【正文】 和引銷期中保留10％—15％的結(jié)構(gòu)、朝向、樓層較好的戶型，在強(qiáng)銷期中可以較高價格推出。為了取得預(yù)期的銷售成果，特將本項(xiàng)目做如下的銷售安排：預(yù)期均價（元/ m2）銷售時間銷售量優(yōu)惠折扣折扣后均價（元/ m2）實(shí)際項(xiàng)目銷售均價900—15％855920—25％874940—25％893940— 25％893950— 10％以上各期優(yōu)惠折扣以每期中最大優(yōu)惠額計算，實(shí)際銷售均價會比上表略高。如銷售量達(dá)不到每期期望值，則應(yīng)加大廣告投入提高宣傳力度，分析當(dāng)時市場調(diào)整營銷策略；如銷售量較早達(dá)到目標(biāo)值，則應(yīng)及時減少優(yōu)惠折扣，提高銷售價格。七、入市推廣建議（一）入市環(huán)境分析今年白云南湖新區(qū)將會動工修建，連結(jié)貴陽市金陽新區(qū)的高等級公路也將建成通車。這樣就可能會有大面積的住宅小區(qū)跟風(fēng)而上，本小區(qū)如不在較短時間內(nèi)被市場所消化，將會受到后續(xù)物業(yè)的沖擊，對開發(fā)商的長遠(yuǎn)發(fā)展很不利。因而及早入市可以降低市場風(fēng)險。況且，本項(xiàng)目與白云區(qū)在售樓盤相比較具有多國綜合園林、大型會所、后現(xiàn)代簡約仿生建筑等獨(dú)特買點(diǎn)。在市場的差異化競爭中占有非常有利的優(yōu)勢。（二）首期銷售目標(biāo) 盡快回籠資金 通過小區(qū)道路建設(shè)，小區(qū)環(huán)境的塑造，體現(xiàn)出小區(qū)整體風(fēng)格的美好前景，為后期的銷售做好鋪墊 通過會所的外部包裝和各種配套設(shè)施的宣傳，加大客戶對物業(yè)的羨慕程度 通過突出項(xiàng)目的高質(zhì)素、低售價形成反差，營造出項(xiàng)目的良好購買熱潮，樹立品牌效應(yīng)（三）首期入市定價原則項(xiàng)目首次推出市場，為測試市場反應(yīng)通常先推出少量單位作內(nèi)部認(rèn)購，根據(jù)內(nèi)部認(rèn)購反應(yīng)情況適當(dāng)調(diào)整銷售策略、銷售價格后再進(jìn)行公開發(fā)售。內(nèi)部認(rèn)購選擇推出環(huán)境質(zhì)素相對較差之樓宇，另遵循“低開高走”定價原則，將首度開盤售價定至最低，但總體均價應(yīng)在874元/m2 以上。（四）入市銷售形式 借助國際風(fēng)箏節(jié)推出項(xiàng)目項(xiàng)目擬定開盤期正是白云國際風(fēng)箏節(jié)的舉辦期間，正好給本案一個提高知名度的大好時機(jī)。仔細(xì)策劃風(fēng)箏節(jié)期間的開盤活動，力求在市面上引起較大的反響。 舉辦小型小區(qū)游園活動我們的園林是一個獨(dú)到的賣點(diǎn)，先做園林有利于樹立樓盤形象，促進(jìn)買家的購買信心。在開盤期間舉辦這樣的園林觀賞活動，可以吸引眾多的準(zhǔn)客戶的圍觀，使項(xiàng)目一舉成名。巡回展銷會由于項(xiàng)目所處位置離市中心較遠(yuǎn)，采用巡回展銷會可更直接的向客戶傳遞信息，介紹樓盤。每次展銷會前，敝司都會提供詳盡的策劃方案和負(fù)責(zé)展銷會的工作布置?，F(xiàn)場銷售客戶購買商品房最終都會通過現(xiàn)場參觀，感受項(xiàng)目的位置、環(huán)境、建筑風(fēng)格、建筑質(zhì)量等各方面質(zhì)素后方可決定。本項(xiàng)目如4月份銷售，則園林環(huán)境已見雛形，現(xiàn)場促銷作用相當(dāng)大。因而現(xiàn)場包裝相當(dāng)重要，售樓處一定要體現(xiàn)樓盤氣勢、建筑風(fēng)格。現(xiàn)場銷售是整合營銷模式中最重要的一環(huán)。 新聞炒作于開盤前半個月，以大量的軟、硬性新聞向外界透露發(fā)布項(xiàng)目的銷售信息，介紹項(xiàng)目的各項(xiàng)賣點(diǎn)。八、項(xiàng)目媒體組合（一）貴陽市房地產(chǎn)宣傳媒體分析房地產(chǎn)業(yè)作為新興的國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，在國家政策的扶持下，近一兩年于全國各地得以快速發(fā)展。