【正文】 打造，顯現(xiàn)雄厚實(shí)力。該項(xiàng)目由多方資金注入，一旦資金鏈條斷裂，項(xiàng)目危機(jī)立即顯現(xiàn)。本項(xiàng)目體量較大，鋪面劃分不合理、不科學(xué)，鋪面設(shè)計(jì)過(guò)大，小面積鋪面較缺乏，單位價(jià)格較高，滿(mǎn)足不了大眾投資需求。且在證件不完備的情況下，開(kāi)發(fā)商采用收取預(yù)訂意向金銷(xiāo)售，對(duì)外宣稱(chēng)訂購(gòu)已達(dá)1億，但實(shí)際情況很差，導(dǎo)致資金回籠不及時(shí)，工程進(jìn)度極慢，引起負(fù)面影響較多。售樓部及宣傳品設(shè)計(jì)與大盤(pán)形象不符，銷(xiāo)售人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)也較低。項(xiàng)目名稱(chēng)淑女天地地點(diǎn)解放路中段電 話(huà)3487588發(fā) 展 商美亞集團(tuán)經(jīng)營(yíng)年限尚未經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模15000平方開(kāi)業(yè)時(shí)間10月份開(kāi)業(yè)營(yíng)業(yè)時(shí)間8:0018:30過(guò)道寬度約2。2米主力面積14平方占地面積約5000平方建筑面積15000平方車(chē)位配比無(wú)物業(yè)公司美亞物業(yè)得房率50%價(jià)格一樓22000元/平方，二樓9500元/平方，三樓6000元/平方優(yōu)惠活動(dòng)5年包租，年8%回報(bào)，開(kāi)業(yè)當(dāng)月第一年租金。，按揭96折租金1F2F3F150元/平方70元/平方40元/平方功能定位劃分1F2F3F女裝、化妝品、皮件牛仔、內(nèi)衣、運(yùn)動(dòng)服飾精美禮品、韓日服裝、美容美甲特色經(jīng)營(yíng)女性用品租金支付方式3個(gè)月一交押金3個(gè)月一押停車(chē)費(fèi)用無(wú)比較項(xiàng)目　評(píng)估　　外部情況地段認(rèn)可度處于襄樊市中心，極好交通便利度極便利，但不利于停車(chē)　電梯六部自動(dòng)扶梯空調(diào)無(wú)洗手間一樓一個(gè)裝修正在立面裝修階段，尚未顯現(xiàn)停車(chē)場(chǎng)無(wú)通道四部消防通道倉(cāng)庫(kù)無(wú)出入口一個(gè)軟件設(shè)施市場(chǎng)知名度尚可經(jīng)營(yíng)管理一、三樓統(tǒng)一管理，統(tǒng)一收銀，二樓統(tǒng)一管理，自主收銀物業(yè)管理尚未開(kāi)始管理廣告推廣力度不大，推廣手段單一背景音樂(lè)有招商率招商情況良好，約70%配套設(shè)施排風(fēng)系統(tǒng)、消防噴淋項(xiàng)目評(píng)價(jià)本項(xiàng)目用地屬拍賣(mài)所得，為舊樓改造 ，只剩30年產(chǎn)權(quán)，性?xún)r(jià)比較低，投資者觀望較多。但地處市中心繁華地段，解放路又為品牌服裝一條街，此案定位于女性服裝主題廣場(chǎng)，擁有得天獨(dú)厚的條件。且體量較小，銷(xiāo)售策略方面推出5年包租，每年8%的回報(bào)，開(kāi)業(yè)當(dāng)月返還第一年租金。以后租金季末領(lǐng)取，吸引力較大，但營(yíng)銷(xiāo)方面后期推廣不到位，目前銷(xiāo)售情況和招商情況不太理想。項(xiàng)目名稱(chēng)華洋堂百貨地址長(zhǎng)征路與丹江路交匯處營(yíng)業(yè)時(shí)間8:306：00經(jīng)營(yíng)年限97年開(kāi)始營(yíng)業(yè)，歷時(shí)8年經(jīng)營(yíng)規(guī)模大約15000平方米經(jīng)營(yíng)模式綜合類(lèi)百貨商場(chǎng)特色經(jīng)營(yíng)中高檔百貨功能定位劃分一樓首飾化妝品，二樓女裝，三樓男裝，四樓運(yùn)動(dòng)休閑，五樓針織內(nèi)衣合作方式及費(fèi)用 租賃 以交壓金形式先取得使用權(quán)：一樓:15000元；二樓:10000元 。