【正文】 行政主管部門會同有關(guān)部門制定?！　〉谌?jié)　新建住宅的交付使用　　第十三條　本市實行新建住宅交付使用監(jiān)管制度。新建住宅建筑區(qū)劃內(nèi)建設(shè)工程竣工驗收合格后，其附屬設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)具備下列條件后，方可交付使用：　　(一)住宅生活用水納入城鄉(xiāng)自來水管網(wǎng)，并供水到戶。　　(二)住宅用電按照電力部門的供電方案，納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，不得使用臨時施工用電?！　?三)住宅的雨水、污水排放納入永久性城鄉(xiāng)雨水、污水排放系統(tǒng)。確因客觀條件所限需采取臨時性排放措施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)水務(wù)、環(huán)保部門審核同意，并確定臨時排放的期限?！　?四)住宅區(qū)附近有燃氣管網(wǎng)的，完成住宅室內(nèi)、室外燃氣管道的敷設(shè)并與燃氣管網(wǎng)鑲接。住宅區(qū)附近沒有燃氣管網(wǎng)的，完成住宅室內(nèi)燃氣管道的敷設(shè)，并負責(zé)落實燃氣供應(yīng)渠道?！　?五)住宅區(qū)內(nèi)電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安防等設(shè)施設(shè)備按設(shè)計規(guī)范配置到位。　　(六)住宅區(qū)與城市道路或者公路之間有直達的道路相連。　　(七)按照規(guī)劃要求完成教育、醫(yī)療保健、環(huán)衛(wèi)、郵政、農(nóng)貿(mào)市場及其他商業(yè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)和管理等公共服務(wù)設(shè)施的配套建設(shè)。住宅建設(shè)工程分期建設(shè)，上述設(shè)施尚未建成的，應(yīng)當(dāng)有可供過渡使用的相應(yīng)公共服務(wù)設(shè)施?！　?八)按照住宅設(shè)計規(guī)范預(yù)留設(shè)置空調(diào)器外機和冷凝水排放管的位置?！　?九)按照規(guī)劃要求完成住宅區(qū)內(nèi)的綠化建設(shè)?！　?十)按照規(guī)劃要求完成住宅區(qū)內(nèi)停車庫(位)的配置?！　?十一)住宅建設(shè)工程分期建設(shè)的，已建成的住宅周邊場地清潔、道路平整，與施工工地有明顯有效的隔離措施?！　?十二)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件?！　€人建造的自住房屋不適用前款規(guī)定。　新建住宅交付使用前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向市或區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)，并提供新建住宅建設(shè)工程竣工驗收文件和本條例第十三條第一款所列附屬設(shè)施設(shè)備符合交付使用條件的相關(guān)文件、資料。第四節(jié)　新建住宅物業(yè)保修金　　第十五條　本市實行新建住宅物業(yè)保修金監(jiān)管制度。　　保修金監(jiān)管實行統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、專款專用、政府監(jiān)管的原則。　　市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對保修金的交存、使用、管理和退還實施統(tǒng)一監(jiān)督管理。　　第十六條　新建住宅物業(yè)、住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)以及與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)，其開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請新建住宅不動產(chǎn)權(quán)屬登記前，按照住宅物業(yè)建筑安裝總造價2%的比例，一次性向保修金監(jiān)管賬戶交存保修金，作為該住宅物業(yè)保修期內(nèi)保修費用的保證。　　保修金監(jiān)管賬戶以建筑區(qū)劃為單位設(shè)立專戶。開發(fā)建設(shè)單位在辦理新建住宅物業(yè)不動產(chǎn)權(quán)屬登記時，應(yīng)當(dāng)提供專戶銀行出具的住宅物業(yè)保修金全額交存證明?！　”Ｐ藿鸫鎯ζ谙夼c物業(yè)的法定保修期限一致。　　第十七條　開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照法定的保修期限、范圍，承擔(dān)住宅物業(yè)的保修責(zé)任。開發(fā)建設(shè)單位可以自行組織維修，也可以委托他人進行維修?！　〉谑藯l　開發(fā)建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主或者業(yè)主委員會可以提出申請，經(jīng)市或區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門核實后，由業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會組織維修，其費用在保修金中墊支?！　∥丛O(shè)立業(yè)主大會的建筑區(qū)劃，其物業(yè)共有部分出現(xiàn)質(zhì)量問題時，社區(qū)居民委員會可以依照前款規(guī)定申請動用保修金墊支維修費用。　　市或區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在保修金動用后3個工作日內(nèi)書面通知開發(fā)建設(shè)單位?！　〉谑艞l　業(yè)主、業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會按照本條例第十八條規(guī)定程序動用保修金后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在收到房產(chǎn)行政主管部門的通知之日起15日內(nèi)足額補存?！　