【正文】 內(nèi)部道路為土路，市場(chǎng)內(nèi)部有大型貨車經(jīng)常出入，大路極為不平，嚴(yán)重影響經(jīng)營。 房屋為老舊倉庫改建，年久失修，導(dǎo)致經(jīng)營戶怨聲載道積極要求搬遷。 該市場(chǎng)有自發(fā)組成的商會(huì)，搬遷事宜多由大戶把持，散戶跟隨。據(jù)說萬邦已經(jīng)資產(chǎn)介入，明年 3月就要整體搬入現(xiàn)劉莊蔬菜批發(fā)市場(chǎng)， 2年后整體搬入萬邦國際。約有 20戶經(jīng)營業(yè)主在萬邦已交訂金，其余客戶正在觀望。 ?區(qū)域權(quán)重 5星： 我國糧油專業(yè)現(xiàn)貨市場(chǎng)中規(guī)模最大、輻射面最大、品種最全、銷售量最多的龍頭企業(yè)；年交易量全國前三；占河南糧油類總銷量 70%~80%的份額； 產(chǎn)品銷往全國 7個(gè)省市區(qū)，最遠(yuǎn)達(dá)到廣西；每周都要向商務(wù)部和國家糧食局通過網(wǎng)絡(luò)上報(bào)價(jià)格數(shù)據(jù)，反映糧食價(jià)格的波動(dòng)因素 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 慶豐糧食市場(chǎng) 鄭州市內(nèi)重點(diǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)調(diào)研分析 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 機(jī)會(huì) 威脅 ① 交通優(yōu)勢(shì)：三環(huán)與四環(huán)之間，在中州大道邊 ② 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：鄭州最大的糧油批發(fā)市場(chǎng)，輻射面積廣 ③ 聚集效應(yīng)：周邊有黑莊糧油等批發(fā)市場(chǎng) ④ 時(shí)間優(yōu)勢(shì)：經(jīng)營 9年，客源穩(wěn)定 ⑤ 商品優(yōu)勢(shì)：首個(gè)將東北大米引入中原、輻射全國的市場(chǎng) ① 硬件條件：路窄、坑洼不平，老式布局，地磅、油塔等設(shè)備不足 ② 市場(chǎng)名聲：地溝油事件的發(fā)生地，被媒體曝光 ① 萬邦國際注入資產(chǎn) ② 配合萬邦的節(jié)奏，整體搬遷 ① 政府規(guī)劃：修路，市場(chǎng)將拆除 SWOT分析 慶豐糧食市場(chǎng) 鄭州市內(nèi)重點(diǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)調(diào)研分析 經(jīng)驗(yàn)借鑒 ?功能及服務(wù)提升建議： 考慮糧油交易需要大型貨車出入 ， 市場(chǎng)內(nèi)部道路一定要足夠?qū)?， 要澆筑有一定耐壓性的混凝土路面 。 門面至少要 100平米以上 ， 最好有休息區(qū) ， 平時(shí)可以住人；市場(chǎng)周邊要有倉儲(chǔ)；地磅 、 油塔等設(shè)施要齊全 。 可以通過延伸產(chǎn)業(yè)鏈深加工的形式做成品牌 ， 增加糧食附加值 。 即利用自己的網(wǎng)絡(luò)渠道以及在行業(yè)的影響力 ， 迅速打開自有糧食品牌的發(fā)展空間 ， 以此走向糧食深加工 、 渠道銷售以及品牌運(yùn)作的產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展之路 。 做法一 ， 將由市場(chǎng)聯(lián)合幾家有實(shí)力的商戶建立工業(yè)園 ， 成立糧食深加工企業(yè) ， 向后延伸一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條 。 考慮到以“ 慶豐 ” 為品牌和注冊(cè)商標(biāo) ， 來做大米品牌 。 做法二 ， 新市場(chǎng)建成 ， 可以考慮建立一個(gè)工業(yè)園 ， 讓外地廠商直接將未成品運(yùn)到本地 ， 就地加工就地銷售 。 這樣比直接運(yùn)來大米成品一方面節(jié)約成本 ， 一方面儲(chǔ)存周期長(zhǎng) 。 