【正文】 域及金州老城區(qū)、大黑山展示面積最為集中，相對而言，由于金州大黑山區(qū)域市場區(qū)劃較緩，區(qū)域去化周期相對較長。 增量供應——入市放緩，批售二季度起逐月回落 新入市房源——市內(nèi)四區(qū)入市熱情逐月高漲，新城區(qū)項目謹慎行事圖54：增量套數(shù)截止上半年，大連市內(nèi)共有17592套商品房入市，其中市內(nèi)四區(qū)共計入市13993套，%。主要由于目前市場并非整體向好，加之年初市場發(fā)展趨勢不甚明朗，降低了開發(fā)商入市熱情，同時批售數(shù)量有限也是新增入市房源降低的一個影響因素。市內(nèi)四區(qū)方面，新增房源入市自3月起加速，主要由于4月展會前預熱及展會后續(xù)推動作用導致；新城區(qū)方面，市場低迷令新城區(qū)項目謹慎行事，僅3月旅順開世嘉年聽藍組團開盤將入市套數(shù)推上高峰，此后入市量逐步減少，6月由于外三區(qū)展會集中，入市量出現(xiàn)回升，但后市仍不樂觀。 批售狀況—— 一季度加快批售，二季度減緩進程圖55：批售套數(shù)批售方面，大連市共有14102套商品房取得預售許可證，其中住宅共計12637套，%，受3月后市場一路向好及4月展會的帶動，批售高峰出現(xiàn)在4月，隨后批售量驟減，整體批售趨勢半年內(nèi)呈現(xiàn)波動下降的趨勢，機構分析原因可能在于08年度減少開工面及減緩工程進度造成報批數(shù)量有限引起，另外，目前市場預期向“資產(chǎn)為王”轉(zhuǎn)變也是批售數(shù)量減少的一個原因。圖56：批售面積月度分布，%，%，就住宅批售而言：%，；%，%，%，逐步擴大的批售量彌補該區(qū)域供應。受新城區(qū)樓市回暖腳步緩慢影響，批售量回落嚴重，%，%。預計未來中心三區(qū)放量或?qū)⒊掷m(xù)放大，大連市供應結構或?qū)l(fā)生轉(zhuǎn)變。在目前復雜的市場背景下，中心三區(qū)的放量走勢也從某種角度上驗證了地段優(yōu)越性。圖57 ：住宅批售面積區(qū)域分布 小結——供應虛高，新增供應緩慢數(shù)據(jù)顯示，大連市整體供應量長期充沛，機場、軟件園及東部風景區(qū)將成為新的供應增長點和重點發(fā)展區(qū)域，但同樣存在部分區(qū)域的供應稀缺。目前各板塊存量適中，部分板塊雖存量巨大但由于分期開發(fā)等因素，暫不會對區(qū)域引發(fā)激烈競爭。新增供應方面，由于一季度市場不明朗，二季度市場預期逐步發(fā)生轉(zhuǎn)變，影響開發(fā)商入市熱情，上半年新增供應量稀少，同時批售數(shù)量也同步減少。綜合市場來看，供應量雖大，有效供應有限，新增供應趨緩，供應存在虛高現(xiàn)象，部分板塊甚至會出現(xiàn)房源荒，大連樓市差異性將進一步放大。6商品房供需分析圖61：成交比例上半年度開發(fā)商對于后市預期尚不明朗，現(xiàn)金為王的指導思想下各開發(fā)商加快銷售速度，而08年大幅減少的開工面積又影響上半年批售數(shù)量，因此，進入09年，大連市整體銷售可售比持續(xù)增長。截至6月30日大連整體可售房源為36096套。但由于目前開發(fā)商對市場預期發(fā)生本質(zhì)轉(zhuǎn)變，各大開發(fā)商加大力度在全國范圍內(nèi)的中心區(qū)域拿地，同時刻意減緩銷房源放量，預計未來成交比例或?qū)⒊霈F(xiàn)下行。四區(qū)情況，甘區(qū)成交比例成交量呈現(xiàn)跨越式增長，主要由于甘區(qū)樓盤因工程進度、開發(fā)商預期等因素，可售套數(shù)得不到有效補充；而中心三區(qū)受購房客戶以改善性及投資性需求為主影響，半年內(nèi)加快批售速度。 總結——居安思危，嚴防回落整體來看，大連市自三月以來，進入一個量價齊升的穩(wěn)定狀態(tài)，各家開發(fā)商逐步取消優(yōu)惠，部分開發(fā)商甚至選擇提升價格擴大利潤，但由于實體經(jīng)濟并未出現(xiàn)實質(zhì)性好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)一枝獨秀的現(xiàn)象本身具有一定的風險，長期存在的可能性較小，加之樓市信心處于恢復期，樓市的主要客群仍以剛性需求為主，政策、價格、預期、經(jīng)濟走勢等影響因素一旦出現(xiàn)變化，樓市恐將再次回落至08年末的寒冬時期。（報廣）監(jiān)測分析推廣印象：整體上行，二季度下滑 總體投放分析（數(shù)據(jù)來源：指南針市場部數(shù)據(jù)）圖71：半年內(nèi)報廣投放各指標半年內(nèi)紙媒投放共計1002次、%%；，%，紙媒地位呈現(xiàn)下行趨勢。整體來看，上半年紙媒投放力度成上行趨勢，主要由于市場日益升溫，紙媒價值凸現(xiàn)，提升了了投放熱情，但至今投放力度增幅趨緩，未來投放對于市場情況依賴度極高。