【導(dǎo)讀】殊情況的處理方法，特制定本規(guī)程。房屋建筑面積測(cè)繪的內(nèi)容包括房屋數(shù)據(jù)采集,房產(chǎn)圖測(cè)繪，房屋建筑面積計(jì)算,成果資料整理、檢查、審核與歸檔。問(wèn)題處理等活動(dòng)中各類(lèi)房屋建筑面積指標(biāo)的計(jì)算和統(tǒng)計(jì)。米）的永久性建筑。面積，包括應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e和不分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。房屋的專(zhuān)有建筑面積：建筑物內(nèi)由單個(gè)產(chǎn)權(quán)人占有或使用的建筑面積。由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記確權(quán)認(rèn)定。于建設(shè)工程設(shè)計(jì)與報(bào)建參考。預(yù)售審批與備案。用于建設(shè)工程的規(guī)劃驗(yàn)收、地價(jià)核算、房地產(chǎn)權(quán)初始登記和轉(zhuǎn)讓。主要用于舊城改造、征地拆遷、土地評(píng)估、補(bǔ)辦用地或規(guī)。劃手續(xù)、辦理房地產(chǎn)登記等。名稱(chēng)、房屋編號(hào)等）發(fā)生變化而進(jìn)行的房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算。割測(cè)繪屬于變更測(cè)繪的一種。權(quán)出讓合同書(shū)》中規(guī)定的計(jì)入容積率的總建筑面積。分之一時(shí)，低樓層部分為裙樓，高樓層部分為塔樓。

　　

【正文】 12/2/2020 37 (5) 建筑物內(nèi)設(shè)置的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層建筑空間； (6) 建筑物內(nèi)設(shè)置在 地面以上的層高超過(guò) 米（含 米）的設(shè)備層。 (7) 建筑物地下用于人防、公共停車(chē)、放置設(shè)備的建筑空間； (8) 住宅區(qū)內(nèi)的消防通道，為小區(qū)內(nèi)多棟建筑服務(wù)的公共用房 ； (9) 符合核增面積要求的特定用途的建筑面積； (10) 為它棟建筑所有權(quán)人生活利用上不可缺少的共有部分； (11) 《深圳市土地使用權(quán)出讓合同》、《深圳市 建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、 《 深圳市建設(shè)工程規(guī) 劃許可證 》 中指標(biāo)單列的共有部分。 共有建筑面積處理的一般原則 共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算以棟為單位進(jìn)行，非本棟的共有建筑面積不在本棟分?jǐn)?，本棟的共有建筑面積也不分?jǐn)偟狡渌鼦澣ァ? ，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；無(wú)產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，按相關(guān)房屋建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。 ，如其不需分層或分戶(hù)提供產(chǎn)權(quán)登記面積時(shí)，則該棟建筑可取各層外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和計(jì)算該棟的建筑面積，不需進(jìn)行公用建筑面積的劃分與分?jǐn)?計(jì)算。 ，一律不參與分?jǐn)偲渌墓媒ㄖ娣e。 .. 多功能綜合樓，須按其使用功能和服務(wù)范圍進(jìn)行公用建筑面積的劃分與分?jǐn)傆?jì)算。 公用建筑面積 分?jǐn)傆?jì)算后，各分戶(hù)的建筑面積之和應(yīng)等于相應(yīng)的棟、功能區(qū)、層的建筑面積。 一 棟房屋或其局部，在進(jìn)行變更測(cè)繪時(shí)，除非原測(cè)繪中存在重大錯(cuò)誤，否則應(yīng)遵循相同的分?jǐn)傇瓌t。 應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的劃分及優(yōu)先級(jí) 深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)程（修訂版） 第 38 頁(yè) 12/2/2020 38 應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e按其使用功能及服務(wù)范圍可劃分為整棟公共面積、功能區(qū)間公共面積 、功能區(qū)內(nèi)公共面積、層間公共面積、層內(nèi)公共面積。 (1) 整棟公共面積：指為整棟服務(wù) (包括不同功能區(qū) )的公用建筑空間的面積，該面積在整棟范圍進(jìn)行分?jǐn)偂? (2) 功能區(qū)間公共面積：指僅為一棟建筑的某幾個(gè)功能區(qū)服務(wù)的公共建筑空間的面積，該面積在相關(guān)的功能區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偂? (3) 功能區(qū)公共面積：指專(zhuān)為一棟建筑的某一個(gè)功能區(qū)服務(wù)的公共建筑空間的面積，該面積在該功能區(qū)內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偂? (4) 層間公用面積：指僅為某一功能區(qū)內(nèi)的兩層或兩層以上樓層服務(wù)的公共建筑空間的面積，該面積在相關(guān)樓層范圍內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偂? (5) 層內(nèi)公共面積：指專(zhuān)為本層服務(wù)的公共建筑空間的面 積。該面積在本層內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偂? (6) 由于功能設(shè)計(jì)不同，僅由同一層內(nèi)的多戶(hù)使用的公共建筑空間的面積，由相關(guān)多戶(hù)進(jìn)行分?jǐn)偂? 應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e優(yōu)先級(jí)按服務(wù)范圍由大到小、由整體到局部的順序依次遞減，即整棟公共面積優(yōu)先級(jí)最高，層內(nèi)公共面積優(yōu)先級(jí)最低。 應(yīng)分?jǐn)偣裁娣e的劃分確認(rèn)原則： (1) 依據(jù)經(jīng)市政府規(guī)劃行政主管部門(mén)核準(zhǔn)備案的建筑施工圖，劃分公用部位的使用功能和服務(wù)范圍，其功能和名稱(chēng)以設(shè)計(jì)圖紙的標(biāo)注為依據(jù)進(jìn)行確認(rèn)。 (2) 依據(jù) 《深圳市土地使用權(quán)出讓合同》、《深圳市建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中計(jì)容積率、不計(jì)容積 率、核增等建筑面積分項(xiàng)功能指標(biāo)，補(bǔ)充確定相關(guān)的核增、應(yīng)分?jǐn)?、不分?jǐn)偨ㄖ臻g內(nèi)容與范圍。 (3) 經(jīng)主管部門(mén)核準(zhǔn)備案的建筑施工圖中，如有公共建筑空間范圍界限不清、未標(biāo)注功能名稱(chēng)、服務(wù)范圍不明確等情況時(shí)，均需由建設(shè)單位和設(shè)計(jì)單位以書(shū)面形式共同確認(rèn)，必要時(shí)還需由審圖單位蓋章確認(rèn)。 深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)程（修訂版） 第 39 頁(yè) 12/2/2020 39 (4) 竣工測(cè)繪、現(xiàn)狀測(cè)繪、變更測(cè)繪時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)復(fù)核并測(cè)量已使用建筑空間的實(shí)際使用功能，未使用的建筑空間或?qū)嵉責(zé)o法確認(rèn)功能的建筑空間，其功能以經(jīng)市政府行政主管部門(mén)核準(zhǔn)并備案的施工圖上標(biāo)注的功能為準(zhǔn)。 應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e處理的一般原則 ：有合法的分割文件或協(xié)議時(shí)，以協(xié)議為準(zhǔn)進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算；無(wú)分割文件或協(xié)議時(shí)，一般根據(jù)房屋公共建筑面積的使用功能，按與公共面積相關(guān)的房屋的專(zhuān)有建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。 分割文件或協(xié)議 應(yīng)由公共 建筑空間 的所有相關(guān)權(quán)利人共同簽署 ， 協(xié)議內(nèi)容 不能侵犯公共利益和第三方利益，否則不能視為有效的分割協(xié)議。協(xié)議對(duì)產(chǎn)權(quán)分割的部位和分割方式應(yīng)明確 、一致且無(wú)異議 ，必要時(shí)該分割協(xié)議還需經(jīng)公證。