【正文】 開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書?！保?1） 房屋產(chǎn)權(quán)登記的程序：房產(chǎn)管理部門進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記，是政府依法確認(rèn)房屋所有權(quán)的法定手續(xù)，按有關(guān)規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)登記按以下五道程序進(jìn)行：（1）登記收件；（2）勘測繪圖；（3）產(chǎn)權(quán)審查；（4）繪制權(quán)證；（5）收費發(fā)證。其中第二道程序“勘測繪圖”的內(nèi)容是，“對申請產(chǎn)權(quán)和尚未申請登記的房產(chǎn)，以產(chǎn)權(quán)人為單位，逐戶、逐處進(jìn)行實地勘察，為產(chǎn)權(quán)審查、繪圖發(fā)證提供依據(jù)?！保?2） 房地產(chǎn)市場價格評估：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定國家實行房地產(chǎn)價格評估制度，并且第五十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)等?！钡谖迨藯l規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度?！绷硗?，根據(jù)建設(shè)部［1992］ 579號《城市房地產(chǎn)市場評估管理暫行辦法》第四條規(guī)定：“城市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門設(shè)立的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，是房地產(chǎn)市場估價的職能機構(gòu)，是房地產(chǎn)市場管理機構(gòu)的組成部門，承辦本行政區(qū)域內(nèi)涉及政府稅費收入及由政府給予當(dāng)事人補償或賠償費用地的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)以及受當(dāng)事人委托的其它房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù). 因此、房他產(chǎn)估價機構(gòu)，既可由政府設(shè)立，又可以是中介服務(wù)機構(gòu)，包括經(jīng)建設(shè)行政主管部門進(jìn)行了資格考核，取得資格證書，并進(jìn)行注冊了的估價人員組成的房地產(chǎn)估價事務(wù)所和經(jīng)技術(shù)監(jiān)督部門認(rèn)證的公正計量行（站）。（73） 房地產(chǎn)市場估價的程序：建設(shè)部［1992」579號《城市房地產(chǎn)市場評估管理暫行辦法》第十條規(guī)定：房地產(chǎn)市場估價應(yīng)當(dāng)依下列程序進(jìn)行：（1）申請估價；（2）估價受理；（3）現(xiàn)場勘估；（4)綜合作業(yè)。其中第三道程序“現(xiàn)場勘估”的內(nèi)容是：“到標(biāo)的物進(jìn)行實地勘丈測估核對各項數(shù)據(jù)和有關(guān)資料，調(diào)查標(biāo)的物所處環(huán)境狀況，并做好詳細(xì)記錄”。第四道程序“綜合作業(yè)”提出的書面估價結(jié)果中第4點必要的附件“包括估價過程中作為估價依據(jù)的有關(guān)圖紙、照片、背景材料、原始資料及實際勘測數(shù)據(jù)等?！保?4） 城市居住區(qū)：不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住戶數(shù)（10,000~15,000戶）。居住人口規(guī)模（30,000~50,000人）相對應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。（75） 居住小區(qū)：居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并與居住戶數(shù)（2,000～4,000戶）、居住人口規(guī)模（7,000~15,000人）相對應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。（76） 居住組團(tuán)：被小區(qū)道路分隔，并與居住戶數(shù)（300~700戶）。居住人口規(guī)模（l,000～3,000人）相對應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。（77） 居住區(qū)用地：住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。（78） 配套建設(shè)施：與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。（79） 道路紅線：城市道路（含居住區(qū)級道路）用地的規(guī)劃控制線。（80） 建筑線（建筑控制線）：建筑物基底位置的控制線。（81） 建筑小品：既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。（82） 住宅平均層數(shù)：住宅總建筑面積與住宅基底總面積的比值（層）。（83） 人口毛密度：每公頃居住區(qū)用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量（人／hm2）。