【正文】 路標(biāo)高36～49m聚寶山標(biāo)高35～125m宗地標(biāo)高25～57m寧鎮(zhèn)公路標(biāo)高36～49m繞城公路標(biāo)高50～55m圖18宗地與周邊高差地塊現(xiàn)狀廢棄的采石場地塊現(xiàn)狀以農(nóng)田、植被、居民住宅、工廠和貨運、汽車及汽車設(shè)備市場為主，其中，農(nóng)田和植被占總用地面積的近一半。168。垂直坡度，與地面最大高差50米坡度10度坡度15度 最低點25m最高點57m圖14宗地內(nèi)部高差宗地內(nèi)局部高低落差宗地內(nèi)由西向東，地勢升高約2m （2）宗地標(biāo)高低于周邊用地168。表11 宗地面積指標(biāo)指標(biāo)總用地代征道路與綠化用地配套學(xué)校用地凈用地長（米）14002000——1200寬（米）45050100——400面積（平米）合968畝13313215000合746畝代征道路1400m 400m 450m 1200m 代征綠地圖13 宗地形狀及尺寸宗地標(biāo)高（1）宗地內(nèi)部東高西低168。 距南京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)3公里。168。該項目拆遷改造土地總面積1445畝，除實際出讓的746畝之外，其余近700畝土地全部用于綠化、道路和市政配套設(shè)施建設(shè)，因此，該項目實際可利用的資源價值高。本項目是主城范圍內(nèi)最具規(guī)模的完整地塊，距國家級南京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)3公里，周邊規(guī)劃的珠江路軟件產(chǎn)業(yè)園、鐘山36洞高爾夫球場已經(jīng)或即將開工建設(shè)，升值潛力巨大。南京市未來510年內(nèi)的重點發(fā)展方向為河西和城東，地處南京東部的仙西區(qū)域?qū)⒊蔀閮H次于河西的政府重點投資和開發(fā)區(qū)域。 聚寶山項目可行性研究報告目 錄項目決策背景與摘要 3一、內(nèi)部因素 3二、外部環(huán)境 3第一部分 項目概況 4一、宗地位置 4二、宗地現(xiàn)狀 5三、周邊道路及出行方式 13四、周邊3公里社區(qū)配套 15五、周邊環(huán)境與規(guī)劃 18六、市政配套 23七、規(guī)劃設(shè)計要求 24第二部分 法律風(fēng)險分析 26一、土地出讓條件 26二、項目的風(fēng)險點、風(fēng)險可能性預(yù)測及控制風(fēng)險的手段 28三、總體評價 29第三部分 市場分析 29一、南京房地產(chǎn)市場簡述 29二、玄武、棲霞市場概況 41三、競爭市場分析 44四、需求市場特征 54五、產(chǎn)品建議和目標(biāo)客戶定位 57第四部分 規(guī)劃設(shè)計初步分析 60一、規(guī)劃設(shè)計草案 60二、規(guī)劃設(shè)計草案分析 60第五部分 工程及銷售計劃 65一、一期開工時間確定 65二、工程及銷售計劃 67第六部分 成本及投資收益預(yù)測 67一、成本預(yù)測 67二、稅務(wù)分析 68三、經(jīng)濟指標(biāo)分析 69四、現(xiàn)金流量 73第七部分 競爭對手分析 74一、已購買標(biāo)書的發(fā)展商 74二、其它本地發(fā)展商 78第八部分 綜合分析與建議 81一、優(yōu)勢與劣勢 81二、結(jié)論與建議 82附件：《南京城市發(fā)展與住宅市場研究報告》《南京土地招投標(biāo)市場研究報告》《聚寶山項目提交政府答疑的問題》項目決策背景與摘要一、內(nèi)部因素項目地處市中心邊緣、一環(huán)線（繞城公路）與城市東西向主干道（寧鎮(zhèn)公路）交叉區(qū)域，規(guī)模大，密度低，交通便捷，是公司最擅長開發(fā)的項目類型。依此規(guī)劃布局，南京公司應(yīng)在城東區(qū)域選擇合適的項目，為公司在南京的進一步發(fā)展奠定基礎(chǔ)。