【導(dǎo)讀】『學習改變?nèi)松?amp;#178;做成功物業(yè)管理人！』。建筑智能化(弱電)系統(tǒng)工程設(shè)計、供貨及安裝工程。房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫。中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)

　　

【正文】 ........................................ 257 （八）受訓(xùn)人員的條件及名額 ............................................................................ 257 （九）培訓(xùn)地點 .................................................................................................... 257 （十）培訓(xùn)效果的評估方法 ................................................................................ 257 （十一）人員培訓(xùn)時間費用表 ............................................................................ 257 十三、售后服務(wù)計劃 ................................................................................................. 258 （一）具體維護措施 ............................................................................................ 258 （二）系統(tǒng)維護 .................................................................................................... 259 十四、施工進度表 ..................................................................................................... 262 第五部分 工程費用估算表 ................................................................. 264 『學習改變?nèi)松?78。做成功物業(yè) 管理人！』 第 1頁，共 274 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第一部分 總體 概述 一、項目概述 華宜大廈項目地塊位于宜山路 和中山西路圍合的 交叉地帶 ， 西 南側(cè)為在建商務(wù)樓及已立項的高層住宅樓， 東 接宜山路建材街，是 現(xiàn)代化的 5A 級智能商務(wù)辦公樓 。 本工程的項目主要包括： 地下一層至地上五層停車庫及主要設(shè)備機房和物業(yè)辦公用房；地上六層以上 A、 B 兩座塔樓。 各層具體功能劃分如下： 樓層 功能 地下一層 機動車停車及 設(shè)備機房和物業(yè)辦公房 一層～五層 機動車停車及 設(shè)備機房和物業(yè)辦公房 A幢 辦公層 B幢 辦公層 『學習改變?nèi)松?78。做成功物業(yè) 管理人！』 第 2頁，共 274 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 二、方案總體構(gòu)思 本公司作為一個擁有多年弱電智能化項目設(shè)計和施工經(jīng)驗的系統(tǒng)集成公司，長期以來一直關(guān)注智能化建筑的發(fā)展趨勢，引導(dǎo)和推動智能 化應(yīng)用的發(fā)展，并已在此領(lǐng)域取得一定的業(yè)績。我們始終強調(diào)為“智能化建筑全面解決方案”，為開發(fā)商提升房地產(chǎn)品牌形象、實現(xiàn)樓盤市場價值，提供包括策劃咨詢、規(guī)劃設(shè)計、工程監(jiān)理、營運管理等全方位的支撐和全面的服務(wù)。以保證建設(shè)方案的整體性、一致性和協(xié)調(diào)性。 