【正文】 政策風險、社會風險等。風險控制措施：在開發(fā)過程中，作為開發(fā)單位加強投資成本的管理、工程進度的管理、建筑工程質量的管理、營銷管理，并采取有效的措施，進行科學的財務運作，盡量避免和減少風險因素的發(fā)生。同時加強市場調研和政策調研工作，使項目開發(fā)符合國家、地區(qū)相關法規(guī)政策，規(guī)避政策風險。敏感性分析：根據(jù)全部投資現(xiàn)金流量表數(shù)據(jù)，計算地產(chǎn)銷售收入變動與地產(chǎn)總投資額（地價除外）變動不同比例條件下的內部收益率如下表：銷售收入變動投資變動%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%上表表明，在開發(fā)成本（地價除外）及與開發(fā)成本相關的管理費用等估算額增加15%、銷售收入下降15%的條件下，項目內部收益率為 %，說明該項目盈利能力較強，能夠抵御市場風險、經(jīng)營風險。臨界點分析216。 以內部收益率20%為期望收益率，銷售面積與價格不變條件下，開發(fā)成本（地價除外）可增加53%，比原開發(fā)建設投資總額增加42202萬元，在目前建材產(chǎn)品價格由高處回落、通貨膨脹風險逐步減除的宏觀環(huán)境下，建筑工程造價的大幅提升可能性極小。216。 以內部收益率20%為期望收益率，總投資額不變條件下，%。216。 在銷售價格不變條件下，%。216。 在原有銷售面積不變條件下，各類產(chǎn)品銷售均價下降至：序號產(chǎn)品銷售價格（元/平米,按可售面積計）內部收益率為20%條件下的價格臨界點(元/平米)1別墅113822公寓4300下降后價格水平與瑞麗市現(xiàn)有高爾夫配套產(chǎn)業(yè)、不具備稀缺資源的、景觀與生態(tài)環(huán)境普通的產(chǎn)品價格接近，例如景成高爾夫別墅、金沙國際等別墅項目。根據(jù)國內外高爾夫地產(chǎn)調查資料顯示，高爾夫景觀資源以及會員卡權益對地產(chǎn)價值的提升作用顯著，因此項目啟動區(qū)一期因銷售價格下降導致的盈利能力下降風險較小。根據(jù)以上不確定性分析結果，項目盈利能力的最大風險來自市場銷售量，因此在項目前期須增加經(jīng)濟宏觀背景以及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢的研究，入市時機對于項目的成功極其重要。風險是可測定的不確定性，根據(jù)項目生命周期，風險的來源和內容不同，結合本項目歸納出以下幾點主要風險：◆購買力風險從宏觀面上來看，瑞麗目前的住宅市場在表面繁榮的背后，隱含著一定的問題。大部分居民限于收入水平，對高端產(chǎn)品有效需求不旺盛，人們對提高居住素質的驅動力不足，高價位產(chǎn)品難以形成強勁的銷售態(tài)勢，對項目開發(fā)進度和資金投放產(chǎn)生壓力。目前市場上銷售狀況良好的項目主要以中低檔項目為主?！舾偁庯L險瑞麗房地產(chǎn)市場處于初期發(fā)展時期，有效需求形成的市場容量相對較小，追逐利潤是資本的本源，出于對房地產(chǎn)開發(fā)預期利潤看好，開發(fā)商把企業(yè)資源投入了房地產(chǎn)。瑞麗近期新盤迭出，整個住宅市場競爭較為激烈，未來一段時間，市場的供給量更大，對本項目形成較大的威脅?！羰袌龆ㄎ缓彤a(chǎn)品規(guī)劃設計水平是關鍵因素在項目開發(fā)的各個階段，建立科學細致的調查系統(tǒng)，做好市場調查，形成準確的市場定位，適度超前的規(guī)劃理念，獨具個性的建筑風格與布局，人性化的環(huán)境藝術空間和合理的戶型設計是住宅產(chǎn)品成功的重要因子，優(yōu)質的工程質量也是獲得市場認可的根本?！舴制陂_發(fā)本項目，由于本案總占地面積213萬平方米，銷售量體很大，分期開發(fā)是保證項目順銷的關鍵，市場是變化的，消費者的需求也是變化的，所以要針對消費者在不同時間段對產(chǎn)品不同的要求進行分期開發(fā)定位。◆形象包裝和營銷策劃項目價值的最終體現(xiàn)，要超越眾多的競爭對手，在于銷售過程中成功的形象包裝和營銷策劃。成功的形象包裝和營銷策劃能夠增加項目的附加值和產(chǎn)品競爭力?！艏訌娢飿I(yè)管理隊伍的建設，借鑒成功的物業(yè)管理經(jīng)驗，建議聘用知名的物業(yè)管理企業(yè)入駐小區(qū)，從前期的項目定位開始參與，有利提高項目市場競爭力。