【正文】 新 ? （二）住宅規(guī)劃布局 ? 在保證容積率的情況下 ， 充分考慮從觀景的角度出發(fā)，以方便社區(qū)居民的生活為原則，挖掘每個組團(tuán)地塊最大的價值， ? 對組團(tuán)進(jìn)行合理的建筑和道路的布局。 ? 住宅建筑單體主要有多層（ 4+1），小高層（ 11＋ 1），獨立和聯(lián)排別墅組成，盡 ? 可能做到南北朝向和組團(tuán)分布上遵從觀景的原則。 ? 點式與板式相結(jié)合，板式考慮弧形設(shè)計，增大觀景的角度。 ? 以東南面為前排，前排布置低樓層，后排逐漸升高。以前低后高為布局基本原則。 ? 住宅單體的排列，各個組團(tuán)布局除考慮內(nèi)部景觀外，重點將以海景和中心廣場景觀 ? 為中心，通過相鄰空間層次上的逐步上升，使觀景的戶數(shù)增加，視野更加開闊。 ? 一期的樓間距在滿足容積率的前提下，盡量做大，形成大面積、大空間、高綠化率。 ? 盡量做到戶戶都可觀景。 ? 臨海一線景觀住宅以聯(lián)排別墅（一期開發(fā)）為主，中央廣場景觀住宅以小高層，多 ? 層為主。 ? （三）多層小高層住宅單體設(shè)計 ? ? 戶型設(shè)計手法 ? 主要手法 ：板式和點式相結(jié)合，板式一梯兩戶，點式一梯四戶為主。 ? 1/“大開間、小進(jìn)深”，戶型要求方正，南北向，二房以平層為主，三房、四房考慮一部分小錯層處理。 ? 2/為提高住宅的實用率及業(yè)主個性化需求，部分大戶型考慮彈性間隔的可能性。實用率達(dá)到 85%以上。 ? 3/戶型全明處理，增強(qiáng)采光。 ? 4/采用落地凸窗（室內(nèi)小陽臺），室內(nèi)觀景，點式住宅作拐角飄窗，增強(qiáng)采光、觀景。 ? 5/有條件的單位設(shè)玄關(guān)和衣帽間。 ? 6/每戶都作生活陽臺和觀景陽臺，生活陽臺作封閉處理，每個建筑單體的東西戶，東西山墻立面再作觀景小陽臺。 ? 7/大戶型放在景觀良好的位置，視野開闊，有助于銷售。 ? 8/三房以上設(shè)主人套間，主人房開間開闊，在整個單位應(yīng)朝向景觀最好的一面。 ? 9/在空間布局合理的情況下，適當(dāng)增加儲物室（約 2㎡ ）或保姆間。 ? 10/室內(nèi)管道作隱蔽處理。 ? 11/廚房油煙統(tǒng)一煙道處理。 ? 12/預(yù)留洗衣機(jī)位置，與洗手區(qū)或生活陽臺相結(jié)合。 ? 13/廁門不要朝廳，衛(wèi)生間干濕分離，公共衛(wèi)生間洗手區(qū)與入廁區(qū)分開。 ? 14/廚房、衛(wèi)生間采用升降板技術(shù)，下沉 5㎝ 。 ? 15/空調(diào)：預(yù)留分戶中央空調(diào)安裝位及空調(diào)管道口。 ? 戶型設(shè)計創(chuàng)新點： ? 1/大開間、小進(jìn)深 ? 2/拐角飄窗 ? 3/樓頂坡屋頂設(shè)計 ? 4/頂層退臺設(shè)計 ? 5/部分戶型小錯層設(shè)計 ? 6/大部分戶型設(shè)計陽光花房（入室花園） ? 7/270度大弧型陽臺 ? 8/部分戶型主臥室 270度弧型觀景落地凸窗 ? 9/部分戶型三陽臺設(shè)計（增加觀景點） ? 10/廚房、衛(wèi)生間采用升降板技術(shù) ? 11/部分中大戶型在客廳、餐廳之外設(shè)計起居廳 ? 戶型比例 戶 型 面 積（㎡） 比 例（占總建筑面積） 二房二廳 85～ 100 20% 三房二廳 110～ 130 30% 三房二廳 130～ 150 20% 四房二廳二衛(wèi) 140～ 155 27% 四房二廳三衛(wèi) 155～ 170 復(fù) 式 170～ 260 3% ? 