【正文】 款能力輔助證明12項(xiàng)可相互累加，但不得與基本收入證明相互累加。為確保真實(shí)性，借款人在全額交付首付款之后提供的符合要求的證明材料才能作為還款能力輔助證明。借款人應(yīng)至少提供基本收入證明中的任何一項(xiàng),鼓勵借款人提供還款能力輔助證明。工薪人士提供基本收入證明中第（1）項(xiàng)的，調(diào)查人員應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、借款人年齡、職業(yè)、職務(wù)等基本情況，判斷收入證明書所列收入是否合理。對收入證明書所列收入遠(yuǎn)高于正常水平導(dǎo)致收入真實(shí)性難以判斷的,應(yīng)要求借款人提供基本收入第（2）（4）項(xiàng)收入證明中的任何一項(xiàng)進(jìn)行佐證，借款人提供的第（2）（4）項(xiàng)收入證明中的任何一項(xiàng)明顯低于收入證明書所列收入的，應(yīng)從低認(rèn)定借款人收入；借款人未能提供第（2）（4）項(xiàng)收入證明的，應(yīng)要求提供還款能力輔助證明，且（流動資產(chǎn)＋房產(chǎn)價值）≥貸款本金。個私業(yè)主提供投資經(jīng)營收入證明的，調(diào)查人員應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、借款人從事職業(yè)等基本情況，判斷收入證明所列收入是否合理。對所列收入遠(yuǎn)高于正常水平導(dǎo)致收入真實(shí)性難以判斷的，應(yīng)要求提供還款能力輔助證明，且（流動資產(chǎn)＋房產(chǎn)價值）≥貸款本金。五、雙人調(diào)查（一）以下幾種情況須實(shí)行雙人調(diào)查：向借款人及其配偶發(fā)放的住房貸款金額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)（由一級分行明確）的個人住房貸款。向借款人及其配偶發(fā)放的住房貸款筆數(shù)超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)（由一級分行明確）的個人住房貸款。符合總行或一級分行規(guī)定的其他情況的住房貸款。（二）雙人調(diào)查可以采取以下形式：同步調(diào)查。兩名調(diào)查人員同時參與各個調(diào)查環(huán)節(jié)，調(diào)查意見相同的，共同做出調(diào)查結(jié)論，并共同對調(diào)查結(jié)論負(fù)責(zé)；調(diào)查意見不同的，分別做出調(diào)查結(jié)論，并對各自的調(diào)查結(jié)論負(fù)責(zé)。分步調(diào)查。一名調(diào)查人員通過核實(shí)書面資料、與借款人面談的方式進(jìn)行調(diào)查；另一名調(diào)查人員通過復(fù)核書面資料、對借款人電話訪談或上門訪談的方式進(jìn)行調(diào)查。兩名調(diào)查人員根據(jù)各自的調(diào)查過程分別做出調(diào)查結(jié)論，并對各自的調(diào)查結(jié)論負(fù)責(zé)。六、借款人家庭收入、負(fù)債情況的調(diào)查對已婚借款人，若借款人收入已達(dá)到要求，無需調(diào)查其配偶收入情況。對借款人及其配偶的銀行負(fù)債，應(yīng)通過人民銀行個人征信系統(tǒng)調(diào)查核實(shí)，其他負(fù)債信息主要通過借款人申報(bào)方式取得。七、抵押人配偶或其他共有權(quán)人意見抵押人已婚或抵押物有其他共有權(quán)人的，須提供已婚抵押人配偶或其他共有權(quán)人的合法有效的身份證件原件及復(fù)印件。對已婚抵押人的配偶或其他共有權(quán)人，原則上應(yīng)由貸款行經(jīng)辦人員現(xiàn)場見證簽署個人購房擔(dān)保借款合同；不能見證簽署個人購房擔(dān)保借款合同的，應(yīng)公證簽署《同意抵押承諾書》。