【正文】 維修計劃及 實施方案（需動用公維金的 須經(jīng)征詢業(yè)戶后實施）日 常 維 修序號類別計劃 方案 標準 實施效果1區(qū)內(nèi)道路每天檢查一遍，隨壞隨修由工程維修部專業(yè)維修工按項目維修規(guī)程實施1　 路面修繕質(zhì)量標準；2　 道路修繕標準干凈、無坑洼、無積水、無缺損2室外照明每天檢查一遍，隨壞隨修由工程維修部專業(yè)維修工按專業(yè)維修規(guī)程實施1　 電氣作業(yè)安全操作規(guī)程；2　 燈具施工技術(shù)標準燈泡正常使用，燈罩完好清潔，燈桿及燈座無破損第 43 頁 共 48 頁3溝渠池井每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程維修部專業(yè)維修工按項目維修規(guī)程實施1　 井內(nèi)無積物，井壁無脫落；2　 化糞池出口及分隔無堵塞；3　 井蓋上標志清晰1　 井蓋完好率達100%2　 無缺損，少污積；3　 無堵4園林綠地每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修環(huán)境管理部進行綠化補種，園藝維修1　 綠化工作標準2　 園林工作標準綠化管理設(shè)施、設(shè)備齊全完好5 會所每天檢查二遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程維修部維修工按相關(guān)維修規(guī)程實施會所維修工作標準1　 整潔、完全、場所功能正常有效；2　 無改建、無亂堆放；3　 各項設(shè)施、設(shè)備完好，正常使用；6 停車場每天檢查二遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程維修部專業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程實施1　 路面修繕質(zhì)量標準；2　 停車場地面修繕標準；平整、無積水、無缺損、完好率 99%以上，標志清晰7消防設(shè)施及排水管網(wǎng)每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程維修部專業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程實施1　 排水管施工技術(shù)標準；2　 消防設(shè)施施工技術(shù)標準；1　 管道早通，無堵塞；2　 無泄露；3　 消防設(shè)施正常有效8公用標志設(shè)施每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程維修部專業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程實施1　 標示清楚，無污積，破損；2　 安放牢固。1　 標志設(shè)施完好率 100%；2　 標志無損壞；9走廊及自行車房每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程維修部專業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程實施1　墻地面整潔無損壞；2　 走廊通暢；3　結(jié)構(gòu)完好；1　 無亂搭建；2　 整潔、通暢；3　墻面無破損或污跡。10 其他共 每周檢查一遍 由工程維修部專業(yè) 1　 無破損； 1）確保圍欄、檔土第 44 頁 共 48 頁用設(shè)施 維修工按相關(guān)維修規(guī)程實施2　 無脫落3　 排水通暢；墻安全使用；2）確保垃圾轉(zhuǎn)運站正常使用11屋宇物業(yè)每周檢查一遍由工程維修部專業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程實施1　 相應(yīng)建筑部門維修保養(yǎng)規(guī)程2　 相應(yīng)電氣、設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。