【正文】 應(yīng)將分層閥關(guān)上，以便清理、更換噴淋頭及其他損毀的設(shè)備，使系統(tǒng)盡快恢復(fù)正常。C、檢查受影響的樓層，并拍照作為記錄。D、盡快寫出火災(zāi)報告、原因、并連同照片呈交物業(yè)經(jīng)理。（6）各工程人員在巡檢時，嗅到異味或懷疑天然氣泄漏時，不得在現(xiàn)場使用任何對講機、電話或開關(guān)任何電器，避免發(fā)生爆炸。在到達安全地帶后，立即匯報上級或消防控制中心。第四條 溢水應(yīng)急辦法（一）職責分工（1）工程部主管負責組織本部門的溢水工作的組織與監(jiān)督。（2）工程部領(lǐng)班負責本專業(yè)范圍內(nèi)，溢水工作的員工安排，檢查相應(yīng)工具，確保工作措施的實施。（3）工程部技工負責在領(lǐng)導(dǎo)指揮下進行具體操作。（二）工作程序溢水來源有四種情況：管道溢水、噴淋溢水、樓外進水、地下水反溢；員工發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)外有溢水現(xiàn)象，應(yīng)及時通知客服部和工程部，并及時報告各部門主管與物業(yè)經(jīng)理。（1）客服部、安管部處理程序① 接報后主管立即到現(xiàn)場.② 迅速調(diào)集抽水機、水桶等工具迅速清理溢水，以恢復(fù)原狀（疏泄）。③ 迅速調(diào)集沙包、布等材料堵塞漏洞，若溢水可能流至各電梯口和其他樓層，則將沙包攔于電梯口和水蔓延的通道口，以保護重要設(shè)備和其他樓層防止水侵。④ 在工程部搶險、應(yīng)急員工未趕到之前，將受影響區(qū)域的升降梯開至頂層并關(guān)閉電梯。⑤ 噴淋頭滴水時，須用水桶接水；若噴淋頭受損失控噴水時，應(yīng)盡快用最近的消防栓內(nèi)的消防水帶一頭套住噴頭，另一頭接到就近衛(wèi)生間排水地漏排出；若水勢太大無法及時排出，則另一頭可送到窗外，直接往室外排放（但要注意地面上行走的人員，作好地面的疏導(dǎo)工作）或另一頭從消防通道排至室外陽臺排放。⑥ 大樓外進水時，應(yīng)在各低水位出入口與地下停車場出入口放置沙包或攔水板，并布置警示標記，如公告或圍繩。⑦ 控制現(xiàn)場，做好各住戶的安慰解釋工作，對自己不清楚的情況不要胡亂作答。⑧ 監(jiān)控中心接報后，如有可能，應(yīng)將攝像頭移至受損區(qū)域。⑨ 處理完成后，到受影響區(qū)域詢問并記錄住戶水浸受損情況。（2）工程部處理程序① 接報后主管與值班人員立即到場，作出溢水流量、來源、去向及影響的估計。② 切斷溢水水源或供水泵，堵塞漏洞，溢水多時應(yīng)安裝臨時水泵盡快排水。③ 切斷部分受影響區(qū)域的電源，但要保證應(yīng)急搶險電源的供給。④ 噴淋頭受損失控噴水時，應(yīng)立即關(guān)閉分區(qū)控制閥、穩(wěn)壓泵和噴淋泵。⑤ 地下水反溢時，應(yīng)暫將有關(guān)反溢的地下水管通往大廈的入口封閉，并用排水泵將積水抽排出大廈外。（3） 溢水情況的防止① 屋頂排水口被堵溢水的防止：清潔工定期清掃天臺（包括排水溝），以防止下雨后垃圾沖入排水口，造成堵塞。尤其是臺風暴雨季節(jié)，要加強巡視檢查。② 水箱溢水的防止：工程部定期檢查保養(yǎng)水位自動控制系統(tǒng)，檢查限位聯(lián)動是否失靈，報警裝置是否失靈，另外檢查排水口是否堵塞。③ 停水后恢復(fù)供水時產(chǎn)生溢水的防止：當市政停水前后，物業(yè)服務(wù)中心對住戶作好停水、供水時間的確定和告示工作。