【正文】 定要對投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益作認(rèn)真的分析和測評。因此，投資前的分析研究就顯得尤為重要。一、企業(yè)投資分析文案1．項(xiàng)目可行性研究報(bào)告概念解說 投資項(xiàng)目可行性研究是在不動(dòng)產(chǎn)投資決策前對擬建項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)合理性、工程實(shí)用性、財(cái)務(wù)盈利性等方面所進(jìn)行的調(diào)查研究，它的主要作用是為投資決策從技術(shù)經(jīng)濟(jì)方面提供科學(xué)依據(jù)，以提高項(xiàng)目決策的成功率、提高項(xiàng)目的綜合效益，為編制設(shè)計(jì)任務(wù)書提供依據(jù)，作為籌集開發(fā)建設(shè)資金、申請建設(shè)執(zhí)照、簽訂協(xié)議和合作、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作等的依據(jù)。編寫要點(diǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告主要包括以下內(nèi)容(1)項(xiàng)目概況；(2)市場調(diào)查與市場需求預(yù)測；(3)開發(fā)文案；(4)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度；(5)投資估算；(6)資金籌措及使用計(jì)劃。(7)現(xiàn)金流量分析；(8)經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)；(9)社會(huì)、環(huán)境評價(jià)；(10)對開發(fā)項(xiàng)目的可行性做出結(jié)論，并針對存在問題提出建議。范 文不動(dòng)產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究分析 一、項(xiàng)目概述及規(guī)劃設(shè)想 (一)項(xiàng)目名稱 新村高級(jí)別墅住宅匹 (二)項(xiàng)目概況 新村位于北部，高速公路西側(cè)，距市區(qū)公里處，占地畝，屬規(guī)劃中的高級(jí)花園住宅群范圍。該區(qū)背靠崇山峻嶺，面對天然湖泊，潺潺流水在住宅區(qū)內(nèi)迂回流淌，兩側(cè)是綠地農(nóng)田、茂林修竹、山青水秀、環(huán)境清新而優(yōu)雅，確系理想的居住休養(yǎng)勝地。 (三)規(guī)劃設(shè)想 新村地處山階坡地，為了盡量保持天然風(fēng)貌，由幢西班牙式三層高級(jí)別墅群依傍山地自然坡度，錯(cuò)落有致地分布在坡地上；四幢四層高級(jí)別墅群的高級(jí)公寓及酒樓、健身中心等公共服務(wù)設(shè)施在坡腳臺(tái)地上。按初步規(guī)劃，該住宅區(qū)主要建設(shè)項(xiàng)目有： 1 A型別墅棟．計(jì)平方米 每棟占地平方米，建筑面積平方米(首層平方米，二層平方米，三層平方米)。自帶花園占地平方米(包括平方米的泳池)。 2．B型別墅棟，計(jì)平方米 每棟占地平方米，建筑面積平方米(首層平方米，二層平方米，三層平方米)。自帶花園占地平方米(包括平方米的泳池)。 3．高級(jí)公寓棟，計(jì)平方米 每棟占地平方米，層，三單元連棟，每戶平均建筑面積平方米(包括樓梯間)，共戶。 4．健身中心棟，計(jì)平方米 占地平方米，兩層，每層建筑面積平方米。 5．酒樓棟，計(jì)平方米 占地平方米，五層，每層平方米。 6．其他項(xiàng)目計(jì)平方米 (1)供水能力n屯／日的水廠一座，平方米。(2)供電能力KVA的變電站一座，平方米。(3)污水處理能力咄／目的污水處理廠一座，平方米。(4)其他綜合服務(wù)場所平方米。包括郵政、儲(chǔ)蓄銀行、小型市場、酒吧、公共車庫、管理區(qū)辦公室等。 7．體育設(shè)施除建有二層計(jì)平方米的健身中心一座外，另建有網(wǎng)球場一座，占地平方米。 8．路網(wǎng)布置住宅區(qū)內(nèi)道路盤山而建，主干道寬米，延長米，岔道寬米，延長米，共占地平方米。 9．花園、景點(diǎn)及綠化住宅區(qū)綠化面積平方米，占總規(guī)劃面積的％。區(qū)內(nèi)布置兩處景點(diǎn)，建有涼亭及石橋、石凳，供居民游樂休息。此外，沿區(qū)內(nèi)道路兩旁，每距米植樹棵。 