【正文】 ? 城中：蓮湖公園家屬院、南小巷家屬院、 白鷺灣小區(qū) 第 二 部分： 競爭者調(diào)研資料 分析 、北二環(huán)蔬菜副食交易中心 、 ..\..\..\Users\user\Desktop\西安項目市調(diào)統(tǒng)計表 .xls 、項目概況 西安北二環(huán)蔬菜副食交易中心隸屬于陜西欣綠實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司。公司是由 567 戶蔬菜經(jīng)營大戶，主動聯(lián)合、自愿參股、 自籌資金 4700 多萬元，建成于 2021 年。攤位商戶擁有鋪位的產(chǎn)權(quán)，屬于私營企業(yè)。 、位置交通概況 北二環(huán)蔬菜副食交易中心位于西安市朱宏路與北二環(huán)的交界處西北角，交通優(yōu)勢十分明 顯。其中朱宏路為城市主要干道之一，通過朱宏路向北即達(dá)到我們的項目地塊，向南可以到達(dá)明城墻以北；同時市場緊鄰北二環(huán)，可以通過城市的二環(huán)線迅速的到達(dá)城市中的任何位置。 、市場內(nèi)部業(yè)態(tài)構(gòu)成 市場占地面積 150 畝左右，建筑面積近 6萬平方， 各類 交易區(qū)總鋪位 約 512 個。包括蔬菜交易位 437個，占總鋪位數(shù)的 86%；副食交易鋪位 60 個，占總鋪位數(shù)的 11%；肉類交易鋪位 15 個，占總鋪位數(shù)的 3%。 市場正門（朱宏路） （一） 蔬菜區(qū) 蔬菜區(qū)占據(jù)了整個市場交易區(qū)近 90%的面積。蔬菜區(qū)由郊菜、客菜、精品菜 和葉菜 構(gòu)成，總計 437 個交易位。其中精品菜區(qū)位于市場最里面 ，數(shù)量 10 戶，平均單戶營業(yè)面積 60 個平方，一層經(jīng)營二層住宿，精品菜日交易總量為 25 噸左右；客菜總計 177 個攤位，結(jié)構(gòu)和精品區(qū)一樣，客菜另外還有 50 多個戶外交易車輛；客菜日交易量 2021 噸左右；郊菜鋪位 110 個，空地交易車輛 60 輛，郊菜日交易總量 800 噸左右；葉菜區(qū)位于市場的南部，交易鋪 位 30 多個，日交易量 100 噸左右。 精品蔬菜區(qū) 葉菜區(qū) 空地交易區(qū) 客菜交易區(qū) （二）副食區(qū) 糧油副食區(qū)位于市場的中部靠近東門附近，面積 10 畝左右，總鋪位 60 個，屬于批零兼營性質(zhì)，日交易數(shù)量 65 噸左右。 此部分主要是服務(wù)于周邊社區(qū)居民的日常消費(fèi)需求，屬于批零兼營性質(zhì)。 副食交易區(qū) （三）肉類區(qū) 肉類區(qū)處于副食區(qū)的最前面的一排門面，總共 15 個鋪位，其中豬肉 10個，牛肉 1家，羊肉 2 家，家禽 1 家，魚 1 家。批零兼營，日交易數(shù)量 5 噸左右。 肉食交易區(qū) 、市場內(nèi)部配套設(shè)施 由于團(tuán)結(jié)水 庫改擴(kuò)建、北二環(huán)市場屬拆遷單位，目前市場內(nèi)部配套設(shè)施很不完善。市場內(nèi)部的 配套設(shè)施 僅 有 檢驗檢測 設(shè)備、大型地磅（貨物進(jìn)門時候稱重收費(fèi)）在正常使用，市場內(nèi)部 也僅 有十來家簡陋的小飯館，供應(yīng)市場內(nèi)經(jīng)營人員的飲食；市場管理辦公室位于市場中心部位，公共廁所 3 個（收取費(fèi)用）和汽車修理點(diǎn) 1 個都是由市場出租經(jīng)營，市場內(nèi)有小型貨運(yùn)車輛，負(fù)責(zé)市內(nèi)及周邊的配送及轉(zhuǎn)貨。 收費(fèi)地磅 檢驗檢測 餐飲配套一條街 配送及貨運(yùn)配套 、市場運(yùn)營概況 北二環(huán)蔬菜副食交易中心主要以蔬菜批發(fā)為主，夾帶副食。蔬菜 主要 來自河南 、山東、四川、廣州、海南等全國各個地方，是西安乃至西北最大的蔬菜集散地，市場主要覆射區(qū)域 甘肅、寧夏、陜北。品種齊全，日交易數(shù)量在 2021 噸左右，占據(jù)了整個西安市蔬菜批發(fā)量的 50%左右。 