【正文】 離的，即物業(yè)的所有者與經(jīng)營權者不屬于同一法人單位。在 產(chǎn)權多元化情況下，物業(yè)多數(shù)是采用二權分離的方式來經(jīng)營管理的。 社會化的原則有利于物業(yè)管理的市場培育和發(fā)展。這個原則的具體要求有： (一)社會化的分工合作 現(xiàn)代社會不同產(chǎn)業(yè)間的分工和協(xié)作有助于提高各個產(chǎn)業(yè)的綜合效益。房地產(chǎn)作為一個行 業(yè)，其內部的開發(fā)、營銷、咨詢和物業(yè)管理等各個分支行業(yè)間同樣要按照社會化大生產(chǎn)的要求分工協(xié)作，才有利于提高全行業(yè)的經(jīng)濟效益。特別是物業(yè)管理企業(yè)要從開發(fā)企業(yè)的附屬地 位剝離出來，獨立為自主經(jīng)營的管理服務型企業(yè)。物業(yè)管理公司和各類專業(yè)服務公司，如清掃、綠化等公司間，同樣應按照社會化大生產(chǎn)的要求相互間分工協(xié)作。 (二)平等條件下的市場競爭 業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在平等的條件下通過市場用招投標或協(xié)議的方式建立委托管理服務 關系。政府有關部門和開發(fā)商都不宜干預，物業(yè)管理企業(yè)只有通過自己的優(yōu)質服務和良好的聲譽才能在市場上取得一席之地。 (三)三個效益的統(tǒng)一 物業(yè)管理的經(jīng)營活動要實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的有機統(tǒng)一，要在經(jīng)濟效益 的基礎上以社會效益和環(huán)境效益為小區(qū)建設的最終目標。 物業(yè)管理服務于社會，理應得到社會有關各方的支助，社會有關各方則在自己職責范圍 內做好物業(yè)區(qū)域建設的工作。 五、企業(yè)化與全過程效益的原則 物業(yè)管理作為一種市場化的經(jīng)營行為，當然要按照企業(yè)化的原則來操作，并且要追求全 行業(yè)、全過程的效益。企業(yè)在其經(jīng)營活動中追求全過程的效益是現(xiàn)代管理的基本理念。這一原則體現(xiàn)在： (一)實施主體要按企業(yè)化的原則組建 物業(yè)管理企業(yè)，不論是獨立的具有法人資格的公司、非獨立的物業(yè)管理部、房管所轉制 的物業(yè)管理公司等等都要政、企分開，政、事分開，按照“獨立核算、自主經(jīng)營、自負盈虧、自我發(fā)展”的方針開展經(jīng)營活動。 (二)按經(jīng)濟規(guī)律辦事 物業(yè)管理企業(yè)在處理同方方面面的經(jīng)濟關系中嚴格按照經(jīng)濟規(guī)律辦事，特別在同開發(fā)商 的委托關系方面雖然業(yè)務聯(lián)系密切，或屬于同一企業(yè)集團，但在經(jīng)濟方面應按照合同和有關規(guī)定劃清各自的職權。 (三)早期介入 物業(yè)管理從追求全行業(yè)、全過程效益出發(fā)，就要使物業(yè)管理同項目開發(fā)同步進行。首先 要做好物業(yè)管理的啟動工作和前期基礎工作。實踐證明，只有早期、適時的介入房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動，才能避免“前期后遺癥”，減少后期管理工作的損失。介入的時間要根據(jù) 物業(yè)的開發(fā)情況，或者在設計階段、或者在施工階段、或者在驗收階段、或者在銷售階段適時介入。介入的對象包括購房業(yè)主的適時介入和物業(yè)管理公司的適時介入，或兩者同時介入 。 (四)創(chuàng)建名牌 企業(yè)化的原則還要求物業(yè)管理企業(yè)努力提高經(jīng)營水平、服務質量。創(chuàng)建名牌，應關注規(guī) 模經(jīng)濟效益和拓展業(yè)務，以提高企業(yè)的聲譽，樹立良好的信用。 六、物業(yè)管理的宗旨 上述的物業(yè)管理屬性、范圍和原則都圍繞一個基本的理念，即物業(yè)管理的指導思想，也 就是物業(yè)管理的宗旨，可以概括為： (一)營造良好的“安居樂業(yè)”的環(huán)境 物業(yè)管理的全部活動都環(huán)繞一個中心，就是“安居樂業(yè)”，具體地說就是為市民創(chuàng)建一個“整潔、文明、安全、方便”的生活和工作環(huán)境，或者說一個有利于生存、發(fā)展、享受的環(huán)境。并且要隨著物業(yè)管理業(yè)務的拓展和管理水準的提高，根據(jù)每一小區(qū)的具體情況和業(yè)主 的要求提高服務水準、拓展服務范圍。居住區(qū)域要求舒適、安靜、溫馨、優(yōu)雅，要求增添文化和藝術氛圍等。辦公和商務區(qū)域則強調高效、周到和形象，要求提供現(xiàn)代化的商務服務和 智能化管理等。 物業(yè)管理應該是：第一是服務，第二是服務，第三還是服務。