萬客來食品市場(chǎng) 鄭州市內(nèi)重點(diǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)調(diào)研分析 南三環(huán)中間區(qū)域 所在區(qū)位 萬客來食品市場(chǎng) 鄭州市內(nèi)重點(diǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)調(diào)研分析 副食批發(fā)的權(quán)重市場(chǎng)； 規(guī)模大，經(jīng)營時(shí)間長(zhǎng)，交通便利，靠近南三環(huán)外的倉儲(chǔ)物流區(qū)； 經(jīng)營模式原始，以收取租金盈利。 ?市場(chǎng)俯視圖 萬客來食品市場(chǎng) 鄭州市內(nèi)重點(diǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)調(diào)研分析 現(xiàn)場(chǎng)照片 ?市場(chǎng)北側(cè)正大門 ?市場(chǎng)東北側(cè)大門，一排商鋪因修路拆除 ?市場(chǎng)內(nèi)單層商鋪 ?市場(chǎng)四周二層商鋪 ?市場(chǎng)內(nèi)道路 ?市場(chǎng)成熟，行業(yè)龍頭； ?品類格局，紛雜無序； ?磚混 +簡(jiǎn)易房，市場(chǎng)環(huán)境簡(jiǎn)陋。 萬客來食品市場(chǎng) 鄭州市內(nèi)重點(diǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)調(diào)研分析 基礎(chǔ)信息表 市場(chǎng)概要 地址 所處區(qū)位 經(jīng)營時(shí)長(zhǎng) 總面積 收費(fèi)方式 京廣南路與南三環(huán)交叉口 南三環(huán)中間區(qū)域 13年 占地 24萬方，建面 租金 +管理費(fèi) 180元 /間/月 經(jīng)營品類（熱銷） 商戶總數(shù) 開張比 交易額 食品、副食、日化類 2022余家 95% 2022年，年 20億元 單位租金（熱鋪） 道路狀況 區(qū)域市場(chǎng)權(quán)重 整體搬遷可能 5070元 /平方 /月 市場(chǎng)內(nèi)主干道 15米， 次干道 12米，支路 9米 暫無整體搬遷計(jì)劃 但市場(chǎng)東側(cè)修路，已拆除一排商鋪 單體建筑 建筑形態(tài) 開間 進(jìn)深 單體面積 客戶需求 磚混結(jié)構(gòu)（一層、二層） 4米 5米 2030平方 2個(gè)單體 招商政策 典型客戶 訪談 租金由北至南，依次遞增， 5070元 /平方 /月。近 2年租金漲幅過大，從 58漲至 68元 /平方 /月。 共有 12排，由北至南，分別為洗化、文具、酒水、飲料、副食和干果。 很多這邊的商戶在本地或者周邊都有廠，即使有別的市場(chǎng)興起，萬客來這個(gè)市場(chǎng)都不會(huì)丟。 ?區(qū)域市場(chǎng)權(quán)重 4星：經(jīng)過 10年的市場(chǎng)培育，取代華中食品城成為鄭州食品批發(fā)市場(chǎng)的新霸主 。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 萬客來食品市場(chǎng) 鄭州市內(nèi)重點(diǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)調(diào)研分析 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 機(jī)會(huì) 威脅 ① 交通優(yōu)勢(shì)：南三環(huán)居中位置，京廣路直通市區(qū)，周邊有道路與四環(huán)相連，周邊物流倉儲(chǔ)發(fā)達(dá) ② 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：鄭州最大的食品、副食市場(chǎng)，輻射面積廣 ③ 聚集效應(yīng)：周邊有中陸茶城、華中食品城等批發(fā)市場(chǎng) ④ 時(shí)間優(yōu)勢(shì)：經(jīng)營 13年，客源穩(wěn)定 ① 市場(chǎng)格局： 10年前的市場(chǎng)布局，跟不上時(shí)代發(fā)展 ① 位于三環(huán)外，華中食品城的新舊市場(chǎng)更迭有利于萬客來市場(chǎng)招商與經(jīng)營的進(jìn)一步擴(kuò)大。 ① 新模式、大規(guī)模、高規(guī)格的新近專業(yè)市場(chǎng)有可能取代其行業(yè)龍頭地位。 SWOT分析 華中食品城（過渡市場(chǎng)） 鄭州市內(nèi)重點(diǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)調(diào)研分析 三環(huán)內(nèi)東南角 所在區(qū)位 華中食品城（過渡市場(chǎng)） 鄭州市內(nèi)重點(diǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)調(diào)研分析 品牌大、資格老； 規(guī)模小、硬件簡(jiǎn)陋； 以收取租金 +管理費(fèi)盈利； 正處于搬遷過渡期，已收取老客戶訂金，在規(guī)劃建設(shè)新市場(chǎng)，建成后整體搬遷。 ?市場(chǎng)俯視圖 華中食品城（過渡市場(chǎng)） 鄭州市內(nèi)重點(diǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)調(diào)研分析 現(xiàn)場(chǎng)照片 ?單體建筑形態(tài) ?市場(chǎng)東側(cè)正門 ?市場(chǎng)西側(cè)大門及道路 ?南側(cè)在建商鋪 ?過渡性質(zhì)的簡(jiǎn)易市場(chǎng)； ?市場(chǎng)內(nèi)道路狹小，僅面包車可通行； ?比老華中商品城時(shí)的生意少了三四成； ?一級(jí)批發(fā)的展示區(qū)，交易在市場(chǎng)外的庫房進(jìn)行。 華中食品城（過渡市場(chǎng)） 鄭州市內(nèi)重點(diǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)調(diào)研分析 基礎(chǔ)信息表 市場(chǎng)概要 地址 所處區(qū)位 經(jīng)營時(shí)長(zhǎng) 總面積 收費(fèi)方式 連云路與長(zhǎng)江路交叉口 三環(huán)內(nèi)東南角 經(jīng)營 17年， 2022年搬遷至過渡區(qū) 占地 6萬方 租金 +衛(wèi)生費(fèi) 50元 /月 +物業(yè)費(fèi) 200元 /月 經(jīng)營品類（熱銷） 商戶總數(shù) 開張比 交易額 酒、副食、茶類 1000余家 95% 年交易額 單位租金（熱鋪） 道路狀況 區(qū)域市場(chǎng)權(quán)重 整體搬遷可能 3050元 /平方 /月 市場(chǎng)四周主干道 15米，市場(chǎng)內(nèi)支路 68米 現(xiàn)為過渡區(qū)，新市場(chǎng)建成后整體搬遷，在四環(huán)的西南角，侯寨鄉(xiāng)附近 單體建筑 建筑形態(tài) 開間 進(jìn)深 單體面積 客戶需求 簡(jiǎn)易房結(jié)構(gòu) 1830平方 12個(gè)單體 招商政策 新老戶政策區(qū)別，老戶 90%已交 3萬每間押金作為新華中商鋪（南四環(huán)）占地費(fèi)用，統(tǒng)一優(yōu)惠收費(fèi)政策 衛(wèi)生費(fèi) 50元 /月；物業(yè)費(fèi) 200元 /月；交電費(fèi)，水費(fèi)免 典型客戶 訪談 作為老華中食品城原商戶過渡聚集地，上千家商戶，中間商圈內(nèi)為老華中商戶，外圍有新戶分布 批發(fā)加零售，建筑全為臨時(shí)簡(jiǎn)易房、人氣較旺，但比老華中，還是有所下降 13年的經(jīng)營使得商戶團(tuán)結(jié)，并與市場(chǎng)經(jīng)營方關(guān)系密切，單獨(dú)搬遷可能性低 ?區(qū)域市場(chǎng)權(quán)重 3星： 年交易額 ，占全省副食品批發(fā)行業(yè)年交易額的 40%，年上交稅額上千萬元。