某樓盤的經(jīng)營(yíng)銷售方案-資料下載頁(yè)
2025-04-25 05:15本頁(yè)面
【正文】 中品茶9元/杯，高品茶20元/杯，人均茶飲消費(fèi)為7元/人，休閑消費(fèi)人均30元。項(xiàng)目營(yíng)業(yè)量飽和（概率值10%）營(yíng)業(yè)量適中（概率值80%）營(yíng)業(yè)量?。ǜ怕手?0%）銷售收入期望茶飲及相關(guān)休閑項(xiàng)目銷售收入茶飲消費(fèi)600杯/天，休閑消費(fèi)人數(shù)180人/天，年銷售收入346萬(wàn)元茶飲消費(fèi)量200杯/天，休閑消費(fèi)人數(shù)75人/天，年銷售收入126萬(wàn)元茶飲消費(fèi)量40杯/天，休閑消費(fèi)人數(shù)20人/天，年銷售收入33萬(wàn)元139萬(wàn)元由上表分析，休閑中心的年銷售收入期望為139萬(wàn)元，按60%的銷售毛利計(jì)算，銷售收益期望為85萬(wàn)元/年。C、 家庭式酒店收益分析面積：按投入85套住宅房，每套平均150平米計(jì)算，營(yíng)業(yè)項(xiàng)目：提供家庭式酒店服務(wù)收益測(cè)算：由于古城的地理位置決定了其目標(biāo)消費(fèi)群體主要為外地游客，為了保證充分的客源，其經(jīng)營(yíng)在很大程度上依賴于同本市旅行社的聯(lián)網(wǎng)經(jīng)營(yíng)，標(biāo)價(jià)可按400元/天，實(shí)際按200元/天的散客價(jià)計(jì)算，同旅行社全年結(jié)算價(jià)約在110元/天，現(xiàn)結(jié)合一定的散客比例，平均房?jī)r(jià)按120元/天計(jì)算，其收益期望如下：項(xiàng)目營(yíng)業(yè)量飽和（概率值10%）營(yíng)業(yè)量適中（概率值80%）營(yíng)業(yè)量?。ǜ怕手?0%）銷售收入期望酒店銷售收入年平均客房入住率達(dá)到90%，年銷售收入328萬(wàn)元年平均客房入住率達(dá)到60%，年銷售收入220萬(wàn)元年平均客房入住率達(dá)到20%，年銷售收入72萬(wàn)元216萬(wàn)元由上表分析，家庭式酒店的年銷售收入期望為216萬(wàn)元，按45%的銷售毛利計(jì)算，銷售收益期望為97萬(wàn)元/年?？傆?jì)，自營(yíng)項(xiàng)目全年銷售收益期望為326萬(wàn)元。招商項(xiàng)目收益測(cè)算古城招商項(xiàng)目主要包括商業(yè)用房招商和娛樂項(xiàng)目招商兩部分，目前娛樂項(xiàng)目如沙灘游泳池、溫泉等尚處于論證階段，本處僅限于對(duì)商業(yè)用房的收益分析。根據(jù)古城的規(guī)劃，招商項(xiàng)目主要包括四個(gè)部分：購(gòu)物中心（面積2500平米），服務(wù)中心（面積2000平方米，兩層），手工藝一條街（長(zhǎng)80米，寬10米，家?guī)У晷问剑?，小吃街（長(zhǎng)60米，寬10米，鋪門兩邊開）。 招商總面積為5900平方米。由于目前招商工作尚未開展，周圍地區(qū)也無(wú)可比性的同類商業(yè)用房，無(wú)法采用市場(chǎng)比較定價(jià)法，故只能按照自身意向性的定價(jià)，即一樓40元/平米，二樓20元/平米，均價(jià)30元/平米，大致計(jì)算其投資收益情況。招商項(xiàng)目年銷售收入估算值為30125900=212萬(wàn)元，現(xiàn)按照30萬(wàn)元的招商前期費(fèi)用和25萬(wàn)元的房屋租賃稅（21212%）計(jì)算，招商項(xiàng)目的銷售收益估算值為157萬(wàn)元。產(chǎn)品開發(fā)項(xiàng)目收益測(cè)算 古城的產(chǎn)品開發(fā)項(xiàng)目主要包括生態(tài)基地的農(nóng)副產(chǎn)品開發(fā)和芙蓉系列產(chǎn)品的開發(fā)。