【正文】 四期五期注：一期擬開(kāi)發(fā)134畝經(jīng)濟(jì)適用房和200畝中高檔住宅二期擬開(kāi)發(fā)200畝中高檔住宅和195畝低密度住宅三期擬開(kāi)發(fā)200畝中高檔住宅和200畝低密度住宅四期擬開(kāi)發(fā)200畝低密度住宅和207畝中心商務(wù)區(qū)五期擬開(kāi)發(fā)300畝中高檔住宅和236畝楚文化展示中心十 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估l 土地費(fèi)用：總計(jì)3億元人民幣，按2073畝土地計(jì)算，l 前期規(guī)劃費(fèi)用：預(yù)計(jì)500萬(wàn)l l 管理費(fèi)用＝銷(xiāo)售收入*2％；l 銷(xiāo)售費(fèi)用＝銷(xiāo)售收入*4％l 前期費(fèi)用＝（環(huán)境配套＋建筑成本）*6%l 銷(xiāo)售營(yíng)業(yè)稅＝銷(xiāo)售回款*%l 綠化配套費(fèi)用＝120元每平方米l 所得稅＝利潤(rùn)*33%l 不可預(yù)測(cè)費(fèi)用：約2500萬(wàn)l 元（％計(jì)算）l 建安成本：經(jīng)濟(jì)適用房500元/ M2l 中高檔住宅650元/ M2（含20％小高層和高層住宅）l 別墅和商務(wù)用房為1100元/ M2l 設(shè)定項(xiàng)目贏利能力測(cè)算的起止時(shí)間為2007年～2012年；：開(kāi)發(fā)類(lèi)型開(kāi)發(fā)面積（萬(wàn)/M2）土地成本（萬(wàn)元）建筑成本(萬(wàn)元)前期費(fèi)用(萬(wàn)元)銷(xiāo)售管理營(yíng)業(yè)稅（萬(wàn)元）銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元)所得稅(萬(wàn)元)利潤(rùn) (萬(wàn)元)經(jīng) 濟(jì) 適用 房19538374502132112429279中 高 檔住 宅13023924465547237372041022288546463低 密 度住 宅8610387352324129231111251601632517中 心 商務(wù) 區(qū)299521899131410438897501752835586楚文化展示中 心34151920311529153787001510630670總 累 計(jì)投 資19929996180657108395757249610671535145515規(guī)劃和不可預(yù)測(cè)費(fèi)用（萬(wàn)元）3000實(shí)際總利潤(rùn)（萬(wàn)元）142515l 土地款項(xiàng)按照面積分配到各期項(xiàng)目中l(wèi) 土地總款項(xiàng)按照29996萬(wàn)人民幣計(jì)算l 銷(xiāo)售款均按照100％銷(xiāo)售計(jì)算l 總投資為：282064萬(wàn)元l 投資利潤(rùn)率（凈利潤(rùn)/總投資金額）為：％l 銷(xiāo)售利潤(rùn)率 (凈利潤(rùn)/銷(xiāo)售總收入) 為：%十一 項(xiàng)目敏感性分析本項(xiàng)目用凈利潤(rùn)率來(lái)分析項(xiàng)目的敏感性，而沒(méi)有計(jì)算IRR（內(nèi)部收益率），其原因是：我們考慮由于經(jīng)營(yíng)時(shí)間長(zhǎng)，要大量追加投資，可能導(dǎo)致多個(gè)IRR（內(nèi)部收益率）出現(xiàn)，以IRR計(jì)算沒(méi)有實(shí)際意義，所以沒(méi)有以此來(lái)衡量。本項(xiàng)目實(shí)際僅需第一期和第二期兩次投資：第一期投資共計(jì)：27591萬(wàn)元5000萬(wàn)（土地定金）＋1453萬(wàn)（經(jīng)濟(jì)適用房和中高檔住宅土地費(fèi)）＋4187萬(wàn)（經(jīng)濟(jì)適用房建安費(fèi)）＋502萬(wàn)（經(jīng)濟(jì)適用房前期費(fèi)）＋1321萬(wàn)（經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售推廣費(fèi)）＋10271萬(wàn)（中高檔住宅建安費(fèi)）＋1232萬(wàn)（中高檔住宅前期費(fèi)）＋2721萬(wàn)（中高檔住宅管理和銷(xiāo)售推廣費(fèi)）＋404萬(wàn)（不可預(yù)測(cè)費(fèi)）＋500萬(wàn)（總體規(guī)劃費(fèi)）＝27591萬(wàn)元第一期投資為整個(gè)項(xiàng)目的土地定金、第一期工程所用土地費(fèi)用、第一期開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用：其中土地定金為5000萬(wàn)，土地價(jià)格按照第一期所用335畝，％計(jì)算，建安成本按照建安總成本予付50％計(jì)算，前期費(fèi)用和推廣費(fèi)用按照實(shí)際價(jià)值計(jì)算。