【文章內(nèi)容簡介】 件、調(diào)查意見、審核意見和相關(guān)信貸資料，在《中國農(nóng)業(yè)銀行按揭樓盤準(zhǔn)入內(nèi)部運(yùn)作（審批）表》上簽署具體準(zhǔn)入審批意見。第十八條 錄入信貸管理系統(tǒng)按揭樓盤準(zhǔn)入審批通過后，由經(jīng)營行客戶部門負(fù)責(zé)在信貸管理系統(tǒng)（CMS）錄入“法人客戶基本信息”（“客戶管理→客戶概況登記→法人客戶基本信息”模塊）、“合作商基本信息”（“客戶管理→客戶概況登記→法人客戶基本信息→合作商基本信息”模塊）。合作項(xiàng)目信息根據(jù)審批內(nèi)容或與客戶簽定的合作協(xié)議內(nèi)容錄入，具體錄入規(guī)范按照《中國農(nóng)業(yè)銀行信貸管理系統(tǒng)個(gè)人信貸業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)錄入規(guī)范指引》（《關(guān)于印發(fā)〈中國農(nóng)業(yè)銀行信貸審批業(yè)務(wù)網(wǎng)上作業(yè)操作規(guī)程（暫行）〉的通知》附件）執(zhí)行。第十九條 簽署按揭合作協(xié)議經(jīng)營行根據(jù)整體準(zhǔn)入文件及經(jīng)營行準(zhǔn)入審批意見與開發(fā)商簽訂按揭合作協(xié)議，明確最高貸款成數(shù)、擔(dān)保方式、保證金比例及其他必要事項(xiàng)，并原則上約定由售房人向借款人獲取辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的代理權(quán)，且售房人在辦妥房地產(chǎn)權(quán)利證書后直接交由經(jīng)營行辦理抵押登記手續(xù)。開發(fā)商交納保證金的，應(yīng)在農(nóng)業(yè)銀行“保證金存款——個(gè)人住房一手樓貸款保證金”會(huì)計(jì)科目下為保證人設(shè)置保證金專戶，并在合作協(xié)議中明確約定以該專戶內(nèi)的保證金為所擔(dān)保的債務(wù)設(shè)定質(zhì)押。第二十條 信貸資料歸檔經(jīng)營行須將按揭樓盤準(zhǔn)入涉及的主要信貸資料（如企業(yè)資料、樓盤合法性資料、調(diào)查報(bào)告、《中國農(nóng)業(yè)銀行按揭樓盤準(zhǔn)入內(nèi)部運(yùn)作（審批）表》及批復(fù)文件）進(jìn)行掃描，并上傳至信貸管理系統(tǒng)的檔案管理子系統(tǒng)（“合作項(xiàng)目信息登記檔案管理”模塊）形成電子檔案，以供單筆貸款調(diào)查、審查、審批各環(huán)節(jié)的經(jīng)辦人員調(diào)閱使用。按揭樓盤信貸資料按照《中國農(nóng)業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)檔案管理辦法》有關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理。五、附 則第二十一條 本規(guī)程由中國農(nóng)業(yè)銀行總行負(fù)責(zé)解釋和修改，各一級(jí)分行可制定實(shí)施細(xì)則，并向總行備案。第二十二條 本規(guī)程自2008年9月1日起實(shí)行。附件3：中國農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人一手住房貸款操作規(guī)程一、總 則第一條 為了規(guī)范個(gè)人一手住房貸款操作，根據(jù)《中國農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)基本規(guī)程（試行）》、《中國農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房貸款管理辦法》，制定本規(guī)程。第二條 本規(guī)程適用于售房人承擔(dān)階段性擔(dān)保，且借款人以抵押方式承擔(dān)全程擔(dān)保的一手住房貸款。二、操作流程第三條 借款人申請借款人申請一手住房貸款，須具有完全民事行為能力和償還貸款本息的能力，按要求填寫《中國農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人房地產(chǎn)貸款申請表》。