【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 簽訂成交確認(rèn)書成交當(dāng)日（12月26日）報(bào)價(jià)11月29日上午8：30至12月26日下午2：30（工作日），之后進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)程序。答疑書面答疑；2002年12月18日下午5：00之前提交；審查具備競(jìng)買資格的報(bào)名者于2002年12月23日下午2：00——5：00領(lǐng)取書面答復(fù)。圖21 競(jìng)買流程及主要時(shí)間節(jié)點(diǎn)合同要點(diǎn)（1）交地標(biāo)準(zhǔn)拆成自然平整，外部條件（道路、水、電、氣等）均以現(xiàn)狀為準(zhǔn)。（2）交地時(shí)間168。 第一期（西半部）：2003年7月25日168。 第二期（東半部）：2003年12月5日（3）付款條件168。 出讓合同簽定當(dāng)日內(nèi)（2003年12月28日），付成交價(jià)款的15%；168。 2003年1月10日之前，付成交價(jià)款的15%；168。 2003年3月5日之前，付成交價(jià)款的15%；168。 2003年5月12日之前，付成交價(jià)款的10%；168。 2003年7月8日之前，付成交價(jià)款的10%；168。 2003年9月4日之前，付成交價(jià)款的15%；168。 2003年10月9日之前，付成交價(jià)款的10%；168。 2003年11月18日之前，付成交價(jià)款的10%。（4）土地出讓年限 居住份額用地70年，其它份額用地按法定最高出讓年限，自交付首期土地之日起算。（5）開工時(shí)間 2004年3月31日之前。不能按期開工的，應(yīng)提前30日向出讓人提出延建申請(qǐng)，延建時(shí)間最長(zhǎng)不得超過(guò)一年。（6）違約責(zé)任①付款如受讓人不能按時(shí)支付成交價(jià)款的，168。 自滯納之日起，每日按延遲支付款項(xiàng)的3‰向出讓人繳納滯納金；168。 延期付款超過(guò)6個(gè)月的，出讓人有權(quán)解除合同，收回土地，受讓人無(wú)權(quán)要求返還定金，出讓人并可請(qǐng)求受讓人賠償因違約造成的其它損失。②交地如出讓人未按時(shí)提供出讓土地而致使受讓人對(duì)本合同項(xiàng)下宗地占有延期的，168。 每延期一日，出讓人按受讓人已經(jīng)支付的土地成交價(jià)款的3‰向受讓人給付違約金；168。 延期交付超過(guò)6個(gè)月的，受讓人有權(quán)解除合同，出讓人雙倍返還定金，并退還已經(jīng)支付土地成交價(jià)款的其它部分，受讓人并可請(qǐng)求出讓人賠償因違約造成的其它損失。168。 出讓人交付的土地未能達(dá)到合同約定的土地條件的，應(yīng)視為違約。受讓人有權(quán)要求出讓人按照規(guī)定的條件履行義務(wù)，并且賠償延誤履行而給受讓人造成的直接損失。③開工168。 超過(guò)合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，出讓人可以向受讓人征收相當(dāng)于土地使用權(quán)成交價(jià)款20%以下的土地閑置費(fèi)；168。 滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的，出讓人可以無(wú)償收回土地使用權(quán)；168。 但因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必須的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)延遲的除外。二、項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)可能性預(yù)測(cè)及控制風(fēng)險(xiǎn)的手段主要風(fēng)險(xiǎn)及控制手段從金色家園項(xiàng)目實(shí)際操作進(jìn)程來(lái)看，政府對(duì)于已經(jīng)答應(yīng)的條件和政策，由于領(lǐng)導(dǎo)變更等原因，在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)政策變化或拖延執(zhí)行的情況，政府可信度存在一定風(fēng)險(xiǎn)。