策劃配合 ：本公司注重智能化的系統(tǒng)策劃，包括建筑智能化的功能定位策劃、智能化的保證策劃以及智能化建筑的營銷策劃。以智能化建設(shè)為核心，應(yīng)用高科技手段全面提審房產(chǎn)品牌形象，提升市場價值。 系統(tǒng)設(shè)計 ：本公司與智能化系統(tǒng)產(chǎn)品供應(yīng)商建立了長期的合作伙伴關(guān)系，同時對目前智能化系 統(tǒng)主流產(chǎn)品都有深刻的了解和認識，為方案的整體優(yōu)化提供了可靠的保證。我們以發(fā)展的眼光選擇具有良好發(fā)展前景和成熟的智能化產(chǎn)品，采用最新的成熟的智能化技術(shù)，保障智能化水平在一定時期內(nèi)的先進性。但也注意到技術(shù)的飛速發(fā)展，新的技術(shù)不斷進步，新的應(yīng)用不斷推出，因而在方案設(shè)計中充分結(jié)合智能化系統(tǒng)的發(fā)展特點，充分考慮可擴充性和系統(tǒng)性價比，突出方案的前瞻性，同時保證智能化系統(tǒng)具有一定的可管理性，可擴展性和可維護性。 工程實施 ：我們強調(diào)與開發(fā)商、總包方、監(jiān)理方的協(xié)調(diào)配合。我司擁有長期從事建筑弱電設(shè)計的專業(yè)工程師以及經(jīng)驗豐富的 現(xiàn)場項目管理工程師和專業(yè)的施工隊伍，保證規(guī)劃設(shè)計思想的落實。我們不但提供設(shè)計施工使用的各類圖紙，而且嚴格按照管理規(guī)范，提供全套的竣工文件。在工程實施中，專業(yè)技術(shù)隊伍，大量的工程實踐經(jīng)驗，規(guī)范的智能化工藝流程，完善的質(zhì)量保證體系，一流的現(xiàn)場管理實力，確保智能化工程的進度，優(yōu)質(zhì)。 售后服務(wù) ：智能化建筑涉及系統(tǒng)多，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，這就要求我們建立專業(yè)的售后服務(wù)體系和完善的培訓(xùn)體系，擁有這樣一支專業(yè)負責的服務(wù)團隊，保證智能化建筑的正常運 『學習改變?nèi)松?78。做成功物業(yè) 管理人！』 第 3頁，共 274 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 轉(zhuǎn)，以專業(yè)支持服務(wù)品質(zhì)。 考慮到華宜大廈項目是一個高檔商務(wù)辦公樓，因此其弱電系統(tǒng)項 目較多，且系統(tǒng)之間的通訊接口也較復(fù)雜，因此對整個弱電系統(tǒng)設(shè)計有較高要求。本公司根據(jù)業(yè)主方的要求，結(jié)合項目的實際使用功能 ,按照“功能齊全、系統(tǒng)先進、投資經(jīng)濟、使用方便、面向發(fā)展、擴展容易”原則，特精心制訂了一套弱電系統(tǒng)總體設(shè)計方案，對各系統(tǒng)的方案設(shè)計既滿足目前的使用要求，又便于今后的功能擴展。 整個弱電系統(tǒng)由以下子系統(tǒng)組成 ： ◇ 信息設(shè)施系統(tǒng) 通信、寬帶接入系統(tǒng) 綜合布系統(tǒng) 無線中繼對講系統(tǒng) 手機覆蓋系統(tǒng) 衛(wèi)星天線接收及共用天線電視系統(tǒng) 背景音樂及緊急廣播系統(tǒng) ◇ 樓宇自控（ BA）系統(tǒng) ◇ 安全防范系統(tǒng) 視頻安防監(jiān)控系統(tǒng) 防盜報警系統(tǒng) 電子巡查系統(tǒng) ◇ 一卡通管理 系統(tǒng) 停車場管理系統(tǒng) 門禁管理系統(tǒng) ◇ 機房 工程 系統(tǒng) 『學習改變?nèi)松?78。做成功物業(yè) 管理人！』 第 4頁，共 274 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 三、設(shè)計依據(jù) 1) 華宜大廈項目 業(yè)主要求 2) GA/T7594 《安全防范工程程序與要求》 3) DBJ 081699《涉外建設(shè)項目安保、電視系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》 4) GB/T503142020《智能建筑設(shè)計標準》 5) 《民用建筑電氣設(shè)計標準》（ JGJ/1692） 6) 《國際綜合布線標準》（ IEC/ISO11801） 7) 