【正文】 域及金州老城區(qū)、大黑山展示面積最為集中，相對(duì)而言，由于金州大黑山區(qū)域市場(chǎng)區(qū)劃較緩，區(qū)域去化周期相對(duì)較長(zhǎng)。 增量供應(yīng)——入市放緩，批售二季度起逐月回落 新入市房源——市內(nèi)四區(qū)入市熱情逐月高漲，新城區(qū)項(xiàng)目謹(jǐn)慎行事圖54：增量套數(shù)截止上半年，大連市內(nèi)共有17592套商品房入市，其中市內(nèi)四區(qū)共計(jì)入市13993套，%。主要由于目前市場(chǎng)并非整體向好，加之年初市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)不甚明朗，降低了開發(fā)商入市熱情，同時(shí)批售數(shù)量有限也是新增入市房源降低的一個(gè)影響因素。市內(nèi)四區(qū)方面，新增房源入市自3月起加速，主要由于4月展會(huì)前預(yù)熱及展會(huì)后續(xù)推動(dòng)作用導(dǎo)致；新城區(qū)方面，市場(chǎng)低迷令新城區(qū)項(xiàng)目謹(jǐn)慎行事，僅3月旅順開世嘉年聽藍(lán)組團(tuán)開盤將入市套數(shù)推上高峰，此后入市量逐步減少，6月由于外三區(qū)展會(huì)集中，入市量出現(xiàn)回升，但后市仍不樂觀。 批售狀況—— 一季度加快批售，二季度減緩進(jìn)程圖55：批售套數(shù)批售方面，大連市共有14102套商品房取得預(yù)售許可證，其中住宅共計(jì)12637套，%，受3月后市場(chǎng)一路向好及4月展會(huì)的帶動(dòng)，批售高峰出現(xiàn)在4月，隨后批售量驟減，整體批售趨勢(shì)半年內(nèi)呈現(xiàn)波動(dòng)下降的趨勢(shì)，機(jī)構(gòu)分析原因可能在于08年度減少開工面及減緩工程進(jìn)度造成報(bào)批數(shù)量有限引起，另外，目前市場(chǎng)預(yù)期向“資產(chǎn)為王”轉(zhuǎn)變也是批售數(shù)量減少的一個(gè)原因。圖56：批售面積月度分布，%，%，就住宅批售而言：%，；%，%，%，逐步擴(kuò)大的批售量彌補(bǔ)該區(qū)域供應(yīng)。受新城區(qū)樓市回暖腳步緩慢影響，批售量回落嚴(yán)重，%，%。預(yù)計(jì)未來中心三區(qū)放量或?qū)⒊掷m(xù)放大，大連市供應(yīng)結(jié)構(gòu)或?qū)l(fā)生轉(zhuǎn)變。在目前復(fù)雜的市場(chǎng)背景下，中心三區(qū)的放量走勢(shì)也從某種角度上驗(yàn)證了地段優(yōu)越性。圖57 ：住宅批售面積區(qū)域分布 小結(jié)——供應(yīng)虛高，新增供應(yīng)緩慢數(shù)據(jù)顯示，大連市整體供應(yīng)量長(zhǎng)期充沛，機(jī)場(chǎng)、軟件園及東部風(fēng)景區(qū)將成為新的供應(yīng)增長(zhǎng)點(diǎn)和重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，但同樣存在部分區(qū)域的供應(yīng)稀缺。目前各板塊存量適中，部分板塊雖存量巨大但由于分期開發(fā)等因素，暫不會(huì)對(duì)區(qū)域引發(fā)激烈競(jìng)爭(zhēng)。新增供應(yīng)方面，由于一季度市場(chǎng)不明朗，二季度市場(chǎng)預(yù)期逐步發(fā)生轉(zhuǎn)變，影響開發(fā)商入市熱情，上半年新增供應(yīng)量稀少，同時(shí)批售數(shù)量也同步減少。綜合市場(chǎng)來看，供應(yīng)量雖大，有效供應(yīng)有限，新增供應(yīng)趨緩，供應(yīng)存在虛高現(xiàn)象，部分板塊甚至?xí)霈F(xiàn)房源荒，大連樓市差異性將進(jìn)一步放大。6商品房供需分析圖61：成交比例上半年度開發(fā)商對(duì)于后市預(yù)期尚不明朗，現(xiàn)金為王的指導(dǎo)思想下各開發(fā)商加快銷售速度，而08年大幅減少的開工面積又影響上半年批售數(shù)量，因此，進(jìn)入09年，大連市整體銷售可售比持續(xù)增長(zhǎng)。截至6月30日大連整體可售房源為36096套。