按上述規(guī)劃設(shè)想，該項(xiàng)目用地平衡表及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下面兩表所示。207。238。196。191。211。195。181。216。198。189。186。226。177。237。 項(xiàng) 目208。161。199。248。213。188。181。216。190。211。161。211。195。181。216。185。171。185。178。189。168。214。254。211。195。181。216。194。204。 地 廣場、道路用地211。195。181。216。195。230。187。253。m2占規(guī)劃面積比例％人均用地項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng) 目 單 位 數(shù) 量占地總面積占地建筑面積居住建筑面積公共建筑面積居住戶數(shù)居住人數(shù)人口毛密度建筑面積毛密度居住建筑密度人口凈密度人口居住用地人口綠化用地二、市場需求預(yù)測 平方米，市區(qū)總?cè)丝谟扇f增長到萬，按此推算，該市年平均新建住宅需要量為萬平方米，依誼市現(xiàn)有住宅開發(fā)規(guī)模(萬平方米／年)分析，尚有很大缺口。 ，每年有大批華僑回國定居或?yàn)閲鴥?nèi)親屬購置房屋。因此誼市商品房，尤其是高級(jí)別墅在港澳市場有一定的競爭力。 ，外商及各國駐該市辦事機(jī)構(gòu)大幅度增加，需大批高級(jí)住宅以安置其高級(jí)職員。 ，一部分人的生活水平已顯著提高，成為潛在的用戶。 有上述分析可知，本項(xiàng)目以高薪階層廈港澳市場為銷售對象的基本決策是正確的。 三、項(xiàng)目投資估算 依據(jù)有關(guān)定額、市場調(diào)查資料及公司近期工程結(jié)算分析資料統(tǒng)計(jì)數(shù)，對本項(xiàng)目前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施及公建配套費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、稅費(fèi)及其他投資費(fèi)用估算見下列表格所示。前期費(fèi)用估算表 (單位：萬元)項(xiàng)目單價(jià)工程費(fèi)總額備注征地拆遷費(fèi)耗地山地拆遷安置費(fèi)征地管理費(fèi)土地使用費(fèi)土地出讓金土地使用稅勘測設(shè)計(jì)費(fèi)征地測繪費(fèi)土地規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)勘察費(fèi)模型制作費(fèi)三通一平費(fèi)臨時(shí)供水電土地平整費(fèi)臨時(shí)道路項(xiàng)目可行性研究費(fèi)施工單位管理費(fèi)合計(jì)基礎(chǔ)設(shè)施及公用建筑配套費(fèi)估算表 (單位：萬元) 項(xiàng) 目 單 價(jià) 工程費(fèi) 總 額 備 注道路排水管道供水管道水廠土建費(fèi)水廠設(shè)備費(fèi) 項(xiàng) 目單 價(jià)工程費(fèi)總額備 注供電工程費(fèi)變電站工程費(fèi)變、遞電設(shè)備費(fèi)污水處理廠工程費(fèi)污水處理設(shè)備費(fèi)煤氣工程費(fèi)通訊工程費(fèi)綠化園林費(fèi) 合 計(jì)建筑安裝工程費(fèi)用估算表單位：萬元 單 價(jià) 工程費(fèi) 總 額 備 注A型別墅B型別墅高級(jí)公寓健身中心酒樓綜合服務(wù)建筑 合 計(jì)其他費(fèi)用估算表單?。喝f元 項(xiàng) 目單 價(jià) 工程費(fèi) 總 額 備 注報(bào)建費(fèi)開發(fā)企業(yè)管理費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)工程質(zhì)量監(jiān)理費(fèi) 合 計(jì) 所得稅及銷售成本估算表(單位：萬元)項(xiàng)目單價(jià)工程費(fèi)總額備注所得稅印花稅售房合同公證費(fèi)銷售廣告費(fèi)合計(jì)各種應(yīng)交稅費(fèi)估算表(單位：萬元)項(xiàng)目單價(jià)工程費(fèi)總額備注投資方向調(diào)節(jié)稅市政建設(shè)費(fèi)增加投資建設(shè)費(fèi)市場污水集資管理費(fèi)城市建設(shè)綠化費(fèi)交通能源設(shè)備費(fèi)供電用電負(fù)荷費(fèi)供電管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)教育事業(yè)配套費(fèi)商品房營業(yè)稅城建稅綜合開發(fā)管理費(fèi)合計(jì)項(xiàng)目投資費(fèi)用估算匯總表(單位：萬元) 