（84） 人口凈密度：每公頃住宅用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量（人／hm2）。（85） 住宅建筑套毛密度：每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑套數(shù)（套／hm2）。（86） 住宅建筑套凈密度：每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑套數(shù)（套／hm2）。（87） 住宅面積毛密度：每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑面積（m2／hm2）。（88） 住宅面積凈密度（住宅容積率）：是指每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積（m2／hm2）或以住宅建筑總面積與住宅用地的比值表示。（89） 建筑面積毛密度（容積率）：每公頃屠住區(qū)用地上擁有的各類建筑的建筑面積（m2/hm2)或以總建筑面積與居住區(qū)用地的比值表示。（90） 住宅建筑凈密度：住宅建筑基底總面積與住宅用地的比率（％）。（91） 建筑密度：居住區(qū)用地內(nèi),建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％）。（92） 綠地率：居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率（％）。綠地應(yīng)包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內(nèi)的綠地），不應(yīng)包括屋頂、曬臺的人工綠地。（93） 建筑許可證的辦理：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的一切建設(shè)活動都必須按以下程序辦理建筑許可證手續(xù)：l 建設(shè)單位（甲方）持計劃部門的投資批文。土地使用證（或有關(guān)用地批文）。用地紅線圖。地形圖（1：500）一式兩份。建房專題報告等向規(guī)劃部門申報劃定建筑紅線。l 建筑紅線劃定后，即可委托設(shè)計單位進(jìn)行圖紙設(shè)計：①新征土地必須先進(jìn)行總平面規(guī)劃，經(jīng)審定后方可作單項工程設(shè)計。②原有土地上如元總平面規(guī)劃，則需作總平面改造規(guī)劃，經(jīng)審定后，方可作單項工程設(shè)計。③大型公建或?qū)Τ鞘芯坝^有影響的，先作方案送規(guī)劃部門審批后，方可作擴初設(shè)計，然后按要求作施工圖設(shè)計。l 設(shè)計圖紙必須按規(guī)定報有關(guān)部門審查，簽署意見（如建設(shè)。消防。人防。防疫等部門），并辦理建筑招標(biāo)手續(xù)后，再持全部有關(guān)文件。圖紙向規(guī)劃部門申辦建筑許可證，同時按規(guī)定交納配套費。規(guī)劃管理費等。l 辦證后即可按審批要求放施工灰線，經(jīng)規(guī)劃部門派員驗線后方可破土動工。工程竣工后，經(jīng)規(guī)劃部門驗收合格并在6個月內(nèi)將竣工圖紙移交城建檔案館后，建筑物方可交付使用。（94） 違法建筑：根據(jù)《城市規(guī)劃法》規(guī)定，凡是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴建建筑物、構(gòu)筑物，道路、橋梁、管線和其它工程設(shè)施，包括戶外廣告牌設(shè)置，民房、臨時商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)等，都必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證后方可動工興建。違反上述規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，均被視為違法活動，所建的建（構(gòu)）筑物為違法建筑，將依法給予處理。對嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令停止建設(shè)，限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物或者其它設(shè)施；影響城市規(guī)劃，尚可采取改正措施的，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令限期改正，并處罰款。（95） 城市居民建私房的手續(xù)辦理程序：l 由建房戶持土地證（或用地批文、屬于舊房的需持房產(chǎn)證）、擬建點地形圖（l：500）一式兩份。市內(nèi)常住人口簿復(fù)印件、建房報告，所在地居委會證明，城區(qū)簽署意見后向規(guī)劃部門報建。l 經(jīng)規(guī)劃部門劃定紅線后，即可委托設(shè)計單位進(jìn)行圖紙設(shè)計。l 將設(shè)計圖紙送規(guī)劃部門，經(jīng)審核合格并按規(guī)定交納城市配套費、規(guī)劃管理費等方可領(lǐng)取建房開工通知單。建房戶可按批準(zhǔn)要求放建筑灰線，經(jīng)規(guī)劃部門派員驗線合格后方可開工人l 竣工后經(jīng)規(guī)劃局派員到現(xiàn)場驗收合格后，方發(fā)給正式許可證。（96） 建設(shè)用地規(guī)劃許可證：是建設(shè)單位向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)規(guī)劃部門確認(rèn)建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。