某樓盤的經(jīng)營銷售方案-資料下載頁
2025-04-25 05:15本頁面
【正文】 中品茶9元/杯，高品茶20元/杯，人均茶飲消費為7元/人，休閑消費人均30元。項目營業(yè)量飽和（概率值10%）營業(yè)量適中（概率值80%）營業(yè)量?。ǜ怕手?0%）銷售收入期望茶飲及相關(guān)休閑項目銷售收入茶飲消費600杯/天，休閑消費人數(shù)180人/天，年銷售收入346萬元茶飲消費量200杯/天，休閑消費人數(shù)75人/天，年銷售收入126萬元茶飲消費量40杯/天，休閑消費人數(shù)20人/天，年銷售收入33萬元139萬元由上表分析，休閑中心的年銷售收入期望為139萬元，按60%的銷售毛利計算，銷售收益期望為85萬元/年。C、 家庭式酒店收益分析面積：按投入85套住宅房，每套平均150平米計算，營業(yè)項目：提供家庭式酒店服務(wù)收益測算：由于古城的地理位置決定了其目標(biāo)消費群體主要為外地游客，為了保證充分的客源，其經(jīng)營在很大程度上依賴于同本市旅行社的聯(lián)網(wǎng)經(jīng)營，標(biāo)價可按400元/天，實際按200元/天的散客價計算，同旅行社全年結(jié)算價約在110元/天，現(xiàn)結(jié)合一定的散客比例，平均房價按120元/天計算，其收益期望如下：項目營業(yè)量飽和（概率值10%）營業(yè)量適中（概率值80%）營業(yè)量?。ǜ怕手?0%）銷售收入期望酒店銷售收入年平均客房入住率達到90%，年銷售收入328萬元年平均客房入住率達到60%，年銷售收入220萬元年平均客房入住率達到20%，年銷售收入72萬元216萬元由上表分析，家庭式酒店的年銷售收入期望為216萬元，按45%的銷售毛利計算，銷售收益期望為97萬元/年?？傆?，自營項目全年銷售收益期望為326萬元。招商項目收益測算古城招商項目主要包括商業(yè)用房招商和娛樂項目招商兩部分，目前娛樂項目如沙灘游泳池、溫泉等尚處于論證階段，本處僅限于對商業(yè)用房的收益分析。根據(jù)古城的規(guī)劃，招商項目主要包括四個部分：購物中心（面積2500平米），服務(wù)中心（面積2000平方米，兩層），手工藝一條街（長80米，寬10米，家?guī)У晷问剑〕越郑ㄩL60米，寬10米，鋪門兩邊開）。 招商總面積為5900平方米。由于目前招商工作尚未開展，周圍地區(qū)也無可比性的同類商業(yè)用房，無法采用市場比較定價法，故只能按照自身意向性的定價，即一樓40元/平米，二樓20元/平米，均價30元/平米，大致計算其投資收益情況。招商項目年銷售收入估算值為30125900=212萬元，現(xiàn)按照30萬元的招商前期費用和25萬元的房屋租賃稅（21212%）計算，招商項目的銷售收益估算值為157萬元。產(chǎn)品開發(fā)項目收益測算 古城的產(chǎn)品開發(fā)項目主要包括生態(tài)基地的農(nóng)副產(chǎn)品開發(fā)和芙蓉系列產(chǎn)品的開發(fā)。由于生態(tài)基地的農(nóng)副產(chǎn)品前期主要面向古城的自營餐廳并少量向業(yè)主供應(yīng)，供應(yīng)面較窄，供應(yīng)量較小，短期內(nèi)還不能成為有效的利潤源。故此項目的利潤開發(fā)重心在于芙蓉系列產(chǎn)品，尤其是芙蓉系列酒的開發(fā)與市場推廣。就目前而言，如能著力將簡包裝的芙蓉蜜酒推廣為古城餐飲的主力飲品，其市場潛力應(yīng)相當(dāng)可觀。現(xiàn)大致按照簡包裝500克/瓶蜜酒每瓶15元的售價，以及每瓶10元的銷售毛利計算，其他相關(guān)系列產(chǎn)品大致按10%的銷售毛利計算，初步對產(chǎn)品開發(fā)項目的收益期望計算如下：項目營業(yè)量飽和（概率值20%）營業(yè)量適中（概率值60%）營業(yè)量小（概率值20%）銷售收入期望芙蓉蜜酒銷售收入日平均銷售300瓶，年平均銷售收入162萬元。日平均銷售150瓶，年平均銷售收入81萬元。日平均銷售量50瓶，年平均銷售收入27萬元。87萬元其他產(chǎn)品銷售收入年平均銷售收入90萬元年平均銷售收入40萬元年平均銷售收入20萬元36萬元由上表分析，產(chǎn)品開發(fā)項目的年銷售收入期望為123萬元，兩類產(chǎn)品分別按50%和10%的銷售毛利計算，銷售收益期望為47萬元/年。項目總收益分析A、總收益： 項目總收益=各項目銷售毛利值和各項固定成本之和 =（326+157+47）611 =81萬元B、收益分析： 由于第一年為營造人氣，創(chuàng)立品牌，需要實行低價的促銷行為。故反映在項目整體收益上體現(xiàn)為虧損，估算虧損額為81萬元。按所測算的保本點估算，第一年自營餐飲中心虧損額約113萬元，自營酒店虧損額約97萬元，招商項目和產(chǎn)品開發(fā)項目和茶樓大致能提供毛利214萬元。如果在古城初步形成口岸效應(yīng)的基礎(chǔ)上，通過芙蓉系列產(chǎn)品的開發(fā)與推廣、沙灘游泳池及溫泉等娛樂項目的招商、房屋租金和餐飲價格的適當(dāng)提高等措施，促使年銷售收入保持20%的增長速度，則第二年項目整體可實現(xiàn)銷售毛利639萬元，達到銷售毛利保本點并約有28萬元盈余。第三年可實現(xiàn)銷售毛利769萬元，收支相抵后，可獲凈利158萬元?，F(xiàn)以第三年的預(yù)測收入計算增量投資收益率（即將前期土地購置及建安成本全部視為沉沒成本，增量利潤=增量收入增量支出，來計算投資收益率）和凈資產(chǎn)收益率（凈資產(chǎn)總額包括4000萬元的商業(yè)區(qū)造價、1500萬元的酒店房屋造價、960萬元的裝修及設(shè)施投入，總計6460萬元）第三年增量投資收益率=%第三年凈資產(chǎn)收益率=%C、敏感性分析：為更有效地反映因有效消費人數(shù)的變化而導(dǎo)致銷售毛利的波動，現(xiàn)以預(yù)計消費量為基數(shù)，在其正負50%的變化區(qū)間對銷售毛利進行敏感性分析：詳見附表一、附表二（銷售毛利的敏感性分析）。 二零零二年四月一日26 /
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