《建筑智能化系統(tǒng)工程設(shè)計管理暫行規(guī)定》建設(shè)部 1997 8) 《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》國家計委 1988 9) 國家有關(guān)對智能系統(tǒng)工程安 裝（設(shè)計）的驗收標準 10) ISO/IEC11801 客戶建筑通用布線系統(tǒng)信息技術(shù)國標標準 11)EIA/TIA568A 《 商務(wù)樓通用建筑布線標準 》 12) GBJ4281 《 工業(yè)企業(yè)通訊設(shè)計規(guī)范 》 13) GBJ11587 《 工業(yè)企業(yè)通信接地設(shè)計規(guī)范 》 14) GB50057— 94 《 建筑物防雷設(shè)計規(guī)范 》 15) GB50200— 94 《 有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范 》 16) GB503432020 《 建筑物電子信息系統(tǒng)防雷技術(shù)規(guī)范 》 17) GB503482020 《安全防范工程 技術(shù)規(guī)范 》 18) DB31/ 上海市地方標準（最新技術(shù)規(guī)范要求） 19) 華宜大廈設(shè)計院平面圖 具體各個系統(tǒng)的設(shè)計依據(jù)參見各系統(tǒng)方案說明 『學習改變?nèi)松?78。做成功物業(yè) 管理人！』 第 5頁，共 274 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第二部分 華宜大廈系統(tǒng)設(shè)計特點及針對性說明 一、概述 本次華宜大廈智能化系統(tǒng)工程設(shè)計，主要是根據(jù)華宜大廈地理特征、現(xiàn)代化辦公樓智能化設(shè)計標準以及設(shè)計院平面圖等進行綜合審查后進行設(shè)計的。主要包含系統(tǒng)如下： ◇ 信息設(shè)施系統(tǒng) 通信、寬帶接入系統(tǒng) 綜合布系統(tǒng) 無線中繼對講系統(tǒng) 手機覆蓋系統(tǒng) 衛(wèi)星天線接收及共用天線電視系統(tǒng) 背景音樂及緊急廣播系統(tǒng) ◇ 樓宇自控（ BA）系統(tǒng) ◇ 安全防范系統(tǒng) 視頻安防監(jiān)控系統(tǒng) 防盜報警系統(tǒng) 電子巡查系統(tǒng) ◇ 一卡通管理 系統(tǒng) 停 車場管理系統(tǒng) 門禁管理系統(tǒng) ◇ 機房 工程 系統(tǒng) 現(xiàn)就華宜大廈智能化系統(tǒng)各子系統(tǒng)具體設(shè)計思路進行綜合闡述。 『學習改變?nèi)松?78。做成功物業(yè) 管理人！』 第 6頁，共 274 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 二、各子系統(tǒng)設(shè)計特點說明 （一）、通信設(shè)施系統(tǒng) 說明 、寬帶接入系統(tǒng) ? 極大優(yōu)化了布線工程，節(jié)約了投資成本； ? 通過內(nèi)部局域網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)（ FTTP+LAN），方便了物業(yè)管理的統(tǒng)一性和服務(wù)的及時性；或是在每個辦公室室內(nèi)通過星型分布布線原則，與電信公司在垂直設(shè)備間進行跳接，給小業(yè)主提供多種入網(wǎng)方式，便于小業(yè)主不同寬帶網(wǎng)絡(luò)需求的申請和應(yīng)用； ? 對于通信寬帶接入系統(tǒng)，若業(yè)主方指定一家運營商接入的話，我司可負責協(xié)調(diào)配合運 營商免費完成整個大樓的電話 /網(wǎng)絡(luò)通信工程；若業(yè)主方希望兩家以上運營商接入，由于現(xiàn)行各主要通信運營集團公司都進行了大規(guī)模重組并購，考慮后期配套變數(shù)較大，故我司建議對于整個大樓由我司設(shè)計完成其內(nèi)部的綜合布線、局域網(wǎng)絡(luò)等的設(shè)計施工，所有運營商均只引進到大樓接線間，再由我司與各具體供應(yīng)商協(xié)商完成通信網(wǎng)絡(luò)的連接（本次建議方案即按此方案實施）。 ? 系統(tǒng)采用開放式布線方式 ，結(jié)合 星型拓撲結(jié)構(gòu)和分層星型拓撲結(jié)構(gòu)； ? 