【正文】 話題。事實(shí)上，他們也真能從品牌物業(yè)管理中獲得生活上、工作上、學(xué)習(xí)上、自尊上、發(fā)展上、享受上的方便與好處。所以，突出品牌物業(yè)管理在未來(lái)居住生活中的重要價(jià)值，對(duì)他們確實(shí)能夠構(gòu)成為一個(gè)極大的吸引力。2．突出品牌物業(yè)公司的雄厚管理實(shí)力。物業(yè)公司的雄厚管理實(shí)力主要體現(xiàn)在物業(yè)公司的技術(shù)力量、專業(yè)裝備水平、注冊(cè)資金以及管理人員的職稱、從業(yè)年數(shù)與專業(yè)管理水平等等。品牌物業(yè)公司的雄厚管理實(shí)力能夠給人一種理性上的認(rèn)同與信任，為客戶在思想上、行動(dòng)上接受物業(yè)項(xiàng)目、接受品牌物業(yè)公司打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，提供了現(xiàn)實(shí)的可能性。3．突出品牌物業(yè)公司的驕人管理業(yè)績(jī)。品牌物業(yè)公司的管理業(yè)績(jī)主要體現(xiàn)在管理項(xiàng)目的多少（建筑面積、種類）、管理效果的好壞（取得部級(jí)、市級(jí)、地區(qū)級(jí)先進(jìn)稱號(hào)的情況等等）、社會(huì)反映（業(yè)主、住戶及業(yè)主管理委員會(huì)的反映、媒體報(bào)道的情況、政府方面的意見(jiàn)、同行的評(píng)價(jià)等等）。品牌物業(yè)公司的驕人管理業(yè)績(jī)能夠給人一種感性上的認(rèn)可與憧憬，讓購(gòu)房者感受到實(shí)實(shí)在在的物業(yè)管理服務(wù)，并對(duì)自己的未來(lái)產(chǎn)生聯(lián)想和希望。4．突出品牌物業(yè)公司的人情味與“人本管理”理念。購(gòu)房者不希望未來(lái)的物業(yè)公司是高高在上的“主人”，也不希望未來(lái)的物業(yè)公司是亦步亦趨、唯命是從的“仆人”。他們喜歡那種愿意為自己著想、尊重自己而又不巴結(jié)自己的朋友式的物業(yè)公司。品牌物業(yè)公司的人情味與“人本管理”理念讓人感到親切，讓人覺(jué)得自然，縮短了客戶與物業(yè)公司的距離，讓客戶更容易接受物業(yè)管理，從而接受和購(gòu)買物業(yè)。所以，利用好物業(yè)管理品牌，物業(yè)營(yíng)銷必然如魚得水；反之，如果在利用物業(yè)管理品牌時(shí)措施失當(dāng)，就可能會(huì)出現(xiàn)相反的效果。所以，在利用物業(yè)管理品牌進(jìn)行物業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷時(shí)，應(yīng)該注意以下問(wèn)題：第一，要把物業(yè)管理的高品位與較低收費(fèi)聯(lián)系起來(lái)宣傳。目前人們?cè)谑杖氩皇呛芨叩那闆r下，高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理，讓人聯(lián)想高收費(fèi)的同時(shí)，容易對(duì)物業(yè)產(chǎn)生一種畏懼感。第二，要把物業(yè)管理服務(wù)的大眾性與特殊性突出出來(lái)，要讓購(gòu)房者對(duì)物業(yè)管理產(chǎn)生一種親近感的同時(shí)，對(duì)物業(yè)管理有一種向往與幢憬的空間。第三，物業(yè)管理品牌宣傳中，要突出物業(yè)公司的形象和企業(yè)信譽(yù)，確實(shí)給購(gòu)房者一個(gè)具體的品牌化身，讓他們從“化身”中感受真實(shí)，樹(shù)立信心?？傊?，本案營(yíng)銷中既要重視物業(yè)管理品牌的利用，也要確實(shí)利用好物業(yè)管理的品牌，只有這樣，物業(yè)項(xiàng)目才能順利銷售，也才能為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)更多的商機(jī)。 第四節(jié) 海開(kāi)紀(jì)元的資源優(yōu)勢(shì)一、為發(fā)商提供之服務(wù)內(nèi)容：（一） 項(xiàng)目市場(chǎng)顧問(wèn)√ 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析： 主要提供國(guó)家、地區(qū)經(jīng)濟(jì)總體形勢(shì)，本年度及明年房地產(chǎn)總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)、復(fù)工面積、竣工面積和房屋空置率情況等。