【正文】 三房、 8195平米兩房主力總價(jià)42萬(wàn)、27萬(wàn)建筑形態(tài)7幢多層、7幢12層小高層形象進(jìn)度一期封頂，2003年交付開售日期銷售狀況一期5個(gè)月銷售143套，銷售率85%發(fā)展商江蘇東恒集團(tuán)國(guó)貿(mào)建設(shè)股份有限公司設(shè)計(jì)單位英國(guó)羅麥莊馬有限公司、南京市建筑設(shè)計(jì)研究院物業(yè)管理東恒物業(yè)（3）堯化門片區(qū)168。 最近2年開始啟動(dòng)、發(fā)展緩慢的片區(qū)：堯化門為棲霞區(qū)政府所在地，但由于鐵路編組站和南京烷基苯廠等大量化工企業(yè)的存在，空氣污染一直較為嚴(yán)重，近年隨著堯新大道、柳塘立交、南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等的建設(shè)，區(qū)域形象大為改觀，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始緩慢發(fā)展。168。 在建項(xiàng)目少，價(jià)格遠(yuǎn)低于全市平均水平：目前僅“楓林新寓”和“金堯花園”兩個(gè)項(xiàng)目，全部為多層，均價(jià)2200元/平米，客源幾乎全部來(lái)自本地。168。 樓盤品質(zhì)類似拆遷復(fù)建房，無(wú)法對(duì)聚寶山項(xiàng)目構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)。168。 堯化門東北側(cè)有大量可開發(fā)用地，且堯化門地區(qū)規(guī)劃為南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的生活配套區(qū)，未來(lái)土地供應(yīng)和發(fā)展?jié)摿^大。 楓林新寓 金堯花園（4）板倉(cāng)街片區(qū)168。 該區(qū)屬玄武區(qū)，于98年開始啟動(dòng)、前幾年發(fā)展緩慢，2000年以來(lái)隨著鎖金村地區(qū)人氣的漸旺、交通便利程度的提高、生活配套逐漸完善、紫金山山景資源的開發(fā)、同時(shí)又受南京市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，房?jī)r(jià)一路飚升，均價(jià)由2000年的3000元/平米漲至2002年10月的4400元/平米，建筑形態(tài)也由最初單一的多層，發(fā)展到小高層和高層，如鐘麓花園的最后一幢“觀山閣”和四季翠嶺的二、三期。168。 在建項(xiàng)目少，價(jià)格與城東光華門片區(qū)相近，目前僅“鐘麓花園”和“四季翠嶺”兩個(gè)項(xiàng)目，客源大部份是區(qū)域客、隨生活配套逐漸成熟及山景概念的提出，近幾年內(nèi)城北與城東的客源逐步增多。168。 樓盤品質(zhì)不高，且余盤供應(yīng)量不到4萬(wàn)平米，無(wú)法對(duì)聚寶山項(xiàng)目構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)。表33 板倉(cāng)街片區(qū)主要在售樓盤樓盤名稱發(fā)展商占地面積(M2)建筑面積（M2）建筑形態(tài)均價(jià)元/㎡形象進(jìn)度主訴求點(diǎn)銷售狀況鐘麓花園玄武區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)42000100000多層＋小高層最后一期4700最后一期2003年年初直面紫金山景、賞四季風(fēng)情98年至今分四期開發(fā)已銷售90%四季翠嶺華順房產(chǎn)13000280002幢多層及2幢小高層、1幢高層二期3900、最后一期4200二期2003年1月交付、最后一期2004年初臨鐘山風(fēng)景區(qū)并以綠玻彩鋁轉(zhuǎn)角飄窗強(qiáng)化景觀一、二期已售完，最后一期高層尚未正式開售鐘麓花園實(shí)景其它競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)分析聚寶山項(xiàng)目河西片區(qū)寧南片區(qū)光華門片區(qū)圖例30004000元/平米4000元/平米以上圖34 其它競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)分布圖（1）光華門地區(qū)168。 近3年迅速崛起的高檔居住區(qū)：90年代中后期，月牙湖周邊地區(qū)開發(fā)帶動(dòng)城東片區(qū)的形成，長(zhǎng)期以來(lái)定位于南京的高尚居住區(qū)；隨著月牙湖周邊地區(qū)的開發(fā)完畢，城東片區(qū)的中心向南轉(zhuǎn)移到光華門地區(qū)。