調(diào)查人員需收集以下資料：（一）借款人身份證件；（二）借款人婚姻狀況證明；（三）借款人還款能力證明；（四）購房首付款證明；（五）借款人與售房人簽訂的合法有效的房屋買賣合同；（六）有共同借款人的，共同借款人須按要求提供身份證件及其他相關(guān)證明文件，并按要求填寫《中國農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人房地產(chǎn)貸款申請表》；（七）對(duì)資質(zhì)符合要求的借款人以所購住房之外的其他住房設(shè)定抵押的，須提供抵押物房地產(chǎn)權(quán)利證書、抵押物所有權(quán)人及共有權(quán)人的身份證件及其同意抵押的書面承諾；（八）農(nóng)業(yè)銀行要求提供的其他資料。上述資料能夠留存原件的留存原件；不能留存原件的，審核無誤后留存復(fù)印件，加蓋“與原件核對(duì)無誤”章并簽字。第四條 貸款受理、調(diào)查（一）調(diào)查人員對(duì)收集的信貸資料初步審核，同意受理的，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行貸前調(diào)查。對(duì)大額貸款應(yīng)由兩名調(diào)查人員共同調(diào)查。貸前調(diào)查主要包括以下內(nèi)容：貸款資料是否真實(shí)、完整；借款人購房行為是否真實(shí)。對(duì)于售房人員工、建筑企業(yè)員工及樓盤銷售企業(yè)員工集中購買參與開發(fā)、建設(shè)及銷售的樓盤的，應(yīng)特別關(guān)注購房行為的真實(shí)性，并在調(diào)查報(bào)告中出具明確的調(diào)查意見及風(fēng)險(xiǎn)提示；借款人及配偶信用狀況是否符合規(guī)定。須通過查詢?nèi)嗣胥y行個(gè)人征信系統(tǒng)調(diào)查借款人及配偶信用狀況，打印并保存信用報(bào)告；借款人及配偶還款能力是否充足。調(diào)查、核實(shí)借款人及配偶本筆住房貸款月還款額與月收入之比應(yīng)在50%（含）以下、月所有債務(wù)支出（本筆貸款的月還款額+其他債務(wù)月均償付額）與月收入之比應(yīng)在55%（含）以下；借款人購房首付款比例是否符合總行規(guī)定及按揭樓盤準(zhǔn)入限定，是否已真實(shí)、足額支付；貸款年限是否符合規(guī)定；借款人所購住房與周邊同類、同檔次住房價(jià)格相比是否處于合理水平；貸款擔(dān)保是否合法、足值、有效。抵押物權(quán)屬狀況是否清晰，抵押物共有權(quán)人是否出具同意抵押的合法文件。對(duì)資質(zhì)符合規(guī)定的借款人以所購住房之外的其他住房設(shè)定抵押的，須按規(guī)定進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。調(diào)查人員要對(duì)評(píng)估價(jià)格是否合理出具明確的調(diào)查意見。（二）調(diào)查人員要與借款人至少面談一次，重點(diǎn)了解借款人的基本情況、購房行為及貸款行為的真實(shí)性、還款意愿等并做好面談?dòng)涗?。（三）調(diào)查人員應(yīng)根據(jù)對(duì)信貸資料的分析及面談情況確定是否開展實(shí)地調(diào)查。開展實(shí)地調(diào)查的，應(yīng)重點(diǎn)了解借款人家庭狀況、職業(yè)特征、收入情況、居住環(huán)境等因素并進(jìn)行綜合評(píng)估。（四）調(diào)查人員填寫《中國農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人房地產(chǎn)貸款內(nèi)部運(yùn)作（審查審批）表》，就借款人提供資料的真實(shí)性和完整性、購房行為真實(shí)性、信用狀況、還款能力、購房首付款真實(shí)性、房產(chǎn)交易價(jià)格合理性，以及貸款主要要素（金額、期限、利率、還款方式、擔(dān)保方式等）、限制性條件等提出調(diào)查意見，并出具是否同意貸款的調(diào)查結(jié)論。（五）調(diào)查人員應(yīng)按照規(guī)定將經(jīng)調(diào)查核實(shí)的相關(guān)信息數(shù)據(jù)輸入信貸管理系統(tǒng)（CMS）。（六）調(diào)查人員和調(diào)查主責(zé)任人均不同意貸款的，可中止貸款程序，及時(shí)通知借款人不予貸款的原因，并做好信貸資料歸檔工作。（七）調(diào)查人員同意貸款的，經(jīng)調(diào)查主責(zé)任人簽署意見后，報(bào)送審查人員進(jìn)行審查。