《城市規(guī)劃法》第三十九條規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證而取得建設(shè)用地批準(zhǔn)文件占用土地的，批準(zhǔn)文件無效”。（97） 申請辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證的程序：l 審批要求：① 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)需要申請用地的，必須持國家批準(zhǔn)建設(shè)項目的有關(guān)文件，向規(guī)劃部門提出定點申請。② 市規(guī)劃部門根據(jù)用地項目的性質(zhì)。規(guī)模等，按照城市規(guī)劃要求）初步選定建設(shè)用地的位置和面積。③ 根據(jù)項目需要，規(guī)劃部門征求有關(guān)行政主管部門對用地位置和界限的具體意見。④ 規(guī)劃部門根據(jù)城市規(guī)劃的要求向用地單位提供規(guī)劃設(shè)計條件。⑤ 規(guī)劃部門審定建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計總圖，確認(rèn)其符合規(guī)劃要求后，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。l 建設(shè)用地規(guī)劃許可證應(yīng)當(dāng)包括標(biāo)有建設(shè)用地具體界限的附圖和明確具體規(guī)劃要求的附件。附圖和附件是建設(shè)用地規(guī)劃許可證的配套證件，具有同等的法律效力。附圖和附件由發(fā)證單位根據(jù)法律。法規(guī)規(guī)定和實際情況制定。（98） 三通一平：通水、通電、通路以及場地平整的規(guī)劃要求。（99） 七通一平：給水、排水、道路、供電、供熱、供氣、電信、場地平整等規(guī)劃要求。（100） 建設(shè)監(jiān)理的主要內(nèi)容：l 建設(shè)前期階段：① 建設(shè)項目的可行性研究。② 參與設(shè)計任務(wù)書的編制。l 設(shè)計階段：① 提出設(shè)計要求，組織評選設(shè)計方案。② 協(xié)助選擇勘察設(shè)計單位，商簽勘察、設(shè)計合同并組織實施。③ 審查設(shè)計和概（預(yù)）算。l 施工招標(biāo)階段：① 準(zhǔn)備發(fā)送招標(biāo)文件，協(xié)助評審?fù)稑?biāo)書，提出決標(biāo)意見。② 協(xié)助建設(shè)單位與承建單位簽訂承包合同。l 施工階段：① 協(xié)助建設(shè)單位與承建單位編寫開工報告。② 確認(rèn)承建單位選擇的分包單位。③ 審查承建單位提出的施工組織設(shè)計、施工技術(shù)方案和施工進(jìn)度計劃，提出改進(jìn)意見。④ 審查承建單位提出的材料和設(shè)備清單及其所列的規(guī)格與質(zhì)量。⑤ 督促、檢查承建單位嚴(yán)格執(zhí)行工程承包合同和工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。⑥調(diào)解建設(shè)單位與承建單位之間的爭議。⑦ 檢查工程使用的材料、構(gòu)件和設(shè)備的質(zhì)量，檢查安全防護(hù)設(shè)施；⑧檢查工程進(jìn)度和施工質(zhì)量，驗收分部分項工程，簽署工程付款憑證。⑨督促整理合同文件和技術(shù)檔案資料，組織設(shè)計單位和施工單位進(jìn)行工程竣工初步驗收，提出竣工驗收報告。⑩ 審查工程結(jié)算。l 保修階段：負(fù)責(zé)檢查工程狀況，鑒定質(zhì)量問題的責(zé)任，督促保修。（101） 房屋建筑結(jié)構(gòu)分類標(biāo)準(zhǔn)的制定：按照國家測繪局發(fā)布的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》（CH500l91），其附錄中明確了房屋建筑結(jié)構(gòu)分類標(biāo)準(zhǔn)，如表2所示。表2 房屋建筑結(jié)構(gòu)分類標(biāo)準(zhǔn)類 型內(nèi) 容編號名稱1鋼結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。2鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼、鋼筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用鋼筋混凝土構(gòu)架建造 3鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝上建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、開板等先進(jìn)施工方法施工的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物4混合結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是木材制造，住是用鋼筋混凝土建造5磚木結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制結(jié)構(gòu)房架。磚墻、木柱建造的6其它結(jié)構(gòu)凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房匿都?xì)w此類。如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞等 20