【正文】 來城市化進程的加快會給房地產(chǎn)業(yè)在上述地區(qū)的發(fā)展帶來更多的機遇； ?房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)關(guān)注政策導(dǎo)向，關(guān)注重點區(qū)域、重點板塊，提前進行可行性分析，為進入市場做好準備。 中國西部大開發(fā)、 成渝經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃 政策導(dǎo)向 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 華銀達 SWOT分析 —— 威脅 ?央行 2022年下發(fā)了關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的通知，特別要強調(diào)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、信用等級要高，企業(yè)自有資金達到 30％，四證齊全才能發(fā)放貸款，貸款投向主要是支持普通商品房住宅，嚴禁個人住房貸款“零首付”，以規(guī)范商業(yè)銀行的競爭行為；對開發(fā)企業(yè)的資金要求提高，特別是在行業(yè)內(nèi)大多數(shù)企業(yè)項目資金主要靠銀行貸款的情況下，企業(yè)現(xiàn)金流面臨相當大的壓力。 資金需求增加，開發(fā)企 業(yè)獲得資金成本增加， 原有融資渠道單一 ?房地產(chǎn)行業(yè)地域性強，還沒有形成能夠整合整個產(chǎn)業(yè)的特大企業(yè)，行業(yè)銷售額最大的企業(yè)市場份額也只有 1%左右，產(chǎn)業(yè)內(nèi)競爭不夠激烈； ?隨著中國地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，越來越多的國內(nèi)、外資金進入房地產(chǎn)行業(yè)，如摩根斯坦利將斥資 30億美元進入房地產(chǎn)業(yè)，國內(nèi)家電巨頭國美、海爾、蘇寧等已經(jīng)進入房地產(chǎn)業(yè)，國資委已經(jīng)要求對國有房地產(chǎn)企業(yè)進行整合，這表明行業(yè)內(nèi)的競爭未將不斷加劇，中小企業(yè)面臨越來越激烈的市場競爭。 房地產(chǎn)開發(fā)進入門檻低， 大量資本型企業(yè)會持續(xù) 進入本產(chǎn)業(yè)，競爭激烈 度會持續(xù)增溫 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 華銀達 SWOT分析 —— 威脅 ?一、二線城市市場空間越來越小，可開發(fā)土地已經(jīng)非常少，土地成本相對較高；一、二線城市集中了全國各大公司，實力、規(guī)模相當?shù)钠髽I(yè)面臨激烈競爭； ?土地資金要求不斷提高，一些中小公司將無法生存，兼并重組不可避免。 一、二線城市基本上處于 高競爭態(tài)勢，面臨重 新洗牌危機 ?客戶不斷成熟，對于產(chǎn)品的質(zhì)量要求越來越高。由于網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，客戶與企業(yè)間的信息不對稱現(xiàn)象日益減少，客戶對產(chǎn)品的專業(yè)化了解更加深入； ?對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)該把更多的精力放在內(nèi)部管理方面，不斷提高管理水平，提高產(chǎn)品質(zhì)量。 國家政策日趨規(guī)范， 客戶維權(quán)意識增強， 施工單位、客戶對產(chǎn) 品和服務(wù)要求提高 ?由于在規(guī)模、品牌、待遇等方面的巨大吸引力，行業(yè)內(nèi)的高端人才會更快地流向大型企業(yè)， 強者愈強，更加速了這些企業(yè)的快速發(fā)展和擴張；中小企業(yè)面臨土地、資金、人才多重威脅，對企業(yè)內(nèi)部管理、企業(yè)文化要求更高。 