1 全部土地余款要交付2 補(bǔ)足一期開(kāi)發(fā)所欠全部費(fèi)用3 二期建安成本，二期推廣銷(xiāo)售成本共計(jì)：61994萬(wàn)元因從第一期銷(xiāo)售開(kāi)始有部分銷(xiāo)售收入可以轉(zhuǎn)為投資,第一期經(jīng)濟(jì)適用房按100％銷(xiāo)售計(jì)算；中高檔住房按銷(xiāo)售80％計(jì)算；資金回收額為：48713萬(wàn)元第二期投資金額減去銷(xiāo)售收入，需追加投資：6199448713=20281萬(wàn)元所以投資峰值為27591＋20281＝47872萬(wàn)元，出現(xiàn)時(shí)間預(yù)計(jì)在2008年第一季度總累計(jì)投資（萬(wàn)元）實(shí)際總投資（萬(wàn)元）總銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）總利潤(rùn)（萬(wàn)元）凈利潤(rùn)率（％）實(shí)際收益率（％）28206447872496106142515298注：凈利潤(rùn)率按照純利潤(rùn)除以總投資計(jì)算實(shí)際收益率按照純利潤(rùn)除以實(shí)際投資金額計(jì)算我們將投資額鎖定，將建設(shè)成本和價(jià)格（住宅、商業(yè)用房）作為不確定因素，對(duì)本項(xiàng)目的銷(xiāo)售利潤(rùn)率進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明，銷(xiāo)售利潤(rùn)率對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格變化最為敏感，其次時(shí)建設(shè)成本。詳見(jiàn)下表：表11－1建安成本敏感性分析表建安成本變動(dòng)幅度（％）項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率（％）0＋5—5表11－2售價(jià)敏感性分析銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)幅度（％）項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率（％）0＋5—5十二 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析：一、目前國(guó)家還在對(duì)土地開(kāi)發(fā)進(jìn)行宏觀控制。本項(xiàng)目擬開(kāi)發(fā)區(qū)域尚未取得合法的開(kāi)發(fā)手續(xù)。雖然按照現(xiàn)行政策，咸寧市政府認(rèn)為，該地塊處于咸寧市中心，獲得批準(zhǔn)沒(méi)有問(wèn)題。但是仍存在國(guó)家進(jìn)一步緊縮后，無(wú)法獲得批準(zhǔn)的可能。對(duì)策分析：在前期合作時(shí)一定把本項(xiàng)內(nèi)容寫(xiě)入合同，如果土地或部分土地不能取得合法手續(xù)，應(yīng)以同價(jià)格給開(kāi)發(fā)商土地或除退還土地款項(xiàng)之外要賠償我方經(jīng)濟(jì)損失。二、 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，未來(lái)兩年房?jī)r(jià)和地價(jià)走勢(shì)不確定。對(duì)策分析：根據(jù)多項(xiàng)綜合指標(biāo)及對(duì)國(guó)內(nèi)一線、二線、同級(jí)城市的房地產(chǎn)指數(shù)分析，既使房?jī)r(jià)不再上漲，但咸寧市和同級(jí)城市的房地產(chǎn)差價(jià)明顯，仍然會(huì)有很大提升空間。另在實(shí)際操作中及時(shí)了解市場(chǎng)，隨時(shí)調(diào)整價(jià)格，保證在市場(chǎng)中立于不敗之地。