另外，南京公司沒(méi)有在玄武區(qū)操作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)玄武區(qū)政府部門的辦事效率、風(fēng)格、習(xí)慣等了解不深，對(duì)區(qū)級(jí)稅收減免的政策規(guī)定和執(zhí)行力度不熟悉，可能存在一個(gè)適應(yīng)和磨合的過(guò)程。綜合分析，對(duì)于政府招投標(biāo)項(xiàng)目，主要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于政策性風(fēng)險(xiǎn)。（1）主要政策性風(fēng)險(xiǎn)分析①拆遷政府負(fù)責(zé)拆遷及土地平整，但根據(jù)金色家園項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，拆遷可能無(wú)法按期完成，或?qū)嶋H交地后，出現(xiàn)拆遷居民回遷等拆遷遺留問(wèn)題，對(duì)工程進(jìn)度造成影響。因此，有必要明確拆遷和交地時(shí)間表、實(shí)際交地后受讓人的管理權(quán)限、解決拆遷遺留問(wèn)題的責(zé)任人和時(shí)間要求等問(wèn)題。②外部條件宗地周邊的寧棲公路、環(huán)陵路等市政道路建設(shè)對(duì)項(xiàng)目施工和銷售有較大影響，具體建設(shè)時(shí)間和進(jìn)度安排目前未知。③地下設(shè)施金色家園的涵管問(wèn)題當(dāng)初未在用地條件中明確，以至影響了規(guī)劃設(shè)計(jì)。該項(xiàng)目用地面積大，地形復(fù)雜，地下是否存在古墓、文物、沖溝、暗河、軍事設(shè)施等目前未知。④規(guī)劃控制要求根據(jù)規(guī)劃要點(diǎn)，政府對(duì)各建筑形態(tài)的用地比例和容積率都作了具體規(guī)定，但從規(guī)劃部門了解，只要保證整個(gè)項(xiàng)目綜合容積率不變，各建筑形態(tài)的用地比例可以自由調(diào)整，如果不在規(guī)劃要點(diǎn)中加以明確的話，項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中可能會(huì)遇到政府在具體執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)變化所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。⑤市政配套寧棲公路下面的規(guī)劃市政管線的管徑、容量和建設(shè)時(shí)間、宗地污水的排放方式和方向、以及22米規(guī)劃道路下面的市政管線是否由發(fā)展商自建都沒(méi)有明確，將可能增加開發(fā)成本和風(fēng)險(xiǎn)。（2）控制手段針對(duì)上述問(wèn)題，南京公司擬通過(guò)書面方式提交政府相關(guān)部門，在爭(zhēng)取有利條件的前提下，要求政府予以明確答復(fù)、并將答復(fù)列入土地出讓合同的附件。三、總體評(píng)價(jià)根據(jù)金色家園項(xiàng)目的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目法律風(fēng)險(xiǎn)基本在可控范圍之內(nèi)，具備法律上的可行性。第三部分 市場(chǎng)分析一、南京房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)述南京總體概況（2001年數(shù)據(jù)）：168。 市區(qū)面積4737平方公里，人口443萬(wàn)人，人口密度935人/平方公里。168。 主城面積243平方公里，人口260萬(wàn)人，人口密度10700人/平方公里。168。 老城區(qū)面積53平方公里，人口153萬(wàn)人，人口密度28868人/平方公里。168。 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1154億元168。 人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值2500美元168。