該協(xié)議應(yīng)作為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的要件之一，在產(chǎn)權(quán)變更時(shí)告知受讓方。 自上而下原則：按照應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的優(yōu)先級(jí)高低，自高至低 逐級(jí)進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算，優(yōu)先級(jí)低的公用建筑面積參與分?jǐn)們?yōu)先級(jí)高的公用建筑面積。即 小范圍功能區(qū)間的公用面積應(yīng)參與分?jǐn)偞蠓秶δ軈^(qū)間的公用面積，局部范圍的公用面積應(yīng)承擔(dān)整體的公用面積。 ：可以通過(guò)優(yōu)先級(jí)高的公用建筑空間再進(jìn)入優(yōu)先級(jí)低的公用建筑空間，而不可以先通過(guò)優(yōu)先級(jí)低的公用建筑空間再進(jìn)入優(yōu)先級(jí)高的公用建筑空間。如圖 420 所示，當(dāng)電梯及前室為整棟公用時(shí)，連接公共出入口和電梯的走廊就應(yīng)作為整棟公用面積在整棟進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算，而不能將其作為本層的公用面積在層內(nèi)分?jǐn)傆?jì)算。 圖 420 深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)程（修訂版） 第 40 頁(yè) 12/2/2020 40 分?jǐn)傁禂?shù)的計(jì)算方法 整體分?jǐn)偡椒ǎ? 一棟單一功能的建筑，如其各戶(hù)對(duì)共有建筑面積的共用狀況基本一致，可采用共有建筑面積整體分?jǐn)偟姆椒ㄟM(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算，即： 分?jǐn)傁禂?shù) =應(yīng)公攤公用建筑面積 /專(zhuān)有建筑面積總和 分戶(hù)應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e =分戶(hù)專(zhuān)有建筑面積 *分?jǐn)傁禂?shù) 多級(jí)分?jǐn)偡椒ǎ? 一棟建筑存在兩個(gè)以上的功能區(qū)，或存在為局部服務(wù)的公用建筑空間時(shí)，應(yīng)采用多級(jí)分?jǐn)偟姆椒?，按自上而下原則進(jìn)行共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算： （ 1） 上一級(jí)分?jǐn)?—— 區(qū)（層）間分?jǐn)偅? 區(qū)間應(yīng)分?jǐn)偣媒?筑面積總和 區(qū)間分?jǐn)傁禂?shù)＝ 各區(qū)專(zhuān)有建筑面積總和 各區(qū)應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝各區(qū)專(zhuān)有建筑面積區(qū)間分?jǐn)傁禂?shù) （ 2）下一級(jí)分?jǐn)?—— 區(qū)（層）內(nèi)分?jǐn)偅? 區(qū)內(nèi)公用建筑面積＋區(qū)間應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e 區(qū)內(nèi)分?jǐn)傁禂?shù)＝ 功能區(qū)內(nèi)的各套（單元）專(zhuān)有建筑面積總和 各套（單元）應(yīng)分?jǐn)偯娣e＝套（單元）專(zhuān)有建筑面積區(qū)內(nèi)分?jǐn)傁禂?shù) 房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算中棟的劃分 地面以上有裙樓（含架空層）相連通的建筑視為一棟。同一棟建筑中的不同建筑塔樓視為一座。 由出地面的計(jì)容積率的半地下室相連通的建筑亦視為一棟。 地面以上相互獨(dú)立，但地面以下互相連通，共用一個(gè)大地下室的建筑視深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)程（修訂版） 第 41 頁(yè) 12/2/2020 41 為多棟建筑。 房屋建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算以棟為單元進(jìn)行，但在以下幾種情況下，本著產(chǎn)權(quán)明晰、使用方便的原則，可在分?jǐn)傆?jì)算時(shí)，對(duì)棟的定義進(jìn)行如下變通： (1) 一棟由多座塔樓和裙樓組成的建筑，當(dāng)各座塔樓及其相應(yīng)裙樓之間有兩邊不相通的伸縮縫或隔墻作為明顯界線，且各部分之間無(wú)共用的設(shè)備間 、配電室、值班室、大堂、過(guò)道等公用面積的，則計(jì)算時(shí)，可以各座塔樓及其相應(yīng)裙樓作為一“棟”，公共面積分?jǐn)傇谠摗皸潯狈秶鷥?nèi)獨(dú)立進(jìn)行。 (2) 如果連接多座塔樓的地面架空層全部為停車(chē)庫(kù)和設(shè)備用房，各個(gè)塔樓的主出入口位于架空層頂層，則可分別將各塔樓及其在架空車(chē)庫(kù)中的相關(guān)部分（如核心筒、電梯前室等）作為一“棟”。 (3) 如果連接多座塔樓的大型裙樓，一部分為停車(chē)庫(kù)和設(shè)備用房，一部分為商業(yè)或其它功能的建筑空間，則與商業(yè)或其它功能建筑空間無(wú)關(guān)的各座塔樓及在裙樓中的相應(yīng)部分各自作為獨(dú)立一“棟”，而由商業(yè)或其它功能建筑空間連接的其它一個(gè)或多 個(gè)塔樓作為另一“棟”。圖 421。 圖 4 21“棟”的概念 (4) 當(dāng)一棟有多個(gè)門(mén)樓的住宅，實(shí)際已按各門(mén)樓編成不同的棟號(hào)，在各門(mén)樓之間深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)程（修訂版） 第 42 頁(yè) 12/2/2020 42 除地面或天面連通外，其它處均不連通，且無(wú)相關(guān)的公用建筑面積情況下，可將每 一門(mén)樓作為一“棟”。但在該建筑物內(nèi)，若有各門(mén)樓間共用的設(shè)備房、配電室、值班室、水箱間等的公用面積時(shí)，則不能將每一門(mén)樓視為一“棟”。 共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算細(xì)則 地下室 (1) 地下室中用作人防、公共設(shè)備用房、公共停車(chē)庫(kù)用途部分的建筑面 積，均計(jì)為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 (2) 若 地下室有部分區(qū)域用作商業(yè)、辦公等其它用途，則該部分應(yīng)列為專(zhuān)有面積，位于該區(qū)域內(nèi)僅與商業(yè)或辦公等相通并使用的走廊、樓梯間、電梯間、扶梯、貨梯、觀光電梯、衛(wèi)生間、通風(fēng)井、煙道、管道井等，均在地下室商業(yè)或辦公等部分進(jìn)行分?jǐn)偂? (3) 當(dāng)?shù)叵峦＼?chē)場(chǎng)中 機(jī)動(dòng)車(chē)位經(jīng)市政府行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，準(zhǔn)予出售并可以擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)時(shí)，機(jī)動(dòng)車(chē)位面積可按各停車(chē)位實(shí)際占用面積的方式計(jì)算，也可按實(shí)際占用面積加分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的方式計(jì)算機(jī)動(dòng)車(chē)位的建筑面積。此時(shí)，下地下室車(chē)道面積、其它專(zhuān)門(mén)服務(wù)于車(chē)位的公共通道面積和公共 用房面積均列為各車(chē)位應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 半地下室 (1) 平地建筑的樓層，當(dāng)其符合半下室定義時(shí)，即視為半地下層。在室外地面以上部分的高度不大于 米的半地下層，其層數(shù)不計(jì)入地面以上層數(shù)，面積亦不計(jì)入地面以上面積中；在室外地面以上部分的高度大于 米的半地下層，其層數(shù)計(jì)入地面以上層數(shù)，面積計(jì)入地面以上建筑面積中（圖 422a），此時(shí)，位于該半地下層中的樓（電）梯間、住宅大堂等公用建筑面積，其計(jì)算方法與分?jǐn)傄?guī)則均與地面架空層中相應(yīng)的公共面積計(jì)算方法與分?jǐn)傇瓌t一致。 (2) 坡地建筑的樓層，當(dāng)有一面以上（含 一面）位于地面以上，且該面為該層的主出入口之一時(shí)，則該層視為半地下層（圖 422b）： A. 半地下層如僅用作公共停車(chē)、公共設(shè)備用房、人防用途時(shí)，則該半地下層的層數(shù)不深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)程（修訂版） 第 43 頁(yè) 12/2/2020 43 計(jì)入地面以上層數(shù)，建筑面積亦不計(jì)入地面以上建筑面積中；但當(dāng)住宅等的入戶(hù)大堂位于該層時(shí)，大堂及其樓（電）梯間等公用建筑面積應(yīng)作為應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e相應(yīng)扣除，并在其地面以上相應(yīng)的服務(wù)范圍內(nèi)分?jǐn)偂? B. 