貴陽市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度在全國都是排前幾位的，到今年房市從格還在上揚(yáng)。貴陽從事地產(chǎn)開發(fā)的人也越來越多，自然就會選擇各種廣告媒體。目前，在貴陽進(jìn)房地產(chǎn)信息傳播的媒體主要有報紙、單張、電臺、電視、戶外廣告等，其中尤以報紙廣告為主。報紙廣告以覆蓋面廣，可傳播一些詳細(xì)的數(shù)據(jù)及可讀性高等特點(diǎn)，是產(chǎn)品宣傳推廣最為重要的廣告媒體?！顿F州都市報》與《貴陽晚報》是房開商最愛采用的信息傳播載體，也是貴陽地產(chǎn)信息傳播最佳的兩份報紙！今年房交會前后《貴州商報》以其低廉的價格吸引了不少廣告，其小報內(nèi)容逐漸被市民所接受，發(fā)行量逐漸加大，市場影響力正被開發(fā)商所認(rèn)同。 單張這是一種類似小報的專項(xiàng)宣傳媒體，可單面、雙面印刷，主要采用夾報、郵寄和直遞這三種方式傳達(dá)給目標(biāo)人群。這種方式其特點(diǎn)為針對性強(qiáng)、專題性強(qiáng)，對特定的目標(biāo)客戶宣傳力度較大。 電臺雖然電視的普及使較少人收聽電臺，但亦有相當(dāng)部分經(jīng)營零售業(yè)的商戶、工業(yè)生產(chǎn)廠商、駕坐車人士、中老年人等因工作需要或生活作息均有收聽電臺的習(xí)慣，故上述人士均有機(jī)會接觸電臺廣告，其中就有著我們許多的潛在客戶。而電臺廣告制作及投放費(fèi)用較為低廉，因此借助電臺廣告媒體為項(xiàng)目宣傳不容忽視。貴陽市收聽率較高的電臺基本情況：A、 貴州音樂廣播電臺（）整點(diǎn)信息特約：臺標(biāo)45—50秒24次/天B、 貴州交通廣播電臺（）高密度廣告：整點(diǎn)信息每次30秒12次/天廣告穿插時段：8:30AM—22:30PM；，可打 C、 貴陽新聞廣播電臺 （、AM999千赫）高密度廣告：每次45秒12次/天，電視電視廣告具有視、聽、讀的綜合效果與強(qiáng)烈的感觀刺激，感染力很強(qiáng)，并且信息儲量大，具有演示功能。宣傳面也特別廣。但電視廣告時間選擇余地小，一般只在晚上黃金時間收效才大，且廣告時間短，需與報紙廣告相互配合，到互為補(bǔ)充。A、貴州有線影視頻道這是貴陽市收視率比較高的頻道之一。可以實(shí)行冠名的方式，6萬元可做兩個30秒和兩個5秒廣告（衛(wèi)一插播）， 折。B、貴州有線生活頻道“世紀(jì)家園”房地產(chǎn)直播節(jié)目收視率較高。每周從周二到周日播出八次，每次節(jié)目30分鐘，（包制作）。C、貴州有線圖文電視頻道《筑城房訊》，（包制作），每次30秒，每天四次。另10秒/天送一年或60秒/月送二個月的企業(yè)形象。戶外廣告戶外廣告最大的優(yōu)點(diǎn)是長期置于戶外，可使過往人群重復(fù)記憶，故而宣傳效果較為理想。但該類廣告?zhèn)鞑サ男畔⒘坎淮螅啡送且粧叨^，只能適合于作樓盤的形象推廣?，F(xiàn)在最常用的戶外廣告有車身廣告、燈箱廣告、路牌廣告等。車身廣告：4000元/塊?年（雙面），不含設(shè)計噴繪制作費(fèi)燈箱廣告：330元m2?月（包設(shè)計、制作、發(fā)布、安裝、維修、每天6小時電費(fèi)）路牌廣告：戶外噴繪150元/m2（不含設(shè)計、安裝費(fèi)）（二）白云區(qū)媒體分析白云電視臺：圖文制作 600元 純字幕 300元 時間 1’30″每晚8：00開播，可以任選時段，300元/日廣播價位是電視價位的一半白云報，整版3000元，一周兩期（三）項(xiàng)目媒體組合進(jìn)行項(xiàng)目宣傳并非在所有的宣傳媒體上加大投入量就能取得較好的效果。我們需要尋求的是一種花費(fèi)最小，效果最理想的媒體有機(jī)組合?，F(xiàn)將本案推廣過程中的媒體組合安排如下： 籌備期項(xiàng)目前的準(zhǔn)備工作相當(dāng)多且繁雜，在這一時期應(yīng)做部分宣傳和做好項(xiàng)目后期宣傳的資料準(zhǔn)備。如售樓部、示范單位的建造、銷售物料（如售樓書、模型、展板等）、電臺稿的定稿制作、電視片的制作、電視廣告的制作、戶外廣告的設(shè)計等。