但對房地產(chǎn)權(quán)利證書上未將借款人配偶登記為共有權(quán)人，且房地產(chǎn)登記管理部門明確規(guī)定此種情況下辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記及抵押登記時無需配偶簽字或出具承諾書的，一級分行可自行確定是否要求抵押人配偶現(xiàn)場簽署個人購房擔(dān)保借款合同或公證簽署《同意抵押承諾書》。八、文件公證個人住房貸款業(yè)務(wù)中，需要售房人或借款人（包括共有人）出具經(jīng)過公證的文件的，公證書須由以下機(jī)構(gòu)出具：（一）中國境內(nèi)（港、澳、臺地區(qū)除外），須由各地縣（市）級以上（含）公證處對需要公證的文件出具公證書，調(diào)查人員須對公證書的真實(shí)性進(jìn)行調(diào)查核實(shí)。（二）港、澳地區(qū)，須由中華人民共和國司法部認(rèn)定的律師事務(wù)所對需要公證的文件出具見證書。（三）臺灣地區(qū)，須由臺灣地區(qū)法院公證處對需要公證的文件出具公證書并由貸款銀行所在地公證員協(xié)會蓋章確認(rèn)。（四）中國境外地區(qū)，須由中國駐該國使領(lǐng)館對需要公證的文件進(jìn)行認(rèn)證。（五）法律、法規(guī)或地方規(guī)章另有規(guī)定的，按規(guī)定執(zhí)行。九、貸款聯(lián)系人港澳臺及外籍人士購買自住商品房申請個人購房擔(dān)保借款的，可以在政府許可的范圍內(nèi)進(jìn)行支持，原則上要求借款人在抵押房產(chǎn)所在地指定一名職業(yè)穩(wěn)定、信譽(yù)可靠的自然人作為聯(lián)系人，并明確約定信息送達(dá)該聯(lián)系人即視同送達(dá)借款人；不能指定聯(lián)系人的，應(yīng)對個人購房擔(dān)保借款合同辦理強(qiáng)制執(zhí)行公證。十、效力各一級分行可根據(jù)本行實(shí)際情況，依據(jù)風(fēng)險可控原則對本規(guī)定進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，并向總行備案。本規(guī)定自2008年9月1日起執(zhí)行。附件6：關(guān)于《中國農(nóng)業(yè)銀行個人住房貸款管理辦法》及相關(guān)制度修訂有關(guān)問題的說明為適應(yīng)個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展需要，防范和控制信貸風(fēng)險，促進(jìn)個人住房貸款業(yè)務(wù)健康有效發(fā)展，總行在2000、2001年制定的《個人住房貸款管理辦法》及相關(guān)業(yè)務(wù)品種操作流程的基礎(chǔ)上，根據(jù)《中國農(nóng)業(yè)銀行個人信貸業(yè)務(wù)基本規(guī)程（試行）》，重新修訂了《中國農(nóng)業(yè)銀行個人住房貸款管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）及相關(guān)業(yè)務(wù)品種操作規(guī)程。為使各行對《管理辦法》及相關(guān)業(yè)務(wù)品種操作規(guī)程理解更加準(zhǔn)確，以便更好地貫徹執(zhí)行，現(xiàn)就有關(guān)問題說明如下：一、制度修訂的必要性農(nóng)業(yè)銀行個人住房信貸業(yè)務(wù)是在2000年之后才全面開辦的，包括《中國農(nóng)業(yè)銀行個人住房貸款管理辦法》、《中國農(nóng)業(yè)銀行個人住房貸款操作流程》在內(nèi)的個人住房信貸規(guī)章制度，也基本成型于2000年和2001年，這些規(guī)章制度的建立，為引導(dǎo)和規(guī)范全行個人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展起到了重要作用。