【正文】 高層小區(qū)易形成壓迫人的內(nèi)部空間。實(shí)現(xiàn)高層、低密度、寬間距、高尚住宅。結(jié)合地形落差的同時(shí)，以26F—32的點(diǎn)式高層作為建筑單體主要形態(tài)，單體造型上可以選擇在同一種風(fēng)格下“工、凸、蝶、十”等形狀造型上的組合。體現(xiàn)外立面的豐富性，一定是要在滿足朝向的情況下，盡可能的獨(dú)棟擺放，注重產(chǎn)品的差異化和統(tǒng)一性。在滿足上訴三點(diǎn)要求的同時(shí)在園區(qū)內(nèi)部的道路交通系統(tǒng)上需要系統(tǒng)考慮，人車分流，相互獨(dú)立。同時(shí)滿足消防道路系統(tǒng)要求，小區(qū)人行干道要和景觀漫步道路相互協(xié)同，體現(xiàn)道路特有的休閑、漫步情趣。注：具體以最終討論確定的合格方案為準(zhǔn)，并在后續(xù)分期間設(shè)計(jì)當(dāng)中做詳細(xì)調(diào)整。五、 規(guī)劃總體風(fēng)格 以歐陸（地中海）風(fēng)格為主體。在建筑外立面表現(xiàn)上注重風(fēng)情、活力及明快色調(diào)元素。從而體現(xiàn)特有異域風(fēng)情特色。 在建筑外立面造型上注重局部和整體的協(xié)調(diào)。在局部上適度增加細(xì)部造型的豐富性，但并不要求過(guò)度復(fù)雜。如：分段的局部造型、圓形窗、羅馬柱、坡屋頂?shù)忍赜械募?xì)部造型。 景觀設(shè)計(jì)上除考慮建筑組團(tuán)和景觀組團(tuán)的合理結(jié)合下。也需要在風(fēng)格上考慮歐陸（地中海）設(shè)計(jì)元素，但是由于項(xiàng)目地處北方，很多亞熱帶植物不能存活。樹(shù)種還是以本地植物為主。但是可以在廣場(chǎng)、雕塑等硬質(zhì)鋪裝上體現(xiàn)其特色風(fēng)情，并適當(dāng)?shù)脑黾有∷?。使其?xiàng)目獨(dú)特性顯現(xiàn)出來(lái)。六、產(chǎn)品其它建議: 本項(xiàng)目的難點(diǎn)消化部分是住宅單位的市場(chǎng)聚焦度，同時(shí)受產(chǎn)品固定形態(tài)的限制，以及地塊的現(xiàn)狀條件，對(duì)高層平面單位的創(chuàng)新會(huì)對(duì)設(shè)計(jì)提出較高要求， 硬件方面建議：園林:高層、低密度的優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在空間的開(kāi)敞、偌大的園林和寬廣的樓間距。雖然本項(xiàng)目有三門峽的核心配套、位置優(yōu)勢(shì)，但由于容積率比較高。和真正意義的高端項(xiàng)目相對(duì)有距離，但是只局限于本地市場(chǎng)，可是高端形象可以塑造。本項(xiàng)目由于受地塊限制，整體一氣呵成的大型中央園林難以形成，因此建議營(yíng)銷1期示范園林設(shè)計(jì)小而精致，小高潮迭起，景點(diǎn)豐富。同時(shí)把園林做成“立體式”的，所謂“立體式”即把園林引向空中、屋頂、樓與樓之間、架空層，應(yīng)盡量多考慮照顧高層的公共活動(dòng)空間的設(shè)置，如公共活動(dòng)場(chǎng)所（運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、泳池）等。戶型布局要求作為初次、換房的置業(yè)者，對(duì)戶型的要求是面積適中，即以絕對(duì)實(shí)用性及舒適性為主，中等面積3房4房戶型建議考慮設(shè)置在朝向好、景觀資源享受多的方位，其它補(bǔ)充戶型調(diào)整在相對(duì)差的位置。標(biāo)準(zhǔn)層高標(biāo)準(zhǔn)層高在3米。朝向所有單位要做到南北（如果設(shè)計(jì)上難以保證，至少要達(dá)到東南向的要求）通透，采光、通風(fēng)好，最大限度地利用景觀資源；主臥、臥室、及客廳向南；廚房、洗手間及功能用房向北。車位配比高層單位建議車位配置按1：3的比例，預(yù)計(jì)750個(gè)。注意對(duì)視的處理對(duì)高層單位之間，鄰近單位之間的對(duì)視問(wèn)題，可以考慮用凸窗、花架、窗格等方式解決。8：入戶大堂及電梯入戶大堂建議精裝修。大氣、豪邁。電梯轎箱豪華氣派、高大而寬敞。9：地面架空層高層連拼接的底層可以考慮架空層，架空層不宜過(guò)高，平均高度在6米左右，否則梁柱交錯(cuò)會(huì)對(duì)園林的整體性造成破壞。軟件方面建議： 識(shí)別性、個(gè)性化——保安識(shí)別業(yè)主 指紋鎖識(shí)別、門徽識(shí)別、道路編號(hào)識(shí)別、個(gè)性門牌、家族標(biāo)志、室內(nèi)創(chuàng)新空間組合、召喚式保安服務(wù)尊貴服務(wù)英國(guó)管家式、酒店式服務(wù) 忠誠(chéng)老人管家、業(yè)主識(shí)別、隨喚隨到、免費(fèi)洗車服務(wù)、 免費(fèi)車輛顧問(wèn)、家政套餐服務(wù)、超長(zhǎng)房屋保修期、工程質(zhì)量監(jiān)督體系。 