戶型面積配比 （㎡） 戶 型 建筑面積 客 廳 飯 廳 主 臥 次 臥 廚 房 衛(wèi)生間 二房二廳一衛(wèi) 90㎡ 左右 20～ 25 6～ 8 13～ 15 9～ 12 6～ 7 4～ 5 三房二廳二衛(wèi) 120㎡ 左右 25～ 30 8～ 9 14～ 17 11～ 14 7～ 8 6～ 8 三房二廳二衛(wèi) 140㎡ 左右 28～ 35 8～ 11 16～ 20 11～ 14 7～ 9 10～ 12 四房二廳二衛(wèi) 150㎡ 左右 32～ 38 10～ 12 18～ 20 11～ 14 8～ 10 12～ 14 四房二廳三衛(wèi) 160㎡ 左右 32～ 38 10～ 13 20～ 22 11～ 14 8～ 11 14～ 16 復(fù) 式 220㎡ 左右 40～ 45 12～ 16 25～ 32 12～ 16 10～ 13 15～ 18 ? 洋房戶型面積設(shè)計提示： ? 1/二房二廳一衛(wèi)單位的建筑面積在 85～ 100㎡ 之間，客廳的開間控制在 4米左右，進(jìn)深不要太長，餐廳和廚房的面積適當(dāng)加大，餐廳與客廳相通，增大空間感。 ? 2/三房二廳二衛(wèi)單位的建筑面積在 110～ 130㎡ 之間，客廳的開間控制在 ～ 間，主人房衛(wèi)生間面積適當(dāng)加大。 ? 3/三房二廳二衛(wèi)單位的建筑面積在 130～ 150㎡ 之間，設(shè)玄關(guān)，可做小錯層處理，客廳的開間控制在 ～ ，大廚、大衛(wèi)，主人房設(shè)衣帽間。 ? 4/四房二廳二衛(wèi)單位的建筑面積在 140～ 155㎡ 之間，設(shè)玄關(guān)和衣帽間，可做小錯層處理，客廳的開間控制在 ～ ，大廚、大衛(wèi)，主人房衛(wèi)生間的面積在 8～ 9㎡ 之間，主人房設(shè)獨立的衣帽間，再可設(shè)儲物室（約 2㎡ ）或保姆間。 ? 5/四房二廳三衛(wèi)單位的建筑面積在 155～ 170㎡ 之間，設(shè)玄關(guān)和衣帽間，可做小錯層處理，客廳的開間控制在 ～ ，廚房的面積在 10㎡ 左右，主人房衛(wèi)生間的面積在 8㎡ 左右，其余兩個衛(wèi)生間都在 4㎡ 左右，主人房設(shè)獨立的衣帽間，再可設(shè)儲物室（約 2㎡ ）或保姆間。 ? 6/復(fù)式根據(jù)結(jié)構(gòu)的不同，可適當(dāng)減少底層的房間數(shù)，增大底層的寬敞程度。 ? 注 ：以上戶型設(shè)計盡量突出“大廳、大臥” ，戶型方正，錯層數(shù)量約占該戶型一半，避免角房的出現(xiàn)。 建筑面積 廳開間 廳進(jìn)深 客廳面積 餐廳面積 7090 68 1216 912 主臥面積 次臥面積 陽臺面積 廚房面積 衛(wèi)生間面積 1214 79 46 56 2 房 戶型 各功能空間尺度 暢銷 2房特征 —— 基本特征：南向、方正； 戶型創(chuàng)新方向：贈送結(jié)構(gòu)面積； 暢銷戶型空間尺度剖析 星河國際二房二廳一衛(wèi)86.75平方米 中信星光名庭二房二廳 項 目 名 稱 朝向 戶 型 亮 點 星 河 國 際 南向 方正實用 客廳寬敞 贈送結(jié)構(gòu)面積 6平方米 星 光 名 庭 南向 方正實用 主臥設(shè)觀景陽臺 贈送 結(jié)構(gòu) 面積 建筑面積 廳開間 廳進(jìn)深 客廳面積 餐廳面積 90120 68 1718 912 