【正文】 上漲是近兩年來長三角一些大中城市的普遍現(xiàn)象。去年，杭州市商品房的均價就已達(dá)到 7000 元每平方米，部分樓盤超過 12022 元每平方米；南京市的河西、仙林兩大板塊的平均房價，從 2022 年初的每平方米 3000 元漲到 2022 年底的 6000 元；上海 ％的房價漲幅在樓市上的體現(xiàn)，就是在環(huán)線內(nèi)買不到 7000 元每平方米的新盤；而長三角其他城市如蘇州、寧波等，房價上漲情況也大致相同。 與新盤價格飛速上漲相對應(yīng)的現(xiàn)象是，這些長三角城市中的房產(chǎn)中介迅速繁殖擴(kuò)張，并且中介門店中房源以期房為主。有統(tǒng)計顯示，上海每天有 8 家房產(chǎn)中介開張，二手房交易的中介門店數(shù)已超過了 1 萬家，比便利店還要多。在各區(qū)新開樓盤的周邊，房產(chǎn)中介公司星羅棋布，中介門店內(nèi)的掛牌房源多以期房為主，占到 70％以上；中高檔二手房中介的期房量更是高達(dá)總房量的 80％。一些樓盤甚至出現(xiàn)炒賣樓花的情況。 期房交易量過大正是短期投機(jī)、炒房過熱的表現(xiàn)。2022 年，上海房價整體上漲 2 成，局部地區(qū)的房價上漲了 5 到 6 成。上海對房地產(chǎn)市場的政策指針已由全面刺激需求轉(zhuǎn)向合理需求、17 / 44抑制過度需求，而完善交易規(guī)則正是調(diào)控的一個有效環(huán)節(jié)。杭州與南京等地也同時注意到了投機(jī)、炒房過熱現(xiàn)象的重要性，并在上海之前，相繼出臺了相關(guān)政策，遏制短期投機(jī)炒房行為。 杭州：開征 20％個人所得稅意在驅(qū)逐短線炒家 2022 年 9 月 15 日，杭州市政府常務(wù)會議通過了 8 項新的房產(chǎn)措施，內(nèi)容包括新增土地投放中經(jīng)濟(jì)適用房用地和商品房用地保持 1∶1 比例，以及對二手房交易征收 20％的個人所得稅。這是杭州自 1997 年實行土地儲備制度以來在土地、房產(chǎn)方面政策調(diào)整最大的一次。新政策于2022 年 1 月 1 日起正式實施。 相比長三角的其他城市（除上海外） ，杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展，要領(lǐng)先兩至三年的時間。自1999 年全面啟動至今，杭州的房地產(chǎn)市場始終穩(wěn)步上升，無論是土地拍賣政策，還是商品房的結(jié)構(gòu)形態(tài)，處處領(lǐng)全國之先。從某種意義上講，上海樓市如今的火爆也因浙江而起，正是當(dāng)初浙江房產(chǎn)商的大量涌入才給低迷的市場帶來轉(zhuǎn)機(jī)。 房地產(chǎn)是杭州市的支柱產(chǎn)業(yè)，2022 年杭州市房地產(chǎn)的開發(fā)投資占了同期固定資產(chǎn)投資的％。然而杭州的老百姓對房價高漲反應(yīng)強(qiáng)烈，在過去一段時間內(nèi)，無論是杭州市還是全國各地的輿論，都把情緒的宣泄口對準(zhǔn)了溫州炒房團(tuán)，將當(dāng)?shù)胤績r的高漲歸罪于這一特殊的投資群體。 但事實上，溫州炒房團(tuán)并不是杭州等城市房價飛漲的根本原因，真正的癥結(jié)在于杭州市政府的土地供應(yīng)制度，根據(jù) 2022 年國土資源部的統(tǒng)計，杭州、南京的地價分別是第三和第四，排在北京、上海之后。 于是，杭州房價的不斷攀升終于引發(fā)政策“革命” ，在眾多地產(chǎn)新政之中，二手房交易恢復(fù)征收 20％所得稅的方案更把矛頭直指眾多“炒家” ，投資客已被迫進(jìn)入觀望狀態(tài)。 南京：“禁炒令”猛藥遏制期房炒作 2022 年 3 月 24 日，南京市房產(chǎn)管理局召開“南京市加強(qiáng)商品房市場管理工作會議” ，宣布從 4 月 1 日起正式實施《加強(qiáng)商品房預(yù)售管理實施細(xì)則》 ，該細(xì)則對購房實名制、期房限轉(zhuǎn)、信息公示等作了嚴(yán)格的規(guī)定，被認(rèn)為是國內(nèi)防止房地產(chǎn)市場炒作行為最完善的一部實施細(xì)則。據(jù)悉，南京是迄今為止國內(nèi)唯一一個明確通過行政手段控制期房炒作的城市。 