項(xiàng)目自身配套建議：公共配置基礎(chǔ)：其一；商業(yè)街：做為品牌和與檔次的高端項(xiàng)目，由于項(xiàng)目本身體量較大，消費(fèi)人數(shù)可達(dá)10000萬(wàn)人左右，再加上基本是中高收入群體，所以商業(yè)街不光是進(jìn)一步滿足小區(qū)的生活配套，更是品質(zhì)的體現(xiàn)。其二；會(huì)所：本項(xiàng)目雖然地處城市CLD區(qū)域，咫尺之間配套應(yīng)有盡有，目標(biāo)客戶多為社會(huì)中層人士，建議在商業(yè)街區(qū)旁可設(shè)置小區(qū)會(huì)所。同時(shí)也進(jìn)一步增加項(xiàng)目檔次。在調(diào)查了解中我們發(fā)現(xiàn)會(huì)所也并不是一無(wú)是處，其真正的主力消費(fèi)人群是購(gòu)買客戶的家庭附屬人員：老人、小孩、部分家庭婦女。其三；幼兒園：目標(biāo)客戶多有小孩，提供完善的幼兒?jiǎn)⒚山逃?，也是小區(qū)亮點(diǎn)之一。其四：其它相關(guān)的如：在園區(qū)再設(shè)置4個(gè)小賣部，1個(gè)小區(qū)醫(yī)務(wù)室，夜間便利店等，更顯人性化。第六部分：主要樓盤(pán)市場(chǎng)調(diào)查表附件建業(yè)森林半島 、 景通鉑景灣 海洋永興花園 、天發(fā)首府案名天發(fā)首府海洋 永興花園建業(yè) 森林半島景通 鉑景灣開(kāi)發(fā)商天發(fā)房地產(chǎn)海洋房地產(chǎn)河南建業(yè)住宅有限公司河南景通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司位置大嶺南路與五原路交匯處虢國(guó)路與永興路交叉口甘棠路與崤山路交匯處100米永興街與河堤路交叉口東北角物業(yè)形態(tài)小高層（11—16）小高層（12—15）小高層13高層(21—27)占地面積8004㎡28畝70畝47畝總建面39000㎡5萬(wàn)多方170000㎡130000㎡綠化率36%37%35%35%容積率3．62．72均價(jià)3000元/㎡3100元/㎡預(yù)計(jì)3300元/㎡預(yù)計(jì)3000元/㎡戶型區(qū)間兩室（90—110）三室（120—160）四室（190）兩室（93—133）三室（157—178）五室（180）躍層（230）一室(45—55) 兩室（75100）三室（110140）四室(160)頂躍（280）兩室（80100）三室（110140）四室（150）五室(170—190)主力戶型三室（120—160）三室（157—178）二室(75—100) 三室（110140）二室(80—100)三室（110140）點(diǎn)評(píng)分析: ＊ 總體規(guī)模不大，基本在18萬(wàn)㎡以內(nèi)，無(wú)大盤(pán)概念和形象感。＊ 規(guī)劃布局、規(guī)劃設(shè)計(jì)理念普通。整體布局采用“十”字正交錯(cuò)方式，布局雷同現(xiàn)象嚴(yán)重。＊ 戶型不好，雖然是小高層（16—18）F為主。大多數(shù)為一層四戶板樓布局，卻沒(méi)有做到戶戶采光，存在暗房，面積偏大或偏小，客廳與餐廳設(shè)置不合理，過(guò)道浪費(fèi)面積大，動(dòng)靜分區(qū)不合理只是為了簡(jiǎn)單居住而進(jìn)行的設(shè)計(jì),干濕、私密性不強(qiáng)。＊ 景觀仍然是“十”字正交錯(cuò)方式，矩陣式排列，沒(méi)有任何特點(diǎn)，沒(méi)有園林中庭，另外本地風(fēng)沙大,水質(zhì)不好,小區(qū)沒(méi)有配備水景、小區(qū)游泳池以及集中式綠化。＊ 在理念上很少采用具有特色的品質(zhì)小區(qū)，過(guò)多的相互抄襲、相互模仿，使產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重?？偨Y(jié)：綜合上述六大部分的分析、定位得出：高地價(jià)的成本勢(shì)必導(dǎo)致高售價(jià)、高形象,意味著我們必須在產(chǎn)品上做足工夫,每一個(gè)細(xì)節(jié)都能做出亮點(diǎn),才能支撐高售價(jià)、,對(duì)于本項(xiàng)目而言,應(yīng)走“實(shí)用性+裝飾性”的路線,即一定是目前市場(chǎng)上沒(méi)有的或極少有的,保證在售樓時(shí)能引起市場(chǎng)的關(guān)注,吸引眼球?？梢?jiàn)本案需要在“項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念+項(xiàng)目發(fā)展高度+整合營(yíng)銷水平+軟性服務(wù)水平”四大方面全面領(lǐng)先，塑造出一個(gè)具有獨(dú)特個(gè)性的高檔品質(zhì)大盤(pán)。方能實(shí)現(xiàn)“品牌實(shí)現(xiàn)+利益實(shí)現(xiàn)”的共贏中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241