服務體現(xiàn)了物業(yè)管理的宗 旨和基本屬性，物業(yè)管理只有以服務為中心，開拓各項業(yè)務，才具有無窮的活力。 (二)物業(yè)的保值與增值 物業(yè)管理是受業(yè)主委托的經(jīng)營管理行為，其行為的方向除了為委托人創(chuàng)建一個合適的“ 安居樂業(yè)”環(huán)境外，就是要保護業(yè)主、使用人的合法權益。物業(yè)管理的優(yōu)點就在于通過精心 的策劃和良好的服務，能改善物業(yè)的內外環(huán)境，提升物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟價值，也就是使物業(yè)既能保值，又能增值。第五節(jié) 物業(yè)管理的發(fā)展與條件 本章以上介紹的物業(yè)管理的宗旨、原則、服務范圍、作用和模式都是從規(guī)范化的角度來 論述的。這一切要轉化為現(xiàn)實的行為，要有一個培育的過程，要有合適的土壤和環(huán)境，本節(jié)就來討論物業(yè)管理的發(fā)展與實現(xiàn)條件。 一、物業(yè)管理的特點 國內的物業(yè)管理雖然是從香港和國外移植進來，但是很快就顯示了自己的特色。 (一)覆蓋面廣 國內的物業(yè)管理雖然是從80年代開始起步，可是發(fā)展速度很快，而且覆蓋面廣。如上海 市到1997年已有一億平方米以上各類房屋納入物業(yè)管理范圍。沿海一些省、市，如遼寧、天津、北京、青島、江蘇、福建、廣東等地覆蓋面都很廣。 納入物業(yè)管理的物業(yè)種類從居住用房、辦公和商務用房到一般商品房、涉外商品房都先 后進入物業(yè)管理渠道。隨著房地產(chǎn)管理體制的改革和深化，大批售后公房和未售公房正在逐步納入物業(yè)管理渠道。與此相適應，各類物業(yè)管理企業(yè)如雨后春筍紛紛破土而出，如上海市 到1997年已有各類物業(yè)管理企業(yè)近2000家，從業(yè)人員約5萬人。全國范圍到1997年約有物業(yè)管理企業(yè)7000家，從業(yè)人員100萬人。一些國際上知名的物業(yè)管理企業(yè)也爭前恐后地進入中 國內地。物業(yè)管理正成為一個具有廣泛影響的行業(yè)。 (二)業(yè)主權益得到有效保護 物業(yè)管理的特點就是業(yè)主處于主導地位。中國的物業(yè)管理能被業(yè)主和使用人迅速接受就 是國家對業(yè)主權益的充分而周到的關注。從立法到行政管理都有明確的法規(guī)和措施來保障業(yè)主的合法權利。其中最有力的措施就是按物業(yè)區(qū)域建立業(yè)主委員會，使業(yè)主自治管理的職能 在制度上得到保證。政府有關部門創(chuàng)造各種條件幫助業(yè)委會開展工作。上海市到1997年已有房屋業(yè)主委員會近2000家。 (三)物業(yè)管理與社區(qū)管理密切結合 國內物業(yè)管理的服務范圍從深度和廣度兩方面都有自己的特點。從廣度上講，物業(yè)管理 服務項目眾多，內容豐富。從最基本的物業(yè)本體和設備的維護、運行到物業(yè)區(qū)域的環(huán)境管理，并且同社區(qū)管理和社區(qū)建設相結合，營造現(xiàn)代化的、具有濃厚的文化氣息的生活和工作環(huán) 境，提供物質和精神兩方面的服務。從深度上講，既有一般商品房的管理，又有高檔公寓、辦公樓的管理，高層次的管理已經(jīng)達到國際先進水平。深圳、上海等地的有些優(yōu)秀小區(qū)已取 得ISO9002國際質量認證。從管理的物業(yè)類型講既有住宅、公寓、別墅的居住物業(yè)，又有經(jīng)營性物業(yè)，如綜合性大廈、商場、通用廠房和文教、衛(wèi)生等特種建筑。這種多類型、多方位 、多功能的服務體現(xiàn)了我國物業(yè)管理的特色。 二、物業(yè)管理的歷程和前景 從80年代初深圳第一家物業(yè)管理公司成立，標志著物業(yè)管理在中國大地開始萌發(fā)，可以 說到本世紀末，物業(yè)管理總體上處于初創(chuàng)時期。這里對過去十余年和今后中國物業(yè)管理歷程作一些分析和預測。 (一)初創(chuàng)階段 這是我國物業(yè)管理啟動和逐步形成為一個獨立行業(yè)的時期。80年代物業(yè)管理開始在內地 興起，其外部條件是受東南亞等地房地產(chǎn)管理體制——特別是物業(yè)管理的引進所啟發(fā)，內部條件是由創(chuàng)造文明住宅小區(qū)和新建商品房售后管理發(fā)展而來。但是，作為一個行業(yè)，還只出 現(xiàn)在沿海部分大中城市，只是作為房地產(chǎn)開發(fā)的附屬，尚不具備全國性的規(guī)模。90年代，物 業(yè)管理以其獨特的功能逐步引起人們的關注。1993年建設部房地產(chǎn)業(yè)司在廣州和深圳召開第 一屆全國物業(yè)管理研討會和深圳市物業(yè)管理協(xié)會的成立標志著我國物業(yè)管理進入了全面推開的時期。1994年4月，建設部頒布了建國以來有關物業(yè)管理的第一個規(guī)章，確立了物業(yè)管理 在房地產(chǎn)行業(yè)中的獨立地位。