南京房地產(chǎn)市場的情況與杭州類似，不過由于南京的房地產(chǎn)市場在 2022 年啟動，發(fā)展的規(guī)模與水平滯后于杭州，政府肩頭的擔(dān)子也比杭州輕。 但即便如此，在南京市買房子，老百姓如果沒有關(guān)系，就必須排一夜隊，等到第二天天亮，樓盤開盤，否則，要想拿到房子，必須從握有房號的炒房者手中買房號。 炒房者在杭州叫投資客，在南京就被稱為“房蟲” 。因為炒房者多是南京本地居民，是內(nèi)部的蛀蟲。每有新樓盤開盤， “房蟲”們就混跡于排隊大軍之中，要么發(fā)動自己的親戚朋友上陣，要么雇一批民工，目的就是拿到房號。然后倒手，一個房號通?？梢再?2 萬至 5 萬元。 此外， “房蟲”還有另外一種方法，就是炒期房，交一萬元的訂金，成了期房名義上的主人。到期房上市之前，將之轉(zhuǎn)手他人，從中賺取差額。 這種現(xiàn)象的存在，使南京市老城區(qū)已經(jīng)買不到每平方米 5000 元以下的房子。2022 年下半年，南京的市民紛紛給市長信箱寫信抱怨，人大代表們也在“兩會”上要求政府采取措施。南京市房管局于 2022 年 3 月 19 日下達(dá)了禁止炒樓花和炒期房的通知，要求購房者必須采取實名制和期房轉(zhuǎn)讓必須具有產(chǎn)權(quán)證。3 月 24 日，南京市房產(chǎn)管理局召集南京市各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、銷售企業(yè)負(fù)責(zé)人，召開了“南京市加強(qiáng)商品房市場管理工作會議” ，宣布從 4 月 1 日起正式實施《加強(qiáng)商品房預(yù)售管理實施細(xì)則》 ，炒賣期房的銷售公司和銷售人員將被吊銷資質(zhì)。18 / 44房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)四大特點(diǎn)中國房地產(chǎn)報 20220430 王偉民 隨著土地和金融調(diào)控手段的增強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨洗牌已成為業(yè)界的共識。去年央行 121號文的出臺和國土資源部對土地市場的治理整頓，加快了這種趨勢的發(fā)展。 “房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)是，將進(jìn)一步向區(qū)域不均衡、業(yè)績兩極分化、產(chǎn)品高端、多元化經(jīng)營的模式發(fā)展。 ”這是在近日舉行的中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會上業(yè)內(nèi)專家的結(jié)論?！　≈袊康禺a(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究成果，是由中國房地產(chǎn)ＴＯＰ10 研究組歷時多年所得出，研究得到了國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、搜房研究院等的支持，是在借鑒國內(nèi)外理論和實務(wù)的基礎(chǔ)上，將近 3 年房企銷售額的均值 3．5 億元作為入選門檻，從反映房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)規(guī)模與經(jīng)營業(yè)績、市場占有和潛在開發(fā)能力、房地產(chǎn)開發(fā)的實物量和價值量等三個方面，對企業(yè)的綜合實力用因子分析法和相關(guān)數(shù)學(xué)模式評定的，是近 10 年首次全國范圍內(nèi)的同類研究?！　∑髽I(yè)規(guī)模仍待優(yōu)化　　主持這項工作的搜房研究院汪勇博士認(rèn)為，從房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)的整體情況來看，房企發(fā)展呈現(xiàn)了四大特點(diǎn)：一是房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)在地區(qū)分布上呈現(xiàn)出極大的不均衡性，房地產(chǎn)發(fā)展水平越高和經(jīng)濟(jì)發(fā)展越快的地區(qū)，百強(qiáng)企業(yè)的數(shù)量集中度越高。