168。 銷售價(jià)格在南京各大片區(qū)中僅次于中心城區(qū)：均價(jià)4250元/平米，樓盤最高均價(jià)（香格里拉花園）4880元/平米。168。 在建項(xiàng)目100萬(wàn)平米，約占全市總量的1/10。168。 今年10月份浙江名城房地產(chǎn)公司以40300萬(wàn)元、樓面地價(jià)2126元/平米摘牌南京制藥廠地塊，建筑面積19萬(wàn)平米；如加上楊莊地區(qū)和鐘山花園城，未來(lái)土地供應(yīng)量約5000畝。168。 樓盤平均規(guī)模510 萬(wàn)平米，規(guī)模最大的黃埔鑫園占地面積18萬(wàn)平米，建筑面積22萬(wàn)平米。168。 產(chǎn)品形態(tài)以小高層和多層為主。168。 主力客源：白下、玄武、秦淮為主的市區(qū)客源。 表34 光華門片區(qū)主要在售樓盤樓盤名稱發(fā)展商占地面積(萬(wàn)M2)建筑面積（萬(wàn)M2）建筑形態(tài)均價(jià)元/㎡形象進(jìn)度主訴求點(diǎn)銷售狀況香格里拉花園金大地小高層4880 2003年10月交付中央文化區(qū)高檔住宅銷售不佳，改推裝修房黃埔鑫園三金（金大地）22多層、小高層小高層43002003年5/8月二期交付森林海植物園風(fēng)情住宅區(qū)銷售良好東城水岸百市發(fā)展10多層、小高層48002003年7月二期交付城東首座大型PARKHOUSE社區(qū)尚未開盤大地豪庭二建房產(chǎn)58小高層41002003年8月一期交付健康新城健康居家模式銷售良好城開家園城建集團(tuán)小高層40002003年7月一期交付智能化家居系統(tǒng)銷售良好江南明珠萬(wàn)達(dá)2021多層32002003年2/5月一期交付低密度健康休閑社區(qū)銷售一般表現(xiàn)最好個(gè)案黃埔鑫園 占地面積18萬(wàn)平米建筑面積22萬(wàn)平米容積率銷售均價(jià)多層3700元/平米， 小高層4300元/平米；主力產(chǎn)品135平米三房、主力總價(jià)60萬(wàn)建筑形態(tài)多層、小高層形象進(jìn)度二期主體施工開售日期2001/6/28一期開盤銷售狀況一期392套多層，兩年售完發(fā)展商南京三金房地產(chǎn)開發(fā)公司（南京鋼鐵集團(tuán)、南京金大地房產(chǎn)聯(lián)合投資）設(shè)計(jì)單位何顯毅建筑師樓物業(yè)管理金大地物業(yè)（2）寧南片區(qū)168。 去年開始啟動(dòng)的大型居住區(qū)：90年代中期開始規(guī)劃建設(shè)，初期以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主，在配套等基本完備的情況下于去年開始啟動(dòng)，由于地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，加上知名發(fā)展商——新加坡仁恒地產(chǎn)的帶動(dòng)，迅速引起市場(chǎng)關(guān)注。168。 價(jià)格高于南京平均水平：均價(jià)3800元/平米，樓盤（別墅）最高均價(jià)8000元/平米以上。168。 在建項(xiàng)目6個(gè)，總建筑面積140萬(wàn)平米，已售面積不到20萬(wàn)平米。168。 樓盤規(guī)模遠(yuǎn)高于南京平均水平：建筑面積普遍在18 萬(wàn)平米以上，正在開發(fā)的5個(gè)樓盤中，3個(gè)在30萬(wàn)平米以上，其中最大的秀林苑占地面積50萬(wàn)平米。168。 產(chǎn)品形態(tài)以小高層和多層為主。168。 主力客源：寧南新區(qū)的自有客源(家境殷實(shí)的拆遷戶/改善居住條件)；周邊效益好的大型企業(yè)（如中興通訊）的職工；主城區(qū)購(gòu)買力強(qiáng)的二次置業(yè)家庭；中途分流的江寧客源。表35 寧南片區(qū)主要在售樓盤樓盤名稱發(fā)展商占地面積(萬(wàn)M2)建筑面積（萬(wàn)M2）建筑形態(tài)均價(jià)元/㎡入伙期主訴求點(diǎn)銷售狀況翠竹園仁恒地產(chǎn)24小高層39002003年10月一期交付純小高層現(xiàn)代精英社區(qū)銷售狀況一般一期售出近30％玉蘭山莊仁恒地產(chǎn)17別墅、公寓80002002年11月開盤水岸山林別墅園尚未銷售秀林苑宇城房產(chǎn)江東房產(chǎn)50——多層、小高層——2003年4月開盤大型原生態(tài)山林住宅尚未銷售康盛花園康益房產(chǎn)1218多層、小高層多層35002003年3月三期交付現(xiàn)代生態(tài)居住區(qū)基本售完表現(xiàn)最好個(gè)案翠竹園 占地面積24萬(wàn)平米總建筑面積容積率銷售均價(jià)3900元/平米主力戶型120130平米三房主力總價(jià)4555萬(wàn)元建筑形態(tài)小高層形象進(jìn)度一期施工中，2003年10月交付開售日期2002年9月18日一期開盤銷售情況銷售一般化，通過9個(gè)月的積累，開盤后即售出近200套，銷售率30%發(fā)展商仁恒投資（南京）有限公司設(shè)計(jì)單位新加坡杰盟建筑事務(wù)所私人有限公司物業(yè)管理南京仁恒物業(yè)管理公司（3）河西片區(qū)168。 