【正文】 容積率溫泉養(yǎng)生酒店38000150300平方米740畝( 493580平方米)溫泉養(yǎng)生會(huì)所22300養(yǎng)生度假別墅90000:游艇風(fēng)情人居板塊位于基地的最南端,沿環(huán)島路和環(huán)島河布置，與水系有機(jī)結(jié)合，做到沿湖別墅都有專(zhuān)用游艇碼頭，同時(shí)內(nèi)配設(shè)獨(dú)立高級(jí)游艇俱樂(lè)部。半島水上豪宅獨(dú)創(chuàng)一島二湖三水泊岸規(guī)劃，戶(hù)戶(hù)臨水，家家枕湖，大花園、大主臥，國(guó)際尊崇品質(zhì)，極致品位生活。15000平方米“私家湖面”戀戀水色，清澈明凈、連通大燕河。池、溪、泉、榭、橋串起流動(dòng)語(yǔ)匯，兩岸遍植奇花異樹(shù)，特設(shè)親水平臺(tái)、觀景噴泉，最大限度與水相親，盡享自然尊貴生活港灣式游艇碼頭極盡奢華，眾多 私家專(zhuān)屬游艇泊位。打開(kāi)游艇的天窗，數(shù)著天上的繁星，任由船舷激起白色的浪花，時(shí)尚、刺激的休閑娛樂(lè)，成功的象征，身份的體現(xiàn)，品味的彰顯。國(guó)際游艇俱樂(lè)部超大游泳池、高級(jí)中西餐廳、壁球室、水幕休閑廳游艇會(huì)、雪茄節(jié)、雞尾酒會(huì)國(guó)際級(jí) CLUB ，極致品味專(zhuān)屬俱樂(lè)部。項(xiàng)目單塊建筑面積基地總建筑面積基地用地面積容積率澳洲游艇別墅16400113700平方米780畝(已扣除水體面積220畝)(520260平方米)半島水上豪宅32000運(yùn)河人家社區(qū)44300游艇灣俱樂(lè)部21000第六章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能本項(xiàng)目以“預(yù)防為主，防治結(jié)合，綜合治理”為指導(dǎo)方針，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段突出環(huán)境保護(hù)的重點(diǎn)，充分考慮各建設(shè)項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響和治理措施，在建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施中運(yùn)用生物工程手段，通過(guò)綠化措施，防治大氣、噪音污染。運(yùn)用綜合防治的方法，防治土壤、水土污染。對(duì)本基地內(nèi)的生活污水進(jìn)行預(yù)處理后排放至污水處理廠(chǎng)集中處理。并且游艇碼頭處設(shè)計(jì)有專(zhuān)門(mén)的油污處理站，處理游艇碼頭及游艇和游艇維修所產(chǎn)生的油污和生活污物。針對(duì)游艇度假區(qū)內(nèi)的環(huán)保規(guī)劃采取如下的措施：1）游艇必須具備國(guó)家船檢規(guī)范規(guī)定的生活污水存儲(chǔ)倉(cāng)和生活垃圾儲(chǔ)存器，游艇靠岸后由俱樂(lè)部（或港池管理部門(mén)）統(tǒng)一組織環(huán)衛(wèi)部門(mén)進(jìn)行接受處理。不得隨意將生活污水、糞便、垃圾拋入海上或港池內(nèi)2）游艇的機(jī)艙艙底油污水不得隨意排入，應(yīng)由俱樂(lè)部（或港池管理部門(mén)）同意接受后送污水處理廠(chǎng)回收。3）游艇的維修車(chē)間、場(chǎng)地應(yīng)與港池、綠地分隔，獨(dú)立布置。使清潔、修理游艇的油污水、垃圾不會(huì)被潮水或雨水沖如港池中，便于收集處理。在各分區(qū)及綜合服務(wù)點(diǎn)、主干道兩側(cè)設(shè)置景觀式垃圾箱，并配置沖洗用的水龍頭；在管理服務(wù)區(qū)內(nèi)設(shè)一處垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站。盡量選擇耐旱抗蟲(chóng)的草種與植物，減少農(nóng)藥化肥使用與灌溉用水量。所有建筑物均依照國(guó)際可持續(xù)發(fā)展建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，達(dá)到采用自然光，降低人工光源的使用：利用方位、開(kāi)窗及景觀設(shè)計(jì)，盡可能采用自然通風(fēng)換氣，降低空調(diào)的使用率；采用輕質(zhì)構(gòu)造或是木構(gòu)造，避免二氧化碳的產(chǎn)生，亦可達(dá)到垃圾減量之目的；采用省水、省電設(shè)備，降低能源損耗；所有裝修材料均以再生建材及減少產(chǎn)生揮發(fā)性氣體之黏著劑使用量，可避免空氣污染源的發(fā)生；建筑物設(shè)計(jì)時(shí)，需考慮方位及遮陽(yáng)設(shè)計(jì)，避免能源消耗。包括污水、雨水的收集、處理，經(jīng)達(dá)標(biāo)后再利用。燈光球場(chǎng)采用高效節(jié)能燈具。第七章 建設(shè)周期本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較大，為使本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃能順利地推動(dòng)，考慮分期分區(qū)發(fā)展的方案，以先建設(shè)會(huì)議中心、高爾夫球場(chǎng)和溫泉度假養(yǎng)生中心，后建設(shè)游艇碼頭及別墅區(qū)為原則，自2007年初起至2010底年止，分二期全部建設(shè)完成，投入使用。球場(chǎng)及原別墅區(qū)為一期項(xiàng)目。2007年1月1日起至2009年10月31日，建設(shè)內(nèi)容為地中海會(huì)議休閑中心、碧水丹山高爾夫球場(chǎng)和翡翠谷溫泉養(yǎng)生中心。