二是房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)規(guī)模和經(jīng)營業(yè)績差異比較大，兩極化比較明顯。百強(qiáng)企業(yè)中，從經(jīng)營業(yè)績看，銷售額超過 20 億的僅有1７家，在 10 億到 20 億的有 19 家，10 億元以下的有 65 家。三是從房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，開發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)較高。未來價位在 4000 元／平方米至 6000 元／平方米的產(chǎn)品仍是市場的主流產(chǎn)品，以開發(fā)中低檔產(chǎn)品為主的企業(yè)仍將占據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的多數(shù)。四是從房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)來看，以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)、相關(guān)業(yè)務(wù)為輔的多營化模式初步形成。　　優(yōu)勢的關(guān)鍵所在　?。裕希?0 研究組通過對 1994 年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中國效益百強(qiáng)的對比研究發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過10 年的行業(yè)洗禮，百強(qiáng)企業(yè)只有 10 家能夠守住百強(qiáng)的稱號，這說明了百強(qiáng)企業(yè)的穩(wěn)定性較差，行業(yè)更新快。另一個是，這兩屆連續(xù)的百強(qiáng)企業(yè)大都開發(fā)中低檔產(chǎn)品，而且經(jīng)營規(guī)模較大，從而保持了長期穩(wěn)定的發(fā)展。因此可以說，房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)能夠從激烈的競爭中脫穎而出，主要競爭優(yōu)勢體現(xiàn)在市場占有、企業(yè)的信用和品牌效益上?！　》康禺a(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)在全國的市場占有率比較低，以北京為例，百強(qiáng)企業(yè)的銷售額和銷售面積占北京市場份額的 41％和 31．8％。從企業(yè)的信用上看，由于長期注重經(jīng)營管理，百強(qiáng)企業(yè)信用度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)的平均水平，在百強(qiáng)企業(yè)中具有一級開發(fā)資質(zhì)的占 41％，具有二級開發(fā)資質(zhì)的占 44％，從產(chǎn)品開發(fā)角度看，品牌資源成為房地產(chǎn)企業(yè)的最重要資源，從消費(fèi)的行為來看，對品牌的追求成為消費(fèi)者理性選擇的重要原則之一。研究結(jié)果表明，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，百強(qiáng)企業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用比較明顯?！　》科笪磥戆l(fā)展四大趨勢　　通過對房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)的系列研究，ＴＯＰ10 研究組認(rèn)為 規(guī)模化、專業(yè)化、跨區(qū)域開發(fā)和融資渠道多樣化將是百強(qiáng)企業(yè)的發(fā)展趨勢?！　?規(guī)模化經(jīng)營是企業(yè)發(fā)展的方向。目前百強(qiáng)企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模普遍較小，年開工面積在百萬19 / 44平米的僅有７％。