1995年又把物業(yè)管理提到城市管理體制改革的高度，要求全社會關注和支持。1997年又要求物業(yè)管理在廣度上從新建區(qū)向建成區(qū)延伸，從深度上向市場化 方向發(fā)展。 這個階段的特點是： (1)雖然已有一些地區(qū)和若干物業(yè)區(qū)域管理水平達標，小區(qū)面貌良好，但是總體上仍處 于初創(chuàng)階段，管理水準不高，服務內容偏狹。從地區(qū)上講沿海城市發(fā)展較快，內地城鎮(zhèn)相對較慢； (2)傳統(tǒng)管理和物業(yè)管理雙重機制并存，非市場化和市場化管理模式并存，逐步地向單 一的市場化的物業(yè)管理模式過渡； (3)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會大量建立，但是，運作不規(guī)范。合適的自治管理和專業(yè) 管理人才缺乏； (4)開發(fā)商一般重建輕管，物業(yè)管理未能及時介入，前期后遺癥嚴重影響物業(yè)管理的經(jīng) 濟效益和服務質量； (5)政府逐步重視對物業(yè)管理的治理和監(jiān)控，但是法規(guī)建設滯后； (6)物業(yè)管理的經(jīng)費不足，收費混亂，資金運行未能進入良性循環(huán)。 (二)市場化階段 下世紀初，物業(yè)管理可望進入市場化運作階段。這個階段的特點是： (1)傳統(tǒng)的和非市場化的房屋管理模式基本上都納入市場化的物業(yè)管理軌道，市場的規(guī) 則和運作逐步成熟。物業(yè)管理業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中的主體地位逐步確立，物業(yè)管理業(yè)在城市建設和社會生活中的積極作用得到充分的發(fā)揮和確認； (2)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)委會運作逐步正常，相互關系逐步理順并出現(xiàn)一批名牌的物業(yè)管 理企業(yè)、優(yōu)秀的業(yè)委會和示范物業(yè)區(qū)域。物業(yè)管理區(qū)域的建設和服務的標準普遍從“安全、整潔、文明、方便”的基礎上向“舒適、寧靜、優(yōu)美、典雅”的高層次水準提升； (3)出現(xiàn)一批智能化的物業(yè)住宅、大廈和智能化城區(qū)，如智能化住宅小區(qū)、智能化廣場 等。各種先進設施、裝備在物業(yè)管理中廣泛應用。物業(yè)管理提供的勞務中智力型比重逐步增大； (4)物業(yè)管理實現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營，物業(yè)管理企業(yè)從中、小型為主向以大、中型為主轉換， 出現(xiàn)一批物業(yè)服務企業(yè)集團。物業(yè)管理收費與服務項目逐步平衡和相稱，資金運行進入良性循環(huán)； (5)物業(yè)管理的法規(guī)建設完善配套。政府強化對物業(yè)管理的指導和監(jiān)督，物業(yè)管理和社 區(qū)建設的關系逐步理順； (6)物業(yè)管理業(yè)實現(xiàn)跨國經(jīng)營，既有境外的物業(yè)管理企業(yè)在國內拓展業(yè)務，也有國內的 著名企業(yè)將物業(yè)管理作為國際服務貿(mào)易向外拓展。 三、物業(yè)管理發(fā)展的內部條件 (一)國家重點鼓勵項目 近年來，隨著國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境的改善和國內外市場需求的變化，國內產(chǎn)業(yè)結構也發(fā)生 了深刻變化。產(chǎn)業(yè)結構的調整已從實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)比例關系的協(xié)調轉向全面提高產(chǎn)業(yè)素質和國際競爭能力。為了適應這一重大變化，國務院已頒布當前國家重點鼓勵的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品和技術目錄 ，共有29個領域，440種。確定這些項目的原則是： (1)符合當前和今后一個時期的市場需求，有比較廣闊的發(fā)展前景； (2)有比較高的技術含量，有利于企業(yè)設備更新，加快對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的技術改造，促進產(chǎn) 業(yè)結構的優(yōu)化和升級； (3)國內存在從研究開發(fā)到實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化的潛在技術基礎，有利于形成新的經(jīng)濟增長點； (4)符合可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，有利于資源節(jié)約以及生態(tài)和環(huán)境保護； (5)供給能力相對滯后，提高其供給能力，有利于促進產(chǎn)業(yè)結構的合理化，保持國民經(jīng) 濟的持續(xù)快速健康發(fā)展。 