主臥面積 次臥面積 陽臺面積 廚房面積 衛(wèi)生間面積 1416 810 710 67 小 3房戶型各功能空間尺度 暢銷小 3房特征 —— 基本特征：景觀較好、戶型方正實用、采光通風(fēng)良好； 戶型創(chuàng)新方向：主臥設(shè)置陽臺、設(shè)置儲藏室 暢銷戶型空間尺度剖析 黃埔雅苑三期三房二廳二衛(wèi) 金域藍(lán)灣三房二廳 101平方米 項目名稱 朝向 戶型亮點 金域藍(lán)灣 西南 海景 /戶型方正 /入戶花園 主臥與客廳共享寬大陽臺 黃埔雅苑三 期 西南 戶型方正 /寬大觀景陽臺 采光通風(fēng)良好 /工人房帶衛(wèi)生間 建筑面積 廳開間 廳進(jìn)深 客廳面積 餐廳面積 主臥面積 140190 45 1622 次臥面積 陽臺面積 廚房面積 主臥衛(wèi)生間 公共衛(wèi)生間 廚房 912 67 811 大 3房戶型各功能空間尺度 暢銷大 3房特征 —— 基本特征：南向、景觀良好、方正實用、南北通透、主臥設(shè)置衣 帽間、設(shè)置工人房或儲藏室 戶型創(chuàng)新方向：設(shè)置推拉可調(diào)百葉窗、主臥設(shè)置觀景陽臺 暢銷戶型空間尺度剖析 萬祥濱海新城項目規(guī)劃建議書 碧海云天三房二廳二衛(wèi) 138平方米 項目名稱 朝向 戶型亮點 碧海云天 西南 方正實用 /實用率高 /入戶玄關(guān) 贈送部分大露臺面積 星光名庭 正南 小躍式結(jié)構(gòu) /南北通透 /戶形方正實用 /入戶花園 /隔層寬闊后花園 /主臥寬敞陽臺 / 中信星光名庭四房二廳 150平方米 萬祥濱海新城項目規(guī)劃建議書 建筑面積 廳開間 廳進(jìn)深 客廳面積 餐廳面積 主臥面積 150280 610 2448 1538 次臥面積 客廳陽臺 主臥陽臺 入戶花園 主臥衣帽間 主臥衛(wèi)生間 618 518 10左右 35 58 公共衛(wèi)生間 廚房面積 工人房是否帶衛(wèi)生間 26 是 4房戶型各功能空間尺度 暢銷 4房特征 —— 基本特征：寬大餐廳、主人房設(shè)置衣帽間、工人房帶衛(wèi)生間 戶型創(chuàng)新方向：贈送大露臺面積、設(shè)置入戶花園 暢銷戶型空間尺度剖析 萬祥濱海新城項目規(guī)劃建議書 星河國際四房二廳 翡翠郡四房二廳 項目名稱 朝向 戶型亮點 星河國際 東南、 西南 方正實用 /入戶花園 / 廳通透 /看海景 /臥室大凸窗 / 超大弧形陽臺 /遠(yuǎn)眺購物公園、中心綠化帶 翡翠郡 西南 入戶玄關(guān) /廳通透 /主臥附陽臺、衣帽間 / 雙套房 /每隔四層設(shè)主臥陽臺 萬祥濱海新城項目規(guī)劃建議書 項目名稱 朝向 戶型亮點 碧海云天 西南 方正實用 /實用率高 /入戶玄關(guān) /近 8平方米寬大廚房 /臥室轉(zhuǎn)角凸窗 /工人房與主人房遠(yuǎn)離 萬祥濱海新城項目規(guī)劃建議書 小高層戶型設(shè)計要點 A/動靜分區(qū)：動區(qū)（客廳，餐廳，廚房）與靜區(qū)（臥室）應(yīng)分開，以避免相互影響。 B/各功能空間尺度合理，舒適。 C/大戶型不應(yīng)有過小房間。 D/主人房應(yīng)明顯大于其它房間。 E/各廳房 ,衛(wèi)生間等均應(yīng)保持良好的通風(fēng)與采光。 F/ 公共空間（樓梯間、電梯間等）通風(fēng)采光好。 客廳： A/方正寬敞，有兩面完整的墻，提供足夠的活動空間與恰當(dāng)?shù)募揖邤[放空間。 