防止恢復(fù)正常供水時發(fā)生有不正常的滲漏水事件。第五條 天然氣泄漏應(yīng)變辦法（一）職責分工（1）工程部主管負責組織協(xié)調(diào)天然氣泄漏時的應(yīng)急工作。（2）工程部專業(yè)領(lǐng)班提供技術(shù)支持，并加強對水暖技工安全操作的指導(dǎo)。（3）水暖專業(yè)技工負責安全操作。（二）工作程序（1）安管部、客服部等部門處理程序① 員工接報后迅速通知安管隊長迅速到達現(xiàn)場。② 若確認有煤氣泄漏，則迅速通知監(jiān)控中心，監(jiān)控中心人員迅速通知各部門主管。③ 監(jiān)控中心將攝像頭移至事發(fā)地點定點錄像（現(xiàn)場有監(jiān)控點），并根據(jù)上級指示，作出是否通知消防局、煤氣公司。④ 打開泄漏范圍的有關(guān)門窗，加快氣體擴散，阻止現(xiàn)場范圍的非有關(guān)人員進入與圍觀，并對相關(guān)人員進行疏散。⑤ 煤氣泄漏現(xiàn)場嚴禁使用任何明火，嚴禁開關(guān)手電筒、對講機；嚴禁開關(guān)任何電氣開關(guān)，以免電火花引燃泄漏的煤氣。（2）工程部處理程序① 接報后迅速到達現(xiàn)場，協(xié)助查找泄漏地點及原因；在緊急情況下盡可能先切斷泄漏管道的供氣。② 迅速作出是否報煤氣公司緊急搶修，并通知工程領(lǐng)班以上人員打電話報煤氣公司。第六條 停電應(yīng)急辦法（一）職責分工（1）工程部主管負責組織協(xié)調(diào)停電應(yīng)急工作。（2）工程部專業(yè)領(lǐng)班提供技術(shù)支持，并加強對強電技工安全操作的指導(dǎo)。（3）強電專業(yè)技工負責安全操作。（二） 工作程序（1）安管部、保潔部、客戶服務(wù)部處理程序① 在未知原因發(fā)生臨時停電時，停電區(qū)域的員工應(yīng)迅速通知工程部值班人員及上級主管。② 若單路或局部停電，在迅速向工程部了解原因后，派員工至各停電所影響的部位向住戶作好解釋工作，求得諒解。③ 若雙路全停電時，則根據(jù)停電信息迅速調(diào)集應(yīng)急照明燈，迅速組織停電區(qū)域內(nèi)的人員疏導(dǎo)，加強巡視，加強出入口的監(jiān)控，必要時控制人員的進出。④ 阻止用明火（如打火機）照明現(xiàn)象。⑤ 根據(jù)停電信息對全樓或部分區(qū)域進行停電情況通報，做好疏導(dǎo)人員、平定人心的通知。⑥ 了解是否有人被困于電梯內(nèi)，若有則按電梯困人應(yīng)急程序解決。⑦ 須在各單元大堂張貼停電及恢復(fù)供電之公告并通知到各戶。（2）工程部處理程序① 值班人員應(yīng)根據(jù)停電時間、場合，迅速了解停電原因，組織恢復(fù)供電，通知相關(guān)部門（客戶服務(wù)部、安管部、保潔部、物業(yè)服務(wù)中心辦公室）并做好記錄。雙路市電全停時A、與供電局取得聯(lián)系，了解停電原因和恢復(fù)供電時間，報告工程主管備案。B、通知客戶服務(wù)部、安管部、監(jiān)控中心。C、加強各重要機房、設(shè)備的巡視；單路停電時A、進行供電切換工作，加強相關(guān)設(shè)備的巡視。B、了解停電原因和恢復(fù)時間。局部停電A、通知保潔部、安管部及客戶服務(wù)部，通報停電情況并加強聯(lián)系。B、啟用應(yīng)急照明等設(shè)施，迅速派員進行搶修。C、估計搶修時間，需報告工程主管。各部門崗位職責一、客服部崗位職責：1. 