目的是為了把握房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)態(tài)，認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，為分析和確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃中有關(guān)項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)檔次、建筑時(shí)機(jī)及開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式等提供決策依據(jù)。√ 規(guī)劃發(fā)展分析： 指對(duì)政府機(jī)構(gòu)制定的規(guī)劃發(fā)展計(jì)劃，與本項(xiàng)目銷售、建設(shè)產(chǎn)生的影響進(jìn)行分析?！?地區(qū)物業(yè)供應(yīng)調(diào)查與分析： 主要指項(xiàng)目所在區(qū)域的總供應(yīng)量、銷售量、空置率及全市內(nèi)相同物業(yè)總供應(yīng)量、銷售量、空置率而對(duì)項(xiàng)目銷售前景進(jìn)行分析，供求的房地產(chǎn)類型、供求房地產(chǎn)地段、供求房地產(chǎn)的檔次等，供給量包括已完成的項(xiàng)目、在建項(xiàng)目、已審批立項(xiàng)的項(xiàng)目、潛在的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目及預(yù)計(jì)它們投入市場(chǎng)的時(shí)間。根據(jù)分析情況制定相關(guān)銷售策略?！?地區(qū)物業(yè)需求調(diào)查與分析： 主要對(duì)項(xiàng)目所在地區(qū)的市場(chǎng)需求量作為分析，多采用問(wèn)卷方式，與供應(yīng)調(diào)查結(jié)合后對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)銷售前景做出預(yù)測(cè)，特別要對(duì)項(xiàng)目準(zhǔn)買家進(jìn)行分析，并作為制定相關(guān)銷售策略的依據(jù)?！?競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手市場(chǎng)分析：主要是對(duì)本案方圓一公里內(nèi)的物業(yè)、同區(qū)域及市內(nèi)定位相同的項(xiàng)目做分析，大致包括：價(jià)格、項(xiàng)目配套、賣點(diǎn)、位置、戶型等諸多因素做分析，也是為銷售策略的制定提供相關(guān)市場(chǎng)依據(jù)的一定手段。確認(rèn)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，評(píng)估競(jìng)爭(zhēng)區(qū)位、鄰近地區(qū)和不動(dòng)產(chǎn)特征。（二）項(xiàng)目策劃√ 項(xiàng)目市場(chǎng)定位： 是指項(xiàng)目主要的市場(chǎng)定位，相應(yīng)的功能及配套，以及相關(guān)的市場(chǎng)依據(jù)，本區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)銷售的優(yōu)、劣勢(shì)形勢(shì)分析等?！?目標(biāo)客戶定位：包括主力客戶群定位及消費(fèi)特征描述、細(xì)分市場(chǎng)和購(gòu)買動(dòng)機(jī)分析、本案項(xiàng)目目標(biāo)客戶群特點(diǎn)分析、目標(biāo)客戶群體細(xì)分，構(gòu)成比例分析、相關(guān)的消費(fèi)習(xí)慣分析等?！?規(guī)劃設(shè)計(jì)建議： 主要包括建筑風(fēng)格功能設(shè)計(jì)、建筑面積與功能區(qū)分、項(xiàng)目戶型比、功能結(jié)構(gòu)、物業(yè)功能檔次定位、結(jié)構(gòu)修改建議、環(huán)境、綠化、車位、戶型改建議、項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)等?！?