【正文】 商拿著效果圖“大搗漿糊”。因此，成熟的購房者已開始直奔主題：“交房時，小區(qū)的大樹覆蓋率有多少？”據(jù)測定，大樹的制氧量、二氧化硫和空氣微塵的吸附率是草坪的數(shù)十倍，大樹的多寡將直接影響住宅小區(qū)的小生態(tài)。靜觀現(xiàn)在的房產(chǎn)市場，凡大規(guī)模引種大型喬木的住宅小區(qū)無一例外地受到市場的青睞，銷售喜人。地處西南的櫻園聯(lián)體別墅一期在交付前，發(fā)展商從浙江、江蘇等地引種了幾百株樹齡在1050年的大型喬木，許多樹的胸徑都在30厘米以上，足見工程之巨。而其投資也得到了良好的市場回報。濃蔭蔽日的一期環(huán)境直接促進了二期的銷售，在開盤后短短的4個月內(nèi)，銷售已過80％。對一個住宅小區(qū)來說，大樹將是整個景觀的中心。按照著名的規(guī)劃大師K林奇的說法，大樹形成了社區(qū)的地標，使社區(qū)景觀產(chǎn)生層次并豐富了天際線，整個小區(qū)的環(huán)境品質(zhì)也隨之大大提高。萬科在徐匯區(qū)建造華爾茲花園時，為了保留原先地塊上的一片大樹，果斷拔去一排房屋。而這片后來被稱作“維也納森林”的大樹成了整個華爾茲花園的中心賣點，其所帶來的增值意義無法估量。而在水清路上的“香樹麗舍”，更是以“香樹”為小區(qū)特色。環(huán)境主題，集合了來自江南水鄉(xiāng)的一百多棵大型香樟樹和其他50多種香芬植物，營造了一個“植物博物館”，各成主題的8大園景，變化著四季不同的風景，讓一年四季永遠綠意青蔥、色彩斑斕。這種將“房子蓋在公園里”的設(shè)計理念得到了良好的市場回報。對于2000年度最熱銷的別墅類產(chǎn)品，大樹更是不可或缺。別墅是一種開放型建筑，大型喬木在其中將起到阻隔視線、完成圍合的作用，意義如同石庫門的圍墻。缺乏大樹的別墅是未完成的建筑。之所以有些前幾年造的別墅，看上去感覺總?cè)绾翢o私密感的豪華農(nóng)民新村，就是這個道理。由于遍植大樹與鋪設(shè)草坪的投資不可同日而語，因此相對于含糊其辭的“綠化率”，追求小區(qū)的“大樹率”更是對發(fā)展商的實力和持續(xù)發(fā)展能力的考驗。據(jù)悉，恒大集團已未雨綢繆，在黃浦江岸邊興建了一座森林公園，目前已引進一萬多株全國各地古樹名木，耗資數(shù)千萬。在其開發(fā)的小區(qū)內(nèi)多有移栽，并以此期望在新的一輪以大樹為主題的市場角逐中搶占先機。167。4環(huán)境景觀——一個可以做得更好的賣點沒有最好的景觀設(shè)計，只有最貼切的景觀設(shè)計環(huán)境景觀這個賣點，在廣告的吆喝中，一直備受關(guān)注。尤其在今年，環(huán)境問題已是購房人關(guān)注的首要問題了。有“家”要有“園”，二者必須合二為一，否則便被判為過時的住宅產(chǎn)品。但是，廣告怎么吆喝環(huán)境景觀？環(huán)境景觀，這“園”究竟怎么做，做成什么樣為好？實在需要認真深入地研究總結(jié)。沒有最好的景觀設(shè)計，只有最貼切的景觀設(shè)計。最貼切的景觀設(shè)計，就是在那個具體的地塊上講究天人合一，建筑與環(huán)境相統(tǒng)一的設(shè)計，才能使住宅社區(qū)獨具特色，煥發(fā)個性魅力。