負責本物業(yè)服務(wù)中心與公司之間文件的收發(fā)、整理、歸檔工作。2. 負責對本部門員工進行合理配置，負責制定本部門員工的崗位職責。3. 根據(jù)本管理中心年度工作要求，制定并執(zhí)行本部門的年度工作計劃。4. 負責對本部門員工的工作進行指導(dǎo)、檢查、考核。5. 負責本部門員工培訓(xùn)工作，以提高在管員工的服務(wù)質(zhì)量。6. 負責業(yè)主收樓的準備工作，確保入住手續(xù)規(guī)范、有序的進行。7. 負責監(jiān)督檢查業(yè)主/住戶報修、投訴、服務(wù)項目的落實和處理情況，并及時向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報。8. 負責物業(yè)管理費及其他收費的征收、催繳工作，對業(yè)主/住戶就物業(yè)管理服務(wù)工作提出的投訴意見進行整理、分析，并匯報上級領(lǐng)導(dǎo)，轉(zhuǎn)達相關(guān)部門，將投訴處理情況及時反饋相關(guān)業(yè)主/住戶。9. 負責本服務(wù)中心與業(yè)主/住戶的溝通、協(xié)調(diào)。10. 按時做好年度、月度工作匯報小結(jié)，遞交上級；11. 負責做好樓宇巡檢工作。 二、工程部崗位職責：1. 負責小區(qū)所有有關(guān)工程及設(shè)備的運作維修和保養(yǎng)工作。2. 檢查小區(qū)內(nèi)所有系統(tǒng)是否正常及安全，如有問題，應(yīng)及時報告并解決。3. 與物業(yè)其他部門共同應(yīng)對小區(qū)內(nèi)緊急事故（例如暴雨、火災(zāi)）和突發(fā)性損壞和其它工程事故，及時維修，對系統(tǒng)進行規(guī)范操作，以便將小區(qū)和業(yè)主的損失減至最低。4. 規(guī)范設(shè)備的操作，盡可能的保證機器運行在最佳狀態(tài)及最高效率。5. 做好各系統(tǒng)設(shè)備運行和工程維修情況的記錄工作，并及時上報領(lǐng)導(dǎo)。6. 由開發(fā)商負責及牽頭，接收工程完工后設(shè)備，并做出建議性意見。7. 確保小區(qū)所有系統(tǒng)，根據(jù)國家規(guī)范要求，做出定期檢查、測試和保養(yǎng)，并將有關(guān)證件安放于適當位置。8. 合理處理業(yè)主投訴，并根據(jù)公司的政策盡力為業(yè)主解決工程問題。9. 對每年的工程費開支做出預(yù)算，并嚴格執(zhí)行預(yù)算方案，如因特別事故需超支，應(yīng)報請有關(guān)部門批準。10. 定期清潔所有機器外部，除銹及刷防銹漆。定期為機器測試和保養(yǎng)維修。11. 對新加入人員進行系統(tǒng)培訓(xùn)和訓(xùn)練，考核合格后上崗。12. 配合有關(guān)部門，為小區(qū)大型或?qū)I(yè)工程尋找合格承包商并進行比較，對其報價做出評核，包括電梯維修承包商。13. 記錄、保存小區(qū)各主要機電設(shè)備運行狀態(tài)和各種相關(guān)數(shù)據(jù)。14. 在更新改造工程上，提供相關(guān)專業(yè)意見，在工程進行時，監(jiān)察所有工程，以確保符合標準。15. 有系統(tǒng)地記錄小區(qū)各工程設(shè)備維修事項。16. 每月總結(jié)當月工程事項，上報相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。17. 與其他部門做好溝通工作。18. 