項目距老城區(qū)——新模范馬路8公里，玄武湖隧道連通城市東西向主干道——寧鎮(zhèn)公路與新模范馬路，明年5月份建成通車后，項目距老城區(qū)中心僅10分鐘車程。第一部分 項目概況一、宗地位置168。 聚寶山與紫金山之間。南京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)為國家級開發(fā)區(qū)，2001年實現(xiàn)GDP60億元、技工貿(mào)總收入205億元、實際利用外資1億美元，主要經(jīng)濟指標(biāo)在國家級開發(fā)區(qū)中排名1618位。 宗地標(biāo)高2557米，東高西低，最大高差32米，綜合坡度2度。 東部顯著低于繞城公路，最大高差12米左右。 南部局部區(qū)域低于寧鎮(zhèn)公路，最大高差6米左右。圖19 宗地土地利用現(xiàn)狀（1）工廠與市場主要工廠與市場共計12家，占地總面積15萬平米，大部分仍在生產(chǎn)運營，其中3家有輕微空氣污染，沒有地下污染，待拆遷后污染將自動消除。圖110 宗地主要樹木分布（5）水塘168。圖111 宗地地表水分布（6）高壓線168。規(guī)劃110kv現(xiàn)狀110kv現(xiàn)狀110kv規(guī)劃220kv規(guī)劃110kv220kv變電站規(guī)劃110kv規(guī)劃110kv圖112 宗地高壓線走向拆遷北側(cè)聚寶山山凹及西側(cè)農(nóng)場山腳下2塊地列入宗地代拆遷范圍，拆遷土地總面積1445畝，居民693戶、工企單位48家，需安置勞動力268人，保養(yǎng)人員148人。 代拆遷范圍面積477畝，占拆遷總面積的33%，拆遷居民近300戶。 繞城公路：時速可達110公里/小時，通過柳塘、馬群、八百戶、雙龍街和花神廟等立交通往主城各個區(qū)域。 岔仙公路：通往亞東（仙林大學(xué)城），規(guī)劃拓寬為33米。 宗地周邊社區(qū)配套集中分布在“堯化門”、“花園路”和“規(guī)劃的仙西新市區(qū)中心”，最近的“堯化門”距宗地2公里，2公里之內(nèi)除“紫東小學(xué)”和“紫東中學(xué)”（宗地內(nèi)現(xiàn)有居民的子女在這2個學(xué)校上學(xué)）以外，基本沒有其它社區(qū)配套設(shè)施。168。規(guī)劃占地面積3640畝，玄武區(qū)政府目前正在招商，土地儲備中心負(fù)責(zé)土地運作，計劃明年上市。②農(nóng)場山生態(tài)公園農(nóng)場山和朝陽山規(guī)劃建設(shè)大型生態(tài)公園，占地面積約4000畝，南側(cè)山腳用地已列入聚寶山項目代拆遷范圍，具體建設(shè)時間未定。 今年9月6日，珠江路科技發(fā)展公司、合誠（香港）有限公司與深圳華源達公司投資組建珠江路軟件產(chǎn)業(yè)園有限公司，主要負(fù)責(zé)園區(qū)一級土地開發(fā)，園區(qū)主體部分建設(shè)投資15億元，其中前2年投資5億元用于土地征用和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，預(yù)計2005年園區(qū)基本建成并開始全面運作，估計可容納數(shù)百家軟件企業(yè)、研發(fā)機構(gòu)和近萬名軟件研發(fā)人才，目前已有10多家國內(nèi)外著名軟件企業(yè)表達了入駐意向。168。 2002年4月被評為國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，進區(qū)企業(yè)1024家，主要企業(yè)有飛利浦、LG、夏普電子、飛歌空調(diào)、AO史密斯熱水器、華日液晶、南京新港等。 2002年第一季度，大部分經(jīng)濟指標(biāo)同比成倍增長，出口額9215萬美元，%，%，新批外商投資企業(yè)14個。 東西走向，有東、西2座山峰，西峰海拔125米，東峰海拔101米，由于宗地東高西低，西峰和東峰與宗地的相對高度分別為90米和55米。168。聚寶山西峰（從西南側(cè)看） 聚寶山西峰（從東南側(cè)看）聚寶山東峰（從南側(cè)看） 聚寶山東峰（從西南側(cè)看）②紫金山168。