而目前美國最大的開發(fā)商銷售額高達(dá) 596 億人民幣，是萬科集團(tuán)的 13．5 倍。可以說，房地產(chǎn)企業(yè)要想上臺階，必須依靠規(guī)?；a(chǎn)做大做強(qiáng)。而要保持房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)先地位，必須堅持專業(yè)化的道路。　　 跨區(qū)域開發(fā)也是房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)的另一個趨勢。隨著房地產(chǎn)行業(yè)日益規(guī)范和市場需求的旺盛，特別是國土資源部 11 號令的實施，土地的公開銷售為房地產(chǎn)跨區(qū)域發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。未來房地產(chǎn)行業(yè)還將面臨土地、資金、客戶資源等方面更激烈的競爭環(huán)境，但有實力、有資信、有品牌的開發(fā)商在跨區(qū)域開發(fā)的過程中將重整原有的房地產(chǎn)格局，獲得最大的發(fā)展空間。 　　 從企業(yè)的融資情況看，央行 121 號文對房地產(chǎn)提出更高的要求，百強(qiáng)企業(yè)中的多家企業(yè)也紛紛在爭取上市，開辟新的融資渠道，因此從長遠(yuǎn)看，開發(fā)商應(yīng)極力拓展銀行以外的融資渠道，包括證券市場、信托產(chǎn)品、企業(yè)債券、投資基金等。房地產(chǎn)泡沫推高經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行的成本財經(jīng) 2022 年 4 月 30 日全國部份城市 2022 年—2022 年居住用地價格指數(shù)城市 2022 2022 2022 2022北京 100 103 105 108天津 100 102 103 121上海 100 100 110 125重慶 100 109 127 143南京 100 106 107 141杭州 100 121 140 152武漢 100 102 107 114房地產(chǎn)投資占全國固定資產(chǎn)投資比重不斷上升，這就不能不讓我們研究房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行的影響。就 2022 年頭 2 個月的原材料購進(jìn)價格上漲情況看，黑色金屬和農(nóng)產(chǎn)品價格依然居于前兩位，價格漲幅都超過了 15%。從居民消費(fèi)價格指數(shù)構(gòu)成看，食品和居住價格上漲居前兩位，漲幅分別超過 8%和 4%；而衣著、家用品、交通和通信價格卻在下降。當(dāng)前整體經(jīng)濟(jì)存在過熱傾向，直接或間接地與房地產(chǎn)快速增長有關(guān)。從直接因素看，房地產(chǎn)投資的過快增長對投資品形成了需求拉上型膨脹，并進(jìn)而形成對其他所有行業(yè)的成本推動。2022 年以來，中國的鋼材消費(fèi)量達(dá)到世界的 25%、水泥消費(fèi)量占世界的 50%，由此形成了新一輪投資高潮。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)相結(jié)合，是資本密集型部門，對能源、原材料和土地等生產(chǎn)要素的需求較大，因此，上年的鋼鐵、能源和原材料巨額投資與房地產(chǎn)的迅猛成長有較大的內(nèi)在關(guān)聯(lián)。一種說法是，上游鋼材和砂土等原料漲價造成了對房地產(chǎn)價格的沖擊，因而是一種成本推動；并且，即使在鋼材等投資品價格上漲超過 20%的情形下，住房價格不到 10%的漲幅畢竟是溫和的。這是一種缺乏經(jīng)濟(jì)學(xué)基本常識的判斷。成本推動必須是外生沖擊，比如上世紀(jì) 70 年代中東石油危機(jī)導(dǎo)致的美國經(jīng)濟(jì)滯脹，當(dāng)前石油價格上漲可能對汽車消費(fèi)的沖擊等。而中國的鋼鐵、能源和原材料消費(fèi)價格上漲完全是因為經(jīng)濟(jì)增長內(nèi)生需求導(dǎo)致的，只能是一種需求拉上的膨脹。