系統(tǒng)采用 超五 類布線方案，具有優(yōu)越的多媒體傳輸功能； ? 對于辦公樓層，每個子管理間管理三個層面，每個 辦公間信息箱內(nèi)垂直語音引進 150 對大對數(shù)電話電纜，數(shù)據(jù)引進一個四芯多模光纖；水平每個辦公間內(nèi)引進三根超五類線（ 1 根作為數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用，另 2 根作為今后電話網(wǎng)絡(luò)擴展需求預(yù)留）， 10 對電話電纜（其中對于每層只有 2 間大辦公間的考慮 20 對，作為語音通信應(yīng)用），保證辦公樓通訊基本需求的同時，并滿足今后小業(yè)主二次裝潢時再行星型拓撲分布設(shè)計施工到具體終端點位的擴展需求。 ? 為大樓提供一個多通道語音對講服務(wù)； 『學習改變?nèi)松?78。做成功物業(yè) 管理人！』 第 7頁，共 274 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) ? 大樓每層消防樓梯口及電梯井道等通過饋線及對講天線的安裝，覆蓋整個大樓區(qū)域及 周邊 50 米 范圍，保證通信 暢通。 ? 考慮大樓未引進有線電視信號，故建議設(shè)計安裝共用天線兩付，以滿足上海本地及中央等 10 個重要電臺頻道的信號接收； ? 系統(tǒng)通過機房內(nèi)將衛(wèi)星信號和共用天線信號混頻后，通過電視傳輸網(wǎng)絡(luò)分配到各辦公間信息箱內(nèi)，后期再由小業(yè)主根據(jù)需求進行分配安裝至各終端點位。 ? 對大樓、商場、酒店及廣場等其他公共區(qū)域、娛樂場所提供背景音樂或業(yè)務(wù)廣播，同時提供幾套不同節(jié)目源。并可通過主機在選定分區(qū)插入業(yè)務(wù)廣播、會議廣播和通知等； ? 緊急廣播系統(tǒng)和背景廣播 共 用揚聲器和功放，依照消 防分區(qū)，在發(fā)生火災(zāi)或緊急事故時，無論公共廣播的狀態(tài)如何，均能實現(xiàn)自動強行切換，并以足夠的音量向事故層和相鄰區(qū)域進行事故廣播 （ M177。 1報警方式） ； ? 可以通過緊急呼喚器的“消防一級話筒”對發(fā)生緊急情況的區(qū)域進行人工語音廣播或通過語音播放器進行廣播，如疏導(dǎo)人群或指導(dǎo)現(xiàn)場處理工作等等 ； ? 大樓共設(shè)計分為 34 個分區(qū)，其中地下一層至地上五層每層為一個分區(qū)，兩個塔樓每層各為一個分區(qū)，揚聲器的安裝按照消防廣播標準要求，車庫部分建議設(shè)計按照 12~15 米左右一個點，辦公層公共走廊部分建議設(shè)計按照8~10 米左右一個點，以保證廣播信號 合理覆蓋傳輸（具體揚聲器之間的距離需根據(jù)現(xiàn)場情況進行實際效果測試后再定）。 （二）樓宇自控（ BA）系統(tǒng) 說明 ? 本次大樓的 樓宇自控系統(tǒng)是對冷熱源系統(tǒng)、空調(diào)通風系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、變配電 （考慮采用通訊接口方式接入） 、照明、電梯系統(tǒng) （考慮采用通訊接口方式接入） 等進行集中控制和管理， 為大樓 提供安全、舒適、經(jīng)濟、高效的生 『學習改變?nèi)松?78。做成功物業(yè) 管理人！』 第 8頁，共 274 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 活環(huán)境， 以便于 大幅度降低 大樓 的運行成本，提高 大樓管 理的科學性和智能化水平。 ? 系統(tǒng)采用 HONEYWELL 公司 XL800 系列產(chǎn)品，主要優(yōu)點為：內(nèi)存空間大、運行速度快、編程快捷方便、支持 TCP/IP 協(xié)議（可遠程 對前端模塊進行監(jiān)看）、IO 模塊組合方便（可根據(jù)需要任意組合，進而節(jié)約成本）等，是 HONEYWELL目前在中國主推系列。 （三）公共安全防范系統(tǒng) 說明 ? 系統(tǒng)設(shè)計主要根據(jù)上海市技防辦《上海市地方標準》的要求并結(jié)合本大樓建筑特征和現(xiàn)代化 5A 級智能辦公大廈智能化系統(tǒng)設(shè)計要求進行設(shè)計布點； ? 系統(tǒng)采用 D1格式硬盤錄像，并可保證 15 天（動態(tài)