半地下層如全部或部分用于商業(yè)、辦公等計(jì)容積率用途，且商業(yè)、辦公等部分的出入口、外墻位于地面以上，則該半地下層層數(shù)計(jì)入地面以上層數(shù)，面積計(jì)入地面以上建筑面積中。 其中商業(yè)等用途部分的面積計(jì)為專(zhuān)有面積，停車(chē)及設(shè)備用房部分的面積計(jì)為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。此時(shí)，所含的樓（電）梯間、住宅大堂等公用建筑面積的計(jì)算方法與分?jǐn)傄?guī)定與地面以上公共面積的計(jì)算方法與分?jǐn)傇瓌t相同。 (3) 獨(dú)立別墅、聯(lián)排式別墅中為各戶(hù)專(zhuān)用的、層高等于或大于 米的半地下室，當(dāng)其在室外地面以上部分的高度大于 米，或作為坡地建筑有一面以上（含一面）位于地面以上時(shí)，無(wú)論其作何使用，其層數(shù)均計(jì)入地面以上層數(shù)，建筑面積均計(jì)入各戶(hù)建筑面積中。 圖 422 非專(zhuān)用樓梯、電梯及梯間 (1) 供整棟、或樓（電） 梯通過(guò)的各功能區(qū)或?qū)庸餐褂玫臉牵姡┨?，或進(jìn)口和出口處都是公共空間的樓（電）梯，視為非專(zhuān)用梯。 (2) 位于建筑結(jié)構(gòu)內(nèi)部（外墻以?xún)?nèi)）的非專(zhuān)用梯為室內(nèi)非專(zhuān)用梯，位于建筑結(jié)構(gòu)外部（外墻以外）的非專(zhuān)用梯為室外非專(zhuān)用梯。 (3) 一棟房屋的非專(zhuān)用樓梯或電梯，當(dāng)各層梯間平面結(jié)構(gòu)相同時(shí) ， 從地面至屋頂梯間（機(jī)房）的公用面積，其服務(wù)范圍為整棟或其通過(guò)的整個(gè)功能區(qū)。因管深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)程（修訂版） 第 44 頁(yè) 12/2/2020 44 理工作所需對(duì)個(gè)別樓層或部分樓層不設(shè)停機(jī)或不開(kāi)門(mén)的，不影響公用面積的整體分?jǐn)?，其中也包括不使用該梯的地面一層或?～ 二層復(fù)式房。 (4) 一棟建筑，按平面結(jié)構(gòu)不同可分為上下兩段，若上段 最下一層的外圍水平投影面積與下段最上一層的外圍水平投影面積相差不大于下段最上一層外圍水平投影面積的 1/8，則當(dāng)各層樓（電）梯均設(shè)計(jì)為開(kāi)門(mén)使用時(shí)，樓（電）梯的分?jǐn)偡秶鷳?yīng)為整棟或其通過(guò)的各樓層 。 (5) 高 層建筑中設(shè)置的高、低區(qū)電梯，高、低區(qū)電梯之間在某一層可以互通，這些樓梯的梯間建筑面積應(yīng)作為整棟公用面積，其分?jǐn)偡秶鸀楦摺⒌蛥^(qū)電梯通過(guò)的所有樓層。 與高、低區(qū)電梯機(jī)房連接的緩沖電梯井道按自然層計(jì)入電梯間內(nèi) 。 (6) 通過(guò)層高小于 米的架空層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、消防避難層、設(shè)備層的電（樓）梯間，當(dāng)其層高小于 米時(shí)不計(jì)算建筑面 積 。 (7) 從 地面至二層（或以上）室外廣場(chǎng)、平臺(tái)的室外樓梯、自動(dòng)扶梯計(jì)為不分?jǐn)偟墓妹娣e。圖 423。 圖 423 (8) 對(duì)于內(nèi)部設(shè)有扶梯的商場(chǎng)、辦公樓等，如需進(jìn)行分層或分戶(hù)建筑面積計(jì)算，必須在主出入口層留出連接扶梯與公共出入口的公共過(guò)道，在其它層留出用于扶梯回轉(zhuǎn)上下的公共過(guò)道，否則該商場(chǎng)或辦公用房只能按復(fù)式出具總建筑面積。圖 424。 深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)程（修訂版） 第 45 頁(yè) 12/2/2020 45 圖 424 專(zhuān)用樓梯、電梯及梯間 (1) 由建筑物上部的一層或連續(xù)多層的樓層所專(zhuān)用，建筑物的下部連續(xù)各樓層均不開(kāi)門(mén)（設(shè)計(jì)不開(kāi)門(mén)）使用，同時(shí)“使用”與“ 不使用”部分的用途不同的樓（電）梯，稱(chēng)為專(zhuān)用梯。 (2) 位于建筑結(jié)構(gòu)內(nèi)部（外墻以?xún)?nèi)）的專(zhuān)用梯為室內(nèi)專(zhuān)用梯，位于建筑結(jié)構(gòu)外部（外墻以外