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)“二、三、一” 168。 三大支柱產(chǎn)業(yè)：石化、汽車和電子168。 億美元168。 社會(huì)消費(fèi)品零售總額466億元168。 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額465億元168。 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8848元168。 人均儲(chǔ)蓄存款余額12002元 房地產(chǎn)開發(fā)（2001年數(shù)據(jù)）：168。 投資：房地產(chǎn)111億元、住宅75億元168。 施工面積：商品房1053萬(wàn)平米、住宅744萬(wàn)平米168。 竣工面積：商品房403萬(wàn)平米、住宅309萬(wàn)平米168。 批準(zhǔn)上市面積：住宅324萬(wàn)平米168。 銷售面積：商品房305萬(wàn)平米、住宅268萬(wàn)平米168。 銷售額：商品房106億元、住宅83億元168。 空置面積：商品房83萬(wàn)平米、住宅55萬(wàn)平米168。 銷售均價(jià)：商品房3486元/平米、住宅3093元/平米168。 個(gè)人購(gòu)房比例：%168。 按揭貸款：35億元（一）市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況投資增長(zhǎng)加速1999年以來(lái)，南京房地產(chǎn)開發(fā)投資一直呈加速增長(zhǎng)之勢(shì)，今年上半年增幅繼續(xù)加大，在全國(guó)大中城市中排第五位，%，排第十一位。其中：168。 與去年相比，土地開發(fā)、商品房開發(fā)和住宅開發(fā)投資增長(zhǎng)率均大幅提高，%、%%，、。168。 ，主要原因在于近幾年的大量開發(fā)使市場(chǎng)存量土地消耗過(guò)多，而上半年新區(qū)土地凍結(jié)后，土地供應(yīng)量明顯偏少。168。 住宅開發(fā)投資增長(zhǎng)率只相當(dāng)于商品房開發(fā)的一半，主要原因在于上半年商業(yè)、辦公用房開發(fā)比例顯著增加。需求增長(zhǎng)大于供給、空置面積持續(xù)下降（1）綜述①需求增長(zhǎng)大于供給168。 9901年，商品房竣工面積與銷售面積的差距由163萬(wàn)平米減小到98萬(wàn)平米，住宅竣工面積與銷售面積的差距由128萬(wàn)平米減小到41萬(wàn)平米。168。 今年上半年，供求關(guān)系開始發(fā)生變化，商品房和住宅銷售面積增長(zhǎng)率（%%）分別低于新開工面積（%%）。②空置面積持續(xù)下降168。 9901年，商品房空置面積平均每年下降4萬(wàn)平米，住宅空置面積平均每年下降8萬(wàn)平米。168。 今年上半年，全市商品房空置面積78萬(wàn)平米，%。（2）供應(yīng)量年波動(dòng)幅度不超過(guò)10%，但今年上半年顯著增長(zhǎng)① 施工面積168。 9901年，商品房和住宅施工面積分別保持在1000萬(wàn)平米和700萬(wàn)平米左右，波動(dòng)幅度不超過(guò)10%；今上半年大幅增長(zhǎng)，分別達(dá)到854萬(wàn)平米和658萬(wàn)平米，%%。168。 住宅增長(zhǎng)速度大于商品房：。②竣工面積168。 9901年，商品房和住宅施工面積分別保持在400萬(wàn)平米和300萬(wàn)平米左右，波動(dòng)幅度不超過(guò)10%；今上半年大幅增長(zhǎng)，%%。168。 住宅增長(zhǎng)速度大于商品房：。③批準(zhǔn)上市面積2000年以來(lái)，南京市商品房批準(zhǔn)上市面積穩(wěn)定在320萬(wàn)平米左右，2001年略有增加，達(dá)到324萬(wàn)平米。（3）需求增長(zhǎng)加速①銷售面積168。 1999年以來(lái)，商品房銷售面積增長(zhǎng)率不斷上升，今年上半年銷售面積122萬(wàn)平米，%。168。 1999年以來(lái)，除2001略有下降以外，住宅銷售面積增長(zhǎng)率不斷上升，%。168。 2001年以來(lái)，住宅銷售面積增長(zhǎng)率低于商品房，且差距不斷擴(kuò)大。②銷售額168。 