由于生態(tài)基地的農(nóng)副產(chǎn)品前期主要面向古城的自營(yíng)餐廳并少量向業(yè)主供應(yīng)，供應(yīng)面較窄，供應(yīng)量較小，短期內(nèi)還不能成為有效的利潤(rùn)源。故此項(xiàng)目的利潤(rùn)開發(fā)重心在于芙蓉系列產(chǎn)品，尤其是芙蓉系列酒的開發(fā)與市場(chǎng)推廣。就目前而言，如能著力將簡(jiǎn)包裝的芙蓉蜜酒推廣為古城餐飲的主力飲品，其市場(chǎng)潛力應(yīng)相當(dāng)可觀?，F(xiàn)大致按照簡(jiǎn)包裝500克/瓶蜜酒每瓶15元的售價(jià)，以及每瓶10元的銷售毛利計(jì)算，其他相關(guān)系列產(chǎn)品大致按10%的銷售毛利計(jì)算，初步對(duì)產(chǎn)品開發(fā)項(xiàng)目的收益期望計(jì)算如下：項(xiàng)目營(yíng)業(yè)量飽和（概率值20%）營(yíng)業(yè)量適中（概率值60%）營(yíng)業(yè)量小（概率值20%）銷售收入期望芙蓉蜜酒銷售收入日平均銷售300瓶，年平均銷售收入162萬(wàn)元。日平均銷售150瓶，年平均銷售收入81萬(wàn)元。日平均銷售量50瓶，年平均銷售收入27萬(wàn)元。87萬(wàn)元其他產(chǎn)品銷售收入年平均銷售收入90萬(wàn)元年平均銷售收入40萬(wàn)元年平均銷售收入20萬(wàn)元36萬(wàn)元由上表分析，產(chǎn)品開發(fā)項(xiàng)目的年銷售收入期望為123萬(wàn)元，兩類產(chǎn)品分別按50%和10%的銷售毛利計(jì)算，銷售收益期望為47萬(wàn)元/年。項(xiàng)目總收益分析A、總收益： 項(xiàng)目總收益=各項(xiàng)目銷售毛利值和各項(xiàng)固定成本之和 =（326+157+47）611 =81萬(wàn)元B、收益分析： 由于第一年為營(yíng)造人氣，創(chuàng)立品牌，需要實(shí)行低價(jià)的促銷行為。故反映在項(xiàng)目整體收益上體現(xiàn)為虧損，估算虧損額為81萬(wàn)元。按所測(cè)算的保本點(diǎn)估算，第一年自營(yíng)餐飲中心虧損額約113萬(wàn)元，自營(yíng)酒店虧損額約97萬(wàn)元，招商項(xiàng)目和產(chǎn)品開發(fā)項(xiàng)目和茶樓大致能提供毛利214萬(wàn)元。如果在古城初步形成口岸效應(yīng)的基礎(chǔ)上，通過(guò)芙蓉系列產(chǎn)品的開發(fā)與推廣、沙灘游泳池及溫泉等娛樂項(xiàng)目的招商、房屋租金和餐飲價(jià)格的適當(dāng)提高等措施，促使年銷售收入保持20%的增長(zhǎng)速度，則第二年項(xiàng)目整體可實(shí)現(xiàn)銷售毛利639萬(wàn)元，達(dá)到銷售毛利保本點(diǎn)并約有28萬(wàn)元盈余。第三年可實(shí)現(xiàn)銷售毛利769萬(wàn)元，收支相抵后，可獲凈利158萬(wàn)元。現(xiàn)以第三年的預(yù)測(cè)收入計(jì)算增量投資收益率（即將前期土地購(gòu)置及建安成本全部視為沉沒成本，增量利潤(rùn)=增量收入增量支出，來(lái)計(jì)算投資收益率）和凈資產(chǎn)收益率（凈資產(chǎn)總額包括4000萬(wàn)元的商業(yè)區(qū)造價(jià)、1500萬(wàn)元的酒店房屋造價(jià)、960萬(wàn)元的裝修及設(shè)施投入，總計(jì)6460萬(wàn)元）第三年增量投資收益率=%第三年凈資產(chǎn)收益率=%C、敏感性分析：為更有效地反映因有效消費(fèi)人數(shù)的變化而導(dǎo)致銷售毛利的波動(dòng)，現(xiàn)以預(yù)計(jì)消費(fèi)量為基數(shù)，在其正負(fù)50%的變化區(qū)間對(duì)銷售毛利進(jìn)行敏感性分析：詳見附表一、附表二（銷售毛利的敏感性分析）。 二零零二年四月一日26 /
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