在小區(qū)竣工交付使用后保修期間，協(xié)調(diào)各有關(guān)承包商及施工單位，進行整改工作。三、安管部崗位職責：1. 負責管轄區(qū)域內(nèi)顧客財產(chǎn)、安全保衛(wèi)、消防管理、車輛管理等管理工作。2. 具體負責對本部門員工的培訓(xùn)、檢查、考核。3. 負責本部門服務(wù)管理工作的過程控制。4. 負責與安全防衛(wèi)、消防廠家有關(guān)的記錄控制工作。5. 負責本部門工作范圍內(nèi)公共區(qū)域物品的管理和控制。6. 負責本部門相關(guān)標識管理。7. 負責本部門不合格服務(wù)的控制管理工作并實施相應(yīng)的改進、糾正和預(yù)防措施。8. 配合行政人事部做好員工的招聘、面試工作。9. 配合客服部做好每月樓檢工作。配合客服部做好安全管理檔案建設(shè)工作，負責提供相應(yīng)信息。四、消防監(jiān)控室崗位職責：1．負責對各種消防設(shè)備的監(jiān)視和運用，做好檢查、維護、操作并做好值班記錄。2．熟悉本系統(tǒng)所采用消防系統(tǒng)基本原理、功能，熟練掌握操作技術(shù)，協(xié)助技術(shù)人員進行修理、維護，不得擅自拆卸、挪用或停用，保證設(shè)備正常運行。3．發(fā)生火災(zāi)要盡快確認，及時、準確啟動有關(guān)消防設(shè)備，正確有效的組織撲救及人員疏散，不得遲報或不報，消防隊到場后，要如實報告情況，協(xié)助消防人員撲救火災(zāi)，保證火災(zāi)現(xiàn)場，調(diào)查火災(zāi)原因。4．對消防控制室設(shè)備及通訊器材等要進行經(jīng)常性檢查，定期做好各系統(tǒng)功能測試，以確保消防設(shè)施各系統(tǒng)運行狀況良好；做好交接班工作。5．認真填寫值班記錄及系統(tǒng)運行登記表和控制器日檢登記表。6．宣傳貫徹消防法規(guī)、遵守防火安全管理制度，以高度的工作責任感完成各項技術(shù)工作和日常管理工作。7．積極參加消防專業(yè)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。五、保潔部崗位職責1. 遵守總公司及服務(wù)中心的各項規(guī)章制度，積極參加培訓(xùn)。2. 負責按質(zhì)按規(guī)范完成保潔范圍內(nèi)的各項清潔工作，并注意安全。3. 負責保管好各自清潔工具、物料、及勞防用品。4. 熟悉掌握清潔設(shè)備、工具及清潔劑的使用以及保潔程序。5. 在服務(wù)過程中注意個人儀表儀容，熱情待人、禮貌用語。6. 負責做好部門主管安排的其他工作六、財務(wù)部崗位職責1. 在分管的工作中，貫徹執(zhí)行有關(guān)的法律、法規(guī)及公司的有關(guān)規(guī)定。2. 按公司財務(wù)管理制度規(guī)定，認真審核付款憑證和報銷單據(jù)，對不符合報銷手續(xù)的業(yè)務(wù)有權(quán)拒絕受理，維護公司利益。3. 認真組織公司的會計核算，建立健全會計帳簿，正確歸集和分配會計核算對象的成本和費用，如實反映建設(shè)項目的成本和費用支出，采取各種措施不斷降低成本，控制費用支出增加企業(yè)經(jīng)濟效益。4. 加強企業(yè)實物資產(chǎn)管理，嚴格出入庫手續(xù)，定期進行存貨盤點，確保帳帳、帳實相符。5. 做好企業(yè)簽訂經(jīng)濟合同的審查工作，認真審查有關(guān)條款，把好合同關(guān)。6. 