但由于目前開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生本質(zhì)轉(zhuǎn)變，各大開發(fā)商加大力度在全國(guó)范圍內(nèi)的中心區(qū)域拿地，同時(shí)刻意減緩銷房源放量，預(yù)計(jì)未來成交比例或?qū)⒊霈F(xiàn)下行。四區(qū)情況，甘區(qū)成交比例成交量呈現(xiàn)跨越式增長(zhǎng)，主要由于甘區(qū)樓盤因工程進(jìn)度、開發(fā)商預(yù)期等因素，可售套數(shù)得不到有效補(bǔ)充；而中心三區(qū)受購房客戶以改善性及投資性需求為主影響，半年內(nèi)加快批售速度。 總結(jié)——居安思危，嚴(yán)防回落整體來看，大連市自三月以來，進(jìn)入一個(gè)量?jī)r(jià)齊升的穩(wěn)定狀態(tài)，各家開發(fā)商逐步取消優(yōu)惠，部分開發(fā)商甚至選擇提升價(jià)格擴(kuò)大利潤(rùn)，但由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)一枝獨(dú)秀的現(xiàn)象本身具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，長(zhǎng)期存在的可能性較小，加之樓市信心處于恢復(fù)期，樓市的主要客群仍以剛性需求為主，政策、價(jià)格、預(yù)期、經(jīng)濟(jì)走勢(shì)等影響因素一旦出現(xiàn)變化，樓市恐將再次回落至08年末的寒冬時(shí)期。（報(bào)廣）監(jiān)測(cè)分析推廣印象：整體上行，二季度下滑 總體投放分析（數(shù)據(jù)來源：指南針市場(chǎng)部數(shù)據(jù)）圖71：半年內(nèi)報(bào)廣投放各指標(biāo)半年內(nèi)紙媒投放共計(jì)1002次、%%；，%，紙媒地位呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。整體來看，上半年紙媒投放力度成上行趨勢(shì)，主要由于市場(chǎng)日益升溫，紙媒價(jià)值凸現(xiàn)，提升了了投放熱情，但至今投放力度增幅趨緩，未來投放對(duì)于市場(chǎng)情況依賴度極高。季度狀況，一季度由于市場(chǎng)處于升溫階段，紙媒宣傳效果有限，成本偏高，各項(xiàng)目普遍采用短信等針對(duì)性強(qiáng)、成本低廉的宣傳方式，紙媒投放雖逐步增加單總量有限，隨著市場(chǎng)回暖腳步加快，二季度投放總量極大提升。預(yù)計(jì)隨著夏展的到來，7月分將再次沖高。 月度投放分析（數(shù)據(jù)來源：指南針市場(chǎng)部數(shù)據(jù)）圖72：半年內(nèi)紙媒投放費(fèi)用變化 從月投入角度看，春節(jié)期間投放稀少，進(jìn)入三月市場(chǎng)呈現(xiàn)陣陣暖意，加之開發(fā)商資金鏈得到緩解，紙媒投放力度有所增強(qiáng)，4月因展會(huì)及五一小長(zhǎng)假宣傳等因素投放達(dá)到峰值，繼而紙媒投放呈現(xiàn)波動(dòng)下降，機(jī)構(gòu)分析一方面由于前期紙媒投放增強(qiáng)，后期轉(zhuǎn)以活動(dòng)、短信等方式消化客戶，另一方面紙媒投放開始向個(gè)案集中。 區(qū)域投放分析——中、沙、甘投放占比近八成，新城區(qū)二季度投放活躍（數(shù)據(jù)來源：指南針市場(chǎng)部數(shù)據(jù)）圖73：報(bào)廣投放頻次區(qū)域占比由于甘區(qū)內(nèi)項(xiàng)目數(shù)量眾多，紙媒投放占比達(dá)40%共計(jì)396次，位列各區(qū)之首。其次為中山區(qū)及沙河口區(qū)，共計(jì)占比39%，三區(qū)總投放量占比近八成，以區(qū)域內(nèi)熱銷項(xiàng)目或重點(diǎn)大盤投放頻繁，如新干線、小平島等項(xiàng)目，西崗區(qū)由于項(xiàng)目有限，加之區(qū)內(nèi)主要項(xiàng)目口碑較好，投放稀少，僅占4%。新城區(qū)投放總量占17%，集中于二季度的開發(fā)區(qū)及旅順兩區(qū)，機(jī)構(gòu)分析由于開發(fā)區(qū)金石灘板塊迎來旅游旺季，報(bào)廣投放有所增強(qiáng)，同時(shí)旅順市場(chǎng)二季度出臺(tái)購房刺激政策、區(qū)域重點(diǎn)工程開工、人居節(jié)開幕等帶動(dòng)性信息機(jī)活動(dòng)頻繁，加大項(xiàng)目投放熱情。