1　 正常安全使用；2　 各項設(shè)施、設(shè)備完好；3　 無改建。d)共用 設(shè)施定期維護計劃及實施方案（需動用公維金的須經(jīng)征詢業(yè)戶后實施）日 常 維 修序號項目維修類別劃分 計劃 方案 標準 實施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位1）局部受損；2）施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題。1）每年對房屋基礎(chǔ)進行一次檢查、防止白蟻及腐蝕性液體的侵害；2）及時了解住戶家庭有無白蟻情況；做到早發(fā)現(xiàn)，早處理。1）由工程維修部負責(zé)實施；1）建筑物白蟻防治標準；2）建筑物完好等級標準；1）結(jié)構(gòu)安全，正常使用；2）結(jié)構(gòu)性能完好。2 外墻面1）外墻面起鼓脫落的修補；2）外墻面局部滲漏；3）外墻面大面積滲漏；4）外墻面的翻新（25 年周期）1）每年對于較大面積滲漏外墻應(yīng)局部翻新防止面積繼續(xù)擴大及污染墻面；2）每年雨季住戶對外窗臺進行一次密封維護檢查。1）由工程維修部負責(zé)實施。1）房屋修繕標準；2）外墻面修繕作用規(guī)程。1）外墻平整，無滲水；2）整潔統(tǒng)一。3共用屋面1）隔熱層破損；1）避雷網(wǎng)每年刷一次銹蝕；1）由工程維修部負責(zé)實1）房屋修繕標準；1）無積水、防水層正常，有效發(fā)第 45 頁 共 48 頁2）防水層破損造成屋面滲漏；3）避雷網(wǎng)脫焊、間斷；4）屋面積水。2）每年全面修一次屋面隔熱層板，重新勾縫；3）每半年疏通一次屋面雨水口；4）每年對屋面防水層檢修一次。施。 2）相應(yīng)修繕作用規(guī)程。揮功能，無滲漏；2）隔熱層完好無損；3）避雷系統(tǒng)完好。4 電梯定期保養(yǎng)項目每月進行二次定期保養(yǎng)由專業(yè)電梯公司實施維修保養(yǎng)。電梯維修保養(yǎng)要求；電梯定期保養(yǎng)項目書1）減少故障，改善并增進電梯各部分的性能，確保正常運行；2）確保通過安全監(jiān)督部門檢查。5 機電設(shè)備1）發(fā)電機及水泵等機電設(shè)備的維護保養(yǎng)；2）日常機電設(shè)備零部件易耗品維修、更換；3）制冷系統(tǒng)的維護保養(yǎng)。1）月檢設(shè)備一次；2）每季開關(guān)靈敏度及開關(guān)緊固件完好情況；3）年檢電源切換及自動保護裝置；4）每季檢修一次發(fā)電機設(shè)備。由工程維修部負責(zé)實施；各項機電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。1）運轉(zhuǎn)正常、安全；2）設(shè)備完好率100%6共用防盜監(jiān)控及郵政信箱等1）系統(tǒng)的維護保養(yǎng)；2）線路的檢修；3）防盜門及郵政信箱的維修養(yǎng)護。1）每月對系統(tǒng)進行一次維護檢修（含線路）2）每年對防盜門噴漆一次；3）每年對防盜門及信箱進行一次緊固維護。由工程維修部負責(zé)組織實施。防盜監(jiān)控及智能系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程；1）系統(tǒng)持續(xù)有效使用；2）系統(tǒng)線路正常；3）設(shè)施美觀，整潔；第 46 頁 共 48 頁7共用照明1）線路的檢修維護；2）燈具的維修及更新。每年檢修一次線路和燈具，更換老化線路和損壞燈具。由工程維修部按保養(yǎng)規(guī)程實施。共用照明維修保養(yǎng)規(guī)程1）線路無老化；2）照明燈具正常使用照明完好。8消防設(shè)施1）疏散標志的維修及維護；2）室內(nèi)消火栓（箱）的有效維護及檢修；3）煙、溫感報警系統(tǒng)故障的排隊和維護。