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 華中食品城（過渡市場(chǎng)） 鄭州市內(nèi)重點(diǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)調(diào)研分析 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 機(jī)會(huì) 威脅 ① 品牌優(yōu)勢(shì)：鄭州歷史最悠久的食品、副食市場(chǎng) ② 聚集效應(yīng)：周邊有中陸茶城、華中食品城等批發(fā)市場(chǎng) ③ 時(shí)間優(yōu)勢(shì)：經(jīng)營 17年，客源穩(wěn)定 ① 交通狀況：三環(huán)以內(nèi)，禁止大貨車通行，進(jìn)出貨不便 ② 市場(chǎng)格局：簡(jiǎn)易、過渡區(qū)的市場(chǎng)格局，分類較雜亂 ① 新規(guī)劃建設(shè)的市場(chǎng)將擴(kuò)大現(xiàn)有體量，以現(xiàn)代化布局滿足市場(chǎng)發(fā)展需要 ① 過渡期較長(zhǎng)，商戶易被萬客來等其他市場(chǎng)分流 SWOT分析 海鮮水產(chǎn)市場(chǎng) 鄭州市內(nèi)重點(diǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)調(diào)研分析 二環(huán)內(nèi)北側(cè)居中位置 所在區(qū)位 海鮮水產(chǎn)市場(chǎng) 鄭州市內(nèi)重點(diǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)調(diào)研分析 品牌大、資格老； 面積不大，周邊交通時(shí)常擁堵，僅可面包車通行； 市場(chǎng)管理有序，管理能力突出； 盈利模式原始，僅以收取租金盈利； 市場(chǎng)為軍區(qū)用地，應(yīng)該不易搬遷。 ?市場(chǎng)俯視圖 海鮮水產(chǎn)市場(chǎng) 鄭州市內(nèi)重點(diǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)調(diào)研分析 現(xiàn)場(chǎng)照片 ?單體建筑形態(tài) ?市場(chǎng)南側(cè)正門 ?市場(chǎng)南側(cè)道路 ?市場(chǎng)內(nèi)道路 ?市場(chǎng)外交通擁擠，進(jìn)出貨以面包車為主。 ?小區(qū)一層商鋪結(jié)構(gòu)，向外加蓋 2米簡(jiǎn)易房。 ?凌晨 5點(diǎn)至 7點(diǎn)做大批發(fā)，其余時(shí)間零售為主。 ?市場(chǎng)管理規(guī)范，市場(chǎng)內(nèi)車輛禁行，小推車運(yùn)輸 海鮮水產(chǎn)市場(chǎng) 鄭州市內(nèi)重點(diǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)調(diào)研分析 基礎(chǔ)信息表 市場(chǎng)概要 地址 所處區(qū)位 經(jīng)營時(shí)長(zhǎng) 總面積 收費(fèi)方式 緯三路與經(jīng)六路 交叉口 二環(huán)內(nèi)北側(cè)居中位置 95年市場(chǎng)建成，經(jīng)營 16年 占地 2萬方 租金 經(jīng)營品類（熱銷） 商戶總數(shù) 開張比 交易額 海鮮、干貨水產(chǎn) 400余家 100% 暫缺 單位租金（熱鋪） 道路狀況 區(qū)域市場(chǎng)權(quán)重 整體搬遷可能 70150元 /平方 /月 市場(chǎng)四周主干道 10米，市場(chǎng)內(nèi)支路 68米 拆遷傳聞?dòng)蓙硪丫茫袌?chǎng)是軍區(qū)用地，整體搬遷難度大 單體建筑 建筑形態(tài) 開間 進(jìn)深 單體面積 客戶需求 磚混結(jié)構(gòu) 411米 1540平方 12個(gè)單體 招商政策 該市場(chǎng)二期正在招商，具體價(jià)格尚未公布 （市場(chǎng)外圍沿街門面） 典型客戶 訪談 該地塊為軍事用地，并且以該市場(chǎng)為中心形成了海鮮批發(fā)配送的高端新型農(nóng)貿(mào)銷售體系。 市場(chǎng)內(nèi)無機(jī)動(dòng)車輛通行，多為人力小推車。 市場(chǎng)分為： A，高檔水產(chǎn)區(qū)（燕鮑翅）約 70家商戶，主營燕鮑翅等高檔水產(chǎn)品，已形成氣候，輻射河南其他地區(qū)，擁有較好的口碑，為該市場(chǎng)的核心區(qū)域。 B，鮮活水產(chǎn)三個(gè)區(qū)域約 80家商戶，為全封閉管理，嚴(yán)格要求經(jīng)營戶宰殺后的廢料集中處理，無擾民及一般水產(chǎn)市場(chǎng)的臟亂差等情況。 C，干貨水產(chǎn)區(qū)約為 150家。 