(最新整理)著名房地產(chǎn)公司地產(chǎn)內(nèi)部認購及開盤方案-資料下載頁
2024-10-26 12:59本頁面
【導(dǎo)讀】 薄羈羈蒄蒀薈肅芇莆薇膆蒃蚅蚆裊芆薁蚅羇蒁蕆蚅肀芄莃蚄節(jié)肇螂蚃莂蚈螞肄膅薄蟻膆莀蒀蝕袆膃莆蝿羈荿蚄蝿肁膂薀螈膃莇薆螇羃膀蒂螆肅蒅莈螅膇羋蚇螄袇蒄薃螃罿芆葿袃肁蒂蒞袂膄芅蚃袁袃肈蠆袀肆芃薅衿膈膆蒁袈袈莁莇袇羀膄蚆袇肂莀薂羆膅膂蒈羅襖莈莄羄羇膁螃羃腿蒆蠆芁艿薄羈羈蒄蒀薈肅芇莆薇膆蒃蚅蚆裊芆薁蚅羇蒁蕆蚅肀芄莃蚄節(jié)肇螂蚃莂蚈螞肄膅薄蟻膆莀蒀蝕袆膃莆蝿羈荿蚄蝿肁膂薀螈膃莇薆螇羃膀蒂螆肅蒅莈螅膇羋蚇螄袇蒄薃螃罿芆葿袃肁蒂蒞袂膄芅蚃袁袃肈蠆袀肆芃薅衿膈膆蒁袈袈莁莇袇羀膄蚆袇肂莀薂羆膅膂蒈羅襖莈莄羄羇膁螃羃腿蒆蠆芁艿薄羈羈蒄蒀薈肅芇莆薇膆蒃蚅蚆裊芆薁蚅羇蒁蕆蚅肀芄莃蚄節(jié)肇螂蚃莂蚈螞肄膅薄蟻膆莀蒀蝕袆膃莆蝿羈荿蚄蝿肁膂薀螈膃莇薆螇羃膀蒂螆肅蒅莈螅膇羋蚇螄袇蒄薃螃罿芆葿袃肁蒂蒞袂膄芅蚃袁袃肈蠆袀肆芃薅衿膈膆蒁袈袈莁莇袇羀膄蚆袇肂莀薂羆膅膂蒈羅襖莈莄羄羇膁螃羃腿蒆蠆芁艿薄羈羈蒄蒀薈肅芇莆薇膆蒃蚅蚆裊芆薁蚅
【正文】 ，即保本銷售時的地價。 銷售凈利率在 10 %時可接受的地價或在可接受的銷售凈利率時的地價。也可以通過其他指標(biāo)分析可接受的地價。最終確定最高競價和投標(biāo)價。 把握以微弱優(yōu)勢取得土地使用權(quán)（開發(fā)權(quán)）的原則。 （四） 資金籌措 短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機構(gòu)融資，是否與有關(guān)金融機構(gòu)達成屆時一定提供融資服務(wù)的協(xié)議。 第十部分：在新城市開 發(fā)需要補充的內(nèi)容 一、 市場分析部分增加當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌隹傮w狀況 近三到五年商品住宅市場發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。 量值描述市場狀況：當(dāng)年市場主要指標(biāo)：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。 各類型產(chǎn)品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。 各行政區(qū)市場比較： （ 1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。 （ 2） 各區(qū)商品住宅分布 特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。 當(dāng)?shù)爻鞘薪⒅衅谝?guī)劃發(fā)展方向描述 城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。 主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前 20 名發(fā)展商最近 3 年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。 熱點區(qū)域的表述和特征，熱點產(chǎn)品的表述和特征 客戶的購買偏好、購買關(guān)注的要素 重點樓盤描述 二、需要完成新城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報告（報告格式及內(nèi)容另附） 附件： 有關(guān)宗地情況的補充證明資料和法律文件，如各 種政府批文、權(quán)證等。 按照萬科集團成本核算指導(dǎo)設(shè)置科目明細，詳細列示成本測算過程 成本測算可采用兩種方法： （ 1）從預(yù)算角度，依照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政府政策、法規(guī)，按照成本項目逐項分析計算。但要注意萬科在規(guī)劃設(shè)計、高品質(zhì)要求下，可能比行業(yè)一般成本水平增加的因素。 （ 2）根據(jù)已做的類似項目的相關(guān)數(shù)據(jù)，并充分考慮該項目的特性，在此基礎(chǔ)上估算。 上述兩種方法在測算過程中，不是一貫而終的，不同的成本項目要運用最恰當(dāng)、最科學(xué)的方法，兩種方法可以交叉使用。對可上可下的成本項目在不能確定的情況下，盡可能穩(wěn)健一些?？蓞⒄障旅姹砀?： 成本估算表 成本項目 總成本（萬元） 單位成本（元/ m 2） 參考項目單位成本 說明 一、土地獲得價款 政府地價及市政配套 合作款項 紅線外市政配套 拆遷補償費 二、開發(fā)前期準(zhǔn)備費 勘察設(shè)計費 報批報建費 三通一平費 臨時設(shè)施費 三、主體建筑工程費 基礎(chǔ)工程 結(jié)構(gòu)及粗裝修 門、窗工程 公共部位精裝修 室內(nèi)精裝修 室內(nèi)水電氣暖 室內(nèi)設(shè)備及安裝 室內(nèi)智能化系統(tǒng) 四、紅線內(nèi)市政工程費 室外給排水系統(tǒng) 室外采暖系統(tǒng) 室外燃氣系統(tǒng) 室外高低壓系統(tǒng) 室外消防系統(tǒng) 室外智能化系統(tǒng) 五、園林環(huán)境費 環(huán)境設(shè)計費 綠化建設(shè)費 建筑小品費 道路廣場建造 圍墻建造費 室外照明費 室外背景音樂 室外零星工程 六、公共配套設(shè)施費 游泳池 會所 幼兒園 學(xué)校 兒童游樂設(shè)施 商業(yè)設(shè)施 其他 七、開發(fā)間接費 工程管理費 營銷費用 資本化利息 物業(yè)管理完善費 合 計 說明： 成本估算應(yīng)按本表明細項目分類，因條件所限確實無法作出詳細估算時可只列大類 參考項目可選擇集團內(nèi)外的項目，其標(biāo)準(zhǔn)為：①已竣工的項目；②具有最大可比性 現(xiàn)金流量預(yù)測表 欲簽定的意向書和合同文本
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