三、地塊面積大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，可能會(huì)存在部分土地暫時(shí)閑置，目前政府規(guī)定閑置兩年以上土地要被政府收回對(duì)策分析：洽談簽約時(shí)在合同中要注明，務(wù)必避免此情況的發(fā)生，對(duì)解決方案要在合約中明確體現(xiàn)。四、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，近階段政府一直在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，有可能會(huì)出臺(tái)政策限制房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)策分析：6月份已經(jīng)出臺(tái)國(guó)六條政策對(duì)房地產(chǎn)的限制，這是近年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)限制最厲害的一次，目前正處在調(diào)整期，譬如新建設(shè)房屋要包含70％小戶(hù)型，不能建設(shè)別墅等，但實(shí)際執(zhí)行是在地方政府，本問(wèn)題需和政府提前協(xié)商。根據(jù)我們預(yù)測(cè)近期內(nèi)國(guó)家不會(huì)再出臺(tái)新的調(diào)控政策。一、咸寧政府職能部門(mén)專(zhuān)業(yè)化水平和管理水平較低，特別是開(kāi)放意識(shí)淡薄，投資環(huán)境較發(fā)達(dá)地區(qū)差。對(duì)策分析：在合同簽署時(shí)，對(duì)各種可能出現(xiàn)的情況進(jìn)行全面分析，在合同中予以約束；和咸寧政府各部門(mén)建立良好的人際關(guān)系予以解決；從房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)來(lái)看，近兩年房地產(chǎn)的發(fā)展呈現(xiàn)跳躍式前進(jìn)，在保持目前現(xiàn)狀不變的情況下，今后的房地產(chǎn)就會(huì)呈現(xiàn)良好的勢(shì)頭。二、如果更換政府領(lǐng)導(dǎo)對(duì)本項(xiàng)目會(huì)產(chǎn)生一定影響。對(duì)策分析：在洽談簽約前要和近期更換可能性小的領(lǐng)導(dǎo)直接對(duì)話溝通，把本項(xiàng)目變成政府工程；盡可能的把政府答應(yīng)的條件以及違約的處理辦法寫(xiě)在合約中，從法律角度避免此風(fēng)險(xiǎn)帶給公司的損失。三、目前咸寧整體經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較差，在武漢8＋1城市圈中經(jīng)濟(jì)總量名列第4位。對(duì)策分析：雖然經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)差，但是各項(xiàng)發(fā)展指標(biāo)均要高出城市圈城市發(fā)展的平均水平，增長(zhǎng)速度很快，在近幾年內(nèi)就要和同類(lèi)城市相持平。四、城市基礎(chǔ)較差，消費(fèi)設(shè)施檔次低，不僅不能有效吸引武漢消費(fèi)，而且本地高消費(fèi)客戶(hù)流失到武漢。對(duì)策分析：在本項(xiàng)目的規(guī)劃中已經(jīng)考慮到這個(gè)問(wèn)題，要把本項(xiàng)目建設(shè)為綜合的商務(wù)中心和居住社區(qū)，已經(jīng)為這部分人量身定做了他們的專(zhuān)屬場(chǎng)所。五、城市定位為生態(tài)休閑旅游城市和武漢的后花園，但除自然景觀可達(dá)標(biāo)外，目前的城市規(guī)劃建設(shè)檔次低，城區(qū)的規(guī)劃調(diào)查和新規(guī)劃的實(shí)施任務(wù)量大，需較長(zhǎng)的時(shí)間才能達(dá)到城市的規(guī)劃定位。對(duì)策分析：在需要政府配套的方面，如給排水、管網(wǎng)設(shè)備、供電、道路、燃?xì)庠谇⒄労灱s中要盡量的細(xì)化，把每項(xiàng)條件約束上，明確責(zé)任歸屬與處理方案。六、雖然目前咸寧具有生活小區(qū)環(huán)境的中檔以上住房極少，但由單位和個(gè)人開(kāi)發(fā)的陳舊住宅和低檔住宅多，外來(lái)人口不多，常住人口購(gòu)房需求不迫切。對(duì)策分析：從對(duì)咸寧居民的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，房屋需求比例很高，有52％以上人表示要換房，且加上新的購(gòu)房人數(shù)，這個(gè)比例足以消化咸寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的房源。