1999年以來(lái)，商品房和住宅銷售額增長(zhǎng)率不斷上升，%%。168。 1999年以來(lái)，其余年份均低于商品房。（4）需求增長(zhǎng)的主要影響因素①大規(guī)模城建與拆遷168。 99年以來(lái)，占同期商品房交易總套數(shù)的25%左右。168。 ，按每戶住宅需求80平米計(jì)算，則拆遷擴(kuò)大住宅需求100萬(wàn)平米，超過(guò)2001年全年住宅銷售量的三分之一。②政策推動(dòng)2002年5月，南京市政府下發(fā)《關(guān)于加快房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的通知》，并出臺(tái)交易稅費(fèi)減免（契稅實(shí)際支付比例由2%%）、簡(jiǎn)化公房上市手續(xù)、戶口政策向購(gòu)房者傾斜（購(gòu)買商品房、二手房均可落戶）等重大利好政策，其中，各類購(gòu)房稅費(fèi)合計(jì)減幅超過(guò)60%，直接帶動(dòng)了住宅市場(chǎng)的發(fā)展：5—8月份，二手房月均成交2876套，大大高于14月份的1862套，增長(zhǎng)54%。③居民收入增長(zhǎng)168。 2000年以來(lái)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)率均高于住宅銷售價(jià)格增長(zhǎng)率。168。 今年上半年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入大幅增長(zhǎng)，%，比往年高70%，高于同期住宅銷售價(jià)格增長(zhǎng)率（%）。④外來(lái)人口帶動(dòng) 據(jù)市公安局統(tǒng)計(jì)，1999年以來(lái)，外地人在南京購(gòu)房落戶的共17868戶（36485人），占同期商品房交易總套數(shù)的10%左右。（4）空置量持續(xù)加速下降168。 1999年以來(lái)，商品房空置面積下降速度不斷加快，今年上半年商品房空置面積下降為78萬(wàn)平米，%，其中，空置一年以上的商品房19萬(wàn)平米，%。168。 2000年以來(lái)，住宅空置面積持續(xù)下降，下降速度快于商品房。銷售價(jià)格加速上升168。 19992000年，南京市商品房銷售均價(jià)持續(xù)下跌，2001年出現(xiàn)強(qiáng)勁反彈，%，銷售均價(jià)高達(dá)3486元/平米（房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)），據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2001年南京市房屋銷售均價(jià)為3572元/平米，在全國(guó)35個(gè)大中城市排第五位，僅次于深圳、廣州、北京、上海。168。 1999年以來(lái)，南京市住宅銷售均價(jià)持續(xù)上升，增長(zhǎng)率不斷放大，%，今年上半年銷售均價(jià)（含江寧）為2920元/平米（統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)），同比增長(zhǎng)211元/平米，%。二手房日趨活躍，今年上半年首次超過(guò)新房成交量，成為帶動(dòng)商品房市場(chǎng)快速發(fā)展的重要因素168。 成交量持續(xù)上升，今年上半年首次超過(guò)新房：1999年以來(lái)，二手房成交量成倍增長(zhǎng)，成交面積104萬(wàn)平米，首次超過(guò)新房成交量（102萬(wàn)平米）。 168。 價(jià)格上漲幅度超過(guò)新房：2001年，二手房平均成交價(jià)格2182元/平米，增長(zhǎng)率10%，超過(guò)同年住宅銷售價(jià)格增長(zhǎng)率（%）；今年上半年，成交價(jià)上漲200400元/平米，同期，新上市商品住宅同比上漲211元/平米。經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量小，缺乏對(duì)商品房市場(chǎng)的沖擊能力，但今年建設(shè)力度明顯加大168。 