認真編制企業(yè)的財務(wù)報表和報告，做到數(shù)字真實、計算準確，內(nèi)容完整，說明清楚，上報及時。7. 加強公司財務(wù)管理和會計監(jiān)督，提高企業(yè)資金的使用效果，保護企業(yè)資產(chǎn)的安全和完整。8. 完成公司、部門領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。七．物管部崗位職責，做到物品堆放整齊，分類清楚，帳、卡、物相符。，及時向領(lǐng)導(dǎo)匯報并及時退貨，控制不合格物品入庫?！秱}庫物品驗收程序》，負責入庫物品的確認工作，根據(jù)物品名稱、型號、規(guī)格、數(shù)量、金額、使用期限、供貨單位進行逐一確認入庫，經(jīng)確認不合格品做好標識、隔離工作。《材料動態(tài)卡》登記工作，憑有效領(lǐng)料單發(fā)料后及時填寫《材料動態(tài)卡》?！豆ぞ摺⒐ぷ鞣９苁謨浴返怯浌ぷ?，勞防用品、工具等發(fā)料后及時填寫《工具、工作服保管手冊》。，每月月底進行分類盤點，并將月度物品收、發(fā)、存情況及庫存物品明細報財務(wù)部，并保存好各類質(zhì)量記錄。物資管理辦法為加強對物業(yè)公司各項目下屬部門低值易耗品的管理，進一步規(guī)范低值易耗品的使用及核查手續(xù)，確保賬賬相符、帳實相符，特制訂物資管理相關(guān)規(guī)定：一、 要求各部門指定物資管理人員對現(xiàn)有的固定資產(chǎn)、低值易耗品賬目進行管理，并建立個人臺帳，臺帳由使用人簽字。如其他項目或部門員工借用，須雙方部門主管簽字確認后，由當事人打借條明確歸還時間或者每月更換借條。二、 對于工具類低值易耗品鑒定無法使用需要報廢的，由當事人提交破損物品及申請報廢單經(jīng)物業(yè)保管員、本部門主管、部門經(jīng)理、項目經(jīng)理簽字后報廢。報廢單一式兩份，一份交予物業(yè)保管員，一份留部門保存。三、 部門員工離職時，部門負責人及物資管理員要對其使用的固定資產(chǎn)及低值易耗品交接進行監(jiān)督核查，并做好交接記錄，在離職審批單上簽字確認無誤方可辦理離職。如有交接不清楚而造成固定資產(chǎn)或低值易耗品丟失的（包含外借），由部門負責人及物資管理人包賠損失。四、 對于各項目以部門名義領(lǐng)取的物資，首先填寫領(lǐng)料單經(jīng)部門主管、項目經(jīng)理簽字方可領(lǐng)取，材料類以舊換新，低值易耗品每月底以報表的形式交予材料會計對賬，確認無誤記入總公司審計備查帳。要求：公司所有員工高度重視資產(chǎn)管理，認真按照公司要求，切實做好固定資產(chǎn)及低值耗品的使用及管理工作，如果查出個人丟失隱瞞不報或者丟失一個月內(nèi)不予賠償?shù)葐T工將加倍賠償。工程維修制度維修包括：預(yù)防性維修、緊急維修、設(shè)備的更新及改造。一、 預(yù)防性維修1） 包括定期檢修，例如月檢、季檢、年檢等，以及因發(fā)現(xiàn)設(shè)備之隱患而作出的改進措施。2） 因沒有系統(tǒng)已損壞的迫切性，故可安排在最有利的時間進行，比如人手最充裕時及對客戶影響最小的時候。3） 盡可能做好預(yù)防性維修以減少緊急維修的發(fā)生。二、緊急維修1） 因設(shè)備已損壞，使系統(tǒng)不能正常運行，故應(yīng)盡量減少緊急維修的發(fā)生。2） 必須進行緊急維修時，須考慮盡量減少對業(yè)主的影響。3） 若對業(yè)主要造成影響，須告知客服部及時對業(yè)主作出通知。三、 設(shè)備的更新及