市場(chǎng)凌晨 3點(diǎn)左右到貨， 5點(diǎn)前完成卸貨， 7點(diǎn)半以前完成大宗交易，其他時(shí)間零售兼批發(fā) ?區(qū)域市場(chǎng)權(quán)重 4星：海鮮類占整個(gè)鄭州吞吐量的 90%。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 海鮮水產(chǎn)市場(chǎng) 鄭州市內(nèi)重點(diǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)調(diào)研分析 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 機(jī)會(huì) 威脅 ① 品牌優(yōu)勢(shì)：鄭州歷史最悠久海鮮市場(chǎng) ② 時(shí)間優(yōu)勢(shì)：經(jīng)營 16年，客源穩(wěn)定 ③ 市場(chǎng)權(quán)重：海鮮類占整個(gè)鄭州吞吐量的 90% ① 交通狀況：三環(huán)以內(nèi)，市中心位置，四周道路狹窄，進(jìn)出貨不便 ② 市場(chǎng)格局： 10年多前的市場(chǎng)格局，跟不上市場(chǎng)發(fā)展 ① 規(guī)模限制，不少商戶分流進(jìn)其他專業(yè)市場(chǎng) SWOT分析 ① 市區(qū)內(nèi)最大海鮮交易市場(chǎng)，客戶、商戶認(rèn)可，利于新市場(chǎng)的開發(fā) 北環(huán)水產(chǎn)大世界 鄭州市內(nèi)重點(diǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)調(diào)研分析 三環(huán)外北側(cè) 所在區(qū)位 北環(huán)水產(chǎn)大世界 鄭州市內(nèi)重點(diǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)調(diào)研分析 市場(chǎng)權(quán)重大，規(guī)模大，場(chǎng)內(nèi) 足 20%的市場(chǎng)需求； 市場(chǎng)周邊交通不便，道路狀況差； 盈利模式原始，僅以收取商鋪?zhàn)饨?+冷庫租金盈利。 以售股形式向商戶融資，規(guī)劃建設(shè)新市場(chǎng)，建成后將整體搬遷。 ?市場(chǎng)俯視圖 北環(huán)水產(chǎn)大世界 鄭州市內(nèi)重點(diǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)調(diào)研分析 現(xiàn)場(chǎng)照片 ?市場(chǎng)鳥瞰圖 ?市場(chǎng)磚混結(jié)構(gòu)商鋪 ?北側(cè)新建簡(jiǎn)易房商鋪 ?市場(chǎng)周邊有大型物流，道路狀況差。 ?規(guī)模大，交易量更大。80%的交易量在市場(chǎng)周邊冷庫堆放。 ?磚混商鋪門前的冰柜是出租的，一節(jié)年租金59萬。 ?鋪位供不應(yīng)求，又加蓋一排簡(jiǎn)易房商鋪 北環(huán)水產(chǎn)大世界 鄭州市內(nèi)重點(diǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)調(diào)研分析 基礎(chǔ)信息表 市場(chǎng)概要 地址 所處區(qū)位 經(jīng)營時(shí)長(zhǎng) 總面積 收費(fèi)方式 鄭州北環(huán)快速路和長(zhǎng)興路交叉口，沿長(zhǎng)興路向北 800米路東 三環(huán)外北側(cè) 占地 10萬方 商鋪?zhàn)饨?+冷庫租金 150元 /平方 /月 經(jīng)營品類（熱銷） 商戶總數(shù) 開張比 交易額 干貨水產(chǎn)、冷凍肉類 1000余家 100% 2022年，日營業(yè)額 200萬元至 500多萬元 單位租金（熱鋪） 道路狀況 區(qū)域市場(chǎng)權(quán)重 整體搬遷可能 200300元 /平方 /月 市場(chǎng)周邊為 18寬的主干道，市場(chǎng)內(nèi)為 2533米的次干道和 8米寬的支路 市場(chǎng)已在規(guī)劃四環(huán)外的新市場(chǎng)，面向現(xiàn)有商戶入股經(jīng)營 單體建筑 建筑形態(tài) 開間 進(jìn)深 單體面積 客戶需求 磚混結(jié)構(gòu) 4