【正文】 政策風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)等。風(fēng)險(xiǎn)控制措施：在開發(fā)過程中，作為開發(fā)單位加強(qiáng)投資成本的管理、工程進(jìn)度的管理、建筑工程質(zhì)量的管理、營(yíng)銷管理，并采取有效的措施，進(jìn)行科學(xué)的財(cái)務(wù)運(yùn)作，盡量避免和減少風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生。同時(shí)加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研和政策調(diào)研工作，使項(xiàng)目開發(fā)符合國(guó)家、地區(qū)相關(guān)法規(guī)政策，規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。敏感性分析：根據(jù)全部投資現(xiàn)金流量表數(shù)據(jù)，計(jì)算地產(chǎn)銷售收入變動(dòng)與地產(chǎn)總投資額（地價(jià)除外）變動(dòng)不同比例條件下的內(nèi)部收益率如下表：銷售收入變動(dòng)投資變動(dòng)%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%上表表明，在開發(fā)成本（地價(jià)除外）及與開發(fā)成本相關(guān)的管理費(fèi)用等估算額增加15%、銷售收入下降15%的條件下，項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率為 %，說明該項(xiàng)目盈利能力較強(qiáng)，能夠抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。臨界點(diǎn)分析216。 以內(nèi)部收益率20%為期望收益率，銷售面積與價(jià)格不變條件下，開發(fā)成本（地價(jià)除外）可增加53%，比原開發(fā)建設(shè)投資總額增加42202萬元，在目前建材產(chǎn)品價(jià)格由高處回落、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)逐步減除的宏觀環(huán)境下，建筑工程造價(jià)的大幅提升可能性極小。216。 以內(nèi)部收益率20%為期望收益率，總投資額不變條件下，%。216。 在銷售價(jià)格不變條件下，%。216。 在原有銷售面積不變條件下，各類產(chǎn)品銷售均價(jià)下降至：序號(hào)產(chǎn)品銷售價(jià)格（元/平米,按可售面積計(jì)）內(nèi)部收益率為20%條件下的價(jià)格臨界點(diǎn)(元/平米)1別墅113822公寓4300下降后價(jià)格水平與瑞麗市現(xiàn)有高爾夫配套產(chǎn)業(yè)、不具備稀缺資源的、景觀與生態(tài)環(huán)境普通的產(chǎn)品價(jià)格接近，例如景成高爾夫別墅、金沙國(guó)際等別墅項(xiàng)目。根據(jù)國(guó)內(nèi)外高爾夫地產(chǎn)調(diào)查資料顯示，高爾夫景觀資源以及會(huì)員卡權(quán)益對(duì)地產(chǎn)價(jià)值的提升作用顯著，因此項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)一期因銷售價(jià)格下降導(dǎo)致的盈利能力下降風(fēng)險(xiǎn)較小。根據(jù)以上不確定性分析結(jié)果，項(xiàng)目盈利能力的最大風(fēng)險(xiǎn)來自市場(chǎng)銷售量，因此在項(xiàng)目前期須增加經(jīng)濟(jì)宏觀背景以及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)的研究，入市時(shí)機(jī)對(duì)于項(xiàng)目的成功極其重要。風(fēng)險(xiǎn)是可測(cè)定的不確定性，根據(jù)項(xiàng)目生命周期，風(fēng)險(xiǎn)的來源和內(nèi)容不同，結(jié)合本項(xiàng)目歸納出以下幾點(diǎn)主要風(fēng)險(xiǎn)：◆購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)從宏觀面上來看，瑞麗目前的住宅市場(chǎng)在表面繁榮的背后，隱含著一定的問題。大部分居民限于收入水平，對(duì)高端產(chǎn)品有效需求不旺盛，人們對(duì)提高居住素質(zhì)的驅(qū)動(dòng)力不足，高價(jià)位產(chǎn)品難以形成強(qiáng)勁的銷售態(tài)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和資金投放產(chǎn)生壓力。目前市場(chǎng)上銷售狀況良好的項(xiàng)目主要以中低檔項(xiàng)目為主。◆競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)瑞麗房地產(chǎn)市場(chǎng)處于初期發(fā)展時(shí)期，有效需求形成的市場(chǎng)容量相對(duì)較小，追逐利潤(rùn)是資本的本源，出于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)期利潤(rùn)看好，開發(fā)商把企業(yè)資源投入了房地產(chǎn)。瑞麗近期新盤迭出，整個(gè)住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，未來一段時(shí)間，市場(chǎng)的供給量更大，對(duì)本項(xiàng)目形成較大的威脅?！羰袌?chǎng)定位和產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)水平是關(guān)鍵因素在項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)階段，建立科學(xué)細(xì)致的調(diào)查系統(tǒng)，做好市場(chǎng)調(diào)查，形成準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，適度超前的規(guī)劃理念，獨(dú)具個(gè)性的建筑風(fēng)格與布局，人性化的環(huán)境藝術(shù)空間和合理的戶型設(shè)計(jì)是住宅產(chǎn)品成功的重要因子，優(yōu)質(zhì)的工程質(zhì)量也是獲得市場(chǎng)認(rèn)可的根本?！舴制陂_發(fā)本項(xiàng)目，由于本案總占地面積213萬平方米，銷售量體很大，分期開發(fā)是保證項(xiàng)目順銷的關(guān)鍵，市場(chǎng)是變化的，消費(fèi)者的需求也是變化的，所以要針對(duì)消費(fèi)者在不同時(shí)間段對(duì)產(chǎn)品不同的要求進(jìn)行分期開發(fā)定位?！粜蜗蟀b和營(yíng)銷策劃項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最終體現(xiàn)，要超越眾多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，在于銷售過程中成功的形象包裝和營(yíng)銷策劃。