【正文】 功與失敗，進(jìn)而得到普通調(diào)查難以得出的有意義的資料。調(diào)查設(shè)計根據(jù)前面信息資料搜集以及上面初步調(diào)查的結(jié)果，可以提出調(diào)查的命題及實施的計劃。比如近期的房地產(chǎn)業(yè)不太景氣，資金積壓過多，建造好的房子銷售不暢，什么原因呢？經(jīng)過分析先擬定問題產(chǎn)生的原因有兩點：一點是國家宏觀控制，銀根收緊，消費者收入沒有好轉(zhuǎn)；另一點是廣告效果不大，沒有引起消費者足夠的興趣，消費者儲蓄待購。為了證實此命題的正確與否，決定采用重點調(diào)查法，并配合個人訪問法的調(diào)查和電話調(diào)查和電話調(diào)查法來進(jìn)行調(diào)查研究。 在收集原始資料時，一般需要被調(diào)查者填寫或回答各種調(diào)查表格或問卷。調(diào)查表及問卷的設(shè)計既要具有科學(xué)性又要肯有藝術(shù)性，以利市場調(diào)查工作的條理化、規(guī)范化。一項房地產(chǎn)市場調(diào)查工作至少應(yīng)設(shè)計以下四種調(diào)查表格。（1）、當(dāng)?shù)胤课莓a(chǎn)資源統(tǒng)計表，包括房地產(chǎn)分布、面積、類型、單位價格、單位總價、開發(fā)程度、居住密度、交易狀況和規(guī)模、使用期限、抵押保險、政策限制、競爭程度、發(fā)展遠(yuǎn)景、其他具體情況和調(diào)查日期等項目。（2）、房地產(chǎn)出租市場統(tǒng)計表，包括出租房地產(chǎn)名稱、所在地區(qū)、出租面積、租金水平、出租房的類型和等級、室內(nèi)設(shè)備狀況（暖氣、煤氣、電話、家用電器、廚衛(wèi)設(shè)備）、環(huán)境條件（庭房租市場的最大因素、具體房東記錄、房地產(chǎn)出租公司的資料和調(diào)查日期等項目。（3）、房地產(chǎn)出售統(tǒng)計表，包括已售和待售房地產(chǎn)的名稱、地區(qū)、開發(fā)商、數(shù)量、結(jié)構(gòu)類型、成交期、成交條件（預(yù)付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等）、出售時的房齡和狀況、客戶資料和調(diào)查日期等項目。（4）、房地產(chǎn)個案市調(diào)分析表，包括案名、區(qū)位、投資公司、產(chǎn)品規(guī)劃、推出日期、入伙日期、基地面積、建筑密度、土地使用年限、單位售價、付款方式、產(chǎn)品特色、銷售策略、客源分析、媒體廣告、調(diào)查日期等項目。 房地產(chǎn)市場調(diào)查中普通采用抽樣調(diào)查，即從被調(diào)查總體中選擇部分樣本進(jìn)行調(diào)查，并用樣本特性推斷總體特性。在實地調(diào)查前，調(diào)查人員應(yīng)該選擇決定抽查的對象、方法和樣本的大小。一旦明確下來，參加實施地的調(diào)查人員必須嚴(yán)格按照抽樣設(shè)計的要求進(jìn)行工作，以保證調(diào)查質(zhì)量。（5）、調(diào)查表的設(shè)計調(diào)查中，將調(diào)查表設(shè)計的周密理想是極為重要的一環(huán)，任何一條問題，措辭或語氣上稍有不妥，所得到的結(jié)果往往會與事實相去甚遠(yuǎn)，先將設(shè)計調(diào)查表的程序和應(yīng)注意的問題列舉如下： A、決定調(diào)查方式調(diào)查人員運用訪問調(diào)查、電話調(diào)查或通訊調(diào)查時，對于調(diào)查表內(nèi)容的設(shè)計不一樣。目前，業(yè)內(nèi)的市場調(diào)查，大部分都忽略了市場調(diào)查表，造成調(diào)查結(jié)果不理想。在調(diào)查時前，針對不同的調(diào)查內(nèi)容，采用不同的調(diào)查方式，設(shè)計不同的調(diào)查表，設(shè)計有針對性的調(diào)查問題，其結(jié)果會有很大的使用價值；B、決定采用哪一種類型的問題調(diào)查問題的設(shè)計有很多種，不同的目的有不同的問題設(shè)計方式，常采用的問題有以下幾種類型：多項選擇問題，自由做答問題和雙面問題；C、設(shè)計調(diào)查表問題時應(yīng)注意的事項① 問題要力求簡單清晰，使被調(diào)查人一看就能明白問題的內(nèi)容。 ② 問題本身不用模棱兩可的話語，運用簡單通俗的文字。一個問題不能由兩個以上的主題或內(nèi)容。③ 問題的文字間不要使用有引導(dǎo)性的問句，不要含有暗示。④避免提出涉及私人的問題，避免提出不合理問題。 ⑤ 注意問題的排列順序。前幾個問題設(shè)計的要簡單有趣，以引起被調(diào)查人的興趣和合作。問題的銜接要合理而自然，避免因主題的改變造成被調(diào)查人理解上的混淆。選樣由于消費者的數(shù)目龐大，想要調(diào)查全部消費者是不現(xiàn)實、不經(jīng)濟(jì)的。因此要在全部消費者中，選擇一部分具有代表性的進(jìn)行調(diào)查，即選樣或抽樣調(diào)查。抽樣調(diào)查方法很多，比較常用的有：（1）、機(jī)抽樣法隨機(jī)抽樣是指在整個群體中隨機(jī)抽取若干個體作為樣本，抽樣者對于個體不做任何有目的的選擇，全體中所有個體均有被抽取的機(jī)會。常用的抽樣法有等距抽樣、任意抽樣、利用隨機(jī)號碼表； （2）、計劃抽樣法 計劃抽樣法是按照某種標(biāo)準(zhǔn)，從全體對象中選取若干數(shù)目作為樣本。所謂標(biāo)準(zhǔn)，多數(shù)情況是指中等形狀，中等程度，中等品質(zhì)或中等數(shù)量而言。例如地況調(diào)查表選取中等價格不太高也不太低的土地為調(diào)查對象； （3）、分層抽樣法分層抽樣法是將全體按照某種分類標(biāo)準(zhǔn)（如性別、職業(yè)、收入、家庭狀況等級）分為若干組，每一組稱為一層。然后從每一組中選取一部分個體作為樣本。五、現(xiàn)場調(diào)查現(xiàn)場調(diào)查即按調(diào)查計劃通過各種方式到調(diào)查現(xiàn)場獲取原始資料和收集由他人整理過的次級資料?，F(xiàn)場調(diào)查工作的好壞，直接影響到調(diào)查結(jié)果的正確性。為此，必須重視現(xiàn)場調(diào)查人員的選拔和培訓(xùn)工作，確保調(diào)查人員能按規(guī)定進(jìn)度和方法取得所需資料。六、調(diào)查資料整理與分析這一步驟是將調(diào)查收集到的資料進(jìn)行匯總整理、統(tǒng)計和分析。首先，要進(jìn)行編輯整理。就是把零碎的、雜亂的、分散的資料加以篩選，去粗取精，去偽存真，以保證資料和系統(tǒng)性、完整性和可靠性。在資料編輯整理過程中，要檢查調(diào)查資料和誤差，剔除那些錯誤的資料；之后要對資料進(jìn)行評定，以確保資料的真實與準(zhǔn)確。其次，要進(jìn)行分類編號，就是把調(diào)查資料編入適當(dāng)?shù)念悇e并編上號碼，以便于查找、歸檔和使用。再次，要進(jìn)行統(tǒng)計，將已經(jīng)分類的資料進(jìn)行統(tǒng)計計算，有系統(tǒng)地制成各種計算表、統(tǒng)計表、統(tǒng)計圖。最后，對各項資料中的數(shù)據(jù)和事實進(jìn)行比較分析，得出一些可以說明有關(guān)問題的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，直至得出必要的結(jié)論。從被調(diào)查者處收集來的資料千差萬別，在編制調(diào)查報告自前，必須先進(jìn)性資料的整理，這樣做也有利于資料的保存。主要有以下過程：（1）、編輯：編輯的目的在于發(fā)現(xiàn)并剔除調(diào)查資料中的錯誤部分，如調(diào)查人員的主觀偏見，答復(fù)者有意敷衍或不精確回答，有矛盾的答復(fù)等；（2）、編號：用數(shù)字符號代表資料，使資料易于編入適當(dāng)?shù)念悇e，更有利于錄入計算機(jī)進(jìn)行處理；（3）、 制表：將已分類的資料有系統(tǒng)的制成各種統(tǒng)計表以便分析和歸納。（4）、分析與解釋：因為絕大多數(shù)資料的收集均取自樣本，故樣本的可靠性必須測定。所謂可靠性是指樣本的平均數(shù)與總體群的平均數(shù)可能有多大的差別。通常樣本的平均數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)誤差越小，則樣本平均數(shù)與總體群平均數(shù)的差異就越小，樣本平均數(shù)的可靠性就越大。七、報告的準(zhǔn)備與提出（撰寫和提交調(diào)查報告）市場調(diào)查之后，必須制作調(diào)查報告，供決策參考與應(yīng)用。因此，報告的準(zhǔn)備必須詳盡，扼要而屬實。