物業(yè)管理由于基本上符合上述原則的要求，因此在目錄的第27領域：《城市基礎設施及 房地產(chǎn)》中同“城市舊房改造，安居工程，經(jīng)濟適用商品住宅”共同列為國家重點鼓勵產(chǎn)業(yè)。而且，前三項的發(fā)展也同物業(yè)管理息息相關。所以，物業(yè)管理具有良好的前景，物業(yè)管理 市場的成熟和行業(yè)的興旺也是社會經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求，物業(yè)管理和住宅建設結合在一起，有可能成為國民經(jīng)濟增長的熱點。但是，要使這個前景變?yōu)楝F(xiàn)實，還要有良好的內部環(huán)境和 外部環(huán)境的支持。以下，就對這兩方面作一些分析。 (二)內部環(huán)境 (1)業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的正常運作和相互關系的理順； (2)物業(yè)管理經(jīng)營能力和服務水平的提高； (3)物業(yè)管理專業(yè)人才的培育和結構的優(yōu)化； (4)物業(yè)管理的理論研究和對實踐的指導。 以上第一到第三條將在本書的以后各章中論述，第四條則在本節(jié)后面結合學科建設一并 論述。 四、物業(yè)管理發(fā)展的外部條件 物業(yè)管理發(fā)展的外部條件即社會條件，主要有： (一)社會經(jīng)濟的發(fā)展對物業(yè)管理的推動 房地產(chǎn)業(yè)，包括物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展對社會經(jīng)濟和城市建設的發(fā)展有一定的引導和推動作 用。但是，另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更依賴于社會各行各業(yè)的發(fā)展和城市建設的步伐快慢。物業(yè)管理業(yè)雖說是一個長存行業(yè)，在市場經(jīng)濟條件下其發(fā)展規(guī)模同樣受買方的需求和支付 能力制約。 改革開放以來，沿海和內地的開放城市以點帶面，帶動了區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，從而推動了 全國經(jīng)濟的增長，也引發(fā)了對房地產(chǎn)的急切需求。面臨這樣千載難逢的機遇，各行各業(yè)都來從事物業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營。其結果，積極方面是房地產(chǎn)逐步成為國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)，消極方 面是房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模、結構和價格超越了社會的承受能力。 偏 社會化的原則有利于物業(yè)管理的市場培育和發(fā)展。這個原則的具體要求有： 高，不僅對房地產(chǎn)業(yè)本身是個警鐘，對社會經(jīng)濟的穩(wěn)定也會帶來威脅。歸根結底，社會 經(jīng)濟的發(fā)展水平和有效需求的能力決定房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模和水平，同樣也決定物業(yè)管理發(fā)展的廣度和深度。 從總體上說，當前中國經(jīng)濟處于穩(wěn)定上升的時期，對房地產(chǎn)的需求也相應的逐步擴大， 對物業(yè)管理的需求日益增長。物業(yè)管理業(yè)正可把握這一機遇，使行業(yè)的業(yè)務范圍的拓展同社會的需求同步、協(xié)調發(fā)展。 (二)居民生活水平的提高和消費結構的優(yōu)化 現(xiàn)代社會城鎮(zhèn)居民生活水平提高的標志是居住條件的改善，包括住房面積和住房質量兩 個方面。國家有關方面規(guī)劃：第一步，到本世紀末，“基本上實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民每戶有一套經(jīng)濟實惠的住宅，全國居民人均居住面積達到8平方米”，這是小康目標。下一步，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平相應提高，對于居住面積和內外環(huán)境的要求也將越來越高。而且， 生活水平和消費能力的增長，將引起消費觀念的革新和消費結構的優(yōu)化。人們將把居住條件的改善和優(yōu)化，作為提高生活質量的第一追求，從而愿意增加居住的消費投入。這種消費意 愿的轉換和提升，當然會對物業(yè)管理的服務范圍在量和質兩方