三樓5000元，租金另交每月3070元/平方支付方式一次性保底銷(xiāo)售額無(wú)結(jié)算方式商戶(hù)自行收銀人員工資600元左右相關(guān)費(fèi)用國(guó)稅前3年不交，以后再商量地稅前3年不交，以后再商量工商管理費(fèi)前3年不交，以后再商量物業(yè)管理費(fèi)前3年不交，以后再商量水電費(fèi)前3年不交，以后再商量其他費(fèi)用無(wú)硬件設(shè)施　設(shè)備情況數(shù)量品牌分布運(yùn)行狀況電梯7部自動(dòng)扶梯、2部客梯、1部觀光電梯10部蘇州申達(dá)每層五部良好空調(diào)中央空調(diào)洗手間裝修標(biāo)準(zhǔn)一般樓層分布一層一個(gè)是否收費(fèi)無(wú)數(shù)量5個(gè)停車(chē)場(chǎng)門(mén)前有停車(chē)位車(chē)位面積800平方通道，更衣室就餐區(qū)有倉(cāng)庫(kù)有小型倉(cāng)庫(kù)出入口二個(gè)正門(mén)簡(jiǎn)況正處于裝修階段，門(mén)前有廣場(chǎng)軟件設(shè)施背景音樂(lè)有經(jīng)營(yíng)管理模式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、 統(tǒng)一管理服務(wù)水準(zhǔn)較好物業(yè)管理良好售后服務(wù)較好配套設(shè)施中央空調(diào)、背景音樂(lè)、智能安防項(xiàng)目簡(jiǎn)述本商場(chǎng)屬于襄樊地區(qū)最好的綜合型百貨商場(chǎng)，地處商業(yè)較繁華的密集區(qū)域，交通便利。該商場(chǎng)管理模式先進(jìn)，經(jīng)營(yíng)業(yè)種較為齊全，各類(lèi)知名品牌云集。如ONLY、ESPRIT、馬克華菲、LAMBO等，即將進(jìn)入品牌有寶姿、AUPRES、貝拉維拉、蝶妝等，自然提高了商場(chǎng)的整體檔次?！叭A洋堂”已成為襄樊人民的購(gòu)物天堂。不足之處，商場(chǎng)面積較小，發(fā)展空間受限，場(chǎng)內(nèi)無(wú)超市，缺乏休閑、娛樂(lè)、餐飲等功能性區(qū)域，與現(xiàn)代“SHOPPING MALL”綜合性商場(chǎng)存在較大差距。商場(chǎng)一味追求利潤(rùn)最大化，消防通道被鋪面占用，正門(mén)裝修期與營(yíng)業(yè)期重疊，存在較大安全隱患。項(xiàng)目名稱(chēng)白馬廣場(chǎng)地址長(zhǎng)虹路與中原路交匯處營(yíng)業(yè)時(shí)間8：0018：00經(jīng)營(yíng)年限四個(gè)多月經(jīng)營(yíng)規(guī)模16000余平米，691間鋪面經(jīng)營(yíng)模式批發(fā)、零售特色經(jīng)營(yíng)針織品、服飾功能定位劃分地下一層擬經(jīng)營(yíng)小百貨、小飾品，一樓針織、服裝，二樓精品服飾合作方式及費(fèi)用租賃 租金交三千元押金免租二年支付方式　聯(lián)營(yíng)　扣點(diǎn)　保底銷(xiāo)售額　結(jié)算方式　人員工資600元工商管理費(fèi)無(wú)物業(yè)管理費(fèi)無(wú)水電費(fèi)水費(fèi) 無(wú) 電費(fèi)1元/度其他費(fèi)用無(wú)硬件設(shè)施　設(shè)備情況數(shù)量品牌分布運(yùn)行狀況電梯無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)空調(diào)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)洗手間裝修標(biāo)準(zhǔn)中檔樓層分布一、二樓是否收費(fèi)否數(shù)量4個(gè)停車(chē)場(chǎng)室外廣場(chǎng)四十個(gè)左右車(chē)位面積1000平方左右通道16個(gè)更衣室就餐區(qū)有更衣室，無(wú)就餐區(qū)倉(cāng)庫(kù)無(wú)　出入口4個(gè)正門(mén)簡(jiǎn)況通道寬敞，停車(chē)場(chǎng)較有秩序軟件設(shè)施背景音樂(lè)有管理模式個(gè)體經(jīng)營(yíng) 統(tǒng)一商管服務(wù)水準(zhǔn)一般物業(yè)管理保安就位衛(wèi)生狀況較好售后服務(wù)免費(fèi)為商戶(hù)提供開(kāi)水，服務(wù)較好配套設(shè)施排風(fēng)系統(tǒng)、消防噴淋、公共洗手間項(xiàng)目簡(jiǎn)述由淅江人整體包租十年，雖推出較誘人的分租方案，經(jīng)營(yíng)管理也尚可，但由于地理位置較差，商戶(hù)信心不足，市場(chǎng)人氣不旺，經(jīng)營(yíng)慘淡。商場(chǎng) 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用越來(lái)越大，后期難以承受項(xiàng)目名稱(chēng)?