由于市場建設(shè)時間較早，已經(jīng)在西安的蔬菜批發(fā)領(lǐng)域形成了龍頭地位，雖然市場 交易環(huán)境較差、設(shè)備簡陋， 但市場的業(yè)務(wù)情況一直處于滿負(fù)荷狀態(tài)下 。 另外 市場是商戶集資籌建，管理上相對松散，整個市場完全是一個自由貿(mào)易市場。市場內(nèi)僅有的幾個冷庫也是商戶自己花錢建設(shè)，沒有專門的倉庫，一些副食經(jīng)營戶就把本來用以休息的二層辟出一部分作 為暫時倉庫存放。 一些沒有攤位的運(yùn)銷商要租股東攤位商戶的鋪位經(jīng)營。 、商鋪?zhàn)赓U費(fèi)用 目前固定鋪位經(jīng)營的商戶 80%擁有產(chǎn)權(quán)； 15%由原來的零售商轉(zhuǎn)型進(jìn)入； 5%來自產(chǎn)銷輻射地四川和甘肅等地。由于每個商戶所參有的股份又各不相同，商戶最少的參有 3—5股，每股 1 萬元，去年底分紅大約 3000 元 /股左右。由于鋪位產(chǎn)權(quán)不一，所以租金水平也不一樣。鋪位租金均價 1000—3000 元 /月，大部分鋪位是以租賃方式收取租金，加上商戶進(jìn)入市場早晚不一樣，近兩三年進(jìn)入市場的商戶都是轉(zhuǎn)租的鋪位。轉(zhuǎn)租鋪位的價格也在 1500—4000 元 /月。 商鋪短 期租賃， 帶房子的 200 元 /天，大棚 150 元 /天，空地車位只需交個進(jìn)場費(fèi)即可（根據(jù)品種的不同 35—45 元每噸）。市場內(nèi)部有公司管控的專業(yè)運(yùn)輸車輛和搬運(yùn)工人，他們在押金的管控下自由經(jīng)營。上游蔬菜產(chǎn)地和下游采購商入?。荒戏绞卟水a(chǎn)地政府在此有設(shè)點(diǎn)（海南省、四川廣元、陜西華縣）；甘肅、寧夏、陜北區(qū)域批發(fā)商和市區(qū)定點(diǎn)的采購大戶（人人樂超市、家福樂超市）也在此交易。 經(jīng)營五年以上的商戶絕大多數(shù)都是有參股在市場，由于各個商戶的參股多少、經(jīng)營方式和銷售額不同，使得商戶對市場管理方的意見也不同，有的嫌棄收費(fèi)太高，有的嫌規(guī)模太小 ，車輛進(jìn)出不是很方便。參股少的小股東型商戶，雖然對市場有意見，但因自己有股份，顧慮比較多。 市場的規(guī)模和配套已不能滿足商戶的需要體現(xiàn)在三方面一、商戶住宿的需求已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足（大約 40個臨租房間 200300/月），二、 交易攤位已經(jīng) 達(dá)到極限，三、停車位 十分緊張。 、市場管理收費(fèi)情況 市場由于是股份制運(yùn)營的模式，只對賣方收取進(jìn)場費(fèi)用，以作管理支出，另外收取水電費(fèi)用和磅秤租賃費(fèi)用，對停車也不存在費(fèi)用的收取。 市場的費(fèi)用主要有以下幾種： 進(jìn)場費(fèi)（用以市場管理費(fèi)用）：平均 40 元 /噸，在貨物進(jìn)門時候收取，根據(jù) 貨物車量的大小重量來估算收取。葉菜經(jīng)營戶的繳納按年來計算， 1 萬元 /年。 水電費(fèi)：水費(fèi) 元 /噸 ,電費(fèi) 元 /度 . 磅秤租賃費(fèi)： 5 元 /天。 鋪位租金是交與鋪位產(chǎn)權(quán)所有者（而非市場），主要有以下幾種： 帶房屋的好鋪位，長期租用，租金 2 萬元 /年。短期租金 200 元 /天。 大棚，租金 萬元，押金 1 萬元；短期 150 元 /天。 副食品租金 1000 元 /月 /18 平方。 裝卸費(fèi)用， 15 元 /噸。 運(yùn)輸費(fèi)用， 10 元 /車。 西北農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)中心市場（摩爾市場） 、項目概況 西北農(nóng)副產(chǎn)品中心批 發(fā)市場項目是由深圳市農(nóng)產(chǎn)品股份有限公司直接控股管理的西安摩爾農(nóng)產(chǎn)品有限公司投資、開發(fā)、建設(shè)、管理的項目（也叫西安摩爾批發(fā)市場）， 2021 年改建而成 ， 屬于私營企業(yè)。