第五條 貸款審查（一）一手住房貸款審查的主要內(nèi)容包括：信貸資料是否完整、合法、有效；借款人及配偶的信用報(bào)告是否完整，信用狀況是否符合規(guī)定；借款人及配偶本筆住房貸款月還款額與月收入之比、月所有債務(wù)支出與月收入之比是否符合規(guī)定；購房首付款支付是否符合規(guī)定；貸款用途、金額、期限、利率、還款方式等是否符合規(guī)定； 貸款擔(dān)保是否符合規(guī)定；抵押物權(quán)屬是否清晰，抵押物共有權(quán)人是否出具同意抵押的合法文件；借款人以非所購住房設(shè)定抵押的，抵押物是否經(jīng)過價(jià)格評(píng)估，估價(jià)報(bào)告是否完整、合法、合規(guī)，估價(jià)結(jié)論是否基本合理；調(diào)查結(jié)論是否完整、清晰。（二）審查人員應(yīng)基于信貸資料，通過盡職審查，對(duì)借款人購房風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行整體評(píng)價(jià)，并特別關(guān)注借款人購房價(jià)格合理性。對(duì)于售房人員工、建筑企業(yè)員工及樓盤銷售企業(yè)員工集中購買參與開發(fā)、建設(shè)及銷售的樓盤的，應(yīng)特別關(guān)注購房行為的真實(shí)性。（三）審查人員認(rèn)為調(diào)查部門移交的信貸資料不全、調(diào)查內(nèi)容不完整、不清晰的，應(yīng)要求調(diào)查人員補(bǔ)充調(diào)查或重新調(diào)查。（四）審查人員應(yīng)在《中國農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人房地產(chǎn)貸款內(nèi)部運(yùn)作（審查審批）表》中，就借款人信用狀況、還款能力、購房首付款支付、貸款主要要素（包括貸款金額、期限、利率、還款方式、擔(dān)保方式等）及限制性條款提出意見，出具是否同意貸款的審查結(jié)論，并經(jīng)審查主責(zé)任人簽署意見后報(bào)送有權(quán)審批人進(jìn)行審批。（五）審查人員應(yīng)按照規(guī)定將審查意見輸入信貸管理系統(tǒng)（CMS）。第六條 貸款審批（一）有權(quán)審批人根據(jù)調(diào)查意見和審查意見，在授權(quán)范圍內(nèi)，審批一手住房貸款業(yè)務(wù)，并在《中國農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人房地產(chǎn)貸款內(nèi)部運(yùn)作（審查審批）表》上簽署審批意見。（二）有權(quán)審批人應(yīng)按照規(guī)定將審批意見輸入信貸管理系統(tǒng)（CMS）。第七條 簽訂合同（一）貸款經(jīng)有權(quán)審批人批準(zhǔn)后，應(yīng)直接或逐級(jí)批復(fù)至貸款行，由貸款行客戶經(jīng)理通知借款人提供在農(nóng)業(yè)銀行開立的用于還款的銀行卡（折），并留存復(fù)印件。（二）貸款行客戶經(jīng)理應(yīng)依據(jù)審批意見，按照《中國農(nóng)業(yè)銀行合同管理辦法》有關(guān)規(guī)定選用并填寫個(gè)人購房擔(dān)保借款合同。（三）在各方當(dāng)事人簽章前，應(yīng)當(dāng)由合同審查員進(jìn)行規(guī)范性審查和/或法律審查。合同審查員應(yīng)按規(guī)定出具審查意見。（四）合同審查通過的，客戶經(jīng)理應(yīng)在核實(shí)借款人、擔(dān)保人的真實(shí)身份基礎(chǔ)上，按照《中國農(nóng)業(yè)銀行合同管理辦法》有關(guān)規(guī)定與借款人、擔(dān)保人當(dāng)面簽署或公證簽署個(gè)人購房擔(dān)保借款合同。第八條 辦理擔(dān)保、保險(xiǎn)手續(xù)（一）采用抵押擔(dān)保的一手住房貸款，原則上以借款人所購的住房設(shè)定抵押；對(duì)采用借款人家庭擁有所有權(quán)的可自由處分的其他住房設(shè)定抵押的，須符合總行規(guī)定。（二）由售房人提供階段性保證擔(dān)保的，階段性擔(dān)保原則上自貸款發(fā)放之日起至辦妥抵押登記手續(xù)之日止，售房人應(yīng)在個(gè)人購房擔(dān)保借款合同保證人簽章處簽章。