銷售價(jià)格建議： 包括價(jià)格總體策略、商住公寓定價(jià)原則、分層定價(jià)原則、分級(jí)定價(jià)原則、階段定價(jià)原則、項(xiàng)目付款方式、戶型差價(jià)策略、樓層差價(jià)策略、階段性定價(jià)策略等?！?整體銷售策略制定：主要包括銷售控制原則、銷售時(shí)機(jī)與目標(biāo)建議，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期、公開(kāi)發(fā)售期、跟進(jìn)銷售期銷售策略，推廣策略、項(xiàng)目入市期、項(xiàng)目綜合素質(zhì)評(píng)估、廣告宣傳策略等?！?項(xiàng)目包裝建議： 主要是指項(xiàng)目創(chuàng)意包裝的宗旨、論理、項(xiàng)目包裝組成、VI設(shè)計(jì)、項(xiàng)目品牌意識(shí)的導(dǎo)入等內(nèi)容?！?廣告策略制定：項(xiàng)目總的廣告宣傳策略、費(fèi)用預(yù)算、廣告投放具體計(jì)劃（以月為單位），廣告總體創(chuàng)意等?！?媒體選擇及計(jì)劃：包括媒體組合、媒體投放比例、媒體具體應(yīng)用，媒體投放時(shí)間計(jì)劃表，主力媒體客戶群及收視習(xí)慣分析等?！?物業(yè)管理建議：主要為物業(yè)管理公司的選定、物業(yè)管理的水平定位、物業(yè)管理的預(yù)期備忘，物業(yè)管理公約綱要等。252。 工程建設(shè)建議：主要為開(kāi)發(fā)周期設(shè)定建議、工程工期設(shè)定建議、工程建設(shè)程序建議等。二、海開(kāi)紀(jì)元強(qiáng)勢(shì)資源優(yōu)勢(shì)一、 協(xié)助甲方辦理地價(jià)評(píng)估及土地出讓工作；二、 協(xié)助甲方辦理國(guó)有土地使用證及房屋預(yù)售許可證工作；三、 協(xié)助甲方辦理銀行按揭及公積金貸款工作；四、 協(xié)助甲方推薦按揭律師工作。五、 可為甲方辦理后期產(chǎn)權(quán)過(guò)戶工作，人本體現(xiàn)服務(wù)的一體化。三、目前開(kāi)盤前需準(zhǔn)備的工作：(一)、設(shè)計(jì)院： 建筑單位、立面設(shè)計(jì)及設(shè)計(jì)理念文字詳細(xì)說(shuō)明。銷售面積明細(xì)、使用率、分?jǐn)偯娣e。(二)、廣告公司：由開(kāi)發(fā)商、海開(kāi)配合完成廣告公司招投標(biāo)確定。logo(案名、標(biāo)準(zhǔn)色)及VI(名片、信紙、信封、胸卡、紙杯、手提袋)延展工作。工地圍墻、看板、案旗、條幅及戶外廣告牌設(shè)計(jì)。銷售中心導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)。效果圖、展板設(shè)計(jì)(小區(qū)整體規(guī)劃、小區(qū)鳥(niǎo)瞰圖、小區(qū)花園、樓體展示、戶型圖、智能化、裝標(biāo)、)。DM單頁(yè)設(shè)計(jì)。樓書形象設(shè)計(jì)（產(chǎn)品說(shuō)明書）市場(chǎng)預(yù)熱軟文。(三)、園林設(shè)計(jì)單位：園林設(shè)計(jì)風(fēng)格、規(guī)劃圖設(shè)計(jì)理念文字說(shuō)明(四)、開(kāi)發(fā)商： 智能化設(shè)計(jì)理念、樓宇配套設(shè)計(jì)理念。 物業(yè)公司簡(jiǎn)介、公約與收費(fèi)明細(xì)。 案名報(bào)批。 工地圍墻、工地看板、案旗、條幅施工以及看板制作。 沙盤制作、總規(guī)、單體。 為按揭順暢可多提供12家按揭銀行。(海開(kāi)可提供按揭銀行) 印刷DM單頁(yè)、樓書、單體戶型圖、光盤。 效果圖、展板制作。 交通指示牌、大型路牌廣告報(bào)批安裝。 銷售中心裝修施工完成。1 銷售中心辦公家具、銷售道具。(五)、海開(kāi)紀(jì)元房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司： 業(yè)務(wù)體組建。 銷售說(shuō)辭、簽合同。 全套銷售準(zhǔn)備文件。 業(yè)務(wù)員培訓(xùn)。銷售計(jì)劃、廣告推廣計(jì)劃。34 / 3