一、各宗地之間沒(méi)有連在一起，不是一個(gè)完整的地塊，開(kāi)發(fā)難度大對(duì)策分析：分期開(kāi)發(fā)土地，各土地規(guī)劃內(nèi)容不同，不存在同質(zhì)化現(xiàn)象。請(qǐng)專(zhuān)業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位做統(tǒng)一規(guī)劃。另將來(lái)銷(xiāo)售中可根據(jù)實(shí)際情況靈活處理，在公司開(kāi)發(fā)兼顧不了或者覺(jué)得難度大的時(shí)候小宗土地轉(zhuǎn)手也很方便。二、項(xiàng)目分散，需要分散銷(xiāo)售，銷(xiāo)售把握難度加大對(duì)策分析：請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的代理銷(xiāo)售公司統(tǒng)一銷(xiāo)售，我司有專(zhuān)人負(fù)責(zé)對(duì)接，邊學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)邊培養(yǎng)自己的銷(xiāo)售隊(duì)伍，待時(shí)機(jī)成熟再轉(zhuǎn)為自己銷(xiāo)售。十三 項(xiàng)目戰(zhàn)略意義經(jīng)過(guò)前期人員的共同努力，利用我方人員與咸寧政府高層人員的關(guān)系，咸寧的土地拓展工作終于取得了突破性的進(jìn)展。我們?cè)诔浞挚紤]咸寧城市發(fā)展前景、城市規(guī)劃動(dòng)態(tài)、城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期、城市重大事件等因素并進(jìn)行認(rèn)真分析后認(rèn)為：1 投資咸寧城市中心區(qū)建設(shè)具有重大的戰(zhàn)略意義。2 從項(xiàng)目決策的戰(zhàn)略層面考慮，本項(xiàng)目對(duì)咸寧市和投資方都極具價(jià)值和意義。3 這是公司獲取巨大收益的一個(gè)重大契機(jī)。4 土地資源是地產(chǎn)公司發(fā)展的基礎(chǔ)及可持續(xù)發(fā)展的根源。最近國(guó)家一系列調(diào)控動(dòng)作以及國(guó)土資源部的三令五申都表明土地愈來(lái)愈成為稀缺資源。5 本項(xiàng)目的超大規(guī)模、稀缺景觀、優(yōu)越的地理位置都是目前中國(guó)中小城市中罕見(jiàn)的。6 就中國(guó)的中小等城市而言，咸寧商品住宅的性?xún)r(jià)比最高，是不可多的一個(gè)投資機(jī)會(huì)。十四 結(jié)論與建議基于以上對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景及項(xiàng)目本身的全面研究，我們得出如下結(jié)論與建議： 城市及項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景廣闊l 咸寧經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)快速、穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)。l 咸寧房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)快速發(fā)展階段l 項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景廣闊。 項(xiàng)目收益水平高l ％，贏利能力強(qiáng)，符合公司要求。l 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期結(jié)束，凈利潤(rùn)可達(dá)147901萬(wàn)元，投資回報(bào)高。 項(xiàng)目增值潛力巨大l 武漢城市圈的地位正在穩(wěn)步上升，l 作為武漢后花園的咸寧城市將依附于武漢城市圈而大步邁進(jìn)l 本項(xiàng)目地價(jià)具有競(jìng)爭(zhēng)力且支付條件相對(duì)優(yōu)惠，l 相信隨著項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，本項(xiàng)目將顯現(xiàn)出巨大的增值潛力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。