報告書內(nèi)容的組織要目標(biāo)明確、有條不紊、重點分明，使讀者在短時間內(nèi)就能夠得到一個總體的印象。撰寫調(diào)查報告應(yīng)做到：客觀、真實、準(zhǔn)確地反映調(diào)查成果；報告內(nèi)容簡明扼要，重點突出；文字精練，用語中肯；結(jié)論和建議應(yīng)表達(dá)清晰，可歸納為要點；在作出結(jié)論以后，市場營銷調(diào)查部門必須提出若干建議方案，寫出書面報告，提供給決策者。在撰寫調(diào)查報告時，要指出所采用的調(diào)查方法，調(diào)查的目的，調(diào)查的對象，處理 調(diào)查資料的方法，通過調(diào)查得出的結(jié)論，并以此提出 一些合理建議。以上房地產(chǎn)市場調(diào)查程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場調(diào)查工作只具有一般性指導(dǎo)意義。在實際工作中，可視具體情況，科學(xué)合理地靈活安排調(diào)查工作的內(nèi)容。八、市場調(diào)查人員的條件與素質(zhì)房地產(chǎn)的市場調(diào)查中最長運用的方法是詢問法與觀察法，市場調(diào)查人員要做到很好地應(yīng)用這兩種方法，需要優(yōu)秀的培訓(xùn)和市場經(jīng)驗，戰(zhàn)況激烈的房地產(chǎn)營銷銷售狀況一般是機(jī)密不會輕易泄漏，銷售狀況最迫切了解，市場調(diào)查人員除非具有良好的動力，否則是無法查知正確的銷售率的，調(diào)查人員的素質(zhì)非常重要，一般應(yīng)當(dāng)具備如下幾點基本修養(yǎng)：房地產(chǎn)專業(yè)知識 這是最基本的，要不斷下功夫研究，并能旁及相關(guān)知識，如經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、相關(guān)法規(guī)、廣告學(xué)等學(xué)科。誠懇的態(tài)度和良好的人際關(guān)系 房地產(chǎn)的市場調(diào)查，主要是到各工地去了解，但因“同行相忌”，如果不能得到現(xiàn)場銷售人員的好感，必然會一問三不知，甚至獲得許多假的情報。因此需要以誠懇的態(tài)度，謙遜的精神來培養(yǎng)一點一滴的人際關(guān)系。敏銳的觀察力 市場調(diào)查人員需要有敏銳的觀察力，在各個工地調(diào)查時，應(yīng)該能夠從現(xiàn)場的氣氛、客戶與銷售人員之間的對話、客戶來往程度、銷售人員接打電話的頻繁程度等方面觀察分析得到可靠情報。言語技巧的磨練 對于調(diào)查人員來講，良好的語言技巧非常重要，在調(diào)查交談過程中，語言出擊是否恰當(dāng)，是否適時地應(yīng)用旁敲側(cè)擊、反問法等技巧，對調(diào)查結(jié)果都會有很重要的影響。努力上進(jìn)的精神 目前市場調(diào)查越來越得到重視，隨著市場競爭的激烈，市場調(diào)查人員的重要性已經(jīng)得到充分的肯定。同時市場調(diào)查是一件相當(dāng)艱苦的事情，調(diào)查人員需要克服自身的弱點，保持積極樂觀的向上精神，克服在調(diào)查過程中會遇到的冷遇甚至嘲諷，努力進(jìn)取，最終獲得滿意的回報。美國營銷協(xié)會曾經(jīng)擬定了一份市場報告的標(biāo)準(zhǔn)大綱作為參考：九、房地產(chǎn)市場調(diào)查報告提綱一般房地產(chǎn)市場調(diào)查人員所擬寫的市場調(diào)查報告應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：（1）、前言（2）、當(dāng)前市場分析（3）、區(qū)域市場調(diào)查與分析（4）、主要個案分析與比較（5）、本案基地與環(huán)境分析（6）、 規(guī)劃分析建議（7）、 價格與貸款政策（8）、 推出時機(jī)分析（9）、結(jié)論美國營銷協(xié)會曾經(jīng)擬定了一份市場報告的標(biāo)準(zhǔn)大綱作為參考一、導(dǎo)言 標(biāo)題、扉頁 前言 （1）、報告根據(jù) （2）、調(diào)查的目的與范圍 （3）、使用的方法（4）、 致謝目錄表二、報告主體詳細(xì)目的 詳細(xì)的解釋方法 調(diào)查結(jié)果的描述與解釋 調(diào)查結(jié)果與結(jié)論的摘要 建議三、附件樣本的分配 圖表附錄