010合計現(xiàn)金流入 銷售收入 現(xiàn)金流出 建設(shè)投入 營業(yè)稅 土地增值稅 凈現(xiàn)金流量 累計現(xiàn)金流量 財務(wù)凈現(xiàn)值(NPV) 內(nèi)部報酬率(IRR)% 、資金占用峰值從資金流量表可以看出，項目最大資金占用發(fā)生在20092010年。、通過上述相關(guān)財務(wù)動態(tài)評價指標(biāo)可以看出，（因股東貸款利率約為8%，故IC取值為略大于該利率，取10%）大于零，說明項目可行。、%，大于我方目標(biāo)投資收益率8%，故項目符合集團(tuán)規(guī)定的回報率水平。利潤估算及分配利潤總額=銷售收入—總成本—營業(yè)稅金及附加稅后利潤=利潤總額—企業(yè)所得稅、項目效益估算(附表六)效益指標(biāo)估算及敏感分析表(附表六)銷售收入和利潤估計序號項 目數(shù)量m2單價 元/m2總價：萬元備注一、銷售收入合計 50, 小高層公寓 商場 22, 商業(yè)裙房 () 公建 地下車庫 120個 銷售10%二、平均銷售價格 6, 按地上建筑面積計三、營業(yè)稅及附加 按 ％計四、投資成本(萬元) 地上建筑面積計 其中：直接成本 間接費用 五、營業(yè)利潤 按可售面積計六、稅前利潤 七、稅前成本收益率 % 八、銷售回報率 % 九、成本系數(shù)1 十、銷售價格系數(shù)1 (附表七)項 目稅前利潤稅前利潤率變化情況備注售價變動 正常情況 % 項目敏感性分析 %% 售價下跌5% %% 售價上浮5% %% 售價上浮8% %% 成本變動 正常情況 % 成本下降10% %% 成本下降5% %% 成本上升5% %% 成本上升10% %% 按上表所得數(shù)據(jù)，該項目相關(guān)財務(wù)靜態(tài)評價指標(biāo)如下：，，%，%。通過敏感性測試，我們可以看到，本項目對售價和成本的敏感性均較大，意味著政策風(fēng)險、市場風(fēng)險的影響因素將至關(guān)重要,同時項目運行的成本控制也佷關(guān)鍵。為此，前期的產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計、施工管理以及后期的營銷推廣策略的運用就顯得尤為重要，將決定項目的成敗。經(jīng)計算，(按27%計算)。并持有22100㎡業(yè)資產(chǎn)價值約22100萬元。財務(wù)盈利能力分析成本費用利潤率是反映企業(yè)成本費用與利潤關(guān)系的指標(biāo)，它是企業(yè)利潤總額與總成本費用之比。經(jīng)計算，%。財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是反映項目在計算期內(nèi)投資贏利能力的動態(tài)評估指標(biāo)，它是項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率，經(jīng)對全部投資的現(xiàn)金流量表進(jìn)行分析計算，%。（FNPV）財務(wù)凈現(xiàn)值是指按設(shè)定的折現(xiàn)率，將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。經(jīng)計算，全部投資所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值為2654萬元，大于零。（Pt）投資回收期是以項目稅前凈收益抵償全部投資所需的時間，可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表累計凈現(xiàn)金流量欄中的數(shù)字計算求得。經(jīng)計算，項目全部投資回收期為1年（含建設(shè)期），表明項目能較快收回投資。 該項目的建設(shè)符合國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策，符合商丘市發(fā)展方向和相關(guān)政策，對于提高人們生活質(zhì)量，創(chuàng)建生態(tài)園林城市等具有積極意義，社會效益顯著。通過相關(guān)財務(wù)盈利能力分析看，銷售利潤率、成本費用利潤率均較理想，我們可以得出下面的結(jié)論：綜合得房成本為2397元/M2，綜合售價2795元/M2（含車位銷售12個），稅前利潤總額3636萬元，并持有22000㎡商業(yè)物業(yè)，利潤可觀。 在靜態(tài)條件下，項目投資利潤率在目前市場條件下較高，%，%水平，項目可行；動態(tài)條件下，財務(wù)凈現(xiàn)值為2654萬元，財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，表明項目具有一定的抗風(fēng)險能力,項目可行；%，大于同期銀行貸款年利率，大于我方目標(biāo)投資收益率8%。綜上，我們認(rèn)為本項目經(jīng)濟(jì)效益較好，方案可行。 49
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