（數(shù)據(jù)來源：指南針市場(chǎng)部數(shù)據(jù)）圖74：各區(qū)域投放量變化 上半年報(bào)廣投放排名表71：上半年報(bào)廣投放TOP10排行榜排名項(xiàng)目名稱所在區(qū)域第一名唯美品格(含億達(dá)新干線)甘井子區(qū)第二名小平島甘井子區(qū)第三名幸福E家沙河口區(qū)第四名時(shí)代廣場(chǎng)中山區(qū)第五名東方圣荷西沙河口區(qū)第六名紅星海世界觀開發(fā)區(qū)第七名藍(lán)灣旅順口區(qū)第八名第五郡甘井子區(qū)第九名大連中心*裕景中山區(qū)第十名西山逸林甘井子區(qū)（數(shù)據(jù)來源：指南針市場(chǎng)部數(shù)據(jù)）由TOP10榜單可以看出，目前報(bào)廣投放主要以熱銷項(xiàng)目、大體量項(xiàng)目及品牌開發(fā)商為主。半年內(nèi)大連報(bào)廣投放力度以億達(dá)集團(tuán)為首，旗下唯美品格、東方圣荷西、藍(lán)灣、第五郡四個(gè)在售項(xiàng)目報(bào)廣投放均進(jìn)入半年TOP10，其中唯美品格項(xiàng)目（含新干線組團(tuán)）投放居于首位。小平島、紅星海世界觀、第五郡等體量較大的大盤在宣傳中雖側(cè)重點(diǎn)不同，但均保持長(zhǎng)期一致的信息覆蓋，幸福E家、東方圣荷西、西山逸林等項(xiàng)目則著重于項(xiàng)目動(dòng)態(tài)宣傳。（數(shù)據(jù)來源：指南針市場(chǎng)部數(shù)據(jù)）圖75：大連報(bào)廣投放TOP10明細(xì)圖 紙媒信息監(jiān)測(cè)——摒棄炒作、回歸產(chǎn)品根據(jù)指南針營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)市場(chǎng)部對(duì)于半年來紙媒跟蹤監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，伴隨市場(chǎng)成交逐步回升，紙媒突出信息也發(fā)生著微妙轉(zhuǎn)變。自09年5月起，大連紙媒以價(jià)格、優(yōu)惠為噱頭的廣告開始減少，突出信息回歸自身產(chǎn)品，加重戶型、景觀、配套、地段等信息宣傳，同時(shí)由于前期中小戶型消化較快，各項(xiàng)目存量大戶型比重上升，加之市場(chǎng)改善需求增多，紙媒中大戶型推介也有一定程度增加。紙媒信息轉(zhuǎn)變與即時(shí)的市場(chǎng)狀況密切相關(guān)，從一定程度上也表現(xiàn)出大連市場(chǎng)專業(yè)性和敏銳度，能夠第一時(shí)間抓住需求走向，進(jìn)而抓住市場(chǎng)先機(jī)，未來市場(chǎng)有望進(jìn)一步發(fā)展?；仡櫳习肽晔袌?chǎng)，第一季度主要延續(xù)08年以來的冷淡市場(chǎng)，政策的調(diào)整勢(shì)在必行，當(dāng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)逐漸走出謎團(tuán)，在第二季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)也日漸明朗。從消費(fèi)者來看，投資客戶逐步回流，改變之前的剛性需求支撐，需求結(jié)構(gòu)日益合理。從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，逐步進(jìn)入量?jī)r(jià)穩(wěn)步上升狀態(tài)。二季度的市場(chǎng)表現(xiàn)逐步為上半年的市場(chǎng)定義實(shí)現(xiàn)了撥開迷霧見云天。但市場(chǎng)表象需要多種因素綜合作用，除了一些利好政策、實(shí)體經(jīng)濟(jì)的未來走向等外圍因素之外，項(xiàng)目自身的因素也起到了很大的影響作用。隨著夏季展會(huì)的到來，未來短期內(nèi)市場(chǎng)將受大部分項(xiàng)目的熱銷影響延續(xù)一定的繁榮景象，但至于以后長(zhǎng)期的市場(chǎng)走向，仍需項(xiàng)目自身的主觀因素決定。（本報(bào)告涉及的資料、數(shù)據(jù)等分別來自網(wǎng)絡(luò)、政府公布資料及我司調(diào)研數(shù)據(jù)，僅供參考） 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