1）每月檢查一次煙、溫感報警系統(tǒng)完好情況；2）每半年進行一次煙感試驗；3）每年對消防箱油漆一遍，并將消防帶晾曬一次，以防發(fā)霉由消防、機電、維修專業(yè)人員對應(yīng)負責(zé)實施；1）消防設(shè)施保養(yǎng)規(guī)程；2）消防報警系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程。1）設(shè)施完好率100%；2）報警系統(tǒng)靈敏有效。9共用通道門、廳、樓梯間1）共用地面的維修改造；2）共用通道、門廳的墻、天棚維護；3）樓間墻面、扶手、踏步的維護。1）每半年對公共地面進行維護一次，補換損壞或空鼓地磚；2）每二年刷新一次通道門廳及梯間墻壁在棚、護手及欄桿；3）每年全面維護一次樓梯踏步，對空鼓、開裂、破損等進行修復(fù)。由工程維修部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)定實施。1）房屋修繕標準；2）相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程；美觀完好、整潔，清爽。10共用排煙管道1）由道內(nèi)橫損壞及導(dǎo)流板安裝不當造成的回串煙；2）排煙口封每半年對屋面出煙口蓋板及防護罩進行一次維護。工程維修部專業(yè)人員負責(zé)維修。變壓式排煙管道安裝技術(shù)規(guī)范。排煙通暢；安全正常使用。第 47 頁 共 48 頁閉不當造成漏煙。11上、下水主管1）接口及砂眼漏水；2）管道堵塞、破裂；3）固定碼松脫。1）每年刷一次管道油漆；2）每年檢修一次；3）每年雨季前檢查一次雨水口。由工程維修部專業(yè)人員負責(zé)維修。1）排水管維護修繕標準；2）給水管維護修繕標準。1）美觀完好；2）上、下水通暢；3）無滲漏。第 48 頁 共 48 頁四）管理人員配備物業(yè)管理屬于服務(wù)性行業(yè)，是否能使業(yè)戶達至滿意效果的關(guān)鍵主要取決于管理人員的綜合素質(zhì)及服務(wù)態(tài)度，管理人員的素質(zhì)會直接影響到物業(yè)管理公司日后的發(fā)展。而員工的管理是一個企業(yè)雙重管理運作機制的過程，以“ 善待員工，以人為本”的管理理念，健全人事管理機制，實施誘導(dǎo)式的培訓(xùn)機制與情感式的激勵機制，提高員工的集體榮譽感與團隊精神，進一步發(fā)掘與開發(fā)人才資源，量才錄用，知人善任，合理調(diào)配，使人員的配置力求合理、科學(xué)，員工全面持證上崗。1. 管理人員、操作層人員及職員基本素質(zhì)要求： 管理處主任 大專以上，五年以上工作經(jīng)驗 三年以上任職大型住宅小區(qū)、大廈物 業(yè)經(jīng)理經(jīng)驗 具組織及領(lǐng)導(dǎo)能力，熟悉物業(yè)管理公司的整體運作，對物業(yè)公司的前期組建及后期實質(zhì)管理、人員的選聘、工作安排和管理具有較深認識 曾從事酒店管理者優(yōu)先考慮 熟悉本地政府法規(guī)及物業(yè)管理行業(yè)各種規(guī)章制度 須持國家建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證 具備良好的應(yīng)變處事能力及人際關(guān)系，能與政府有關(guān)部門、發(fā)展商和業(yè) 主保持良好溝通第 49 頁 共 48 頁 熟悉電腦操作，能熟 練編制部門的各項工作計 劃，規(guī)程制度收費員 高中以上學(xué)歷，具有會 計或財務(wù)訓(xùn)練，持有有關(guān)?？