【正文】 8/海岸生活：晉江唯一城心濱海社區(qū)。 ? 6/復(fù)合型地產(chǎn)（集合式）：以居住為主，集合商業(yè)、休閑、娛樂、觀光、運動等多種功能的復(fù)合型地產(chǎn)。 ? 4/智能化住宅：智能化配置處于晉江地產(chǎn)開發(fā)前列。 ? 2/新城中心住宅：晉南新城中心的良好對外形象，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善。以下是組團(tuán)案名部分建議 A區(qū)：巴厘島藝墅 D區(qū)：普吉陽光城 E區(qū)：星洲灣大道 F區(qū)：芭堤雅風(fēng)岸 G區(qū)：蘭卡威香堤 H區(qū)：洛布里假日 ? 三、定 性（賣點塑造） ? （一）主賣點 ? 主賣點（獨特賣點）：晉南濱海 ?國際風(fēng)情高尚社區(qū)。 ? 3/個性化生活，帶來的濱海、環(huán)保、健康、浪漫、時尚、和諧、便捷的生活方式，造成巨大的市場引力，有利于我項目的快速消化。 ? 發(fā)展取向 ? 1/市場細(xì)分：市場決定了我項目的生存空間，而市場細(xì)分決定了我項目的利潤空間。 ? 2/中西文化模本：充滿中國人文情懷的閩南土樓、洋溢浪漫情調(diào)的巴厘島海灘、為我項目展開了想象空間。 ? 5/物業(yè)本身的高品質(zhì)、高素質(zhì)、高配置，為我項目切入中高端市場提供了空間。 ? 3/濱海景觀帶：我項目這一先天優(yōu)勢是晉南目前及短期內(nèi)其它項目無法比擬的。 ? 6/項目配套開發(fā)商業(yè)勢在必行，充分利用新城心優(yōu)勢發(fā)展項目價值，提升項目品質(zhì)，強化項目綜合競爭力！ ? 二、定 位 ? 定位依據(jù) ? 我們的核心優(yōu)勢是什么？ 新中心 規(guī)模 環(huán)境 產(chǎn)品 ? 我們的獨特價值是什么？ 濱海 生活方式 ? 我們造什么？ 新城 濱海組團(tuán)，商業(yè)街區(qū) ? 我們賣什么？ 海景 /新中心 /樣榜生活 /國際社區(qū) /水乳交融的組團(tuán)社區(qū)氛圍 ? 依 據(jù)： ? 硬件支撐 ? 1/城市中心區(qū)：根據(jù)晉江市大晉南副城市中心的發(fā)展規(guī)劃，我項目位于副城市中心的新城中心的核心區(qū)位，地段發(fā)展前景得到市場熱捧。 ? 4/大量市場調(diào)查資料顯示：我項目處于一個非常有利的市場環(huán)境中，周邊現(xiàn)狀幾無競爭對手，而市場需求利好。 （六）取勝策略 ? 1/發(fā)展之路就是搶占市場先機，做市場的引導(dǎo)者！ ? 2/我們認(rèn)為：競爭取勝的關(guān)鍵，在于把握市場時機，搶占市場空白。尤其兩頭： 28—35/4050歲。 （五）目標(biāo)客戶 主流客戶 1/本地企業(yè)老板 2/地方高級官員 3/個體工商戶 4/金井及周邊鎮(zhèn)高收入人群 5/政府公務(wù)員 6/企業(yè)中高級管理人員 7/海外僑胞 ? 目標(biāo)區(qū)域 ? 本項目以區(qū)域消化為主。 ? 緊緊抓住目標(biāo)市場與目標(biāo)客戶的需求，我們以“開啟泉州濱海生活時代”的思想引導(dǎo)開發(fā)，從而能夠借助外部環(huán)境的發(fā)展挖掘地塊的最大價值。 專此奉達(dá) 順頌商祺！ 匯海東方地產(chǎn)投資顧問機構(gòu) 二零零六年四月十九日 目 錄 第一部分 物業(yè)定位 一、定 向 二、定 位 三、定 性 四、定型與定量 第二部分 方案背景簡介 第三部分 規(guī)劃建議 一、整體布局 二、規(guī)劃控制 三、住宅產(chǎn)品規(guī)劃 四、商業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃 五、建筑風(fēng)格 六、環(huán)境規(guī)劃 七、建筑細(xì)節(jié) 八、公共建筑規(guī)劃 九、物業(yè)管理規(guī)劃 十、智能化規(guī)劃 十一、建材及裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 