，?shù)碌刂方夥怕窢I(yíng)業(yè)時(shí)間9:0019：00經(jīng)營(yíng)年限04年3月8日開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模約3000平米，在營(yíng)業(yè)1千平米經(jīng)營(yíng)模式以零售為主特色經(jīng)營(yíng)以時(shí)尚女裝為主功能定位劃分一樓女裝，二、三閑置合作方式及費(fèi)用 租賃 由于經(jīng)營(yíng)不好，六、七、八三個(gè)月免全額租金，只用承擔(dān)電費(fèi)和衛(wèi)生費(fèi)，其它月份300元/攤/月支付方式一次性3個(gè)月保底銷(xiāo)售額無(wú)結(jié)算方式商戶(hù)自行收銀人員工資500元左右工商管理費(fèi)無(wú)物業(yè)管理費(fèi)無(wú)水電費(fèi)電費(fèi)1元/度，其他費(fèi)用無(wú)硬件設(shè)施　設(shè)備情況數(shù)量品牌分布運(yùn)行狀況電梯良好4部蘇州佰健勢(shì)每層1部無(wú)運(yùn)行 空調(diào)無(wú)洗手間裝修標(biāo)準(zhǔn)一般樓層分布一層一個(gè)是否收費(fèi)無(wú)數(shù)量3個(gè)停車(chē)場(chǎng)有，側(cè)面和酒店共用車(chē)位面積大約20輛通道主通道約3米，更衣室就餐區(qū)無(wú)倉(cāng)庫(kù)無(wú)出入口二個(gè)正門(mén)簡(jiǎn)況面寬約7米，較為寬闊，但門(mén)口路況較差軟件設(shè)施背景音樂(lè)無(wú)經(jīng)營(yíng)管理模式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、 統(tǒng)一管理服務(wù)水準(zhǔn)一般物業(yè)管理差售后服務(wù)一般配套設(shè)施電梯、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)項(xiàng)目簡(jiǎn)述由于項(xiàng)目的優(yōu)越地理位置，一度被認(rèn)可，在銷(xiāo)售期受到市場(chǎng)追捧，銷(xiāo)售和招商成績(jī)?cè)诋?dāng)時(shí)成為襄樊的熱點(diǎn)。后期開(kāi)發(fā)商為了再度擴(kuò)張，將大量資金轉(zhuǎn)移，管理和廣告投入近乎于零，存在大量的不安定因素，商戶(hù)紛紛撤場(chǎng)，買(mǎi)家被套牢。說(shuō)明襄樊房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在不規(guī)范，還有管理上的漏洞和盲區(qū)，直接導(dǎo)致市場(chǎng)中對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的負(fù)面影響加劇，投資類(lèi)產(chǎn)品一經(jīng)推出即受到猜疑，投資信心配合不到位，持幣觀望者不在少數(shù)。拉美步行街占地80畝，六棟高層加三層底商，輔以?xún)?nèi)街三排三層商業(yè)店面，4000平米中心廣場(chǎng)，20000平米停車(chē)場(chǎng)地，宣稱(chēng)總投資20億。8月20日項(xiàng)目奠基儀式，推出第三代步行街概念，直取襄樊中心商業(yè)區(qū)高端綜合業(yè)態(tài)空白點(diǎn)，定位較準(zhǔn)確。項(xiàng)目目前處于意向客戶(hù)儲(chǔ)備階段，細(xì)部特征未向外公布。項(xiàng)目大打國(guó)際牌，由阿根廷東方集團(tuán)、江蘇雅可集團(tuán)投資，邀請(qǐng)新加坡策劃?rùn)C(jī)構(gòu)全程代理,強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張的用意可見(jiàn)一斑。項(xiàng)目距離帝王廣場(chǎng)、?，?shù)螺^近，競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)和負(fù)面影響同時(shí)并存，后期如通過(guò)一系列舉措，分解矛盾，項(xiàng)目才能穩(wěn)健發(fā)展。小結(jié)：隨著襄樊地產(chǎn)的不斷發(fā)展，2004年固始地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)論從投入到廣告、銷(xiāo)售手法上都有了一些進(jìn)步。