中國有許多優(yōu)秀樓盤，但許多社區(qū)環(huán)境景觀設(shè)計，存在不少問題，諸如：環(huán)境景觀與建筑單體缺乏共同語言；環(huán)境景觀雷同化、西洋化；環(huán)境景觀過于藝術(shù)園林化；環(huán)境景觀缺乏VI識別系統(tǒng)及母題性標志；景觀設(shè)計公司對環(huán)境景觀缺乏深度的文化認識；忽略對公共藝術(shù)的設(shè)計；偏重景觀的平面設(shè)計，忽略景觀的立體設(shè)計。當然，原因是多方面的。首先，這跟我國的教育體制有關(guān)。我國教育體制的建構(gòu)，相當程度是仿照前蘇聯(lián)。我們的建筑學系，在西方叫建筑環(huán)境系，而我們沒有把環(huán)境這個概念納入到建筑中去。叫法不同，當然課程設(shè)置也不同。中國的建筑學系沒有開設(shè)環(huán)境景觀設(shè)計這門課，只是近兩年獲美國哈佛大學景觀設(shè)計學博士的俞孔堅回國后，才在北京大學創(chuàng)辦了環(huán)境景觀設(shè)計研究中心。近兩年，極少數(shù)學校嘗試開設(shè)景觀設(shè)計這門課，但又很少涉及住宅的景觀設(shè)計。由于景觀設(shè)計在中國缺乏高等教育的支持，那么，在建筑的實踐過程中，建筑規(guī)劃設(shè)計與建筑的景觀環(huán)境設(shè)計是相脫離的，往往是建筑規(guī)劃設(shè)計完成后，景觀設(shè)計單位才姍姍介入；有的社區(qū)是樓蓋好了以后，才去做景觀設(shè)計。其實，這個時候已經(jīng)無法做好統(tǒng)一的景觀設(shè)計了——建筑吹簫，景觀打鑼，充其量叫做有設(shè)計的綠化而已。國外環(huán)境景觀設(shè)計叫地景設(shè)計，是先期介入地塊，至少與建筑規(guī)劃設(shè)計同步。其次，再看景觀設(shè)計隊伍，國內(nèi)的景觀設(shè)計單位一般隸屬于園林部門、林學院、農(nóng)學院或藝術(shù)院校，他們對園林藝術(shù)或公共藝術(shù)有一定的造詣，但對建筑缺乏研究，更沒干過屋頂花園之類的活兒，讓他們進行建筑的環(huán)境景觀設(shè)計，只能邊干邊學——草鞋沒樣，邊打邊像。國外的景觀設(shè)計公司已嗅到中國景觀設(shè)計的巨大市場，美國的貝爾高林、EDSA，還有新加坡、日本等國的景觀公司紛紛登陸中國。他們所受的教育，雖然能較好地理解景觀與建筑的關(guān)系，但又缺乏對當?shù)氐奈幕曀住徝磊呄?、居住文脈以及市場成本接受度的了解，往往對接不到審美的文化認同，就算能悟出“雨里雞鳴一兩家，竹溪村路板橋斜”的詩句，但能找得著“看《左傳》往右翻”的感覺嗎？接下來是房地產(chǎn)老板御用的某些廣告公司，同樣是找不到景觀設(shè)計的深刻理念。于是，只好蒼白地吆喝：“這里的綠化率高達50％，給你一個綠化大的公園”，或“給你一個綠化生態(tài)空間”，再順口一點：“美然香榭里，再版法蘭西”。那么，怎樣把住宅社區(qū)的環(huán)境景觀做得更好、更貼切，讓景觀與建筑相統(tǒng)一，讓景觀從建筑里生長出來，和諧共生，讓景觀更有地域文化的支撐力呢？我認為：做好社區(qū)的環(huán)境景觀設(shè)計，首先要去深入了解兩個背景：其一，時代經(jīng)濟發(fā)展背景特征；其二，地域文化背景特征。我們的房子是蓋給現(xiàn)代人住的，我們的環(huán)境景觀是營造給現(xiàn)代人享用的。現(xiàn)代人回到自己居住的社區(qū)，主要解決兩個“再生”問題：體力再生　　腦力再生（亦是社區(qū)智能化主要解決的問題）如果模仿傳統(tǒng)的園林景觀設(shè)計，那是向后看，忽略了我們的時代特征。