但2005年之后，隨著業(yè)務(wù)發(fā)展中的各種問題不斷暴露，原有制度與現(xiàn)實(shí)需求差距逐漸加大，許多規(guī)定已經(jīng)逐漸不能適應(yīng)新的形勢要求，這主要體現(xiàn)在：一是同業(yè)競爭加劇，新的業(yè)務(wù)品種、新的競爭手段不斷出現(xiàn)，為適應(yīng)競爭要求，總行對個人住房信貸制度和操作流程進(jìn)行了多次調(diào)整，調(diào)整后的制度與原有制度產(chǎn)生了較大差距；二是全行個人住房貸款風(fēng)險逐漸暴露，需要通過制度調(diào)整有針對性的加強(qiáng)內(nèi)部控制；三是外部監(jiān)管機(jī)構(gòu)在對我行實(shí)施監(jiān)管過程中，對我行提出了改進(jìn)、創(chuàng)新個人住房信貸制度的要求。在新的形勢下，個人住房信貸制度的修訂工作已經(jīng)凸顯其必要性和迫切性。二、修訂制度的主要特點(diǎn)本次修訂、印發(fā)的個人住房信貸制度包括：《中國農(nóng)業(yè)銀行個人住房貸款管理辦法》、《中國農(nóng)業(yè)銀行個人住房按揭樓盤準(zhǔn)入操作規(guī)程（暫行）》、《中國農(nóng)業(yè)銀行個人一手住房貸款操作規(guī)程》、《中國農(nóng)業(yè)銀行個人二手住房貸款操作規(guī)程》、《中國農(nóng)業(yè)銀行個人住房貸款基本要素有關(guān)規(guī)定》等。與原有制度相比，修改后的制度具有以下特點(diǎn)：（一）高度重視個人住房貸款風(fēng)險，通過制度約束促進(jìn)業(yè)務(wù)健康發(fā)展。通過研究國內(nèi)外個人住房貸款業(yè)務(wù)的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，結(jié)合農(nóng)業(yè)銀行近年來業(yè)務(wù)發(fā)展實(shí)際，個人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下方面：借款人購房行為不真實(shí)、貸款用途不真實(shí)、借款人還款能力不充足、抵押物評估不規(guī)范、貸款擔(dān)保不落實(shí)、貸后管理不到位等。本次制度修訂工作也主要圍繞上述核心風(fēng)險點(diǎn)展開。為防范借款人購房行為不真實(shí)、貸款用途不真實(shí)，一是規(guī)定了調(diào)查面談制度，調(diào)查人員須至少與借款人面談一次并做好面談記錄，二手房貸款中調(diào)查人員原則上應(yīng)與擬交易房屋所有人、共有權(quán)人面談一次。二是提出了雙人調(diào)查制度，即對借款人申請貸款超過一定金額或一定筆數(shù)的，應(yīng)由兩名調(diào)查人員參與貸款調(diào)查。三是明確了相關(guān)責(zé)任，規(guī)定調(diào)查人員應(yīng)對借款人購房行為真實(shí)性出具調(diào)查意見，審查人員應(yīng)對借款人包括購房行為真實(shí)性在內(nèi)的風(fēng)險進(jìn)行整體評價，并提示其應(yīng)對易發(fā)虛假按揭的情形特別關(guān)注。四是對購房首付款支付的真實(shí)性提出了明確要求，在一手住房貸款中，對開發(fā)商出具收據(jù)作為借款人購房首付款證明的，應(yīng)要求開發(fā)商提供與首付款對應(yīng)的銀行進(jìn)賬單或要求借款人提供與首付款對應(yīng)的轉(zhuǎn)賬憑證（或匯款憑證）；在二手住房貸款中，由中介機(jī)構(gòu)代管首付款的，中介機(jī)構(gòu)出具的首付款收據(jù)應(yīng)由售房人簽字認(rèn)可，且要求中介機(jī)構(gòu)提供與首付款對應(yīng)的銀行進(jìn)賬單或要求借款人提供與首付款對應(yīng)的轉(zhuǎn)賬憑證（或匯款憑證）。