（三）保證人繳納保證金的，應(yīng)在農(nóng)業(yè)銀行“保證金存款——個(gè)人住房一手樓貸款保證金”會(huì)計(jì)科目下為保證人設(shè)置保證金專戶，并在借款合同中明確約定以該專戶內(nèi)的保證金為所擔(dān)保的債務(wù)設(shè)定質(zhì)押。（四）貸款行收執(zhí)已經(jīng)備案登記的房屋買賣合同，按規(guī)定取得抵押（預(yù)告）登記證明、抵押（預(yù)告）登記受理證明或他項(xiàng)權(quán)利證書，并按要求在個(gè)人住房貸款抵押物登記管理臺(tái)賬中做好記錄。（五）一手住房貸款保險(xiǎn)遵循自愿平等協(xié)商原則。在借款人自愿基礎(chǔ)上，貸款行與借款人平等協(xié)商選擇是否投保、保險(xiǎn)品種、保險(xiǎn)金額、保險(xiǎn)費(fèi)繳納方式和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。借款人購買保險(xiǎn)的，原則上應(yīng)在保險(xiǎn)單上明確貸款行為第一受益人并由貸款行將保險(xiǎn)單作為重要憑證入庫保管。第九條 貸款發(fā)放（一）貸款發(fā)放前必須落實(shí)以下條件：有權(quán)審批人已經(jīng)審批同意；房屋買賣合同已經(jīng)生效并辦理登記備案；貸款擔(dān)保已經(jīng)落實(shí)；貸款限制性條款已經(jīng)全部落實(shí)；農(nóng)業(yè)銀行規(guī)定的其他條件。（二）滿足放款條件的前提下，貸款行應(yīng)按照總行CMS貸款發(fā)放實(shí)時(shí)處理流程有關(guān)規(guī)定，將貸款資金劃入售房人賬戶。第十條 檔案管理（一）個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)檔案按照《中國農(nóng)業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)檔案管理辦法》有關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理。（二）具備條件的分行，應(yīng)積極推廣電子檔案系統(tǒng)，平時(shí)只使用電子檔案，實(shí)物檔案實(shí)行集中保管。第十一條 貸后管理（一）借款人以所購一手住房設(shè)定抵押的，貸款行須密切關(guān)注按揭樓盤建設(shè)進(jìn)度。按揭樓盤竣工驗(yàn)收合格后應(yīng)督促售房人、借款人及時(shí)辦理房地產(chǎn)初始登記、轉(zhuǎn)移登記。貸款行應(yīng)在住房轉(zhuǎn)移登記之后三個(gè)月內(nèi)申請辦理抵押登記。抵押登記原則上在房產(chǎn)竣工驗(yàn)收之日起兩年內(nèi)辦妥，確因客觀原因無法按時(shí)辦妥的，貸款行應(yīng)采取合理的風(fēng)險(xiǎn)防范措施并立即向上級(jí)業(yè)務(wù)主管部門書面報(bào)告。（二）在辦妥抵押（預(yù)告）登記之前發(fā)放貸款的，貸款行應(yīng)在合理期限內(nèi)辦妥抵押（預(yù)告）登記。（三）貸款風(fēng)險(xiǎn)分類按照《中國農(nóng)業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)分類管理辦法》、《中國農(nóng)業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)分類操作規(guī)程》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（四）其他貸后管理工作按照《中國農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)基本規(guī)程》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，總行另有規(guī)定的，從其規(guī)定。第十二條 貸款收回（一）部分/全部提前還款借款人在提前還款前原則上應(yīng)向貸款行提交書面申請。貸款行客戶部門應(yīng)在查詢借款人貸款余額、逾期貸款本息、還款賬戶等基本情況的基礎(chǔ)上，審核提前還款是否符合政策規(guī)定和合同約定，并提出是否核準(zhǔn)的審核意見。貸款行會(huì)計(jì)部門根據(jù)客戶部門核準(zhǔn)意見為客戶辦理提前還款。部分提前還款的應(yīng)生成新的還款計(jì)劃并告知借款人；全部結(jié)清貸款的應(yīng)辦理清戶撤押手續(xù)。