傳統(tǒng)園林景觀概念源于農(nóng)業(yè)社會，強調(diào)的是觀賞休閑性，是封建社會士大夫、有閑階級，將自己門前屋后理想化的產(chǎn)物。如果一味地克隆西洋園林景觀設(shè)計，則缺乏創(chuàng)新，忽略了地域?qū)徝捞卣?，很難令人產(chǎn)生親和力與歸宿感。我們的時代主流，仍是以大工業(yè)時代為背景的主流，尚沒有完全達到信息時代的多元化、個性化階段。因此，我們的景觀設(shè)計，應以康體型景觀設(shè)計為主，關(guān)注人的心身再生、人的參予性，即體力、腦力能在一個好環(huán)境中迅速得到恢復，第二天更精神抖樓地投入工作。理解了景觀的設(shè)計背景，再去掌握景觀設(shè)計的主要原則，即：景觀設(shè)計的地域性原則　景觀設(shè)計的使用為本原則　景觀設(shè)計的物美價廉原則　最后，去理清環(huán)境景觀的幾個功能層次：使用功能層次（主要針對兒童與老人）　審美功能層次（主要針對中年人）生態(tài)功能層次（對環(huán)境景觀整體把握，對可持續(xù)性發(fā)展的把握，對低耗、節(jié)能、高效的把握，對環(huán)境景觀服務的終極目標——健康與舒適性的把握。如果脫離了這一些，任何豪華與藝術(shù)都是多余的。167。5房地產(chǎn)賣點——園林設(shè)計開發(fā)商對環(huán)境越來越重視，綠化已不是多種幾棵樹、幾棵草的事了，環(huán)境設(shè)計出現(xiàn)了新趨勢眼下北京人買房與去年不同了，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的園林設(shè)計是否到位。為了迎合市場的需求，許多發(fā)展商請了國外的園林設(shè)計師，如新家坡、美國、加拿大、法國等，于是，北京新建小區(qū)的園林設(shè)計出現(xiàn)了“多國部隊”。許多房地產(chǎn)項目的廣告上，除了設(shè)計單位、建設(shè)單位、發(fā)展商及銷售代理商以外，園林設(shè)計單位也登堂入室了。自北京出臺了“居住小區(qū)建設(shè)公共綠地按照不低于30％的比例執(zhí)行”的政策后，新建小區(qū)的環(huán)境明顯改觀，樹多了，綠地也大了。尤其是近年隨著樓市競爭的加劇，開發(fā)商對環(huán)境越來越重視，綠化已不是多種幾棵樹、幾棵草的事了，環(huán)境設(shè)計出現(xiàn)了新趨勢。變集中綠地為組團綠地　以前建設(shè)的許多小區(qū)一般都在小區(qū)中央建一個大型綠地公園。根據(jù)國際上對綠地功能的研究，集中綠地突出了公共觀賞價值，但拉大了與大多數(shù)住戶之間的距離，缺乏舒適感和安全感，也不利于住戶之間的溝通，而面積適中、均衡分布在各種建筑之間的組團綠地不僅可以使更多的窗戶看得到風景，也增加了居民就近休閑散步的便利；在一定程度上有利于住戶之間的溝通，增強社區(qū)的凝聚力。因此，組團綠地漸漸“超過”了集中綠地。變平面綠化為立體綠化　無論從哪個角度來講，僅僅一個層面的綠化已不能滿足人們的需求，有的小區(qū)就采用了豐富的立體綠化手段。在人們視覺的最下層建一個低于地面歐式的下沉式廣場，站在下沉式廣場中央，人們可以看到地面上像小丘一樣起伏的綠地，綠地上分布著一些花團和修剪得很整齊的冬青、黃楊等低矮的綠色植物，幾棵高大的雪松、白皮松下擺放著幾把供居民休息的小椅。抬頭再往上看，每棟樓的陽臺和樓頂也被綠色植物點綴著。下沉式廣場、綠地、綠籬、樹木及建筑上的綠色植物，使人們在每個層面都能享受到綠色。