￠_發(fā)建設(shè)單位對維修責(zé)任承擔(dān)持有異議的，可以在前款規(guī)定期限內(nèi)依法提起民事訴訟或者申請仲裁，由人民法院或者仲裁委員會確定的責(zé)任人補存保修金。逾期不起訴或申請仲裁的，視為其認可承擔(dān)維修責(zé)任。　　第二十條　物業(yè)保修期間，開發(fā)建設(shè)單位因破產(chǎn)、解散、被撤銷等原因消亡的，保修金監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)將保修金本息余額提存。　　物業(yè)出現(xiàn)保修范圍內(nèi)的質(zhì)量問題時，業(yè)主、業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會可以按照本條例第十八條規(guī)定申請動用保修金。　　第二十一條　符合下列條件之一的，保修金存儲期滿后本息余額退還開發(fā)建設(shè)單位。開發(fā)建設(shè)單位已消亡的，保修金本息余額依法列入清算財產(chǎn)：　　(一)未出現(xiàn)屬于保修范圍內(nèi)的物業(yè)質(zhì)量問題?！　?二)出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題，但開發(fā)建設(shè)單位已按相關(guān)規(guī)定進行維修并經(jīng)驗收合格，或者與業(yè)主就維修費用承擔(dān)達成和解協(xié)議并履行給付義務(wù)?！　?三)出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題且雙方就責(zé)任承擔(dān)發(fā)生爭議，但開發(fā)建設(shè)單位已按人民法院或者仲裁委員會的法律文書履行義務(wù)?！　〉诙l　保修金存儲期滿前30日，保修金監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)將擬退還保修金事項在相關(guān)建筑區(qū)劃內(nèi)書面公示?！　〉诙龡l　保修金監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)當(dāng)每年定期向相關(guān)建筑區(qū)劃的業(yè)主和開發(fā)建設(shè)單位公布該建筑區(qū)劃保修金的交存、使用情況，接受業(yè)主和開發(fā)建設(shè)單位的監(jiān)督?！　〉谌隆∥飿I(yè)的管理主體與物業(yè)使用　　第一節(jié)　業(yè)主大會籌備組　　第二十四條　同一建筑區(qū)劃內(nèi)，符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議，設(shè)立一個業(yè)主大會：　　(一)專有部分交付的建筑面積達到建筑物總面積50%以上?！　?二)首次交付專有部分之日起滿兩年且入住的建筑面積達到建筑物總面積20%以上?！　I(yè)主總?cè)藬?shù)在100人以內(nèi)且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不設(shè)立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行管理職責(zé)?！　〉诙鍡l　符合本條例第二十四條第一款規(guī)定條件之一的建筑區(qū)劃，其開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報告區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門。報告應(yīng)當(dāng)包含下列相關(guān)文件資料：　　(一)建筑區(qū)劃劃分意見書。　　(二)業(yè)主名冊?！　?三)建筑規(guī)劃總平面圖?！　?四)附屬設(shè)施設(shè)備交付使用備案證明?！　?五)物業(yè)服務(wù)用房配置證明?！　?六)住宅物業(yè)保修金交存證明。　　(七)建筑物及其附屬設(shè)施的專項維修資金籌集證明?！　?八)其他必要的文件資料?！　〉诙鶙l　區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在接到本條例第二十五條規(guī)定的報告之日起5個工作日內(nèi)，抄送街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府。開發(fā)建設(shè)單位未及時書面報告的，業(yè)主可以向區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府提出設(shè)立業(yè)主大會的書面要求?！　〗值擂k事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)在收到報告或者要求之日起15個工作日內(nèi)組織業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議?！　〉诙邨l　籌備組由開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二?；I備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府派員擔(dān)任?！　』I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起3日內(nèi)在建筑區(qū)劃內(nèi)書面公告其成員名單和工作職責(zé)?！　〉诙藯l　籌備組履行下列職責(zé)：　　(一)確定召開首次業(yè)主大會會議的時間、地點和內(nèi)容?！　?二)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則?！　?三)確認業(yè)主身份和核計業(yè)主人數(shù)、專有部分面積?！　?四)確定業(yè)主委員會委員候選人條件和選舉辦法?！　?五)組織產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會委員候選人。　　(六)完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作?！　∏翱畹?一)至(五)項所列內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在召開首次業(yè)主大會會議15日前以書面形式在建筑區(qū)劃內(nèi)公示。