成功的形象包裝和營(yíng)銷策劃能夠增加項(xiàng)目的附加值和產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力?！艏訌?qiáng)物業(yè)管理隊(duì)伍的建設(shè)，借鑒成功的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，建議聘用知名的物業(yè)管理企業(yè)入駐小區(qū)，從前期的項(xiàng)目定位開始參與，有利提高項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作?！艚?jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷工作，做好商品房的銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度的減少項(xiàng)目的市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本。從利潤(rùn)角度評(píng)價(jià)分析可以看出，投資成本降低，利潤(rùn)增加；反之，利潤(rùn)減少，銷售收益下降。因此，降低工程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素之一?！艚鹑谪?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目資金分為三塊：一部分銀行貸款、一部分自有資金、一部分預(yù)售房款。但從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮，減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種付款方式促銷，可以選擇采用：①一次性付款方式；②分期付款方式；③七成銀行按揭方式；④公積金＋銀行按揭；⑤特惠免息付款方式；⑥全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠，消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?！糸_拓新市場(chǎng)建議進(jìn)入一個(gè)新的市場(chǎng)，影響因素是多方面的，市場(chǎng)的熟悉程度、各方面資源的建立及運(yùn)用、市場(chǎng)的進(jìn)入時(shí)機(jī)、前期準(zhǔn)備工作的完成、與當(dāng)?shù)卣块T的溝通等等，對(duì)新市場(chǎng)項(xiàng)目的開發(fā)都會(huì)產(chǎn)生影響。所以，從市場(chǎng)中尋找切入的機(jī)會(huì),合作的機(jī)會(huì),借力的機(jī)會(huì)，尋找合作者是市場(chǎng)開發(fā)初期的一個(gè)有效可行的辦法。既節(jié)省資源又能打開公司在當(dāng)?shù)氐闹龋蛟旃酒放?，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，一個(gè)穩(wěn)健的入市策略對(duì)項(xiàng)目操作具有十分重要的作用?！糇杂匈Y金準(zhǔn)備在新項(xiàng)目開發(fā)初期，自有資金的準(zhǔn)備對(duì)項(xiàng)目啟動(dòng)尤為重要，資金準(zhǔn)備是否充足，對(duì)項(xiàng)目成敗具有十分關(guān)鍵的作用。在對(duì)項(xiàng)目的選擇上，對(duì)自有資金的評(píng)估是重要的衡量指標(biāo)。任何成功企業(yè)都演繹著從小做大再做強(qiáng)的過程，并在這個(gè)過程中，完成了資金的積累及對(duì)市場(chǎng)運(yùn)用能力的提升。特別是房地產(chǎn)企業(yè)，資金高度集中，對(duì)資金的控制運(yùn)轉(zhuǎn)能力很大程度上決定了企業(yè)的發(fā)展方向和發(fā)展?jié)摿?，資金運(yùn)轉(zhuǎn)空間大，很少受到市場(chǎng)突變的影響，在經(jīng)歷不可遇見的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，能正常抵御并從中求利和獲取經(jīng)驗(yàn)。使企業(yè)在良性運(yùn)作的同時(shí)，得到錘煉，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。瑞麗博創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)責(zé)任有限公司背后有伊天園餐飲集團(tuán)豐裕的現(xiàn)金流，為項(xiàng)目的啟動(dòng)奠定了豐實(shí)的基礎(chǔ)?！艚⑷谫Y渠道除了自有資金的運(yùn)作能力要求和資金保證外，對(duì)外融資渠道的打通在房地產(chǎn)運(yùn)作中顯得更加重要，對(duì)外融資渠道的多少，融資能力的大小都關(guān)乎企業(yè)能否正常運(yùn)營(yíng)和對(duì)外擴(kuò)張，也就決定企業(yè)的生命力。可以說，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)作，就是對(duì)資金的運(yùn)作，只有在最優(yōu)的狀態(tài)下才能得到最好的發(fā)展?！繇?xiàng)目融資管理對(duì)公司擬投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目，慎重研究、科學(xué)決策，在投資決策上首先回避風(fēng)險(xiǎn)。將資金和經(jīng)歷集中前期開發(fā)項(xiàng)目，控制風(fēng)險(xiǎn)，以保證支持經(jīng)營(yíng)、長(zhǎng)期發(fā)展。減輕項(xiàng)目投資、融資壓力，減少融資成本，增加投資收益。合理分配資金是確保項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。十四、項(xiàng)目投資價(jià)值分析總結(jié)根據(jù)以上具體分析，結(jié)合考慮到瑞麗市未來的城市發(fā)展需要，得出該項(xiàng)目具備較優(yōu)越的投資價(jià)值的論證觀點(diǎn)，理由如下：1) 由于該項(xiàng)目的開發(fā)定位存在著較前瞻的市場(chǎng)定位，未來消化市場(chǎng)預(yù)期會(huì)逐步放量，注入資本的回籠將得到有效保證。2) 受國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的高壓，該類項(xiàng)目的開發(fā)利潤(rùn)遠(yuǎn)大于其他的中端住宅產(chǎn)品，在面向市場(chǎng)時(shí)候的銷售前景，遠(yuǎn)高于城市中端產(chǎn)品。3) 該項(xiàng)目由于規(guī)劃龐大，預(yù)計(jì)開發(fā)周期至少為58年，而跨度過大的開發(fā)項(xiàng)目，其投資價(jià)值會(huì)隨著經(jīng)營(yíng)用地的稀缺性的加強(qiáng)，逐步提升其土地價(jià)值，故未來的投資升值空間十分看好。21