變觀景綠化為休閑綠地近兩年，一些小區(qū)在綠地上布置了幾條小路，使人們能行走其間，讓人們體會到綠地的親切?，F(xiàn)在，一些小區(qū)又對小區(qū)綠地的潛能進行了挖掘，使綠化的功能多元化了。有的小區(qū)不僅在綠地中安裝了各式各樣的照明燈，使小區(qū)園林的夜景更加美麗，還利用小區(qū)的綠地建設(shè)了高爾夫練習場，把休閑的概念引到綠地中來，啟發(fā)了一條小區(qū)綠地建設(shè)的思路。目前，許多開發(fā)商把綠化做到了小區(qū)樓體建設(shè)的前期，使客戶沒有看見樓，先看到環(huán)境，這也是小區(qū)綠化趨勢之一，人們居住的綠化空間越變越好了。　167。6樓盤重要賣點——社區(qū)環(huán)境環(huán)境不但能夠滿足人們心中的審美需求，同時還具有非常重要的現(xiàn)實作用，對于改善人們的生活發(fā)揮著重要的作用房地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)從過去滿足人們“住得下”，轉(zhuǎn)變?yōu)榻裉斓摹白〉煤谩薄Ｆ渲幸粋€標志就是，環(huán)境的重要性得到非常明顯的強調(diào)。住宅之外的環(huán)境營造，已經(jīng)成為當今樓盤的重要賣點。環(huán)境不但能夠滿足人們心中的審美需求，同時還具有非常重要的現(xiàn)實作用，對于改善人們的生活發(fā)揮著重要的作用：遮陽：在路旁，庭院以及房屋兩側(cè)種樹，在炎熱季節(jié)可以遮陽，還可以降低太陽輻射熱。防塵：地面因綠化覆蓋，黃土得以覆蓋，可以防止塵土飛揚。防風：迎著冬季的主導風向，種植密集的喬木和灌木林，能夠防止寒風侵襲。防聲：可以減少工廠、交通車輛的噪音。降溫：夏季可以降低空氣溫度，例如草地上溫度比瀝青路上空氣溫度要低2～3℃。環(huán)境營造上，容易犯的一個毛病是，所謂的良好綠化環(huán)境，其實就是種植大片的草坪以及在路邊種植一排大王椰子樹。景色單調(diào)，缺乏深度和層次，綠化效果非常有限。社區(qū)環(huán)境不只是一個綠化率住宅小區(qū)環(huán)境包括的內(nèi)容絕不僅僅是綠化率的高低，它包括綠化、圍墻、大門、活動設(shè)施，各種指示標牌、水景、浮雕、雕塑、燈光設(shè)施、音響設(shè)施等，而這些內(nèi)容又必須與住宅建筑形成一個有機的聯(lián)合體。單就綠化而言，也不是簡單的綠了就可以了，而必須考慮喬木、灌木、藤本、草本、花卉的適當搭配以及果樹、藥材、觀賞植物的搭配，以及平面綠化與立體綠化的多種手段的運用。專家經(jīng)過測試得出：以北方為例，占地為29平方米的環(huán)境進行綠化，最好的比例是，1株喬木、6株灌木（不含綠籬）、20平方米的草坪。日本人曾總結(jié)出舒適環(huán)境的八要素：①空氣清新，沒有污染和臭味；②寧靜，沒有噪聲；③豐富多彩的綠化；④與水景親近；⑤街道美麗而整潔；⑥具有歷史文化古跡；⑦有適于人們散步的場所和空間；⑧有游樂設(shè)施。其中，人們對安靜、空氣、綠化這三要素最為關(guān)心，并列為舒適性的基礎(chǔ)要素。目前，我國主要用5個指標來衡量舒適度：①居住密度；②綠地面積；③室外活動場所與設(shè)施標準；④室外環(huán)境的噪聲標準；⑤日照。社區(qū)環(huán)境以人為本　好的環(huán)境工程的設(shè)計，每項都有其原則性的限制。首先，崇尚自然是基本出發(fā)點。人是自然的一部分，人離不開自然，以綠為主實際就是以人為本的一種具體體現(xiàn)。