業(yè)主對業(yè)主身份、人數(shù)或者專有部分面積等提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果?！　〉诙艞l　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起30日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。自業(yè)主大會依法設(shè)立之日起，籌備組職責(zé)自行終止?！　』I備組的必要經(jīng)費由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。　　第二節(jié)　業(yè)主大會與業(yè)主委員會　　第三十條　業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，按照國家有關(guān)規(guī)定行使?！　I(yè)主身份以及專有部分面積的確定，以不動產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權(quán)屬的合法有效文件為依據(jù)。單個業(yè)主擁有多個或者數(shù)人共有一個物業(yè)專有部分的，其業(yè)主投票權(quán)人數(shù)按一人計算?！　I(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費、不繳存建筑物專項維修資金的，管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則可以對其在物業(yè)管理中投票權(quán)的行使予以約束?！　〉谌粭l　業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起設(shè)立?！　I(yè)主大會依法設(shè)立后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會設(shè)立事項向區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門備案。并依法刻制和使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章?！　∈腥嗣裾畱?yīng)當(dāng)根據(jù)本條例，制定對業(yè)主大會監(jiān)督管理的具體規(guī)定?！　〉谌l　業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會組織召開?！　I(yè)主委員會不依法、依約履行召開業(yè)主大會會議職責(zé)的，區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期召開。逾期不召開的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府可以組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議?！　〕皟煽钜?guī)定外，任何單位和個人不得擅自召集業(yè)主大會會議?！　〉谌龡l　同一建筑區(qū)劃內(nèi)有兩幢以上建筑物的，可以以幢、單元為單位設(shè)立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成?！　I(yè)主小組履行下列職責(zé)：　　(一)討論業(yè)主大會擬討論的事項?！　?二)推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議，表達本小組業(yè)主的意愿?！　?三)討論、決定本幢、本單元物業(yè)共有部分的經(jīng)營、收益分配及維修等事項?！　I(yè)主小組行使前款規(guī)定職責(zé)的程序，參照本建筑區(qū)劃業(yè)主大會議事規(guī)則執(zhí)行?！　〉谌臈l　業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。　　采用集體討論形式的，可以按照本條例第三十三條規(guī)定，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。也可以由業(yè)主決定以其他方式推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議?！　I(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書面委托書并根據(jù)委托內(nèi)容進行投票表決?！　〉谌鍡l　管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對下列主要事項作出約定：　　(一)建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備的使用、維護、管理?！　?二)建筑物及其附屬設(shè)施的專項維修資金的籌集、使用方案?！　?三)共有部分的經(jīng)營與收益分配?！　?四)業(yè)主的其他權(quán)利與義務(wù)?！　?五)違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。　　管理規(guī)約自業(yè)主大會表決通過之日起生效，對全體業(yè)主及使用人均具有約束力。　　第三十六條　管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則不得與法律、法規(guī)相抵觸，其示范文本由市房產(chǎn)行政主管部門擬訂?！　〉谌邨l　業(yè)主大會設(shè)立后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將下列事項告知開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人：　　(一)管理規(guī)約?！　?二)業(yè)主大會議事規(guī)則。　　(三)業(yè)主委員會工作規(guī)則?！　?四)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的其他決定?！　￠_發(fā)建設(shè)單位在銷售該建筑區(qū)劃內(nèi)的專有部分時，應(yīng)當(dāng)向買受人明示前款所列事項，并將其作為房屋買賣合同的附件?！　