B/沿著客廳不能有過多的門，否則將會減少客廳的有效使用面積，并使客廳內(nèi)外的活動互相干擾。 C/ 開間尺寸在 ~5m之間，深度開間比在 ～ ，這是通常認(rèn)為比較舒適的尺度范圍。 D/朝外的一面墻應(yīng)配有大跨度（至少應(yīng)占客廳開間的三分之一以上）的落地門（外接陽臺），或落地突窗。 E/通風(fēng)采光好、朝向好、景觀好。 主臥室： A/通風(fēng)、采光、朝向好。 B/開間大于 3米，面積大于 20平方米。 C/位置要深（遠(yuǎn)離客廳、餐廳）。 D/主臥室中加入了衛(wèi)生間和衣帽間。 次臥室： 次臥室通常會被用作客房或書房，使用的頻率相對與客廳與主臥室要低。需考慮充足的通風(fēng)采光，及不被其它區(qū)域干擾等。 餐廳： ，既有關(guān)系，又有區(qū)隔；目前采用較多的躍式結(jié)構(gòu)，是區(qū)隔餐廳與客廳的不錯選擇。 B. 至少應(yīng)有兩面墻夾一個角，這是考慮餐桌的擺放與減少干擾。 C. 靠近廚房，又獨立成區(qū)。 D. 最好有獨立的通風(fēng)與采光。 廚房： A. 應(yīng)靠近餐廳。 B. 帶有生活陽臺。 C. 不應(yīng)遠(yuǎn)離入戶門（便于雜物進(jìn)出）。 D. 通風(fēng)、采光、直接對外。 E. 不宜緊鄰衛(wèi)生間。 陽臺 （雙陽臺）： A. 開放式陽臺保持良好視野與通風(fēng)。 B. 玻璃欄桿，以使通風(fēng)采光最大化。 C. 主陽臺（一般在客廳處）寬度不應(yīng)小于 。 D. 生活陽臺（位于廚房或餐廳旁）寬度不應(yīng)小于 1米。 衛(wèi)生間： A. 通風(fēng)、采光、直接對外。 B. 衛(wèi)浴分離、干濕分離。 窗： A. 采用落地窗、拐角凸窗、大飄窗，以達(dá)到景觀最大化和美觀要求。 B、采用密封性較好的塑鋼門窗，下格窗高應(yīng)在 。 多層洋房戶型設(shè)計要點 建筑面積 130㎡ — 180㎡ 主要為三房二廳二衛(wèi)和四房二廳二衛(wèi) 戶型具體要求為：每戶入口設(shè) 18㎡ — 23㎡ 入戶花園；入門設(shè)玄關(guān)；主人房衛(wèi)生間設(shè)景觀底窗；頂層作坡屋頂 ， 送閣樓 。 設(shè)計要求： ?180㎡ 以上 戶型采用雙套房 、 豪華主臥室 （ 設(shè)衣帽間 ） 、 豪華主衛(wèi) 、 豪華廚房 、 豪華客廳 。 ?為使戶型更有尊貴感 ， 部分單位可采用躍式或錯層 ， 空間布局上盡可能提高客廳層高 ， 采用 中空 （ 客廳中空 、 餐廳中空 、 ） 做成層半左右懸空 、 低臺窗或落地窗等空間布局形式 ， 以顯豪華品質(zhì) 。 ?普通層設(shè)計應(yīng)體現(xiàn)舒適性 、 功能性 、 合理性 、 私密性 、 美觀性和 經(jīng)濟(jì)性 。 采光口與地面比例 不應(yīng)小于 1∶ 7， 考慮住房的 “ 時期消費 ” 特點 ， 即針對不同的家庭結(jié)構(gòu) 、 不同的年齡層次 ，設(shè) 計出合適的住宅生活空間 。 ?所有戶型盡最大限度作成南北穿堂風(fēng) ， 避免客廳；主臥東 、 北朝向 ， 通風(fēng)采光效果佳 ， 功能 分區(qū)集中 ， 并與其他功能區(qū)明確分開 ， 套內(nèi)出入口凈寬不宜小于 1． 2米 。 主要陽臺凈深不小 于 1． 3米 ， 陽光室的凈深不小于 1． 5米 ， 廚房必須獨立可封閉 。 空間的流線設(shè)計感強(qiáng) 。 ?考慮戶型的三種形態(tài)分類 （家人流線、家務(wù)流線、訪客流線 ） 對