人才將流向大型企業(yè)， 強者愈強，企業(yè)內(nèi)部 管理、文化要求更高 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 華銀達 SWOT分析 —— 優(yōu)勢 ?公司在多年的發(fā)展過程中，憑借獨特的企業(yè)文化，領(lǐng)導(dǎo)者的個人魅力積淀了較為豐富的政府資源。 政府資源優(yōu)勢 ?組建了一支穩(wěn)定的管理團隊 ?年齡結(jié)構(gòu)合理，且具備相關(guān)領(lǐng)域多年的工作經(jīng)驗； ?認同企業(yè)文化，凝聚力強，敬業(yè)精神好； ?內(nèi)部合作意識強。 管理團隊優(yōu)勢 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 華銀達 SWOT分析 —— 劣勢 ?公司在融資方面主要還是依靠銀行貸款，融資渠道相對較為單一，對于現(xiàn)有項目的資金基本能夠保證，但如果要增大土地儲備，進行市場的擴張，可能在資金方面會遇到一些困難； ?對于其他融資方式公司目前還缺乏研究和實際運作的經(jīng)驗 融資平臺較少， 資金運作能力差 ?成都南部新城華陽項目在區(qū)域內(nèi)初步建立了品牌，具有一定的知名度； ?如果公司未來要進入全國二、三線市場，將會面臨如何將區(qū)域品牌整合為統(tǒng)一的公司品牌等問題； ?目前公司尚未形成品牌，并且在品牌的建設(shè)戰(zhàn)略及思路方面剛剛起步，還有大量的工作要做。 企業(yè)品牌力量弱 ?現(xiàn)有項目集中在華陽一地，華銀美景項目到 2022年？月已經(jīng)結(jié)束，嘉美地項目預(yù)計 2022年底完工，目前公司沒有土地儲備； ?公司在獲取土地方面尚未建立有效的機制，獲得土地信息的渠道較少，如目標地塊的選擇、測算的標準等都有待進一步完善。 土地儲備和土地 獲得能力差 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 華銀達 SWOT分析 —— 劣勢 ?公司尚未建立統(tǒng)一的授權(quán)體系，對子公司、項目部的授權(quán)只是采用臨時授權(quán)的形式， ?公司績效管理體系與項目激勵機制未有效對接，有待進一步明確； ?對于如何解決人才職業(yè)生涯發(fā)展與公司發(fā)展問題需要有明確的操作方案。 授權(quán)、激勵機制 和人才發(fā)展平臺 尚需提高 ?公司主要包括管理本部及華銀美景、嘉美地兩個項目部，但在實際運作中基本按公司的方式運作； ?公司管理本部與項目部的職責、管理模式有待于進一步明確，并且要同公司的發(fā)展戰(zhàn)略相結(jié)合，要有利于公司擴張； 組織機構(gòu)和管理 模式不清晰 ?在股東層面，公司治理結(jié)構(gòu)是明確的，股權(quán)非常清晰； ?在股東和職業(yè)經(jīng)理人層面，目前尚未有實際動作；公司治理結(jié)構(gòu)需要與時俱進，有必要參照一些成功企業(yè)的做法，進一步完善。 公司治理結(jié)構(gòu)需 要與時俱進 ?成功的核心能力主要包括土地獲取得能力、融資能力、規(guī)劃設(shè)計能力、項目管理能力和銷售服務(wù)能力等方面； ?土地獲取能力、融資能力已經(jīng)單獨列出，本條所指的核心競爭力主要是規(guī)劃設(shè)計、項目管理和銷售服務(wù)能力。 缺少在地產(chǎn)領(lǐng)域成 功的核心競爭力 （能力不夠鮮明） 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 第三章 公司經(jīng)營環(huán)境分析 （宏觀經(jīng)濟和行業(yè)市場 ） 第四章 地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略 第五章 職能戰(zhàn)略 目錄 第一章 公司愿景、理念與核心價值觀 第二章 標桿企業(yè)、競爭對手 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 第四章 地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略 戰(zhàn)略體系 戰(zhàn)略目標 