媒體組合（1） 新聞撰稿（2） 工地圍墻廣告（3） 戶外廣告 內(nèi)部認(rèn)購期由于本項(xiàng)目尚未真正推出市場發(fā)售，故在此階段應(yīng)營造良好的聲勢，逐步建立起項(xiàng)目品牌形象，同時為項(xiàng)目下期銷售奠定堅實(shí)基礎(chǔ)。媒體組合：（1） 工地圍墻廣告（2） 報紙廣告（3） 戶外廣告（4） 電視廣告（白云電視臺）（5） 新聞發(fā)布會公開發(fā)售期在前兩期的宣傳推廣下，項(xiàng)目形象得到建立，此階段應(yīng)展開全面促銷推廣。媒體組合：（1） 工地圍墻廣告（2） 派發(fā)單張（3） 戶外廣告（吸收區(qū)域性客戶）（4） 報紙廣告（擴(kuò)大廣告受眾范圍）鞏固前階段的市場形象，增加促銷性元素，將項(xiàng)目之優(yōu)勢特色賣點(diǎn)清晰的公諸于市場，此階段報紙廣告占較大比重。（5） 電視廣告促銷性電視廣告，廣告內(nèi)容應(yīng)盡可能的豐富，以配合銷售工作的展開。（6） 電臺廣告投放次數(shù)頻密，展開大規(guī)模宣傳攻勢。４、強(qiáng)銷期此時項(xiàng)目形象已在客戶心中基本確立，而且借助發(fā)售期的銷售勢頭，加強(qiáng)客戶對物業(yè)的認(rèn)同度，從而達(dá)到大量銷售的目的。媒體組合：（１） 戶外廣告（２） 工地圍墻（３） 報紙廣告廣告訴求點(diǎn)轉(zhuǎn)向工程度量、實(shí)物房屋、物業(yè)管理等。（４） 電視廣告減少電視廣告播放次數(shù)５、清盤期物業(yè)銷售接近尾聲，減免電臺廣告、電視廣告、報紙作重點(diǎn)宣傳，力求短期清盤。媒體組合： 戶外廣告在小區(qū)實(shí)物環(huán)境、物管上多做文章。報紙訴求重點(diǎn)應(yīng)在交樓前的準(zhǔn)備工作和交樓前后的各種活動。以上僅為敝司一計劃性安排，在實(shí)際操盤中可據(jù)情況改動。項(xiàng)目品牌培育分析決策（一）項(xiàng)目命名及標(biāo)志設(shè)計項(xiàng)目的主題定位確立了其名稱及標(biāo)志都應(yīng)具有較強(qiáng)的現(xiàn)代氣息和時代韻味。貴司所定的“時代新居”的名稱，能夠巧妙的與南湖新區(qū)的建設(shè)相結(jié)合，比較適合目前白云整個城區(qū)的發(fā)展方向，而不失與建筑設(shè)計風(fēng)格相結(jié)合，敝司非常認(rèn)同。敝司針對這一命名及主題定位，為此項(xiàng)目設(shè)計了如下標(biāo)志供貴司參考。 簡約的房屋構(gòu)架代表時代新居新穎、別致、時代氣息強(qiáng)烈的戶型以及整體構(gòu)造?！吧綗o水不活”，浪花代表時代新居所獨(dú)有的一種靈氣，也代表一種浪潮，時代的浪潮，而時代新居就是建于這個時代的浪尖，橘紅則體現(xiàn)了一咱溫馨，一種家的感覺。 兩個未封口的橢圓相互交錯，給人以時光隧道的感覺，配以多種色彩，代表了這個光怪陸離的時代，顯得時代氣息強(qiáng)烈。而這多種色彩的融合讓想到了那繁花似錦，春意昂然的美好季節(jié)，也代表了多種園林風(fēng)格、異域文化的一種交融。穿過時光隧道，穿過世外桃源的入口，且融合了異國的情調(diào)，“初極窄，復(fù)行十余步，豁然開朗”，代表了公司的一種理念，對房屋品質(zhì)的一種追求，對美好生活的一種向往，對時代浪潮的一種把握。（二）項(xiàng)目VI設(shè)計VI是CIS戰(zhàn)略（企業(yè)形象識別系統(tǒng)）中的視覺識別系統(tǒng)。它是項(xiàng)目品牌形成的一個至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，宏觀世界所涉及的一切東西都是項(xiàng)目對外樹立形象的介質(zhì)。項(xiàng)目VI設(shè)計主要包括基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)計、應(yīng)用系統(tǒng)設(shè)計、禮品設(shè)計、運(yùn)輸系統(tǒng)設(shè)計這四大塊，所涉及的單項(xiàng)是非常多的，可根據(jù)實(shí)際情況選擇部分制作，下面就將本案的部分VI設(shè)計如下：66 / 66