項(xiàng) 目 投資額 占總投資比重％ 備 注開發(fā)前期工程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施公用建筑配套費(fèi)建筑安裝工程費(fèi) 項(xiàng) 目 投資額 占總投資比重％ 備 注198。228。203。209。211。195。銷售成本應(yīng)繳稅費(fèi) 合 計(jì) 四、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度及投資安排表 本項(xiàng)目計(jì)劃自年月開工，至年月竣工，總工期為年。為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開發(fā)，開發(fā)一片，交付使用一片。據(jù)市場分析，預(yù)計(jì)每期推出的商品房有％可采用分期付款形式預(yù)售。按市場吸納能力、公司開發(fā)能力及資金籌措的可能性，作本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度和投資計(jì)劃安排(略)。 五、項(xiàng)目開發(fā)成本及利潤估算 (一)項(xiàng)目開發(fā)成本 項(xiàng)目開發(fā)成本=項(xiàng)目投資費(fèi)用總額+項(xiàng)目貸款利息 項(xiàng)目投資費(fèi)用總額=萬元 項(xiàng)目貸款利息=萬元 項(xiàng)目開發(fā)成本=萬元 (二)項(xiàng)目利潤 項(xiàng)目利潤=項(xiàng)目銷售收入一項(xiàng)目開發(fā)成本=萬元 (三)項(xiàng)目稅后利潤 項(xiàng)目稅后利潤=項(xiàng)目利潤一所得稅 其中，所得稅=萬元 項(xiàng)目稅后利潤=萬元 六、項(xiàng)目銷售收入及分期銷售計(jì)劃 根據(jù)市場調(diào)查分析資料及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃，制定項(xiàng)目的分期銷售(預(yù)售)計(jì)劃。 項(xiàng)目分期銷售收入估算表(略) 七、項(xiàng)目資金籌措方案及還貸計(jì)劃 根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃、項(xiàng)目銷售收入計(jì)劃及項(xiàng)目應(yīng)繳稅費(fèi)，可估算項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期間現(xiàn)金流量狀況。項(xiàng)目開發(fā)期間現(xiàn)金流量狀況表(單位：萬元) 年份 現(xiàn)金流出現(xiàn)金流入凈現(xiàn)金流量 投資 稅金其他支出 合計(jì) 合計(jì) 設(shè)該項(xiàng)目所需投資資金的％依賴銀行貸款，％為公司自有資金，該項(xiàng)目貸款總額為萬元。 分兩次向銀行借貸，第一筆貸款萬元，貸款期年，第二筆貸款萬元，期限年。兩筆貸款均應(yīng)在年內(nèi)分期等額償還。貸款利率=％。 根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期間現(xiàn)金流量及上述貸款方案，可制訂項(xiàng)目貸款分期償付計(jì)劃。 貸款分期償付計(jì)劃表(單位：萬元) 年份 結(jié)余貸款與 原始貸款之比 還貸本息 還貸利息 還貸本金 合計(jì) 八、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 根據(jù)上述分析及估算資料，可進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析，以評價(jià)項(xiàng)目的盈利水平、償債能力及資金的安全性等。為此，首先編制項(xiàng)目的財(cái)務(wù)報(bào)表。 (一)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的現(xiàn)金流量表和收益表分別如下表所示。