五是要求貸款發(fā)放之前必須完成真實(shí)交易，一手住房貸款發(fā)放前所交易房屋必須完成銷售備案登記或抵押（預(yù)告）登記，二手住房貸款發(fā)放前所交易房屋必須過戶至借款人名下。六是明確除總行另有規(guī)定外，個人住房貸款期限應(yīng)在1年以上并實(shí)行分期還款，堅(jiān)決杜絕借用個人住房貸款名義的融資類貸款。七是對貸款資金劃轉(zhuǎn)實(shí)施嚴(yán)格控制，規(guī)定除總行另有規(guī)定且借款合同另有約定之外，貸款資金應(yīng)直接劃轉(zhuǎn)至售房人賬戶，尤其是對二手房貸款資金劃轉(zhuǎn)進(jìn)行了嚴(yán)格限定，明確規(guī)定除了一種例外情形外，貸款資金必須直接進(jìn)入售房人賬戶。為甄別借款人的真實(shí)還款能力，本次制度修訂細(xì)化了借款人還款能力認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)分工薪人士與個私業(yè)主，分別規(guī)定了基本收入證明的具體形式。為合理驗(yàn)證基本收入證明的真實(shí)性，提出了以還款能力輔助證明進(jìn)行輔助判斷的解決方案。明確了還款能力認(rèn)定的主要原則，使借款人還款能力認(rèn)定工作具有了較強(qiáng)的可操作性。為降低抵押物價值高估風(fēng)險，要求借款人申請一手住房貸款并以所購住房之外的其他住房設(shè)定抵押的，或借款人申請二手住房貸款的，均應(yīng)按規(guī)定對抵押物進(jìn)行價格評估，并明確規(guī)定調(diào)查人員應(yīng)對評估價格是否合理出具調(diào)查意見，審查人員應(yīng)對抵押物價格評估報(bào)告是否合法、有效，估價結(jié)論是否基本合理出具審查意見?？紤]到抵押物估價是商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)性工作，本次制度修訂未單就個人住房貸款抵押物估價做出專業(yè)技術(shù)性規(guī)定。各行在業(yè)務(wù)實(shí)踐中應(yīng)以《建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》（建住房〔2006〕8號）、《中國農(nóng)業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)擔(dān)保管理辦法》以及總行其他相關(guān)規(guī)定為基礎(chǔ)加強(qiáng)抵押物估價工作。為有效落實(shí)貸款擔(dān)保，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、建設(shè)部《房屋登記管理辦法》及其他相關(guān)法律、法規(guī)、部門規(guī)章，針對近年來發(fā)現(xiàn)的問題，做出了以下規(guī)定：一是針對個人住房貸款保證金管理不規(guī)范的問題，明確規(guī)定保證人交納保證金的，應(yīng)在農(nóng)業(yè)銀行“保證金”會計(jì)科目下為保證人設(shè)置保證金專戶，并在協(xié)議中明確約定以該專戶內(nèi)的保證金為所擔(dān)保的債務(wù)設(shè)定質(zhì)押。二是規(guī)定在辦妥抵押（預(yù)告）登記手續(xù)之前發(fā)放個人住房貸款的，須在合理期限內(nèi)辦妥抵押（預(yù)告）登記手續(xù)；一手住房貸款發(fā)放時借款人所購住房為期房的，須在住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記之后三個月內(nèi)申請將抵押預(yù)告登記變更為正式的抵押登記，且原則上在一手住房竣工驗(yàn)收之日起兩年內(nèi)辦妥抵押登記。