【正文】 大連市2009年上半年房地產(chǎn)市場報告 大連指南針房地產(chǎn)營銷策劃機構(gòu)大連市2009年上半年房地產(chǎn)市場報告指南針營銷策劃機構(gòu)市場部 2009年7月7日目 錄1. 宏觀政策及規(guī)劃信息 2 2 2 4 規(guī)劃信息 7 建設(shè)規(guī)劃 7 交通規(guī)劃 9 2. 統(tǒng)計數(shù)據(jù) 10 3. 土地市場 11 11 12 13 （市內(nèi)四區(qū)） 14 14 整體成交套數(shù) ——企穩(wěn)回升，成交套數(shù)實現(xiàn)三級跳 14 四區(qū)成交套數(shù)——甘區(qū)推高大連成交 15 16 整體成交均價——波動增長 16 四區(qū)成交價格——各區(qū)價格漲勢迅猛，中山區(qū)漲價近千元 17 ——總體增長，單套下滑 17 18 ——存量、展示、土地三分天下，大連供應(yīng)過剩 18 ——機場、軟件園成供應(yīng)主力 18 ——存量之王旅順，展示之王金州 20 增量供應(yīng)——入市放緩，批售二季度起逐月回落 22 新入市房源——市內(nèi)四區(qū)入市熱情逐月高漲，新城區(qū)項目謹慎行事 22 批售狀況——一季度加快批售，二季度減緩進程 22 小結(jié)——供應(yīng)虛高，新增供應(yīng)緩慢 23 6商品房供需分析 24 24 總結(jié)——居安思危，嚴防回落 24 （報廣）監(jiān)測分析 25 總體投放分析——整體上行，二季度下滑 25 月度投放分析 25 區(qū)域投放分析——中、沙、甘投放占比近八成，新城區(qū)二季度投放活躍 26 上半年報廣投放排名 26 紙媒信息監(jiān)測——摒棄炒作、回歸產(chǎn)品 27 28 大連市2009年房地產(chǎn)市場報告1. 宏觀政策及規(guī)劃信息宏觀環(huán)境印象：利好、監(jiān)管齊鳴，市政規(guī)劃集中216。 關(guān)鍵詞一：稅收表11：一季度稅收政策一覽施行時間政策要點l 國務(wù)院：廢止城市房地產(chǎn)稅 《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》被廢止。自2009年1月1日起,外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個人,將與內(nèi)資企業(yè)同樣依照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅。l 財政部:企業(yè)改制重組承受土地房屋免征契稅 非公司制企業(yè)整體改建為有限責任公司或股份有限公司，或者有限責任公司整體改建為股份有限公司的，對改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。該通知執(zhí)行至2011年12月31日。l 財政部、國家稅務(wù)總局：《關(guān)于堅決制止越權(quán)減免稅 加強依法治稅工作的通知》 各級財政、稅務(wù)部門要按照“依法征稅，應(yīng)收盡收，堅決不收過頭稅，堅決防止和制止越權(quán)減免稅”的組織收入原則，嚴格稅收入庫級次，做好稅收征收管理工作。l 國稅局：下調(diào)房企計稅毛利率5% 國稅總局印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》通知，明確根據(jù)開發(fā)項目所在三類地區(qū)，房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率均下降5個百分點。（資料來源：網(wǎng)絡(luò)資料、政府公布資料）l 機構(gòu)觀點：一季度和稅收相關(guān)的政策較多，一方面調(diào)整繳稅方法、減免部分稅費以緩解企業(yè)資金困難，是積極財政政策的體現(xiàn)；另一方面清查稅收工作、加強稅收管理，通過穩(wěn)定財政收入保持經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展。216。 關(guān)鍵詞二：鼓勵拿地、購房表12：一季度大連政策一覽施行時間政策要點l 單位集資房剩余房源可向符合經(jīng)適房條件家庭出售 為進一步解決城市低收入家庭的住房困難問題，今后單位集資建房的剩余房源將由住房保障機構(gòu)統(tǒng)一組織向我市符合經(jīng)濟適用住房條件的家庭出售。l 大連市土地出讓推出7條新政 包括采取“凈地”方式供應(yīng)土地；合理確定宗地供應(yīng)規(guī)模；適當降低出讓土地競買保證金比例；可分期繳納土地出讓價款；科學合理確定土地出讓底價；采取多樣的土地供應(yīng)方式；因地制宜，適當調(diào)整容積率。l 推出房屋土地登記11項便民措施 包括有關(guān)部門將簡化審批手續(xù)，縮短登記辦證時限；實行“先稅后證”，優(yōu)化登記程序；強化資金監(jiān)管，保障市場秩序等。