2009年1月1日起至2011年12月31日，建設(shè)內(nèi)容為游艇風(fēng)情人居和別墅區(qū)。地中海會(huì)議休閑中心，總建筑面積136800平方米。包括五星級(jí)酒店客房700間、會(huì)議中心12000平方米、會(huì)務(wù)別墅92幢和漁人碼頭14200平方米。碧水丹山高爾夫球場(chǎng)總建筑面積111000平方米。包括高爾夫球場(chǎng)、健身運(yùn)動(dòng)中心、精英俱樂(lè)部16000平方米、高爾夫會(huì)所10000平方米和高爾夫大宅113幢。翡翠谷溫泉養(yǎng)生中心總建筑面積150300平方米。包括溫泉養(yǎng)生酒店客房400間、養(yǎng)生會(huì)所和度假別墅225幢。游艇風(fēng)情人居總建筑面積113700平方米。包括游艇別墅41套別墅（每套400M2）、半島水上豪宅80套豪宅（每棟400M2）、運(yùn)河人家社區(qū)高級(jí)住宅443套每套二房一廳，（每套100 M2）和游艇灣俱樂(lè)部70幢別墅（每幢300M2）。別墅區(qū)總建筑面積102800平方米，包括257幢別墅（每套400M2）。第八章 投資估算及資金籌措（1）土地價(jià)格；（2）本市有關(guān)各類(lèi)建筑工程造價(jià)參考標(biāo)準(zhǔn)；（3）本市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各類(lèi)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；（4）本市有關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章；（5）規(guī)劃建設(shè)方案； 總投資估算經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目總投資537520萬(wàn)元，二期項(xiàng)目建設(shè)投資為374217萬(wàn)元，三期項(xiàng)目建設(shè)投資為163303萬(wàn)元，詳見(jiàn)附表一“項(xiàng)目投資估算表”。土地價(jià)格：包括征地補(bǔ)償費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金。建安費(fèi)：酒店與經(jīng)營(yíng)別墅等已考慮裝修和家具家電費(fèi)用，商業(yè)用房包括一次裝修；其他建安費(fèi)包括建設(shè)用地綠化、道路、圍墻、照明和太陽(yáng)能等四新技術(shù)采用的費(fèi)用?；A(chǔ)配套費(fèi)：包括基地內(nèi)外大市政配套費(fèi)和基地內(nèi)供配電費(fèi)(含電纜溝、配電房)、供配燃?xì)赓M(fèi)、自來(lái)水管網(wǎng)費(fèi)、泵房費(fèi)、排污費(fèi)、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、有線(xiàn)電視、電話(huà)和智能化等費(fèi)用。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：按建安費(fèi)用和基礎(chǔ)配套費(fèi)用的2%計(jì)取。經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目總投資為537520 萬(wàn)元。二期投資為374217萬(wàn)元，三期等投資為163303萬(wàn)元。資金來(lái)源為企業(yè)自籌和部分銀行貸款解決。第九章 租售收入和財(cái)務(wù)效益 租售收入經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目總銷(xiāo)售收入為564897萬(wàn)元，上交稅金為34427萬(wàn)元；經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目年收益為98973萬(wàn)元，年上交稅金6498萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表二“收益表”。根據(jù)項(xiàng)目投資和租售收入的情況，并考慮每5年收益遞增5%來(lái)計(jì)算。該項(xiàng)目在I＝10%時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為436938萬(wàn)元，%。（詳見(jiàn)附表三現(xiàn)金流量表）第十章 風(fēng)險(xiǎn)分析 SWOT分析優(yōu)勢(shì)（Strengths）分析178。 XX市的高起點(diǎn)整體規(guī)劃。作為廣州后花園的整體規(guī)劃和湖城規(guī)劃的確立與建設(shè)，為發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)提供了巨大的平臺(tái)。178。 經(jīng)過(guò)多年的建設(shè)和培育，獅子湖高爾夫俱樂(lè)部地塊內(nèi)清山綠水，綠樹(shù)成蔭。同時(shí)，項(xiàng)目周邊山清水秀，空氣清新，河水清澈，山體植被基本未遭破壞，原生態(tài)環(huán)境保護(hù)較好。生態(tài)美食、溫泉、漂流等在省內(nèi)外已有一定聲譽(yù)。178。 地塊內(nèi)僅有少量農(nóng)民，動(dòng)拆遷相對(duì)容易。特別是已獲得近500畝的土地開(kāi)發(fā)權(quán)，一但規(guī)劃設(shè)計(jì)方案落實(shí)，就可及時(shí)啟動(dòng)。178。 XX市距白云機(jī)場(chǎng)僅45分鐘車(chē)程。地處珠三角與粵北山區(qū)的結(jié)合部。