三是為了防止銀行內(nèi)外部不法分子利用假權(quán)證騙貸，規(guī)定抵押（預(yù)告）登記申請及他項(xiàng)權(quán)利證書領(lǐng)取等工作須由調(diào)查人員之外的農(nóng)業(yè)銀行內(nèi)部員工親自辦理。四是為了加強(qiáng)抵押房屋登記管理工作，規(guī)定貸款行應(yīng)設(shè)立專門臺賬，記載抵押房屋基本情況及權(quán)利變動情況。五是規(guī)定各行應(yīng)對本行轄內(nèi)辦理抵押（預(yù)告）登記的真實(shí)性、合法性、及時性進(jìn)行檢查。為加強(qiáng)貸后管理，防范信貸風(fēng)險，有效維護(hù)客戶，總行將對包括個人住房貸款、個人其他消費(fèi)貸款等在內(nèi)的個人信貸業(yè)務(wù)制訂統(tǒng)一的貸后管理辦法。考慮到制度協(xié)調(diào)問題，本次修訂對貸后管理涉及較少，僅提示個人住房貸款風(fēng)險分類按照《中國農(nóng)業(yè)銀行貸款風(fēng)險分類管理辦法》、《中國農(nóng)業(yè)銀行貸款風(fēng)險分類操作規(guī)程》執(zhí)行，其他貸后管理工作按照《中國農(nóng)業(yè)銀行個人信貸業(yè)務(wù)基本規(guī)程(試行)》執(zhí)行。（二）切實(shí)增強(qiáng)規(guī)章制度的靈活性和適用性，努力提升個人住房信貸業(yè)務(wù)的效率和競爭力。在風(fēng)險防范之外，提升適用性是商業(yè)銀行規(guī)章制度的另一重要目標(biāo)。在確保信貸安全的前提下，本次制度修訂吸收了近年來個人住房信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的成功經(jīng)驗(yàn)，并將這些經(jīng)驗(yàn)通過制度的形式予以確認(rèn)，為全行業(yè)務(wù)有效發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。按揭樓盤準(zhǔn)入的機(jī)理不清、效率低下近年來成為制約我行一手住房貸款發(fā)展的瓶頸問題，總行為此專門制訂了《個人住房按揭樓盤準(zhǔn)入操作規(guī)程（暫行）》。一是盡量簡化按揭樓盤準(zhǔn)入操作流程，調(diào)查、審核均由從事個人住房信貸業(yè)務(wù)的客戶部門發(fā)起，直接報(bào)有權(quán)審批人審批。二是順應(yīng)業(yè)務(wù)實(shí)際需要設(shè)計(jì)了兩大類按揭樓盤準(zhǔn)入流程，對優(yōu)質(zhì)開發(fā)商開發(fā)的住房樓盤以及總行或一級分行認(rèn)定的優(yōu)質(zhì)住房按揭樓盤，為提高效率，規(guī)定可以由總行或一級分行實(shí)行整體準(zhǔn)入。三是簡化運(yùn)作流程，無論采取何種準(zhǔn)入流程，原則上均不經(jīng)過貸審會審議。四是適當(dāng)簡化準(zhǔn)入內(nèi)容，對尚未竣工驗(yàn)收的期房，規(guī)定總行可指定房地產(chǎn)管理規(guī)范的地區(qū)僅收集并核實(shí)預(yù)售許可證，不強(qiáng)制要求收集其他四證；對實(shí)行整體準(zhǔn)入的按揭樓盤，在經(jīng)營行內(nèi)部的運(yùn)作內(nèi)容予以適當(dāng)簡化。五是規(guī)范了按揭樓盤準(zhǔn)入信息在信貸管理系統(tǒng)（CMS）中的錄入環(huán)節(jié)，要求制作、上傳、使用與按揭樓盤準(zhǔn)入信息有關(guān)的電子檔案。制度能否順應(yīng)業(yè)務(wù)發(fā)展的客觀需要，除了宏觀上要保持政策良好的適用性和適當(dāng)?shù)那罢靶灾?，還應(yīng)關(guān)注微觀領(lǐng)域的制度細(xì)節(jié)。