③農(nóng)場山位于宗地西側(cè)，海拔較聚寶山略高，山體及植被整體形態(tài)與聚寶山相近，政府規(guī)劃建設(shè)生態(tài)公園。 主要污染源來自滬寧鐵路、繞城公路和寧鎮(zhèn)公路通行車輛的尾氣及粉塵污染。 繞城公路和寧鎮(zhèn)公路：同一時段車流量相似，上午30輛/分鐘，下午25輛/分鐘，晚上17輛/分鐘；客貨比寧鎮(zhèn)公路2:1，繞城公路3:2。 白天不同時段噪聲值相近，無顯著時段差別。 55dB以下噪聲值的分布區(qū)域：后退滬寧鐵路300米，后退繞城公路100米，后退寧鎮(zhèn)公路70米。168。168。由于地塊地處山腳下，地勢低洼，聚寶山浮土層薄，蓄水功能差，因此，項目開發(fā)需修建排洪溝，以解決雨季洪澇問題。 原采石場處六、市政配套宗地內(nèi)部現(xiàn)狀168。168。168。綜合分析，168。 電信、煤氣可從寧棲公路和寧鎮(zhèn)公路接入。容積率（≤）別墅≤、多層住宅（含公建配套）≤小高層≤規(guī)劃布局小高層應(yīng)放在用地的西部，A、B、C、D必須建別墅，其用地不納入用地分配計算。其它高壓線可以移位建設(shè)要求地塊周邊綠化帶和綠化帶內(nèi)22米寬的道路，由開發(fā)企業(yè)自行建設(shè)。聯(lián)合競買者須提供聯(lián)合競買協(xié)議。加價幅度300萬元的整數(shù)倍。報價幣種人民幣。無效報價報價低于底價；報價不高于前一輪報價；未按加價幅度報價；報價書未蓋單位公章；報價書未經(jīng)法人代表簽署，或雖經(jīng)委托代理人簽署，但委托文件不齊全或不符合規(guī)定；報價書未填寫齊全或未按規(guī)定的格式填寫清楚；一份報價書中有兩個或兩個以上報價；未報名、未繳納競買保證金而參加競買的；實際競買地塊與報名申請競買地塊不一致；其它按規(guī)定應(yīng)屬無效的。競買者必須于2002年12月18日下午5：00之前將有關(guān)疑問以書面形式提交南京市土地市場管理辦公室，經(jīng)審查具備競買資格的報名者于2002年12月23日下午2：00——5：00到南京市土地市場管理辦公室領(lǐng)取書面答復(fù)。不接受電話、郵寄、口頭等報價方式。④競買結(jié)果的確定原則掛牌競價過程結(jié)束，按照以下規(guī)定確定競買結(jié)果：168。168。 報價低于底價；168。 報價書未經(jīng)法人代表簽署，或雖經(jīng)委托代理人簽署，但委托文件不齊全或不符合規(guī)定；168。 實際競買地塊與報名申請競買地塊不一致；168。答疑書面答疑；2002年12月18日下午5：00之前提交；審查具備競買資格的報名者于2002年12月23日下午2：00——5：00領(lǐng)取書面答復(fù)。 第二期（東半部）：2003年12月5日（3）付款條件168。 2003年5月12日之前，付成交價款的10%；168。 2003年11月18日之前，付成交價款的10%。（6）違約責(zé)任①付款如受讓人不能按時支付成交價款的，168。 每延期一日，出讓人按受讓人已經(jīng)支付的土地成交價款的3‰向受讓人給付違約金；168。受讓人有權(quán)要求出讓人按照規(guī)定的條件履行義務(wù)，并且賠償延誤履行而給受讓人造成的直接損失。 但因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必須的前期工作造成動工開發(fā)延遲的除外。（1）主要政策性風(fēng)險分析①拆遷政府負(fù)責(zé)拆遷及土地平整，但根據(jù)金色家園項目經(jīng)驗，拆遷可能無法按期完成，或?qū)嶋H交地后，出現(xiàn)拆遷居民回遷等拆遷遺留問題，對工程進度造成影響。該項目用地面積大，地形復(fù)雜，地下是否存在古墓、文物、沖溝、暗河、軍事設(shè)施等目前未知。三、總體評價根據(jù)金色家園項目的實際操作經(jīng)驗，本項目法律風(fēng)險基本在可控范圍之內(nèi)，具備法律上的可行性。 主城面積243平方公里，人口260萬人，人口密度10700人/平方公里。 國內(nèi)生產(chǎn)總值1154億元168。 