谱C書 熟悉電腦操作，持 《會計證》、 《會計電算化操作人員合格證》 具有 3 年以上會計及財務(wù)管理經(jīng)驗，具有較強的工作 責(zé)任心 具有從事物業(yè)管理財務(wù)工作的經(jīng)驗物業(yè)管理員 大專以上畢業(yè)， 熟 悉 電 腦 操 作 曾 在 大 型 住 宅 小 區(qū) 、大 廈 任 職 物 管 工 作 三 年 以 上 ，持 物 業(yè) 管 理 培 訓(xùn) 上 崗 證 具 有 良 好 的 語 言 文 字 表 達 能 力 和 溝 通 能 力 ，有 良 好 的 服 務(wù) 意 識 曾從事酒店工作者優(yōu)先考慮客 服 專 員 女 性 ，28 歲 以 下 ，高 中 以 上 學(xué) 歷 ，品 貌 端 莊 具 有 兩 年 以 上 酒 店 或 服 務(wù) 性 行 業(yè) 的 工 作 經(jīng) 驗 ，有 物 業(yè) 管 理 工 作 經(jīng) 驗 有 較 好 的 服 務(wù) 意 識 ，待 人 接 物 有 禮 大 方 有 較 好 的 語 言 表 達 能 力 ，談 吐 自 然 ，具 備 與 客 人 保 持 良 好 溝 通 的 能 力第 50 頁 共 48 頁清 潔 主 管 具 較 大 型 專 業(yè) 清 潔 公 司 管 理 工 作 的 經(jīng) 驗 或 酒 店 清 潔 管 理 工 作 的 經(jīng) 驗 具 備 較 強 的 服 務(wù) 意 識 及 工 作 責(zé) 任 心 ，具 備 一 定 的 領(lǐng) 導(dǎo) 管 理 能 力 熟 悉 各 項 清 潔 工 作 規(guī) 程 及 清 潔 工 具 、清 潔 用 品 的 使 用 具備較好的溝通協(xié)調(diào)能力及應(yīng)變處理能力保 潔 員 刻 苦 耐 勞 ，能 安 于 本 職 工 作 具 備 較 強 的 服 務(wù) 意 識 及 工 作 責(zé) 任 心 ，服 從 上 級 主 管 指 揮 熟 悉 各 項 清 潔 工 作 規(guī) 程 及 清 潔 工 具 、清 潔 用 品 的 使 用園 藝 員? 有 從 事 園 林 綠 化 工 作 的 經(jīng) 驗? 具 有 較 強 的 工 作 責(zé) 任 心 ，有 刻 苦 認 真 的 工 作 態(tài) 度? 能 熟 悉 使 用 一 般 的 綠 化 工 具 及 藥 品保安隊長 男性，高中畢業(yè)，復(fù) 退 軍 警 優(yōu) 先第 51 頁 共 48 頁 具 三 年 以 上 大 型 住 宅 小 區(qū) 、大 廈 （酒 店 ）保 安 主 任 工 作 經(jīng) 驗 熟 悉 消 防 、保 安 工 作 的 特 性 ，善 于 溝 通 人 際 關(guān) 系 具 備 良 好 的 應(yīng) 付 突 發(fā) 事 件 的 能 力 ，受 過 專 業(yè) 的 消 防 保 安 培 訓(xùn) ，持 上 崗 證 培 訓(xùn) 合格 證 對 保 安 系 統(tǒng) 及 消 防 系 統(tǒng) 功 能 及 使 用 具 有 較 強 的 認 識 具較強之服務(wù)意識保安員 年齡三十歲以下，退伍 軍警優(yōu)先 具有 1 年以上實際保安工作經(jīng)驗，持 保 安 培 訓(xùn) 上 崗 證 有 較 強 的 工 作 責(zé) 任 心 和 應(yīng) 變 能 力 體 格 健 壯 ，較 好 的 儀 容 儀 表工程主管 大學(xué)畢業(yè)，機械工程或 電機工程專業(yè) 須 5 年以上相關(guān)工作經(jīng)驗 須有至少五 年 以 上 大 型 住 宅 小 區(qū) 或 大 廈 （酒 店 ）工 程 管 理 經(jīng) 驗 ，具 備 較 全 面 的專 業(yè) 職 稱 并 持 有 技 術(shù) 職 稱 證 書 在供熱、通風(fēng)和空調(diào)系統(tǒng)操作及維修保養(yǎng)方面有豐富 經(jīng)驗，熟悉高低壓配電設(shè)備操作 熟 悉 各 類 機 電 系 統(tǒng) 的 原 理 ，能 熟 練 編 制 各 類 規(guī) 程 制 度 及 相 關(guān) 工 作 計 劃第 52 頁 共 48 頁 具 備 良 好 的 協(xié) 調(diào) 溝 通 能 力 及 應(yīng) 變 處 事 能 力 ，持 物 業(yè) 管 理 培 訓(xùn) 上 崗 證 優(yōu) 先全能技工 有 2 年以上大廈或