季度狀況，一季度由于市場處于升溫階段，紙媒宣傳效果有限，成本偏高，各項目普遍采用短信等針對性強、成本低廉的宣傳方式，紙媒投放雖逐步增加單總量有限，隨著市場回暖腳步加快，二季度投放總量極大提升。預計隨著夏展的到來，7月分將再次沖高。 月度投放分析（數(shù)據(jù)來源：指南針市場部數(shù)據(jù)）圖72：半年內(nèi)紙媒投放費用變化 從月投入角度看，春節(jié)期間投放稀少，進入三月市場呈現(xiàn)陣陣暖意，加之開發(fā)商資金鏈得到緩解，紙媒投放力度有所增強，4月因展會及五一小長假宣傳等因素投放達到峰值，繼而紙媒投放呈現(xiàn)波動下降，機構分析一方面由于前期紙媒投放增強，后期轉(zhuǎn)以活動、短信等方式消化客戶，另一方面紙媒投放開始向個案集中。 區(qū)域投放分析——中、沙、甘投放占比近八成，新城區(qū)二季度投放活躍（數(shù)據(jù)來源：指南針市場部數(shù)據(jù)）圖73：報廣投放頻次區(qū)域占比由于甘區(qū)內(nèi)項目數(shù)量眾多，紙媒投放占比達40%共計396次，位列各區(qū)之首。其次為中山區(qū)及沙河口區(qū)，共計占比39%，三區(qū)總投放量占比近八成，以區(qū)域內(nèi)熱銷項目或重點大盤投放頻繁，如新干線、小平島等項目，西崗區(qū)由于項目有限，加之區(qū)內(nèi)主要項目口碑較好，投放稀少，僅占4%。新城區(qū)投放總量占17%，集中于二季度的開發(fā)區(qū)及旅順兩區(qū)，機構分析由于開發(fā)區(qū)金石灘板塊迎來旅游旺季，報廣投放有所增強，同時旅順市場二季度出臺購房刺激政策、區(qū)域重點工程開工、人居節(jié)開幕等帶動性信息機活動頻繁，加大項目投放熱情。（數(shù)據(jù)來源：指南針市場部數(shù)據(jù)）圖74：各區(qū)域投放量變化 上半年報廣投放排名表71：上半年報廣投放TOP10排行榜排名項目名稱所在區(qū)域第一名唯美品格(含億達新干線)甘井子區(qū)第二名小平島甘井子區(qū)第三名幸福E家沙河口區(qū)第四名時代廣場中山區(qū)第五名東方圣荷西沙河口區(qū)第六名紅星海世界觀開發(fā)區(qū)第七名藍灣旅順口區(qū)第八名第五郡甘井子區(qū)第九名大連中心*裕景中山區(qū)第十名西山逸林甘井子區(qū)（數(shù)據(jù)來源：指南針市場部數(shù)據(jù)）由TOP10榜單可以看出，目前報廣投放主要以熱銷項目、大體量項目及品牌開發(fā)商為主。半年內(nèi)大連報廣投放力度以億達集團為首，旗下唯美品格、東方圣荷西、藍灣、第五郡四個在售項目報廣投放均進入半年TOP10，其中唯美品格項目（含新干線組團）投放居于首位。小平島、紅星海世界觀、第五郡等體量較大的大盤在宣傳中雖側(cè)重點不同，但均保持長期一致的信息覆蓋，幸福E家、東方圣荷西、西山逸林等項目則著重于項目動態(tài)宣傳。（數(shù)據(jù)來源：指南針市場部數(shù)據(jù)）圖75：大連報廣投放TOP10明細圖 紙媒信息監(jiān)測——摒棄炒作、回歸產(chǎn)品根據(jù)指南針營銷策劃機構市場部對于半年來紙媒跟蹤監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，伴隨市場成交逐步回升，紙媒突出信息也發(fā)生著微妙轉(zhuǎn)變。自09年5月起，大連紙媒以價格、優(yōu)惠為噱頭的廣告開始減少，突出信息回歸自身產(chǎn)品，加重戶型、景觀、配套、地段等信息宣傳，同時由于前期中小戶型消化較快，各項目存量大戶型比重上升，加之市場改善需求增多，紙媒中大戶型推介也有一定程度增加。紙媒信息轉(zhuǎn)變與即時的市場狀況密切相關，從一定程度上也表現(xiàn)出大連市場專業(yè)性和敏銳度，能夠第一時間抓住需求走向，進而抓住市場先機，未來市場有望進一步發(fā)展?；仡櫳习肽晔袌觯谝患径戎饕永m(xù)08年以來的冷淡市場，政策的調(diào)整勢在必行，當實體經(jīng)濟逐漸走出謎團，在第二季度，房地產(chǎn)市場也日漸明朗。從消費者來看，投資客戶逐步回流，改變之前的剛性需求支撐，需求結構日益合理。從市場表現(xiàn)來看，逐步進入量價穩(wěn)步上升狀態(tài)。二季度的市場表現(xiàn)逐步為上半年的市場定義實現(xiàn)了撥開迷霧見云天。但市場表象需要多種因素綜合作用，除了一些利好政策、實體經(jīng)濟的未來走向等外圍因素之外，項目自身的因素也起到了很大的影響作用。隨著夏季展會的到來，未來短期內(nèi)市場將受大部分項目的熱銷影響延續(xù)一定的繁榮景象，但至于以后長期的市場走向，仍需項目自身的主觀因素決定。（本報告涉及的資料、數(shù)據(jù)等分別來自網(wǎng)絡、政府公布資料及我司調(diào)研數(shù)據(jù)，僅供參考） 30