啟動(dòng)較早，已成為南京住宅開發(fā)的焦點(diǎn)區(qū)域：90年代初期開始開發(fā)，以省市政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位工作人員和高校教師公寓為主；90年代中期以后開始大量建設(shè)商品房，已開發(fā)居住用地10平方公里，居住人口35萬(wàn)人，形成規(guī)模較為集中的5個(gè)片區(qū)：龍江片區(qū)、中保片區(qū)、鳳凰東、西街片區(qū)、莫愁湖片區(qū)和興隆片區(qū)，成為南京住宅開發(fā)三大片區(qū)之一；2001年底，十運(yùn)會(huì)主會(huì)場(chǎng)——奧體中心選址河西，同時(shí)市政府決定建設(shè)河西新城區(qū)，河西因此成為南京城市建設(shè)和住宅開發(fā)的焦點(diǎn)區(qū)域。168。 中高端市場(chǎng)定位：均價(jià)3700元/平米，樓盤最高均價(jià)（萬(wàn)科金色家園）5200元/平米；受河西新城區(qū)建設(shè)的推動(dòng)，今年上半年上漲300500元/平米。168。 開發(fā)用地多，目前供應(yīng)量在主城地區(qū)僅次于城東：擬建在建樓盤供應(yīng)量190萬(wàn)平米，根據(jù)規(guī)劃，是主城范圍內(nèi)規(guī)模最大的可開發(fā)用地。168。 年消化量占全市的三分之一左右，約80100萬(wàn)平米/年。168。 客戶特征：中高收入階層；河西各建材市場(chǎng)的私企業(yè)主；鼓樓、建鄴區(qū)為主的市區(qū)客源；省市政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位工作人員、高校教師、企業(yè)白領(lǐng)、私營(yíng)企業(yè)主；南京周邊地區(qū)客源。168。 樓盤規(guī)模多在10萬(wàn)平米以上，其中，棲霞建設(shè)的“云錦美地”28萬(wàn)平米，即將建設(shè)的金馬花園500畝。168。 建筑形態(tài)以多層、小高層、高層為主，其中，多層占70%左右。168。 樓盤品質(zhì)位居南京各開發(fā)片區(qū)前列。168。 知名發(fā)展商多，如萬(wàn)科、棲霞建設(shè)、銀城、蘇寧、城建集團(tuán)、香港金馬、雨潤(rùn)地華（河西地產(chǎn)）等。表36 河西片區(qū)主要在售樓盤樓盤名稱發(fā)展商占地面積(萬(wàn)M2)建筑面積（萬(wàn)M2）建筑形態(tài)均價(jià)形象進(jìn)度主訴求點(diǎn)銷售狀況云錦美地棲霞建設(shè)1825多層、小高層38002003年5月一期交付風(fēng)景內(nèi)環(huán)線大型主題園林式社區(qū)一期基本售磬長(zhǎng)陽(yáng)花園仁裕達(dá)912多層、小高層33002003年10月一期交付南京首家“無(wú)質(zhì)量通病小區(qū)”試點(diǎn)單位銷售良好清江西苑下關(guān)城市開發(fā)集團(tuán)14多層、小高層39002003年10月二期交付——銷售良好表現(xiàn)最好個(gè)案云錦美地 占地面積18萬(wàn)平米總建筑面積25萬(wàn)平米容積率銷售均價(jià)3800元/平米建筑形態(tài)多層40幢、小高層11幢形象進(jìn)度一期施工中，2003年5月交付開售日期2002年5月一期開盤，2002年10月二期開盤銷售情況一期、二期開盤均出現(xiàn)排隊(duì)搶購(gòu)，開盤當(dāng)天銷售率均在80%左右。發(fā)展商棲霞建設(shè)設(shè)計(jì)單位南京棲霞建設(shè)集團(tuán)物業(yè)管理?xiàng)嘉飿I(yè)營(yíng)銷代理?xiàng)冀ㄔO(shè)營(yíng)銷公司其它重要個(gè)案案名太陽(yáng)城（天泓山莊、天悅花園） 位置棲轄區(qū)馬群、紫金山東南側(cè)發(fā)展商棲霞建設(shè)占地面積（，）總建筑面積（，天悅花園：）容積率“天泓山莊”，“天悅花園”訴求點(diǎn)“天泓山莊”：國(guó)家康居示范工程、高尚生態(tài)住宅區(qū)“天悅花園”：綠色環(huán)保住宅區(qū)銷售均價(jià)“天泓山莊”3200元/平米，“天悅花園”：2700元/平米建筑形態(tài)“天泓山莊”別墅，“天悅花園”多層形象進(jìn)度“天泓山莊”一期2003年8月交付“天悅花園”二期2003年6月交付開盤時(shí)間2001年3月“天悅花園”一期開盤銷售情況銷售不佳設(shè)計(jì)單位中大、棲霞建設(shè)設(shè)計(jì)公司物業(yè)管理?xiàng)冀ㄔO(shè)物業(yè)公司營(yíng)銷代理?xiàng)冀ㄔO(shè)營(yíng)銷公司總結(jié)：168。 