制度經(jīng)濟(jì)學(xué)征文-資料下載頁
2025-04-17 05:07本頁面
【正文】 以稅代費。如城市維護(hù)建設(shè)稅實際是向享受城市建設(shè)設(shè)施利益的從事生產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)、個人征收的一種費。如以費擠稅。據(jù)有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)行房地產(chǎn)收費主要有三類：即土地使用費、房地產(chǎn)行政性收費和房地產(chǎn)事業(yè)性收費。據(jù)典型調(diào)查，目前各城市在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中涉及的各項稅費項目有60—180多項，其中稅僅有12種左右?？梢?，費大于稅的現(xiàn)象是非常嚴(yán)重的。另據(jù)調(diào)查估算，1998年房地產(chǎn)行業(yè)各項收費大約在1200億—1500億元，而1998年來自房地產(chǎn)的稅收總額僅為450億元左右?？梢?，以費擠稅的問題十分突出，清費改稅勢在必行。我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)存的名目繁多的收費項目，使得房地產(chǎn)業(yè)不堪重負(fù)，提升了居民的購房門檻，妨礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。針對這些情況，通過開征物業(yè)稅，可以規(guī)范和重構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的租稅費制度 一是規(guī)范土地出讓金的管理制度由前文分析可知，我國目前商品房價格構(gòu)成中的地價、稅、費和利潤所占比重均比國外高很多?？梢姡档臀覈唐贩康膬r格，地價、稅、費和利潤都有下調(diào)的空間。又據(jù)國土資源部對我國重點地區(qū)和主要城市2003年地價的動態(tài)監(jiān)測報告顯示，北京、上海、廣州、深圳、杭州、蘇州、常州、中山等大多城市的地價占房價的比例基本上都在20%—40%之間，北京住宅用地站商品住宅的價格比例約為35％?？梢?，地價已經(jīng)達(dá)到了建安成本的比例，改革土地供應(yīng)管理制度，將原來的土地批租制改為土地年租制，由一次性收取幾十年土地出讓金改為每年收取一次土地年租金(土地使用費)，可以大大降低地價所占比重，從而降低商品房的價格，提高房地產(chǎn)市場青島、江蘇昆山等率先試行年租制的地方已經(jīng)取得了顯著成效。2000年深圳市率先以立法形式推出年租制體系。改革后的土地年租金將改在并入物業(yè)稅統(tǒng)一征收。 從現(xiàn)階段看，如果保持既定的土地所有權(quán)制度，一方面要規(guī)范政府土地轉(zhuǎn)讓制度，增加土地轉(zhuǎn)讓的公開與透明，另一方面則應(yīng)引入財產(chǎn)稅作為地方政府的主體稅種，改變地方政府的行為和環(huán)境，促進(jìn)預(yù)算管理、稅收政策管理與財政管理體制的進(jìn)一步完善和改革，優(yōu)化資源配置。筆者提出：在推進(jìn)物業(yè)稅制度中，逐步將土地出讓金納入物業(yè)稅是改革的方向和目標(biāo)。但是應(yīng)當(dāng)分兩步走：繼續(xù)保留土地出讓金制度，但在管理形式上，應(yīng)當(dāng)由稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收，納入財政管理。第二步，全部納入物業(yè)稅管理。二是清理房地產(chǎn)行業(yè)亂收費。即取締不合理、不合法、純屬“三亂”性質(zhì)的收費項目，以減輕納稅人的稅外收費負(fù)擔(dān)；將具有經(jīng)營性質(zhì)的房地產(chǎn)收費從行政事業(yè)性收費中分離出去，以規(guī)范政府行為；將一部分名費實稅的房地產(chǎn)收費改為稅，如可以將耕地復(fù)墾基金、新菜地建設(shè)基金、征地管理費合并到耕地占用稅中一次性征收，將土地閑置費改為土地閑置稅；對確需保留的收費項目則通過“規(guī)范費”的辦法分別納入“規(guī)費”和“使用費”系列，并納入財政預(yù)算內(nèi)管理。