【正文】 高層小區(qū)易形成壓迫人的內(nèi)部空間。實(shí)現(xiàn)高層、低密度、寬間距、高尚住宅。結(jié)合地形落差的同時(shí)，以26F—32的點(diǎn)式高層作為建筑單體主要形態(tài)，單體造型上可以選擇在同一種風(fēng)格下“工、凸、蝶、十”等形狀造型上的組合。體現(xiàn)外立面的豐富性，一定是要在滿足朝向的情況下，盡可能的獨(dú)棟擺放，注重產(chǎn)品的差異化和統(tǒng)一性。在滿足上訴三點(diǎn)要求的同時(shí)在園區(qū)內(nèi)部的道路交通系統(tǒng)上需要系統(tǒng)考慮，人車分流，相互獨(dú)立。同時(shí)滿足消防道路系統(tǒng)要求，小區(qū)人行干道要和景觀漫步道路相互協(xié)同，體現(xiàn)道路特有的休閑、漫步情趣。注：具體以最終討論確定的合格方案為準(zhǔn)，并在后續(xù)分期間設(shè)計(jì)當(dāng)中做詳細(xì)調(diào)整。五、 規(guī)劃總體風(fēng)格 以歐陸（地中海）風(fēng)格為主體。在建筑外立面表現(xiàn)上注重風(fēng)情、活力及明快色調(diào)元素。從而體現(xiàn)特有異域風(fēng)情特色。 在建筑外立面造型上注重局部和整體的協(xié)調(diào)。在局部上適度增加細(xì)部造型的豐富性，但并不要求過度復(fù)雜。如：分段的局部造型、圓形窗、羅馬柱、坡屋頂?shù)忍赜械募?xì)部造型。 景觀設(shè)計(jì)上除考慮建筑組團(tuán)和景觀組團(tuán)的合理結(jié)合下。也需要在風(fēng)格上考慮歐陸（地中海）設(shè)計(jì)元素，但是由于項(xiàng)目地處北方，很多亞熱帶植物不能存活。樹種還是以本地植物為主。但是可以在廣場、雕塑等硬質(zhì)鋪裝上體現(xiàn)其特色風(fēng)情，并適當(dāng)?shù)脑黾有∷?。使其?xiàng)目獨(dú)特性顯現(xiàn)出來。六、產(chǎn)品其它建議: 本項(xiàng)目的難點(diǎn)消化部分是住宅單位的市場聚焦度，同時(shí)受產(chǎn)品固定形態(tài)的限制，以及地塊的現(xiàn)狀條件，對高層平面單位的創(chuàng)新會對設(shè)計(jì)提出較高要求， 硬件方面建議：園林:高層、低密度的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在空間的開敞、偌大的園林和寬廣的樓間距。雖然本項(xiàng)目有三門峽的核心配套、位置優(yōu)勢，但由于容積率比較高。和真正意義的高端項(xiàng)目相對有距離，但是只局限于本地市場，可是高端形象可以塑造。本項(xiàng)目由于受地塊限制，整體一氣呵成的大型中央園林難以形成，因此建議營銷1期示范園林設(shè)計(jì)小而精致，小高潮迭起，景點(diǎn)豐富。同時(shí)把園林做成“立體式”的，所謂“立體式”即把園林引向空中、屋頂、樓與樓之間、架空層，應(yīng)盡量多考慮照顧高層的公共活動空間的設(shè)置，如公共活動場所（運(yùn)動場所、泳池）等。戶型布局要求作為初次、換房的置業(yè)者，對戶型的要求是面積適中，即以絕對實(shí)用性及舒適性為主，中等面積3房4房戶型建議考慮設(shè)置在朝向好、景觀資源享受多的方位，其它補(bǔ)充戶型調(diào)整在相對差的位置。標(biāo)準(zhǔn)層高標(biāo)準(zhǔn)層高在3米。朝向所有單位要做到南北（如果設(shè)計(jì)上難以保證，至少要達(dá)到東南向的要求）通透，采光、通風(fēng)好，最大限度地利用景觀資源；主臥、臥室、及客廳向南；廚房、洗手間及功能用房向北。車位配比高層單位建議車位配置按1：3的比例，預(yù)計(jì)750個(gè)。注意對視的處理對高層單位之間，鄰近單位之間的對視問題，可以考慮用凸窗、花架、窗格等方式解決。8：入戶大堂及電梯入戶大堂建議精裝修。大氣、豪邁。電梯轎箱豪華氣派、高大而寬敞。9：地面架空層高層連拼接的底層可以考慮架空層，架空層不宜過高，平均高度在6米左右，否則梁柱交錯(cuò)會對園林的整體性造成破壞。軟件方面建議： 識別性、個(gè)性化——保安識別業(yè)主 指紋鎖識別、門徽識別、道路編號識別、個(gè)性門牌、家族標(biāo)志、室內(nèi)創(chuàng)新空間組合、召喚式保安服務(wù)尊貴服務(wù)英國管家式、酒店式服務(wù) 忠誠老人管家、業(yè)主識別、隨喚隨到、免費(fèi)洗車服務(wù)、 免費(fèi)車輛顧問、家政套餐服務(wù)、超長房屋保修期、工程質(zhì)量監(jiān)督體系。 