在人工的建筑物中間，綠化起到了很好的柔化和軟連接的作用，給居住區(qū)賦予勃勃生機，同時從物理作用上看，也起到了改善微環(huán)境、凈化空氣的作用。其次，要強調(diào)對人本身的一種尊重，這并不是一句空話，許多具體的工作就體現(xiàn)了這一點。如活動設(shè)施的設(shè)置主要考慮老人、孩子的戶外活動，它的尺度應與人體工程學諸尺度相適應，從材料的色彩、質(zhì)地和化學性質(zhì)上都要考慮人與其相接觸時的舒適性和安全性以及使用的耐久性。小區(qū)里的景觀不只是供居民觀賞的，它必須與居民的休閑活動相匹配，也就是說居民可以徜徉其中，能夠?qū)崒嵲谠诘厥褂眠@些景觀設(shè)施，比如小區(qū)的集中空地做出高低錯落的構(gòu)筑物應該形成或大或小、或公共或私密的活動空間，以滿足不同活動的使用要求，開闊的場地可以供居民集體晨練或舉辦群眾文娛活動，而相對隱蔽的小空間則可以給居民提供閱讀、交談的場所?！?67。7房價“三套車”——軌道交通、綠地、水景購房者還是禁不住誘惑，慷慨地簽下了預售合同軌道交通、綠地、水景，在本次房交會上成為三大賣點。軌道交通對房產(chǎn)的影響，人們已經(jīng)有目共睹。5年中，地鐵一號線終點的物業(yè)價格從2324元／平方米，漲到了4286元／平方米，二號線周邊的物業(yè)價格從1998年的4198元／平方米，漲到4537元／平方米。比較去年和今年，一號線終點的價格上漲幅度為5％，沿線價格漲幅為3％。據(jù)估計，到2002年，二號線日均客流量將達到20萬至25萬人次，二號線沿線物業(yè)價格將嘆為觀止。1999年在明珠線附近有20個物業(yè)開盤，而今年僅上半年新開的樓盤就有19個，明珠線周圍的物業(yè)開始明顯增長。宜山路站的物業(yè)均價5890元／平方米，石龍路站也達到4500元／平方米，曹楊路站4400元／平方米，虹口足球場站均價5158元／平方米。地鐵一號線北延伸段尚未建成，沿線住宅開發(fā)熱潮已經(jīng)興起。延伸段沿線首個建設(shè)的大型住宅小區(qū)共和新路廣中路口32萬平方米新梅共和城已經(jīng)啟動，據(jù)開發(fā)商透露，打算沖一沖每平方米5000元房價。而借軌道建設(shè)東風，閘北區(qū)已將共和新路汶水路至廣中路原大型工廠區(qū)規(guī)劃為新型高尚住宅區(qū)?！耙?guī)劃是金，綠地是銀”的開發(fā)理念也在房地產(chǎn)交易展示會上凸現(xiàn)，目睹延中、世紀公園、大寧等具有21世紀規(guī)劃水平的小區(qū)規(guī)模，面對高于同地段房子500乃至1500元每平方米的價格，購房者還是禁不住誘惑，慷慨地簽下了預售合同，世紀公園、大寧綠地周邊一些樓盤還掛出了“售罄”的免戰(zhàn)牌。能俯視大寧綠地都市田園景色的“望源錯版綠帶風暴”，在房展會上一亮相，就成了搶手貨?！白叱觥澴踊\’不久的上海人在綠色和環(huán)保上的追求，已經(jīng)具有發(fā)達國家和地區(qū)的水準?！毕愀垡晃环慨a(chǎn)專家感嘆說。因為，在延中、世紀公園、虹橋綠地一帶，綠地周邊一公里的小區(qū)房價普遍高于鄰近地區(qū)房價，在世紀公園的輪廊線范圍里，某個坐南朝北、能俯視世紀公園的小區(qū)的售價已經(jīng)超過了市中心的高檔樓盤。隨著蘇州河干流黑臭的消失，周邊樓市開始火爆。擁有蘇州河最長岸線的中遠兩灣城，正在規(guī)劃2公里的蘇州河“親水平臺”，長壽路橋邊的上海知音，打算建設(shè)“樣板