核心要素 組織運行界面 （管控模式） 公司愿景 核心戰(zhàn)略要素 土地獲取 累計土地儲備面積4054萬平米約合600800畝 資金需求 儲備資金 1015億 組織管理 現(xiàn)代企業(yè)管理制度 走專業(yè)化發(fā)展道路 激勵機制 在實現(xiàn)股東利益，達到客戶滿意的條件下，與經(jīng)營團隊的利潤共享 區(qū)域部署：四川省重慶市；獲取途徑：與有地機構(gòu)合作（土地股權(quán)），招牌掛，土地整理、舊改 目標 舉措 運作方式：在保證控制權(quán)的前提下，充分運用資金杠桿 融資途徑：民間借貸，自有資本，項目股權(quán)，上市和資本平臺 公司和項目公司兩級管 理，借助現(xiàn)有的成熟 軟件建立管控體系 確定核心能力和核心人才 隊伍，對不同類型人才實 施不同策略，利用利潤分 享機制形成利益共同體 具體實施方案 五年戰(zhàn)略目標 累計銷售收入： 41億（基本目標） 50億（挑戰(zhàn)目標） “ 人才齊備、管理科學(xué)、服務(wù)勤懇、產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)、效益領(lǐng)先”區(qū)域房地產(chǎn)卓越品牌 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes “ 銷售收入” —— 41億（基本目標） 50億（挑戰(zhàn)目標） 地產(chǎn)戰(zhàn)略目標 ? 確定依據(jù)： ? 中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，市場空間巨大 ? 五年之后，如不能達到這個水平，一方面有可能在行業(yè)整合的過程中被淘汰掉，另一方面管理體系滯重，運營成本高，無法留住關(guān)鍵人才 ? 原則： ? 團隊特別是項目老總要遠見、務(wù)實、堅韌、團結(jié)，“五年一盤，驚人一盤”； ? 必須依靠自己的力量做大做實，可借助資本手段進行收購以擴大規(guī)模，但一定要保證控制權(quán)，降低風險 ? 規(guī)模性增長的同時，要實現(xiàn)質(zhì)量性增長，既要關(guān)注總收入，也要關(guān)注投資回報率 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 地產(chǎn)戰(zhàn)略目標 目標定位，細分市場，標桿產(chǎn)品 ?產(chǎn)品類型： 以住宅為主：普通住宅、精裝 LOFT公寓、高級住宅和別墅、老年公寓、保障性住房；兼顧商業(yè)：酒店、寫字樓、購物中心、產(chǎn)權(quán)及服務(wù)式公寓、商業(yè)街、停車樓等城市綜合體；開始介入復(fù)合型文化、旅游地產(chǎn)；考慮涉足工業(yè)地產(chǎn)：總部基地、專業(yè)商品市場 、物流園區(qū) ； ?產(chǎn)品檔次： 性價比最優(yōu)的中高檔精品；精準定位、精巧設(shè)計、精細施工、精心服務(wù)；符合國際標準超過國家規(guī)范、低碳節(jié)能物業(yè)和綠色健康住宅。 ?目標客戶： 不斷增長中的中產(chǎn)階級（中高收入群體） 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 土地獲取途徑和區(qū)域布局 戰(zhàn)略核心要素 土地 華銀達適宜的方式依次為 ： 直接收購項目公司： 自有資金投入和自主運營相結(jié)合收購項目，并確?？毓蓹?quán)， 市場招拍掛： 因資金需求非常大，優(yōu)先作為華銀達拓展布局，更適合于三、四線城市， 同有土地的企業(yè)和機構(gòu)合作：選擇有土地但缺乏開發(fā)資金、沒有專業(yè)團隊的企業(yè)和機構(gòu)合作，土地入股，并確保控股權(quán) 土地整理、舊城改造 ：以三、四線城市為重點，或成都市農(nóng)村土地綜合整治及小城鎮(zhèn)改造 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 三線城市 中心城市區(qū)域 四線城市 省外二、三線 中心城市 區(qū)域布局 戰(zhàn)略核心要素 土地 成都市的開發(fā)重點，主城區(qū)、南部新城（天府新區(qū)、新川創(chuàng)新科技園）華陽鎮(zhèn)、雙流縣，占總開發(fā)量的 30%以上、不少于 5個項目；至少 3個 2類項目必須成為細分市場的標桿產(chǎn)品，保證其他開發(fā)區(qū)域、項目拓展的品牌支撐。 