從全市住宅市場(chǎng)片區(qū)劃分來(lái)看，本項(xiàng)目位于均價(jià)4200元/平米的城東片區(qū)、均價(jià)3300元/平米的仙西片區(qū)和均價(jià)3000元/平米的城北片區(qū)的交接地帶。168。 項(xiàng)目周邊2公里之內(nèi)沒有樓盤，3公里范圍之內(nèi)僅東方城、堯化門地區(qū)有個(gè)別樓盤存在，由于已開發(fā)完或品質(zhì)感差，對(duì)項(xiàng)目根本構(gòu)不成競(jìng)爭(zhēng)威脅，因此，周邊競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)主要來(lái)自于35公里左右的邁皋橋——黑墨營(yíng)片區(qū)和亞東片區(qū)，但這兩個(gè)片區(qū)均缺乏實(shí)力發(fā)展商，本項(xiàng)目的營(yíng)銷和競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較小。168。 從全市范圍來(lái)看，30004000元/平米的供應(yīng)量最大，主要集中在河西、寧南地區(qū)，而40004500元/平米價(jià)位區(qū)間的競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)自于寧南和光華門片區(qū)。四、需求市場(chǎng)特征（資料來(lái)源：南京市房產(chǎn)局《南京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》）區(qū)域選擇 與去年相比，今年南京居民購(gòu)房區(qū)域選擇呈現(xiàn)出明顯的西移趨勢(shì)，而城中片區(qū)大幅下挫、江寧大幅上升，主要原因在于河西新城區(qū)建設(shè)增加了其住宅開發(fā)對(duì)居民的吸引力，城中片區(qū)由于價(jià)格過高購(gòu)買力難以支撐，江寧與城南、城北相比，環(huán)境和價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯。168。 城東片區(qū)自2001年來(lái)一直是南京居民購(gòu)房的首選區(qū)域，今年所占比例略有上升，主要原因在于城東住宅市場(chǎng)已處于成熟期。168。 城北片區(qū)自2001年來(lái)在南京居民購(gòu)房區(qū)域選擇上一直排名最后一位，今年所占比例進(jìn)一步下降，主要原因在于河西新城區(qū)建設(shè)增加了其住宅開發(fā)對(duì)居民的吸引力，與江寧相比，城北在環(huán)境和價(jià)格上又處于明顯劣勢(shì)。價(jià)格承受能力（1）單價(jià)168。 20003000元/平米和30004000元/平米是南京居民、意向購(gòu)買城東和城北住房居民的第一和第二選擇，說明南京居民的房?jī)r(jià)承受能力集中在20004000元/平米。168。 在40006000元/平米的單價(jià)區(qū)間，意向購(gòu)買城東住房居民的承受能力明顯高于全市居民平均水平和意向購(gòu)買城北住房居民，說明意向購(gòu)買城東住房居民對(duì)高端市場(chǎng)的接受能力較高。168。 意向購(gòu)買城北住房居民在承受能力方面低于全市居民平均水平。（2）總價(jià)168。 南京居民和意向購(gòu)買城東和城北住房居民的總價(jià)承受能力集中在2040萬(wàn)元，但意向購(gòu)買城北住房居民的總價(jià)承受能力相對(duì)偏低。168。 4060萬(wàn)元的總價(jià)，約1/6的意向購(gòu)買城東住房居民可以承受，全市平均水平在1/7左右，而意向購(gòu)買城北住房居民僅占1/10。168。 可承受60萬(wàn)元以上總價(jià)的居民僅占3%左右。產(chǎn)品形態(tài) 多層住宅是南京居民和意向購(gòu)買城東和城北住房居民的絕對(duì)首選，小高層的接受比例在30%左右。戶型168。 80120平米在南京居民和意向購(gòu)買城東和城北住房居民的戶型選擇中所占比例接近60%。168。 %的南京居民和意向購(gòu)買城東住房居民選擇120140平米的戶型，但對(duì)于140平米戶型的選擇比例明顯減小。