南靠廣州、佛山，西連肇慶，東鄰韶關(guān)，北接湖南、廣西，歷來(lái)有奧、湘、桂“三省通衢”之稱(chēng)，是經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省廣東與內(nèi)地廣大市場(chǎng)連接的重要經(jīng)濟(jì)走廊。劣勢(shì)（Weaknesses）分析178。 一個(gè)地區(qū)的成熟需要時(shí)間，傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)的形象與新興生態(tài)旅游區(qū)的定位短期內(nèi)難以轉(zhuǎn)變。178。 目前，XX市基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)還遠(yuǎn)落后于珠江三角洲等其他發(fā)達(dá)城市，城市面貌有待進(jìn)一步改善。市場(chǎng)機(jī)遇（Opportunities）178。 廣東省乃至中國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，對(duì)會(huì)務(wù)和休閑產(chǎn)業(yè)的需求增加迅猛178。 廣東省、XX市大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的契機(jī)178。 國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)參于XX市的整體規(guī)劃開(kāi)發(fā)，有助于提升該區(qū)域整體開(kāi)發(fā)水平和知名度潛在威脅（Threats）分析178。 廣東省境內(nèi)已有多個(gè)高爾夫俱樂(lè)部和國(guó)際會(huì)議中心，區(qū)域內(nèi)及區(qū)域之間類(lèi)似未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)激烈178。 類(lèi)似項(xiàng)目產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象日益明顯，產(chǎn)品定位是本案最大的威脅178。 政府控制建設(shè)用地供應(yīng)量，抑制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策導(dǎo)向首先對(duì)本項(xiàng)目租售價(jià)格下降的情況進(jìn)行分析。當(dāng)租售收入下降5%時(shí)，%；當(dāng)租售收入下降10%時(shí)，%；其次對(duì)建安成本上漲進(jìn)行分析。當(dāng)建安成本上升5%時(shí)，%；當(dāng)建安成本上升10%時(shí)，%。由此可見(jiàn)，本項(xiàng)目效益的變化受租售收入變化的影響較大，但均在可接收的范圍內(nèi)。在國(guó)家控制土地征用和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的政策調(diào)控下，廣東省房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格將呈現(xiàn)穩(wěn)步小幅上揚(yáng)的趨勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格大幅下跌的可能較小，而且本報(bào)告在測(cè)算中所預(yù)測(cè)的房?jī)r(jià)已充分考慮政策出臺(tái)后對(duì)房?jī)r(jià)抑制的作用；同時(shí)由于國(guó)家已對(duì)基本建設(shè)規(guī)模進(jìn)行調(diào)控，原材料價(jià)格上漲趨勢(shì)已明顯放緩，建安成本大幅上升的可能較小，據(jù)此認(rèn)為項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小且有一定抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。第十一章 結(jié)論本項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，具有良好的社會(huì)、環(huán)境和經(jīng)濟(jì)效益，必將為XX市乃至廣東省的發(fā)展做出獨(dú)特而意義深遠(yuǎn)的貢獻(xiàn)。XX的未來(lái)不僅僅是廣東的XX，而是中國(guó)的XX、世界的XX，獅子湖高端商務(wù)政務(wù)休閑平臺(tái)項(xiàng)目一定會(huì)在其中承擔(dān)起應(yīng)盡的社會(huì)責(zé)任。523 獅子湖高端商務(wù)政務(wù)休閑平臺(tái) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 目 錄 第一章 總論 第二章 建設(shè)單位概況 第三章 項(xiàng)目建設(shè)的背景和意義 第四章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 第五章 項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)方案 第六章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能設(shè)計(jì) 第七章 建設(shè)周期 第八章 投資估算及資金籌措 第九章 租售收入和財(cái)務(wù)效益 第十章 風(fēng)險(xiǎn)分析 第十一章 結(jié)論 附件 第一章 總論 ：獅子湖高端商務(wù)政務(wù)休閑平臺(tái) ：XX某某投資（集團(tuán)）有限公司 ：碧水丹山高爾夫球度假俱樂(lè)部、地中海會(huì)議休閑中心、翡翠谷溫泉養(yǎng)生中心、風(fēng)情人居游艇別墅等