投資商鋪賺取回報(bào)的新投資增值方式，也在襄樊市場(chǎng)興起。房地產(chǎn)的發(fā)展速度、廣告投入及各種促銷(xiāo)手段在別的地級(jí)城市都是不多見(jiàn)。一方面說(shuō)明了市場(chǎng)的消費(fèi)力的增強(qiáng)，另一方面也說(shuō)明襄樊房地產(chǎn)市場(chǎng)邁上了一個(gè)臺(tái)階。襄樊商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，看似成熟，但是并不成熟。從建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、人性化的人流導(dǎo)入、廣告推廣、銷(xiāo)售手段、促銷(xiāo)方法、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理、期房上市銷(xiāo)售、物業(yè)管理服務(wù)水平較低等，能看出襄樊房地產(chǎn)市場(chǎng)還和其他中級(jí)城市有很大的差距。也可以說(shuō)其實(shí)這些因素也是困擾項(xiàng)目綜合品質(zhì)的重要因素，也是困擾項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。襄樊的投資者在商業(yè)投資方向上不能夠準(zhǔn)確把握，在其他投資渠道不暢的情況下，部分投資者已經(jīng)開(kāi)始考慮將資金轉(zhuǎn)向投資房地產(chǎn)這一風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，卻有較高回報(bào)的投資市場(chǎng)內(nèi)。受高檔物業(yè)穩(wěn)定的高回報(bào)率的吸引，高價(jià)位市場(chǎng)中投資型客戶(hù)的比例將呈現(xiàn)出較快的增長(zhǎng)趨勢(shì)。第五節(jié) 本章總結(jié)通過(guò)我們對(duì)襄樊九隆廣場(chǎng)周邊區(qū)域房產(chǎn)行情的大量調(diào)研，并對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)做了深入的剖析，有效掌握了第一手資料與最新信息，為以后的策劃與銷(xiāo)售取得成功奠定了堅(jiān)固的基礎(chǔ)。而切實(shí)可行的運(yùn)作方案、合理的價(jià)格策略、縝密的銷(xiāo)售計(jì)劃將是本案推出后能否取勝的關(guān)鍵所在。因此，有嘉恒公司的強(qiáng)大支持作后盾，配以新聞媒體、廣告宣傳做渲染，牢固樹(shù)立開(kāi)發(fā)商及襄樊九隆廣場(chǎng)項(xiàng)目的品牌形象，營(yíng)造良好、積極的銷(xiāo)售氛圍，為圓滿(mǎn)完成預(yù)定的銷(xiāo)售計(jì)劃，貢獻(xiàn)我們的智慧和力量。商業(yè)地產(chǎn)雖然有很大的空間和可以操作的方式，但是根據(jù)我們?cè)谑袌?chǎng)一對(duì)一調(diào)查，市場(chǎng)上很多老百姓對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)只是觀望和等待，主要矛盾是集中在投資上。如何培育全民的投資意識(shí)，打開(kāi)這個(gè)缺口，將是一個(gè)非常系統(tǒng)的工程。市場(chǎng)非常關(guān)鍵，成功需要很多因素，襄樊商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)有很多問(wèn)題，但是我司相信，就我公司以往的經(jīng)驗(yàn)和整體操作思路,以及對(duì)市場(chǎng)的了解程度會(huì)將火車(chē)站項(xiàng)目操作成功。以上所有的資料和小結(jié)，都是根據(jù)我司市場(chǎng)調(diào)查部門(mén)的員工不辭辛勞的一對(duì)一市場(chǎng)調(diào)查得來(lái)的，所以說(shuō)有很高的可信和真實(shí)度。在后一篇的《產(chǎn)品篇》的策劃報(bào)告中，我司將策劃報(bào)告的問(wèn)題和解決方案一一呈現(xiàn)。以上表述和調(diào)查結(jié)果如有不足之處，請(qǐng)各位老總、專(zhuān)家不吝賜教！ 河南知天行 襄樊九隆廣場(chǎng)項(xiàng)目組 2005年9月上海弛張知天行地產(chǎn)機(jī)構(gòu) 河南知天行房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 第 39 頁(yè)