做好物業(yè)管理和售后服務工作?！艚?jīng)營管理風險分析本項目主要應加強市場營銷工作，做好商品房的銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度的減少項目的市場銷售風險。在項目實施中還應優(yōu)化設計，采取切實可行的工程技術措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開發(fā)建設成本費用，降低投資成本。從利潤角度評價分析可以看出，投資成本降低，利潤增加；反之，利潤減少，銷售收益下降。因此，降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項目風險因素之一?！艚鹑谪攧诊L險分析本項目資金分為三塊：一部分銀行貸款、一部分自有資金、一部分預售房款。但從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮，減少占用資金回收風險，應采用多種付款方式促銷，可以選擇采用：①一次性付款方式；②分期付款方式；③七成銀行按揭方式；④公積金＋銀行按揭；⑤特惠免息付款方式；⑥全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預期回籠，消減金融財務風險?！糸_拓新市場建議進入一個新的市場，影響因素是多方面的，市場的熟悉程度、各方面資源的建立及運用、市場的進入時機、前期準備工作的完成、與當?shù)卣块T的溝通等等，對新市場項目的開發(fā)都會產(chǎn)生影響。所以，從市場中尋找切入的機會,合作的機會,借力的機會，尋找合作者是市場開發(fā)初期的一個有效可行的辦法。既節(jié)省資源又能打開公司在當?shù)氐闹龋蛟旃酒放?，降低投資風險，一個穩(wěn)健的入市策略對項目操作具有十分重要的作用。◆自有資金準備在新項目開發(fā)初期，自有資金的準備對項目啟動尤為重要，資金準備是否充足，對項目成敗具有十分關鍵的作用。在對項目的選擇上，對自有資金的評估是重要的衡量指標。任何成功企業(yè)都演繹著從小做大再做強的過程，并在這個過程中，完成了資金的積累及對市場運用能力的提升。特別是房地產(chǎn)企業(yè)，資金高度集中，對資金的控制運轉能力很大程度上決定了企業(yè)的發(fā)展方向和發(fā)展?jié)摿?，資金運轉空間大，很少受到市場突變的影響，在經(jīng)歷不可遇見的風險時，能正常抵御并從中求利和獲取經(jīng)驗。使企業(yè)在良性運作的同時，得到錘煉，提升市場競爭力。瑞麗博創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)責任有限公司背后有伊天園餐飲集團豐裕的現(xiàn)金流，為項目的啟動奠定了豐實的基礎?！艚⑷谫Y渠道除了自有資金的運作能力要求和資金保證外，對外融資渠道的打通在房地產(chǎn)運作中顯得更加重要，對外融資渠道的多少，融資能力的大小都關乎企業(yè)能否正常運營和對外擴張，也就決定企業(yè)的生命力?？梢哉f，房地產(chǎn)企業(yè)對項目的運作，就是對資金的運作，只有在最優(yōu)的狀態(tài)下才能得到最好的發(fā)展?！繇椖咳谫Y管理對公司擬投資的房地產(chǎn)項目，慎重研究、科學決策，在投資決策上首先回避風險。將資金和經(jīng)歷集中前期開發(fā)項目，控制風險，以保證支持經(jīng)營、長期發(fā)展。減輕項目投資、融資壓力，減少融資成本，增加投資收益。合理分配資金是確保項目成功的關鍵。十四、項目投資價值分析總結根據(jù)以上具體分析，結合考慮到瑞麗市未來的城市發(fā)展需要，得出該項目具備較優(yōu)越的投資價值的論證觀點，理由如下：1) 由于該項目的開發(fā)定位存在著較前瞻的市場定位，未來消化市場預期會逐步放量，注入資本的回籠將得到有效保證。2) 受國家產(chǎn)業(yè)政策的高壓，該類項目的開發(fā)利潤遠大于其他的中端住宅產(chǎn)品，在面向市場時候的銷售前景，遠高于城市中端產(chǎn)品。3) 該項目由于規(guī)劃龐大，預計開發(fā)周期至少為58年，而跨度過大的開發(fā)項目，其投資價值會隨著經(jīng)營用地的稀缺性的加強，逐步提升其土地價值，故未來的投資升值空間十分看好。21