l 市政府辦公廳：《大連市新居工程住房有關(guān)問題實施細則》 新居工程安置住房如何投資、結(jié)算、辦理產(chǎn)權(quán)等相關(guān)事宜具體細則：一、新居工程回遷安置投資辦法；二、新居工程安置住房辦理產(chǎn)權(quán)結(jié)算辦法；三、房屋權(quán)屬。l 廉租房補貼面積提到14平方米 補貼面積標準由每人12平方米提高到14平方米；還將收購廉租住房房源400套，以提高實物配租比例。l “高層次人才”符合條件即可申購限價房 《大連市加強高層次專業(yè)技術(shù)人才隊伍建設(shè)的若干意見》規(guī)定準許符合條件的高層次人才申購限價商品房；政府投資擁有產(chǎn)權(quán)的人才公寓建設(shè)，可享受減半征收行政事業(yè)性收費和免繳相關(guān)城建配套費等優(yōu)惠政策。l 經(jīng)濟適用房補貼每戶補13萬 4月1日開始受理登記，至30日結(jié)束。對具有資格的家庭，發(fā)放《經(jīng)濟適用住房貨幣補貼憑證》，貨幣補貼家庭購買普通商品住房后，享受貨幣補貼13萬元。l 春交會優(yōu)惠政策組合 購房最高每平補貼220元 凡在本屆春季房交會上購買大連市內(nèi)四區(qū)商品房的本地購房者，屬于90平以下普通商品住宅的按購房面積每平給予20元購房補貼，屬于90平—144平普通商品住宅的每平給予15元購房補貼。對于本屆春季房交會期間購房的市民，將在現(xiàn)金補貼的基礎(chǔ)上，折合房價按建筑面積每平再給200元補貼。（資料來源：網(wǎng)絡(luò)資料、政府公布資料）l 機構(gòu)觀點：大連市政府一季度出臺土地出讓新政，以緩解開發(fā)商資金壓力，提高房地產(chǎn)企業(yè)信心；同時，通過加大購房優(yōu)惠力度、簡化購房流程、加強交易監(jiān)管等措施鼓勵居民購房。在解決低收入家庭住房困難問題上，通過貨幣化補貼等方式有望將該部分購房者轉(zhuǎn)入商品房市場，實現(xiàn)雙贏。216。 關(guān)鍵詞三：其他表13：一季度其他政策一覽施行時間政策要點l 監(jiān)察部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部：《關(guān)于加強建設(shè)用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知》 把加強建設(shè)用地容積率管理和監(jiān)督檢查作為當前一項重要而緊迫的任務(wù)，完善制度、規(guī)范程序，嚴明紀律、加強監(jiān)管，提高規(guī)劃管理依法行政水平，推進城鄉(xiāng)規(guī)劃領(lǐng)域黨風廉政建設(shè)。l 《遼寧省物業(yè)管理合同》示范文本出臺 規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同副本報所在地房地產(chǎn)行政主管部門備案等。l 財政部：《金融企業(yè)國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》 辦法稱，符合辦法規(guī)定條件的金融企業(yè)，可以采取直接協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓金融企業(yè)國有資產(chǎn)。l 央行、銀監(jiān)會：《關(guān)于進一步加強信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整促進國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的指導(dǎo)意見》 強調(diào)在保持貨幣信貸總量合理增長的基礎(chǔ)上，進一步加強信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展。（資料來源：網(wǎng)絡(luò)資料、政府公布資料）l 機構(gòu)觀點：其中，較為重要的是《意見》第六條針對房地產(chǎn)信貸，要求落實好房地產(chǎn)信貸政策，支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。《意見》提到房地產(chǎn)投資信托基金試點，或意味著一直以來被嚴格控制的房地產(chǎn)信貸政策將有所放松，這對房企和市場都是一項利好信息。216。 關(guān)鍵詞一：監(jiān)管表14：二季度財政政策一覽序號政策要點及內(nèi)容施行日期1l 國務(wù)院：調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例降低城市軌道交通、煤炭、機場、港口、沿海及內(nèi)河航運、鐵路、公路、商品住房、郵政、信息產(chǎn)業(yè)、鉀肥等項目資本金比例，同時適當提高屬于“兩高一資”的電石、鐵合金、燒堿、焦炭、黃磷項目以及電解鋁、玉米深加工項目的資本金比例。2l 銀監(jiān)會：《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》征求意見凡單筆金額超過項目總投資5%或超