本次制度修訂專門制訂了《中國農(nóng)業(yè)銀行個人住房貸款基本要素有關(guān)規(guī)定》，涉及的內(nèi)容主要是歷年來困擾個人住房信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的基礎(chǔ)性問題，比如對借款人身份、婚姻狀況、還款能力等個人信貸基礎(chǔ)性要素，原本缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，因此造成了在貸款調(diào)查、審查、審批過程中，不同崗位對同一問題認(rèn)識的差別較大，既不利于風(fēng)險防范，也不利于業(yè)務(wù)發(fā)展，《中國農(nóng)業(yè)銀行個人住房貸款基本要素有關(guān)規(guī)定》對此類問題做出了較為明確的規(guī)定，并且賦予一級分行適當(dāng)調(diào)整的權(quán)利，較好地實(shí)現(xiàn)了原則性與靈活性的統(tǒng)一。為更好地服務(wù)于業(yè)務(wù)發(fā)展，在廣泛調(diào)研的基礎(chǔ)上，本次修訂工作對原有制度中一些較為僵化的規(guī)定進(jìn)行了調(diào)整。一是考慮到一個按揭樓盤往往存在多家商業(yè)銀行競爭發(fā)放個人住房貸款的實(shí)際情況，適當(dāng)放松了對開發(fā)商預(yù)售資金的監(jiān)管(但我行已發(fā)放開發(fā)貸款的,應(yīng)依相關(guān)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行)。解除了對保證人交納階段性擔(dān)保保證金的強(qiáng)制性要求，適當(dāng)放松了對是否收取該項(xiàng)保證金及保證金具體數(shù)額的限制。二是將衡量借款人還款能力僅依賴于單位出具的收入證明的原有做法，調(diào)整為允許借款人提供更加廣義的收入證明和輔助還款能力證明，從而有利于準(zhǔn)確衡量借款人的真實(shí)還款能力。三是為了順應(yīng)房貸保險的市場化趨勢，從原來的強(qiáng)制財(cái)產(chǎn)保險調(diào)整為由貸款行與借款人依據(jù)自愿平等協(xié)商的原則進(jìn)行確定。四是根據(jù)同業(yè)的普遍做法，將借款人年齡與貸款期限之和從原來規(guī)定的最長不超過65年增加到最長不超過70年。五是根據(jù)我行技術(shù)實(shí)現(xiàn)的可能性，將原來僅有的等額本金、等額本息兩種還款方式擴(kuò)展為等額本金、等額本息、等額遞增、等額遞減、等比遞增、等比遞減等六種還款方式，并為今后其他還款方式預(yù)留了政策空間；將原來單一的浮動利率貸款擴(kuò)展為浮動利率貸款、固定利率貸款以及混合利率貸款；將原來單一的按月還款擴(kuò)展為可以按一個月、三個月或總行規(guī)定的其他周期還款。三、其他需要說明的問題根據(jù)制度和業(yè)務(wù)發(fā)展需要，本次修訂工作還制訂、修改了一些協(xié)議文本和內(nèi)部規(guī)范性文本。一是以原來的《二手房貸款資金劃轉(zhuǎn)授權(quán)委托書》為基礎(chǔ)，制訂了《個人購房貸款資金劃轉(zhuǎn)授權(quán)委托書》。二是為適應(yīng)業(yè)務(wù)實(shí)際需要，對原來的《同意抵押承諾書》進(jìn)行了修訂。三是根據(jù)新的按揭樓盤準(zhǔn)入規(guī)定，制訂了《中國農(nóng)業(yè)銀行按揭樓盤準(zhǔn)入內(nèi)部運(yùn)作（審批）表》。上述協(xié)議文本和內(nèi)部規(guī)范性文本將另行下發(fā)。由于經(jīng)驗(yàn)尚不豐富，精力有限，本次制度修訂難免存在疏漏之處。各行在執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時向總