項(xiàng)目自身配套建議：公共配置基礎(chǔ)：其一；商業(yè)街：做為品牌和與檔次的高端項(xiàng)目，由于項(xiàng)目本身體量較大，消費(fèi)人數(shù)可達(dá)10000萬人左右，再加上基本是中高收入群體，所以商業(yè)街不光是進(jìn)一步滿足小區(qū)的生活配套，更是品質(zhì)的體現(xiàn)。其二；會所：本項(xiàng)目雖然地處城市CLD區(qū)域，咫尺之間配套應(yīng)有盡有，目標(biāo)客戶多為社會中層人士，建議在商業(yè)街區(qū)旁可設(shè)置小區(qū)會所。同時(shí)也進(jìn)一步增加項(xiàng)目檔次。在調(diào)查了解中我們發(fā)現(xiàn)會所也并不是一無是處，其真正的主力消費(fèi)人群是購買客戶的家庭附屬人員：老人、小孩、部分家庭婦女。其三；幼兒園：目標(biāo)客戶多有小孩，提供完善的幼兒啟蒙教育，也是小區(qū)亮點(diǎn)之一。其四：其它相關(guān)的如：在園區(qū)再設(shè)置4個(gè)小賣部，1個(gè)小區(qū)醫(yī)務(wù)室，夜間便利店等，更顯人性化。第六部分：主要樓盤市場調(diào)查表附件建業(yè)森林半島 、 景通鉑景灣 海洋永興花園 、天發(fā)首府案名天發(fā)首府海洋 永興花園建業(yè) 森林半島景通 鉑景灣開發(fā)商天發(fā)房地產(chǎn)海洋房地產(chǎn)河南建業(yè)住宅有限公司河南景通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置大嶺南路與五原路交匯處虢國路與永興路交叉口甘棠路與崤山路交匯處100米永興街與河堤路交叉口東北角物業(yè)形態(tài)小高層（11—16）小高層（12—15）小高層13高層(21—27)占地面積8004㎡28畝70畝47畝總建面39000㎡5萬多方170000㎡130000㎡綠化率36%37%35%35%容積率3．62．72均價(jià)3000元/㎡3100元/㎡預(yù)計(jì)3300元/㎡預(yù)計(jì)3000元/㎡戶型區(qū)間兩室（90—110）三室（120—160）四室（190）兩室（93—133）三室（157—178）五室（180）躍層（230）一室(45—55) 兩室（75100）三室（110140）四室(160)頂躍（280）兩室（80100）三室（110140）四室（150）五室(170—190)主力戶型三室（120—160）三室（157—178）二室(75—100) 三室（110140）二室(80—100)三室（110140）點(diǎn)評分析: ＊ 總體規(guī)模不大，基本在18萬㎡以內(nèi)，無大盤概念和形象感。＊ 規(guī)劃布局、規(guī)劃設(shè)計(jì)理念普通。整體布局采用“十”字正交錯(cuò)方式，布局雷同現(xiàn)象嚴(yán)重。＊ 戶型不好，雖然是小高層（16—18）F為主。大多數(shù)為一層四戶板樓布局，卻沒有做到戶戶采光，存在暗房，面積偏大或偏小，客廳與餐廳設(shè)置不合理，過道浪費(fèi)面積大，動靜分區(qū)不合理只是為了簡單居住而進(jìn)行的設(shè)計(jì),干濕、私密性不強(qiáng)。＊ 景觀仍然是“十”字正交錯(cuò)方式，矩陣式排列，沒有任何特點(diǎn)，沒有園林中庭，另外本地風(fēng)沙大,水質(zhì)不好,小區(qū)沒有配備水景、小區(qū)游泳池以及集中式綠化。＊ 在理念上很少采用具有特色的品質(zhì)小區(qū)，過多的相互抄襲、相互模仿，使產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重?？偨Y(jié)：綜合上述六大部分的分析、定位得出：高地價(jià)的成本勢必導(dǎo)致高售價(jià)、高形象,意味著我們必須在產(chǎn)品上做足工夫,每一個(gè)細(xì)節(jié)都能做出亮點(diǎn),才能支撐高售價(jià)、,對于本項(xiàng)目而言,應(yīng)走“實(shí)用性+裝飾性”的路線,即一定是目前市場上沒有的或極少有的,保證在售樓時(shí)能引起市場的關(guān)注,吸引眼球。可見本案需要在“項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念+項(xiàng)目發(fā)展高度+整合營銷水平+軟性服務(wù)水平”四大方面全面領(lǐng)先，塑造出一個(gè)具有獨(dú)特個(gè)性的高檔品質(zhì)大盤。方能實(shí)現(xiàn)“品牌實(shí)現(xiàn)+利益實(shí)現(xiàn)”的共贏中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241