結(jié)束語 萬祥濱海新城項目規(guī)劃建議書 附件 : 附件 1：晉江房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)查 附件 2：晉南四鎮(zhèn)（金井、深滬、英林、龍湖）目標(biāo)客戶訪談表 附件 3：晉江區(qū)樓盤個案調(diào)查表 附件 4：社區(qū)園林風(fēng)格案例 附件 5：匯海東方戶型案例 第一部分 物業(yè)定位 一、定 向 （ 一 ） 總原則 出發(fā)點 我們開發(fā)房地產(chǎn)項目，不論是從項目運作還是企業(yè)經(jīng)營甚至是城市經(jīng)營來說，必須遵從一個總原則，即“利益最大化，風(fēng)險最小化”。而本 《 規(guī)劃建議書 》 就是在已經(jīng)達(dá)成共識的成果基礎(chǔ)上，進(jìn)一步就產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計提出具體方案，以便相關(guān)規(guī)劃設(shè)計單位沿著正確方向開展工作。 ?第三部分 項目規(guī)劃建議書 晉江市金祥房地產(chǎn)有限公司： 為有效推進(jìn)萬祥濱海新城的工作，引導(dǎo)項目進(jìn)入規(guī)劃設(shè)計階段，依據(jù) 2022年 3月1718日與發(fā)展商和設(shè)計公司對物業(yè)發(fā)展討論會的共識和成果，以及世聯(lián)顧問的策劃定位報告，集中針對 4月貴司提出的建議和要求，我司經(jīng)過深入的市場調(diào)查與研究，特提交 《 項目規(guī)劃建議書 》 。因為，別墅、洋房物業(yè)的價值除了體現(xiàn)在產(chǎn)品設(shè)計（如建筑形體、內(nèi)部環(huán)境）、區(qū)位地價之外，更多的是體現(xiàn)在稀有資源的占有、以及營造內(nèi)涵所帶來的物業(yè)附加值。 ? 、定位內(nèi)容 ? 以提供中高級居住功能和高尚生活配套為主的高尚生活社區(qū) ? 、定位詮釋 ? a、項目提供的主要功能是項目的居住功能，與項目的總體定位相符合的是，本項目提供的是不同于一般普通住宅的一般居住功能，本項目提供的是別墅和洋房類產(chǎn)品，因而具備較為高級的居住享受，包括花園，大面積露臺，低樓層、獨門獨戶等特質(zhì)； ? b、項目的自然環(huán)境和小區(qū)生活環(huán)境優(yōu)越； ? c、小區(qū)的物業(yè)管理水平一流，為業(yè)主入伙后提供完美的生活日常生活服務(wù)； ? d、小區(qū)自身有會所，商業(yè)，娛樂，餐飲，室外休閑設(shè)施等多種配套，滿足業(yè)主各方面的生活需要； ? e、針對項目目前周邊配套設(shè)施并不完善的情況，項目還利用小區(qū)巴士等配套設(shè)施對項目的配套功能進(jìn)行延展。 ? e、項目物業(yè)定位的各個分解就是項目 USP的來源，在后續(xù)的推廣活動中，將對其進(jìn)行進(jìn)一步的理解和深化，加以包裝，用來吸引客戶的注意力和促成客戶購買。這種理念，并不是口頭說的虛的東西，而是體現(xiàn)在項目所提供的各種產(chǎn)品和服務(wù)上面，讓客戶衷心接受這種理念并從中間得到實惠，正是項目定位的精髓所在。 ? 我們認(rèn)為，項目的物業(yè)定位，是整個定位方案的核心部分，也是指導(dǎo)項目推廣的主要依據(jù)，在以后的項目具體運作之中，由項目物業(yè)總體定位所延伸的種種 USP（獨特銷售主張，即通常所說的“賣點”）將是項目營銷推廣的重點。其次要在風(fēng)格上要以現(xiàn)代風(fēng)格為方向 ―― 避免陷入晉江市場當(dāng)前風(fēng)格概念泛濫、客戶信心全失局面，同時強調(diào)與晉江富人相對張揚、外向性格的吻合。港臺僑客戶約兩至三成，另外還會有少量的外籍人士。隨著社會的發(fā)展，人們對生活質(zhì)量的要求越來越高，“百萬買宅，千萬買鄰”，人們對周圍人群的要求也越來越高，客戶市場的細(xì)分，使客戶群本身就成了客戶購買的誘因。 ? 、定位原因 ? 選擇一個什么樣的主攻客戶群體對項目的宣傳推廣和銷售策略制定有直接的影響 ,“物以類聚 ,人以群分”，不同的客戶群體的生活習(xí)慣、消費特點和需求往往是不一樣的。 ? 綜合以上分析，結(jié)合項目市場形象確立、萬祥置業(yè)品牌建立要求、細(xì)分市場現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢等因素，我司建議本項目最佳容積率定位于中密度。 ? 基于同時達(dá)到以上各核心目的，綜合開展本項目相關(guān)定位如下，從而確保各核心目的的均衡實現(xiàn)。 ? 萬祥置業(yè)后續(xù)極有可能獲得緊鄰?fù)恋兀鄩K地綜合后總規(guī)模將超過 600畝，如此規(guī)模必然決定后續(xù)產(chǎn)品與當(dāng)前開發(fā)產(chǎn)品有一定差異（產(chǎn)品類型變化，從而降低單一產(chǎn)品類型過多后的市場消化風(fēng)險）。 ? 本項目若想建立良好的差異化、個性化市場形象，并能夠快速吸引目標(biāo)客戶關(guān)注、最終被認(rèn)可，就不應(yīng)再沿襲現(xiàn)有晉江市場項目主推風(fēng)格概念老路。是否能夠做到因勢利導(dǎo)，建立項目鮮明的市場個性化形象與特征，成為本項目成敗的關(guān)鍵！ ? ① .成本、配套資源、市場供需矛盾、政府規(guī)劃等綜合決定項目選擇相對中密度開發(fā)路線； ② .差異化競爭策略、完全產(chǎn)品創(chuàng)新，成為本項目突破市場最為核心手段； ③ .突出海景、內(nèi)在園林環(huán)境、水環(huán)境打造將成為項目彌補自然資源空白的唯一途徑； ④ .社會文化內(nèi)涵營造成為奠定本項目社會階層地位的重要手段、成為提升項目超額附加價值的核心。 ? ⑦ .金井政府規(guī)劃城市發(fā)展向東走，新區(qū)成為未來金井的希望和向征。 ? 、 O―― 機會 ? ① . 金井高端市場目前處于供給相對較少，接近為零，需求較為旺盛時期 ② . 金井高端市場開發(fā)綜合品質(zhì)尚處于相對低水平發(fā)展階段，可提升空間較大 ③ . 周邊鎮(zhèn)富有家庭在金井購買別墅或高檔洋房總體可能性較高，購買能力較強 ④ . 周邊鎮(zhèn)目前開發(fā)別墅項目總體競爭力不高，進(jìn)一步增加本項目挖掘周邊鎮(zhèn)客戶可能性 ⑤ . 金井正由農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)變時期，城市生活社區(qū)的管理、配套、生活方式，成為一種時尚。 ? 、 W―― 競爭劣勢 ? ① .地塊現(xiàn)狀內(nèi)無自然景觀資源 ? ② .項目地塊路網(wǎng)太密，噪音源增加 ? ③ .項目地塊被分割為多個分區(qū)，不利綜合規(guī)劃和管理，土地利用率低 ? ④ .片區(qū)形象尚未建立認(rèn)知度較低 ? ⑤ .項目周邊無高檔生活社區(qū)、生活配套貧乏 ? ⑥ .鎮(zhèn)區(qū)休閑廣場和商業(yè)街區(qū)等人員參差，存在安全穩(wěn)患。未來將成為項目一個重要的銷售利器。金井鎮(zhèn)示范新區(qū)路網(wǎng)，共同形成了本片區(qū)目前良好的高檔社會形象，對本項目品質(zhì)、形象提供了良好的支撐。 3項目 SWOT分析 ? 、 S―― 競爭優(yōu)勢 ? ① .超前規(guī)劃規(guī)模優(yōu)勢 項目為金井唯一超前規(guī)劃，規(guī)模大社區(qū)。 、其它指標(biāo)： ①新區(qū)綜合服務(wù)中心（ C區(qū)）建筑面積不少于 16500平方米： ② H區(qū)企業(yè)會所總建筑面積不少于 32200平方米； ③在 D區(qū)、 F區(qū)應(yīng)分別規(guī)劃面積不少于 2022平方米的公共綠地； ④配套建設(shè) 3700平方米以上幼兒園： ⑤廣場占地面積約 20220㎡ ，總投資不少于人民幣 500萬元。