四、物業(yè)稅對居民房價的影響 很多學(xué)者認(rèn)為，開征物業(yè)稅后，房價會下降20％到40％。有學(xué)者測算，認(rèn)為如果開征財產(chǎn)稅，將使房屋建設(shè)成本下降42％反對者認(rèn)為，決定房價的關(guān)鍵因素是市場的供求，因此，房地產(chǎn)開發(fā)成本的降低，不會必然導(dǎo)致房價的降低。即使房地產(chǎn)成本的降低確實引起房地產(chǎn)購買價格的降低，但物業(yè)稅的開征，會增加房地產(chǎn)的持有成本。房地產(chǎn)使用期限內(nèi)的總房價增減將取決于購買價格的減少與持有成本增加的凈影響。 實際上，物業(yè)稅的開征不會對房價造成特別大的正負(fù)影響。因為物業(yè)稅是從成本的角度影響價格，而住房價格除了土地的供應(yīng)，價值規(guī)律決定的供求關(guān)系外，還決定于居民的收入水平，以及由收入水平?jīng)Q定的有效需求，居民對未來房價的預(yù)期，很大程度上并不是買今天。而是買明天。溫州買房團(tuán)買房子，不是炒今年和明年，而是賭十年，所以，物業(yè)稅扭轉(zhuǎn)不了住房消費，特別是住房價格的基本走勢和格局。即使開征物業(yè)稅，也要分步實施，循序漸進(jìn)。比如先對單位法人統(tǒng)一征收，對個人住房緩一步；先對城鎮(zhèn)居民開征，對農(nóng)村居民緩一步；先對高檔住宅開征，對普通住宅緩一步。而且開征之前，要像個人所得稅那樣，先開一個聽證會。因為物業(yè)稅也跟個人所得稅一樣，涉及到千家萬戶的切身利益。物業(yè)稅的開征會增加居民的稅收負(fù)擔(dān)，可能會抑制居民的購房需求。在國外，如美國的第—套住房不征稅；我國在設(shè)計物業(yè)稅征收范圍時有兩個選擇，即是抵扣面積還是抵扣第一套住房，還是以面積來計算比較好。二是在一定時期內(nèi)最好不要對農(nóng)民自用住房征收。另外，物業(yè)稅稅率一定要低，很多國家在1％上下，我國應(yīng)當(dāng)在這個范圍比較好。三是計稅依據(jù)是按照原則還是評估價值，顯然按照評估的價格征收比較好。 五、物業(yè)稅對金融的影響。物業(yè)稅所帶來的房地產(chǎn)消費者支付形式的變化也會直接影響金融系統(tǒng)的穩(wěn)定。物業(yè)稅的直接效果是將消費者的支付從很高的一次性支付變?yōu)檩^低的一次性支付加上未來的多次較小額支付。如果消費者從銀行貸款，財產(chǎn)稅使消費者的支付從每月較高的付款變?yōu)槊吭螺^低的付款加上財產(chǎn)稅款。在后一種付款方式下，消費者面臨付款困難的可能性較小，因為如前所述財產(chǎn)稅款和消費者的支付能力是正相關(guān)的。所以財產(chǎn)稅的實施會減少消費者拖欠付款或停止付款的可能性，從而減少金融系統(tǒng)的不穩(wěn)定性。文獻(xiàn)參考：cornia,cary wheeler,Gloria personal on taxation, and ,eds,new yoek,ny。marcel deekerbartik,timothy j,1994,jobs,productivity,and local economic development:what implica_tions does econonmic research have for the role of government nat ,847_861席衛(wèi)群：《開征物業(yè)稅須明確的幾個細(xì)節(jié)問題》，載《涉外稅務(wù)》2004年第4期萬 婷：《對我國開征物業(yè)稅的理性思考》，載《中國房地產(chǎn)信息月刊》2004年第6期王春林、屠梅曾：《開征物業(yè)稅的研究與思考》，載《上海管理科學(xué)》2004年第2期 胡怡建：《物業(yè)稅改革的背景和影響分析》，載《涉外稅務(wù)》2004年第9期黎江虹：《我國物業(yè)稅立法模式的選擇》，載《法商研究》2004年第3期馬克和：《我國開征物業(yè)稅的難點及現(xiàn)實選擇》，載《稅務(wù)研究》2004年第4期22 / 2
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