〉谌藯l　業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，向業(yè)主大會負責(zé)并報告工作，受業(yè)主、業(yè)主大會監(jiān)督。　　業(yè)主委員會由人數(shù)為奇數(shù)的若干名委員組成，每名委員具有同等表決權(quán)，每屆任期為3至5年。委員的條件、人數(shù)、任期等具體事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定?！　〉谌艞l　業(yè)主委員會討論、決定物業(yè)管理公共事項，應(yīng)當(dāng)召開委員會會議，并于會議召開3日前在建筑區(qū)劃內(nèi)以書面形式公告會議議程，聽取業(yè)主的意見和建議?！　I(yè)主委員會決定事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上簽字同意通過。　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定在作出之日起3日內(nèi)以書面形式在建筑區(qū)劃內(nèi)公告?！　〉谒氖畻l　業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)忠實履行職責(zé)，定期參加房產(chǎn)行政主管部門組織的物業(yè)管理培訓(xùn)，接受街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府以及房產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督?！　I(yè)主委員會不得從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營活動，其委員及其近親屬不得在為本建筑區(qū)劃提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、機構(gòu)中任職。　　第四十一條　業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：　　(一)不再是該建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主?！　?二)喪失民事行為能力?！　?三)被依法限制人身自由半年以上?！　?四)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形?！　〉谒氖l　業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會決定是否終止其委員資格：　　(一)以書面方式向業(yè)主大會提出辭職請求?！　?二)拒不履行委員職責(zé)?！　?三)業(yè)主委員會半數(shù)以上委員或者20%以上業(yè)主提議撤銷其委員資格?！　?四)違章搭建、拒付物業(yè)服務(wù)費等侵害他人合法權(quán)益?！　?五)因其他原因不適合繼續(xù)享有委員資格的?！　〉谒氖龡l　業(yè)主委員會任期屆滿60日前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉?！　I(yè)主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正。逾期不改正的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府可以組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。　　第四十四條　業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會之日起10日內(nèi)，前業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作?！　I(yè)主委員會委員資格屆內(nèi)終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起5日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財物?！　〉谒氖鍡l　經(jīng)業(yè)主大會決定，可以從下列渠道籌集專項用于業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費：　　(一)全體業(yè)主共有部分物業(yè)經(jīng)營收益?！　?二)全體業(yè)主共同交納?！　?三)業(yè)主自愿捐贈等其他合法方式?！　」ぷ鹘?jīng)費歸全體業(yè)主共有。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)妥善保管并定期書面公告其收支情況，并接受業(yè)主大會、業(yè)主的監(jiān)督?！　〉谒氖鶙l　兩個以上建筑區(qū)劃共用附屬設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會聯(lián)席會議制度。業(yè)主委員會聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門、相關(guān)建筑區(qū)劃的業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人組成。聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負責(zé)召集。第三節(jié)　物業(yè)的使用與維護　　第四十七條　業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)合理正當(dāng)?shù)厥褂脤Ｓ胁糠?，禁止從事下列危及建筑物安全或者損害他人合法權(quán)益的行為：　　(一)改變房屋承重結(jié)構(gòu)?！　?二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物。　　(三)堆放易燃、易爆、劇毒、含有放射性物質(zhì)的物品或者超負重的物品?！　?四)排放、制造超過規(guī)定標準的噪音、振動?！　?五)違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