99年以來(lái)，南京市累計(jì)供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房50萬(wàn)平米，年供應(yīng)量?jī)H占商品住宅銷售總量的68%左右。168。 今年，配合河西、仙西等新區(qū)建設(shè)，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度開始明顯加大：已經(jīng)確定、并將于明年逐漸上市的共165萬(wàn)平米，包括定向供給河西拆遷居民的68萬(wàn)平米、定向供給仙西拆遷居民的75萬(wàn)平米、面向全市的景家村小區(qū)（二、三期）22萬(wàn)平米。因此，今后幾年，大規(guī)模城市建設(shè)（拆遷戶）產(chǎn)生的住宅需求大部分將通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房消化，城建對(duì)住宅需求的帶動(dòng)作用將會(huì)減小。個(gè)人購(gòu)房比例持續(xù)上升，已經(jīng)接近100% 1999年以來(lái)，商品住宅個(gè)人購(gòu)房比例逐年上升，%。住宅金融支撐住宅市場(chǎng)快速發(fā)展 1999年以來(lái)，按揭貸款成倍增長(zhǎng)，至2001年，住宅按揭貸款占銷售額的近一半。單個(gè)樓盤開發(fā)規(guī)模逐漸加大今年，南京市樓盤開發(fā)規(guī)模明顯加大，例如，10月份房產(chǎn)局主辦的房展會(huì)共88個(gè)樓盤參展，其中，10萬(wàn)平方米以上樓盤30個(gè)，占參展樓盤總數(shù)的30%，20萬(wàn)平方米以上樓盤10個(gè)，50萬(wàn)平方米以上樓盤3個(gè)。外地發(fā)展商積極進(jìn)入南京市場(chǎng)，綜合開發(fā)水平不斷提高168。 本地發(fā)展商不斷提高開發(fā)水平：本地發(fā)展商大量引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名設(shè)計(jì)單位和代理公司，開發(fā)水平不斷提高。168。 外地發(fā)展商積極進(jìn)入南京市場(chǎng)：今年進(jìn)入南京市場(chǎng)的有香港金馬、寧波中元、浙江廣廈、溫州商會(huì)、浙江名城、常州新城等，進(jìn)入方式既有招投標(biāo)拿地，也有政府招商項(xiàng)目；正在尋找進(jìn)入機(jī)會(huì)的有世茂濱江、金地、中海、中房、浙江贊成等。（二）片區(qū)市場(chǎng)特征聚寶山項(xiàng)目江 寧均價(jià)：2300在建：300萬(wàn)形態(tài)：多層、別墅城 中均價(jià)：5000在建：50萬(wàn)形態(tài)：高層城 南均價(jià)：3400在建：150萬(wàn)形態(tài)：多層、小高層、別墅河 西均價(jià)：3700在建：190萬(wàn)形態(tài)：多層、小高層城 東均價(jià)：4200在建：200萬(wàn)形態(tài)：多層、小高層仙 西均價(jià)：3300在建：25萬(wàn)形態(tài)：多層、別墅城 北均價(jià)：3000在建：80萬(wàn)形態(tài)：多層圖31 南京開發(fā)片區(qū)分布圖河西168。 啟動(dòng)較早，已成為南京住宅開發(fā)的焦點(diǎn)區(qū)域：90年代初期開始開發(fā)，以省市政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位工作人員和高校教師公寓為主；90年代中期以后開始大量建設(shè)商品房，已開發(fā)居住用地10平方公里，居住人口35萬(wàn)人，形成規(guī)模較為集中的5個(gè)片區(qū)：龍江片區(qū)、中保片區(qū)、鳳凰東、西街片區(qū)、莫愁湖片區(qū)和奧北興隆片區(qū)，成為南京住宅開發(fā)三大片區(qū)之一；2001年底，十運(yùn)會(huì)主會(huì)場(chǎng)——奧體中心選址河西，同時(shí)市政府決定建設(shè)河西新城區(qū)，河西因此成為南京城市建設(shè)和住宅開發(fā)的焦點(diǎn)區(qū)域。168。 中高端市場(chǎng)定位：均價(jià)3700元/平米，其中，受河西新城區(qū)建設(shè)的推動(dòng)，今年上半年已上漲300500元/平米。168。 開發(fā)用地多，目前供應(yīng)量在主城地區(qū)僅次于城東：累計(jì)在建