其中 A、 B、 D、 F、 G區(qū)規(guī)劃為商住區(qū)， C區(qū)為新區(qū)綜合服務(wù)中心， H區(qū)為企業(yè)會所區(qū)（該地塊可改變用地性質(zhì)）， E區(qū)為商場。 。總用地面積為；是目前金井最具規(guī)模和檔次的商住小區(qū)。 ⑤ . 本項目具備輻射周邊鎮(zhèn)高端客戶能力。 ? 9主要研判初步結(jié)論 ? ① . 周邊鎮(zhèn)區(qū)產(chǎn)品競爭相對不激烈，對本項目較有利； ② . 周邊鎮(zhèn)區(qū)項目總體產(chǎn)品品質(zhì)不高，本項目可以以高品質(zhì)產(chǎn)品，吸引周邊鎮(zhèn)的客戶； ③ . 周邊鎮(zhèn)區(qū)產(chǎn)品的銷售情況良好，市場需求旺盛； ④ . 高端客戶對價格敏感度相對不高，更重視社區(qū)、環(huán)境、產(chǎn)品整體品質(zhì)。這些鎮(zhèn)中存在本項目的潛在客戶，同時也存在可能與本項目產(chǎn)生競爭的項目，值得分析。 ? 7金井周邊鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)市場初判 ? 金井鎮(zhèn)周邊有英林、龍湖、內(nèi)坑、深滬、陳埭等鎮(zhèn)。除此之外，高品質(zhì)產(chǎn)品是身份的象征，是衡量財富的標(biāo)尺?？蛻暨x擇產(chǎn)品不再僅僅是選擇一套樓房，而要選擇一種優(yōu)質(zhì)的生活方式。財政和儲蓄相當(dāng)于內(nèi)地一個縣級市的收入，人均可支配收入較高，購買力強。全鎮(zhèn)程控電話裝機容量 ，已裝。距高速公路、機場、石獅均只 20分鐘車程。 ? 3金井交通 ? 交通網(wǎng)絡(luò)較為完善，環(huán)繞鎮(zhèn)區(qū)的東、西環(huán)路和沿海大通道金井路段，村村通水泥路。綜合實力百強鎮(zhèn)、科技示范鎮(zhèn)等榮譽。城市花園 ? 晉江新城區(qū)占地 520畝總建筑面積 60萬平方米，分為 A、 B兩個區(qū)域， A區(qū) 339畝，分三期開發(fā)；配套有高檔住宅、特色商業(yè)、酒店、主題會所、幼兒園等多功能、多業(yè)態(tài)的高品質(zhì)社區(qū)。 4主要研判結(jié)論 （ 1） 晉江房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平明顯滯后于其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平； （ 2） 晉江當(dāng)前市場供需基本平衡，總體供銷形勢兩旺； （ 3） 未來幾年晉江房地產(chǎn)市場將因產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市化發(fā)展而保持相對高速發(fā)展； （ 4） 在經(jīng)歷了 2022至 2022年的房地產(chǎn)爆發(fā)期后，晉江房地產(chǎn)正逐步進(jìn)入理性時代； （ 5） 晉江別墅市場正處于整合和提升時代，產(chǎn)品良莠不齊，市場需要更新?lián)Q代的產(chǎn)品。由于市場競爭的激烈，晉江房地產(chǎn)市場會進(jìn)一步走向成熟，產(chǎn)品品質(zhì)，開發(fā)檔次，建筑規(guī)模，產(chǎn)品定位、廣告宣傳等都會得到提高。 3晉江房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢預(yù)測 未來幾年晉江房地產(chǎn)市場依然會保持高速的發(fā)展。 ? ① 他們大多是工業(yè)園區(qū)的外資企業(yè)高級管理人員和企業(yè)主，擁有較強的經(jīng)濟(jì)實力； ② 港臺僑人士購房主要集中在有血緣、工作緣、生活緣的區(qū)域； ③ 他們是高檔住宅的消費者，非常注重小區(qū)的安全、管理、交通、服務(wù)、配套資源； ? ④ 海外本地華僑主要有落葉歸根的情節(jié)，回家置業(yè)成為情感依托。 在城市中心地段出現(xiàn)小戶型公寓式住宅，也成為市場熱點。 高端客戶有限，市場更加理智向中戶