四川省內(nèi)、成渝經(jīng)濟區(qū)、成都經(jīng)濟區(qū)域中的開發(fā)重點，以成都為中心輻射的地級市。包括資陽、眉山、樂山、德陽、內(nèi)江、遂寧、綿陽等地級市，確保 2022年開始進入，并選定一、二個城市深耕、確保儲備 35個項目。 具有強大產(chǎn)業(yè)支撐和明顯區(qū)位、資源優(yōu)勢、以重慶、西安、昆明等為代表的中、西部二、三線城市及其周邊縣、市，在本戰(zhàn)略期內(nèi)至少儲備 1個項目，開始區(qū)域、全國性布局。 四川省內(nèi)、成渝經(jīng)濟區(qū)、成都經(jīng)濟區(qū)、天府新區(qū)規(guī)劃聚焦的范圍內(nèi)以簡陽、仁壽、彭山、峨眉山、廣漢、都江堰、彭州、金堂、青白江及九寨溝、康定、馬爾康等縣、市，并選定二、三個縣級城市深耕，確保儲備 35個項目。 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 市場選擇：明顯區(qū)位、資源優(yōu)勢、強力產(chǎn)業(yè)支撐 大成都：快速發(fā)展、滾動擴張 三、四線城市：保持影響、穩(wěn)步發(fā)展 細分市場 特點 二線城市 三、四線城市 開發(fā)項目 土地儲備 開發(fā)項目 土地儲備 成熟區(qū) 城市已經(jīng)完成規(guī)劃； 市政配套成熟； 房地產(chǎn)可開發(fā)空間小。 機會主導(dǎo) 機會主導(dǎo) 適度關(guān)注 適度關(guān)注 發(fā)展區(qū) 有明確的城市規(guī)劃； 市政配套具備基本條件，城市功能正在完善； 房地產(chǎn)供需市場形成。 重點關(guān)注 適度關(guān)注 重點關(guān)注 適度關(guān)注 儲備區(qū) 有長遠的城市規(guī)劃或產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。 不關(guān)注 重點關(guān)注 不關(guān)注 重點關(guān)注 戰(zhàn)略核心要素 土地 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 目標 自有資金 項目合作 項目建設(shè)階段 土地開發(fā)階段 基本原則 債權(quán)融資 上 市 房地產(chǎn)投資信托基金 銀行信貸 民間信貸 商業(yè)信用 物業(yè)經(jīng)營階段 資本平臺 集合信托 融資渠道選擇 —— 一個基本原則，五大核心融資方式 戰(zhàn)略核心要素 資金 股權(quán)融資 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes ?一個基本原則 凡是對華銀達發(fā)展有利，凡是能夠有助于業(yè)務(wù)成長的融資渠道都可以采用，但是一定要保證華銀達擁有足夠的控制權(quán)。 ?不同階段融資方式 ?土地開發(fā)階段：偏重股權(quán)融資，配以民間借貸和信托基金 股權(quán)融資：股權(quán)融資和土地獲取方式并舉，與合作方分享利潤，在降低風險的同時做大規(guī)模 民間借貸：傳統(tǒng)備用渠道 ?項目建設(shè)階段：主要利用銀行信貸和商業(yè)信用 銀行信貸：獲得“四證”后，向商業(yè)銀行申請開發(fā)貸款，作為開發(fā)建設(shè)資金的主要來源 商業(yè)信用：通過開源和節(jié)流對資金進行管理，有償占有和無償占有商業(yè)信用。開源是指在考慮到回款速度和銷售價格之間的關(guān)系的同時盡快回收房款；節(jié)流是指在付款節(jié)奏和商業(yè)談判等方式上對于各種資金進行利用，還包括承兌匯票的落實等一系列的措施。 ?物業(yè)經(jīng)營階段：主要考慮到對商業(yè)地產(chǎn)的運作，包括寫字樓、商場和酒店等 利用房地產(chǎn)投資信托基金