市場還是省、市、區(qū)三級重點(diǎn)項目，是全國百家大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場之一。 市場總占地面積 212 畝（其中北部一塊 50 畝左右的空地后期將計劃建成蔬菜交易場地），建筑面積近 15 萬平方米。擁有室內(nèi)交易面積 17000 多平方米，香蕉加工貯存房 58套（ 5000 多平方米）。 摩爾市場大門 、位置交通概況 西北農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場位于太華路與東二環(huán)路之間的北二 環(huán)段中間，西鄰井上村，東臨辛家廟，有 27 路、 28 路、 36 路、 104 路、 211 路、 230 路、 241 路、 316 路、 406 路、410 路、環(huán) 環(huán) 2 等公交車到達(dá)，交通十分便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯。另外可以通過市場門口的北、東兩條二環(huán)線快速的達(dá)到城市內(nèi)的任何一處。 摩爾市場 地圖 、市場內(nèi)部業(yè)態(tài)構(gòu)成 該市場主要經(jīng)營品類有干雜、水果、肉類，但以水果和干雜批發(fā)為主。經(jīng)營時間主要在白天（ 5： 00—— 17： 00），超市等大戶集中在早上 9 點(diǎn)鐘前和下午 4 點(diǎn)鐘后采購，整個市場的高峰期在早上 5 點(diǎn)到 9 點(diǎn)鐘。 水果區(qū) 位于整個市場 的前部中心位置，占整個區(qū)域面積的 60%（ 120 畝左右），經(jīng)營戶約 550 家左右。其中，精品水果鋪位 70 多家，日 銷售量約 200 噸，擁有海南 — 西安芒果轉(zhuǎn)運(yùn)線路；大眾水果 480 多家，日銷售量 800 噸左右。大眾水果中本地散戶有 100 多家；香蕉專賣商戶 58 多家，日銷售量 500 噸左右。主要來自云南、廣東、緬甸等地。整體大約有 5%鋪位處于間隙營業(yè)的狀態(tài)（部分外出調(diào)貨）。 精品水果區(qū) 大貨區(qū) 果品交易大廳 干果區(qū) 位于市場的西部邊上，占整個市場面積的 5%不到（ 89畝），總計商戶 60 多家，50 多個正規(guī)（有水電）鋪 位，每個的面積在 40 ㎡左右。另有 10 多家的簡易商鋪（無水電），簡易鋪的面積有 20 ㎡左右。主要經(jīng)營棗、核桃、枸杞等商品，其商家主要是山東人，一少部分是本省人。 干果交易區(qū) 肉類區(qū) 位于水果的北部，占整個市場的 2%不到（約 2 畝左右），只有 10 來家店鋪，每間約 40 ㎡左右，主要經(jīng)營大肉批發(fā)兼零售。商戶也透漏由于市場內(nèi)肉類批發(fā)數(shù)量少，沒有形成規(guī)模，前來采購的大戶越來越少，零售多于批發(fā)，出貨量并不高?？赡軐頃饾u淡出市場，商戶對此表示擔(dān)憂。 水產(chǎn)區(qū) 本來位于市場北部，但由于市場大量排水引起了商鋪地基下沉而被迫取消 。 包裝物區(qū) 位于市場的東部，占地面積 5 畝左右，商戶 20 多間。主要向分銷商提供紙箱、包裝繩、包裝袋等運(yùn)輸配套品。 、市場內(nèi)部配套設(shè)施 市場內(nèi)的配套設(shè)施有電子結(jié)算中心、檢疫檢測中心、電子監(jiān)控室、質(zhì)量檢測中心、電子計量中心（大型地磅）、電子門禁系統(tǒng)等，以上這些設(shè)施幾乎都被閑置，處于廢棄狀態(tài)。另外市場內(nèi)配有一個小的郵局，在為市場服務(wù)；市場西側(cè)干果區(qū)外面臨馬路有十來家簡陋的小飯館，供應(yīng)市場內(nèi)經(jīng)營人員的飲食；市場管理辦公室位于市場中心部位，十幾個市場管理人員在里面辦公；市場南面一個大門供人車的出入，西面原來 的出口已經(jīng)沒有人員管理，處于空崗狀態(tài)。 