項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 項(xiàng) 目 合 計(jì) 年度分配 備 注一、現(xiàn)金流入 1．銷售收入 2．籌措資金 (1)貸款 項(xiàng) 目 合 計(jì) 年度分配 備 注 (2)自有資金 現(xiàn)金流入合計(jì)二、現(xiàn)金流出 1．投資 2．銷售成本 3．償還貸款本利 4．應(yīng)繳稅費(fèi) 現(xiàn)金流出合計(jì)三、盈余 1．本期盈余 2．期初盈余 累計(jì)盈余項(xiàng)目收益表 項(xiàng) 目 合計(jì) 年度分配 備注一、銷售收入二、銷售支出 1．投資 2．銷售成本 3．應(yīng)繳稅費(fèi) 4．償還利息 5．其他支出三、稅前收益四、所得稅五、稅后收益(二)項(xiàng)目的獲利比率分析如前所述，反映房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目獲利能力的比率主要是項(xiàng)目的銷售利潤率和投資利潤率。=稅后利潤/銷售凈額=即要項(xiàng)目每銷售收入1元，可獲純利元。=稅后利潤/投資總額=本項(xiàng)目每元投資可望獲利元。=稅后利潤/自有資金投資額=本項(xiàng)目每元自有資金投資可望獲利元。九、投資效果匯總本項(xiàng)目投資效果如下表所示項(xiàng)目投資效果匯總表 項(xiàng) 目 單 位 數(shù) 額投資總額建筑面積銷售收入上繳稅費(fèi)上繳所得稅稅后利潤銷售利潤率投資利潤率自有資金投資利潤率每平方米商品房實(shí)現(xiàn)利潤 十、項(xiàng)目盈虧分析 由項(xiàng)目投資估算匯總表及其他相關(guān)資料，可分離項(xiàng)目開發(fā)成本。 固定成本=前期工程費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施及公用建筑配套費(fèi)+其他費(fèi)用+各種應(yīng)繳稅費(fèi)一綜合開發(fā)管理費(fèi)一城市維護(hù)建設(shè)稅一商品房營業(yè)稅一市政建設(shè)費(fèi)=(萬元) 變動(dòng)成本=投資總額一固定成本=(萬元) 單位變動(dòng)成本=變動(dòng)成本開發(fā)工程量=(元／m。) 平均銷售單價(jià)=銷售收入／開發(fā)工程量=(元／m。) 由上述數(shù)據(jù)可求得本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)、邊際利潤和邊際利潤率。 1．盈虧平衡點(diǎn) Q=固定成本／(平均銷售單價(jià)一單位變動(dòng)成本)= 2．邊際利潤與邊際利潤率 M=銷售收入一變動(dòng)成本=(萬元) m=邊際利潤／銷售收入100％=％ 即本項(xiàng)目不至于虧損的最少商品房開發(fā)面積為平方米，當(dāng)開發(fā)量超出平方米時(shí)，每超過平方米，可獲利萬元。 十一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益敏感性分析 由于本項(xiàng)目投資期長達(dá)年，考慮到項(xiàng)目建設(shè)成本、銷售單價(jià)、開發(fā)工期等因素均有可能發(fā)生變化，故針對這些因素設(shè)定一些變化幅度進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的敏感性分析。 (一)項(xiàng)目開發(fā)成本的敏感性分析 市場經(jīng)濟(jì)條件下，由于原材料價(jià)格、人工費(fèi)及其他費(fèi)用的波動(dòng)，將會(huì)直接影響項(xiàng)目開發(fā)成本，從而引起項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的變化。據(jù)市場調(diào)查，未來年項(xiàng)目開發(fā)成本最大升幅可達(dá)％，現(xiàn)分別設(shè)開發(fā)成本上升％、％、％，分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變動(dòng)的敏感程度。分析結(jié)果如下袁所示。項(xiàng)目開發(fā)成本影響程度分析表 開發(fā)成本增長幅度 10％ 20％ 30％開發(fā)成本(萬元)實(shí)現(xiàn)利潤(萬元)上繳所得稅(萬元)稅后利潤(萬元)投資利潤率(％)投資利潤率下降幅度(％) 由上表分析結(jié)果可看出，本項(xiàng)目經(jīng)