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8848元168。 竣工面積：商品房403萬平米、住宅309萬平米168。 空置面積：商品房83萬平米、住宅55萬平米168。其中：168。168。168。168。168。168。 1999年以來，商品房銷售面積增長率不斷上升，今年上半年銷售面積122萬平米，%。 2001年以來，住宅銷售面積增長率低于商品房，且差距不斷擴大。 1999年以來，其余年份均低于商品房。 ，按每戶住宅需求80平米計算，則拆遷擴大住宅需求100萬平米，超過2001年全年住宅銷售量的三分之一。168。 1999年以來，商品房空置面積下降速度不斷加快，今年上半年商品房空置面積下降為78萬平米，%，其中，空置一年以上的商品房19萬平米，%。 19992000年，南京市商品房銷售均價持續(xù)下跌，2001年出現(xiàn)強勁反彈，%，銷售均價高達3486元/平米（房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)），據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2001年南京市房屋銷售均價為3572元/平米，在全國35個大中城市排第五位，僅次于深圳、廣州、北京、上海。 成交量持續(xù)上升，今年上半年首次超過新房：1999年以來，二手房成交量成倍增長，成交面積104萬平米，首次超過新房成交量（102萬平米）。 99年以來，南京市累計供應(yīng)經(jīng)濟適用房50萬平米，年供應(yīng)量僅占商品住宅銷售總量的68%左右。個人購房比例持續(xù)上升，已經(jīng)接近100% 1999年以來，商品住宅個人購房比例逐年上升，%。 本地發(fā)展商不斷提高開發(fā)水平：本地發(fā)展商大量引進國內(nèi)外知名設(shè)計單位和代理公司，開發(fā)水平不斷提高。 啟動較早，已成為南京住宅開發(fā)的焦點區(qū)域：90年代初期開始開發(fā)，以省市政府機關(guān)、事業(yè)單位工作人員和高校教師公寓為主；90年代中期以后開始大量建設(shè)商品房，已開發(fā)居住用地10平方公里，居住人口35萬人，形成規(guī)模較為集中的5個片區(qū)：龍江片區(qū)、中保片區(qū)、鳳凰東、西街片區(qū)、莫愁湖片區(qū)和奧北興隆片區(qū)，成為南京住宅開發(fā)三大片區(qū)之一；2001年底，十運會主會場——奧體中心選址河西，同時市政府決定建設(shè)河西新城區(qū)，河西因此成為南京城市建設(shè)和住宅開發(fā)的焦點區(qū)域。 開發(fā)用地多，目前供應(yīng)量在主城地區(qū)僅次于城東：累計在建擬建樓盤供應(yīng)量190萬平米，根據(jù)規(guī)劃，是主城范圍內(nèi)規(guī)模最大的可開發(fā)用地。 客戶特征：中高收入階層；鼓樓、建鄴區(qū)為主的市區(qū)客源；省市政府機關(guān)、事業(yè)單位工作人員、高校教師、企業(yè)白領(lǐng)、私營企業(yè)主；南京周邊地區(qū)客源。168。168。168。168。168。168。江寧168。168。 客戶特征：城區(qū)的中低收入階層、拆遷戶；城區(qū)二次置業(yè)的中高收入階層；江寧經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)工作人員；東山本地客源（約占20%）。 建筑形態(tài)以多層和別墅為主，是南京主要的別墅區(qū)之一，幾乎沒有小高層。 知名發(fā)展商多，如東恒、金陵置業(yè)、綠城、運盛、萊茵達、武夷等。 中端市場定位，均價3200元/平米，其中，多層2800元/平米，別墅3500元/平米。 年消化量10萬平米/年。 樓盤平均規(guī)模在10萬平米左右。 樓盤整體品質(zhì)位于全市中游，出現(xiàn)金陵家天下等明星樓盤。 新近崛起的主要開發(fā)區(qū)域：90年代中后期開發(fā)區(qū)域主要集中在雨花臺、大明路周邊，去年寧南新區(qū)開始啟動，由于地理位置優(yōu)越，處于南京老城和江寧的連接帶，迅速引起