、市場運(yùn)營概況 西北農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場中只有水果這個業(yè)態(tài)的批發(fā)體量較大，目前主要以南方水果為主，蘋果以本地陜西省內(nèi)的為主，其客戶有超市和小販等；水果市場交易大棚為鋼架棚結(jié)構(gòu)，在空地也有商戶自己搭建起來帳篷，固定商戶自己購置磅秤，流動商戶的磅秤向市場租 賃， 2 元 /天，相關(guān)的交易設(shè)施十分簡陋。市場內(nèi)除了水果交易大棚外，還有大量的香蕉庫，總計約有 58 家左右，已處于飽和狀態(tài)，香蕉庫為二層框架結(jié)構(gòu)，一層為交易鋪面和倉庫，二層為商戶住宿。香蕉庫的制冷設(shè)備和內(nèi)部墻壁的 泡沫都是商戶自己購置。單單制冷機(jī)器的購買每個商戶就要 2— 3 萬元。干果是小隔間店鋪，處于小量批售狀態(tài)；肉類的經(jīng)營已經(jīng)滑向零售為主的處境?？偟膩碇v市場內(nèi)現(xiàn)有的鋪位基本仍處于飽和狀態(tài)，但是整個市場卻處于一種勉強(qiáng)經(jīng)營的狀態(tài)。 、商鋪?zhàn)赓U費(fèi)用 鋪位租金： 精品區(qū)鋪位租金均價 1500030000 元 /年，由于鋪位產(chǎn)權(quán)不一，所以租金水平也不一樣。有些鋪位是經(jīng)營權(quán)一次買斷， 10 年 2025 萬。大部分鋪位是以租賃方式收取租金，由于進(jìn)入市場早晚不一樣， 5 年前進(jìn)入市場的大概 3 萬 4 萬 /年，近兩年進(jìn)入市場或轉(zhuǎn)租來的鋪位租金 價格為 萬 4 萬之間。檔口帳篷交易鋪位按面積計算。每平米 8001000元 /年， 12 平米價格在 960012021 元 /年。其他區(qū)域平均在 40 元 /平方 /月 ,包括水果、干果、肉類、香蕉等。 外部儲貨收費(fèi)： 每一排鋪位中間間距 16 米，由于市場沒有精品區(qū)專用的倉儲，商戶倉儲主要依賴鋪位內(nèi)部和鋪位外部空間，所以外部空間也被大部分商戶作為主要倉儲區(qū)，外部收費(fèi)為每 12 平米 300— 400 元 /月，依據(jù)總體倉儲所占面積不同有所差異。 、市場管理收費(fèi)情況 市場采取對賣方和攤位老板收取費(fèi)用的模式，對買方不收取任何費(fèi)用， 對停車也不存在費(fèi)用的收取。 市場的費(fèi)用主要有以下幾種： 交易傭金： 針對貨主賣貨的金額收取 4%的傭金，沒有場地租賃費(fèi)的收取。（有的攤位老板自己稱、自己收錢、自己到收費(fèi)處報銷售額，缺乏監(jiān)管。） 進(jìn)場費(fèi)： 平均 50 元 /噸，在貨物進(jìn)門時候收取，根據(jù)貨物車量的大小重量來估算收取。主要針對一些大宗散裝貨物。比如：西瓜等。 水電費(fèi)： 水費(fèi) 元 /噸 ,電費(fèi) 元 /度 . 押金 :主要針對一些有房屋的固定攤位收取，精品水果和香蕉每個攤位押金 20210 元左右，肉類和干果類押金 5000 元左右。 方欣商圈 、項目概況 方欣商圈是由方欣集團(tuán)（國企）打造的食品相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈商業(yè)集群。由 A、 B、 C 三個區(qū)域構(gòu)成。 A 區(qū) 由方欣酒店用品批發(fā)城、方欣廚具批發(fā)城、方欣食品包裝機(jī)械批發(fā)城、方欣如春酒店四個模塊組成； B 區(qū) 由方欣冷藏物流中心、方欣凍品批發(fā)市場、方欣副食品批發(fā)市場、方欣干雜調(diào)料批發(fā)市場、方欣冷庫等模塊組成； C 區(qū) 是 2021 年剛建成開業(yè)的方欣炭市街副食品市場。這三個區(qū)域共同組成了方欣商圈。 方欣集團(tuán)還在繼續(xù)擴(kuò)大方欣商圈，將來還要建酒店用品物流中心、環(huán)南路商圈、冷凍副食物流中心、方欣海鮮市場二期、方欣風(fēng)情餐街等項目，形成一庫、兩街 、六大市場的產(chǎn)業(yè)格局。最終目標(biāo)是將方欣商圈打造成西部最有影響力的食品、農(nóng)副產(chǎn)品、酒店用品物流中心。 該地段目前有西北最大冷凍品、海產(chǎn)品市場、酒店用品市場，隨著炭市街 水產(chǎn)副食市場2021 年的整體遷入 ，該地區(qū)將成為集冷凍品