（二）正常還款貸款行應(yīng)采取適當(dāng)方式提醒借款人在每期還款日前存入足額資金，并于約定還款日由計(jì)算機(jī)系統(tǒng)自動(dòng)扣劃。第十三條 清戶撤押借款人償還全部貸款本息后（含提前全部結(jié)清貸款），貸款行會(huì)計(jì)部門出具貸款結(jié)清憑證給客戶部門?？蛻艚?jīng)理負(fù)責(zé)通知借款人，持有效身份證件、個(gè)人購房借款擔(dān)保合同辦理貸款結(jié)清手續(xù)。貸款行應(yīng)將已入庫保管的有關(guān)法律憑證和文件退給借款人，并由借款人書面簽收。采取抵押擔(dān)保方式的，貸款行應(yīng)協(xié)助借款人辦理抵押注銷手續(xù)。三、附 則第十四條 本規(guī)程由中國農(nóng)業(yè)銀行總行負(fù)責(zé)解釋和修改，各一級(jí)分行可制定實(shí)施細(xì)則，并向總行備案。第十五條 本規(guī)程自2008年9月1日起實(shí)行。附件4：中國農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人二手住房貸款操作規(guī)程一、總 則第一條 為了規(guī)范個(gè)人二手住房貸款操作，根據(jù)《中國農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)基本規(guī)程（試行）》、《中國農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房貸款管理辦法》，制定本規(guī)程。第二條 本規(guī)程適用于借款人購買再交易住房的貸款。二、操作流程第三條 借款人申請借款人申請二手住房貸款，須具有完全民事行為能力和償還貸款本息的能力，按要求填寫《中國農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人房地產(chǎn)貸款申請表》。調(diào)查人員需收集以下資料：（一）借款人身份證件；（二）借款人婚姻狀況證明；（三）借款人還款能力證明；（四）購房首付款證明；（五）真實(shí)、合法、有效的房屋買賣合同；（六）有共同借款人的，共同借款人須按要求提供身份證件及其他相關(guān)證明文件，填寫《中國農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人房地產(chǎn)貸款申請表》；（七）擬交易房屋所有人和共有權(quán)人的身份證件及共有權(quán)人同意房屋交易的書面聲明；（八）以售房人為所有權(quán)人的擬交易房屋的權(quán)利證書；（九）售房人在農(nóng)業(yè)銀行開立的用于收款的銀行卡/折；（十）交易雙方由調(diào)查人員見證簽署的《個(gè)人購房貸款資金劃轉(zhuǎn)授權(quán)委托書》；（十一）擬交易房屋已出租的，須提交售房人與承租人同意終止租賃合同的證明文件或借款人與承租人同意繼續(xù)租賃的證明文件；（十二）農(nóng)業(yè)銀行要求的其他資料。上述資料能夠留存原件的留存原件；不能留存原件的，審核無誤后留存復(fù)印件，加蓋“與原件核對(duì)無誤”章并簽字。第四條 貸款調(diào)查、評(píng)估（一）調(diào)查人員對(duì)收集的信貸資料初步審核，同意受理的，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行貸前調(diào)查并安排房屋價(jià)格評(píng)估。對(duì)需要雙人調(diào)查的貸款應(yīng)由兩名調(diào)查人員共同調(diào)查。貸前調(diào)查主要包括以下內(nèi)容：貸款資料是否真實(shí)、完整；擬交易房屋能否正常、合法交易，能否正常使用；與同區(qū)域、同類型房屋相比，借款人所購二手住房成交價(jià)格是否合理；價(jià)格評(píng)估報(bào)告的估價(jià)結(jié)論是否基本合理；二手房交易是否真實(shí)。對(duì)中介機(jī)構(gòu)內(nèi)部員工作為賣方或買方發(fā)生的二手房交易，或近親屬之間發(fā)生的二手房交易，應(yīng)特別關(guān)注交易行為的真實(shí)性，并在調(diào)查報(bào)告中出具明確的調(diào)查意見及風(fēng)險(xiǎn)提示；借款人及配偶信用狀況是否符合規(guī)定。須通過查詢?nèi)嗣胥y行個(gè)人征信系統(tǒng)調(diào)查借款人及配偶信用狀況，打印并保存信用報(bào)告；借款人及配偶還款能力是否充足。調(diào)查、核實(shí)借