因此，房地產(chǎn)投資與需求的雙重膨20 / 44脹是因，原材料價格走高是果，而不是相反。同時，房地產(chǎn)需求膨脹導(dǎo)致的投資品價格上漲必然延伸到實體經(jīng)濟(jì)的各個部門：鋼鐵、土地和原材料價格上漲將直接意味著各制造業(yè)和服務(wù)業(yè)企業(yè)投入的成本上揚(yáng)，由此形成全面的通貨膨脹。此外，從間接因素看，房地產(chǎn)擴(kuò)張形成的土地圈占降低了農(nóng)產(chǎn)品播種面積，間接推動了農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)和加工成本。土地價格是農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)的機(jī)會成本。據(jù)國家統(tǒng)計公報，2022 年中國凈減少耕地 萬公頃( 萬畝) ，其中全年建設(shè)占用耕地 萬公頃。盡管建設(shè)占用耕地在絕對值上并不起眼，但建設(shè)占用耕地一般屬于城郊或平原地帶的高產(chǎn)農(nóng)田。此類耕地的流失直接造成農(nóng)產(chǎn)品有效播種面積的下降，并推動農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量下降、成本上升。主流觀點(diǎn)把農(nóng)產(chǎn)品價格上升歸結(jié)為播種面積減少和自然災(zāi)害影響。而受災(zāi)耕地僅減少 5 萬公頃，小于建設(shè)圈占土地的 1／4。因此，引起農(nóng)產(chǎn)品價格上漲的主要原因是高產(chǎn)耕地播種面積下降，而高產(chǎn)耕地減少的主要原因是建設(shè)用地，建設(shè)用地的主要用途是各類房地產(chǎn)開發(fā)。對于農(nóng)業(yè)而言，房地產(chǎn)開發(fā)圈占土地就不再是需求拉上而是成本推動型沖擊。從各方信息看，土地開發(fā)圈占的基本是城郊好地而非山野荒地，那么要實現(xiàn)同樣的產(chǎn)量必然需要在農(nóng)田、水利等一系列環(huán)節(jié)增加開支。因此，2022 年～2022 年間房地產(chǎn)投資過熱與農(nóng)產(chǎn)品價格上漲將不是兩個孤立發(fā)生的現(xiàn)象。中國地產(chǎn)的冬天正悄然逼近市場報 2022 年 4 月 27 日王輝 葉秉喜種種跡象表明，全國性房產(chǎn)價格飆升的趨勢將在局部市場出現(xiàn)回落。盡管有太多的理由支撐著房價的持續(xù)走高，比如房地產(chǎn)對中國 GDP 的貢獻(xiàn)率在不斷增加，比如炒房團(tuán)們希望自己的房子還要升值……但一個虛幻的市場不會支撐起長久的繁榮。種種跡象表明：今年年內(nèi)房產(chǎn)市場將出現(xiàn)如下變局和走向：一、今年 8 月以前中央政府將出臺相關(guān)政策法規(guī)，嚴(yán)厲打擊炒房者們損害國民經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展、擾亂老百姓住房需求的行為。國務(wù)院總理溫家寶在主持召開國務(wù)院常務(wù)會議時指出，應(yīng)當(dāng)保持房地產(chǎn)市場的健康、持續(xù)發(fā)展。但同時對房地產(chǎn)行業(yè)過熱行為不無擔(dān)心，因此指出要加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管，并支持央行對房地產(chǎn)業(yè)過熱進(jìn)行降溫的努力。這是我國政府最高層對房地產(chǎn)行業(yè)的最新表態(tài)，結(jié)合溫總理在政府工作報告中對今年全國GDP 定 7％的目標(biāo)以及科學(xué)發(fā)展觀的論述，房地產(chǎn)局部過熱的調(diào)控勢在必行。這樣，房價增幅受限將很有可能。與溫總理的觀點(diǎn)相呼應(yīng)，中國銀監(jiān)會日前出臺《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引（征求意見稿） 》 ，要求將每筆個人住房貸款和月房產(chǎn)支出與收入比控制在 50％以下（含 50％） ，月所有債務(wù)支出與收入比控制在 55％以下（含 5