【正文】 車(chē)5～10分鐘的距離。在商圈人口調(diào)查過(guò)程中，要注意兩點(diǎn)：一是空間障礙因素。例如：河流、溝渠會(huì)阻止部分顧客，所以要將這部分人口剔除；二是競(jìng)爭(zhēng)店因素。應(yīng)將競(jìng)爭(zhēng)店附近的人口剔除，如競(jìng)爭(zhēng)店很小或沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力則可不剔除。在商圈人口調(diào)查過(guò)程中，要注意分析有沒(méi)有人口增加的潛在趨勢(shì)。一個(gè)人口逐漸增加的新區(qū)開(kāi)店較易成功，在一個(gè)人口逐漸減少的老區(qū)開(kāi)店較易失敗。表35某超級(jí)市場(chǎng)店鋪商圈人口情況人口戶數(shù)平均每戶人口數(shù)基本商圈73712543二級(jí)商圈77322669合計(jì)151035212商圈客流量調(diào)查：除固定商圈內(nèi)居民以外，流動(dòng)的消費(fèi)者也是超級(jí)市場(chǎng)一個(gè)重要的客戶來(lái)源。如果所選擇的店址交通便利、人員來(lái)往頻繁，無(wú)疑會(huì)給超市帶來(lái)可觀的經(jīng)濟(jì)收益。所以，搞好商圈客流調(diào)查，也事關(guān)到超市的實(shí)際利益，此工作同樣不容忽視。案例：某超市連鎖店的商圈調(diào)查某超市是一家開(kāi)店較早、經(jīng)營(yíng)規(guī)模的超市連鎖企業(yè)。從1995年3月開(kāi)始的一段時(shí)間里，以每日一家的速度開(kāi)設(shè)新店，每開(kāi)一店前照例要進(jìn)行詳細(xì)的商圈調(diào)查活動(dòng)，主要包括：人從早晨6點(diǎn)起到晚上10點(diǎn)止在欲開(kāi)店的地區(qū)數(shù)人數(shù)車(chē)，選擇一天中的不同時(shí)段，來(lái)測(cè)定客流量，這樣的工作持續(xù)35天左右，從而掌握了大量的第一手客流量的資料。進(jìn)行商圈入戶調(diào)查。他們?cè)谏倘Ψ秶倪x60戶人家去進(jìn)行入戶訪問(wèn)：“我們要在這兒開(kāi)新店，您愿意我們賣(mài)點(diǎn)兒什么？”“希望我們幾點(diǎn)開(kāi)門(mén)，幾點(diǎn)關(guān)門(mén)？”“平時(shí)在哪兒打油買(mǎi)鹽？”“平均幾天買(mǎi)一次東西？”等，充分了解商圈內(nèi)的各種經(jīng)營(yíng)信息，以確保新店開(kāi)一家成功一家，開(kāi)一家得利一家。超級(jí)市場(chǎng)開(kāi)業(yè)前的競(jìng)爭(zhēng)店調(diào)查知已知彼，百戰(zhàn)百勝。在超市立項(xiàng)開(kāi)店時(shí)，還要對(duì)商圈以內(nèi)的超市競(jìng)爭(zhēng)店進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)查，以做到心中有數(shù)，做好決策。商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查一般采用觀察調(diào)查法，具體可參閱表36所示：表36超市開(kāi)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)店調(diào)查表調(diào)查項(xiàng)目ABCDE同本店相比，時(shí)尚性如何？?jī)?yōu)稍優(yōu)相同稍差差外門(mén)面、外墻如何？?jī)?yōu)稍優(yōu)相同稍差差觀與鄰店的連續(xù)性怎樣？?jī)?yōu)稍優(yōu)相同稍差差與外觀、招牌、鋪面協(xié)調(diào)嗎？?jī)?yōu)稍優(yōu)相同稍差差招招牌的形狀、文字、色彩怎樣？?jī)?yōu)稍優(yōu)相同稍差差牌招牌上照明效果怎樣？?jī)?yōu)稍優(yōu)相同稍差差招牌是否顯眼？?jī)?yōu)稍優(yōu)相同稍差差櫥窗如何？?jī)?yōu)稍優(yōu)相同稍差差櫥窗內(nèi)裝飾如何？?jī)?yōu)稍優(yōu)相同稍差差櫥窗能否體現(xiàn)季節(jié)感優(yōu)稍優(yōu)相同稍差差1櫥窗陳列突出重點(diǎn)嗎？?jī)?yōu)稍優(yōu)相同稍差差1櫥窗內(nèi)照明如何？?jī)?yōu)稍優(yōu)相同稍差差1櫥窗店門(mén)玻璃干凈嗎？?jī)?yōu)稍優(yōu)相同稍差差1鋪面銷(xiāo)售的宣傳怎樣？?jī)?yōu)稍優(yōu)相同稍差差1鋪面衛(wèi)生情況怎樣？?jī)?yōu)稍優(yōu)相同稍差差1出入口大小如何？?jī)?yōu)稍優(yōu)相同稍差差1鋪面放置廉價(jià)品嗎？很多稍多相同稍少少1鋪面精神狀況如何？?jī)?yōu)稍優(yōu)相同稍差差櫥1從出入口大小如何？能稍能相同稍差差窗鋪面照明情況怎樣？很好稍優(yōu)相同稍差差與2店內(nèi)照明單調(diào)嗎？不還好相同稍單調(diào)差鋪評(píng)價(jià)方法是根據(jù)上表中的項(xiàng)目進(jìn)行比較：A為4分，B為3分，C為2分，D為1分，E為0分。評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)是：優(yōu)為120～140分；90～19分；中為60～89分；差為30～59分；劣為29分以下。超級(jí)市場(chǎng)立地投資評(píng)估超級(jí)市場(chǎng)開(kāi)店投資的主要支出項(xiàng)目一個(gè)超級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)設(shè)前期要投入大量的資金。一般而言，開(kāi)店投資的項(xiàng)目主要包括：如冷凍冷藏設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、收銀機(jī)系統(tǒng)、水電設(shè)備、車(chē)輛后場(chǎng)辦公設(shè)備、內(nèi)倉(cāng)設(shè)備、賣(mài)場(chǎng)陳列設(shè)備等。工程。如內(nèi)外招牌制作工程、空調(diào)工程、水電工程、冷凍冷藏工程、保安工程等。當(dāng)?shù)刈饨?。設(shè)計(jì)裝修費(fèi)用。對(duì)連鎖公司來(lái)說(shuō)，這筆費(fèi)用可大大節(jié)約，連鎖公司總部在事先要制定設(shè)備及工程投資項(xiàng)目、供應(yīng)廠商、數(shù)量及金額。例如在北京三環(huán)沿線附近興建一個(gè)超市基本的投資情況及數(shù)額是（不含設(shè)備投資）：當(dāng)?shù)刈饨?0000元/畝建筑結(jié)構(gòu)費(fèi)用1500元/m2裝修費(fèi)用（頂、地、墻及消防）300元/m2由此可見(jiàn)，按10000m2商場(chǎng)計(jì)算，租用土地、自建自施的超市，需投資2000萬(wàn)元；租用舊廠房裝修改建的，需投資約400萬(wàn)元。經(jīng)營(yíng)費(fèi)用預(yù)估經(jīng)營(yíng)費(fèi)用可分為：固定費(fèi)用和變動(dòng)費(fèi)用兩類(lèi)。固定費(fèi)用是指與銷(xiāo)售額的變動(dòng)沒(méi)有直接關(guān)系的費(fèi)用支出，如工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、水電費(fèi)、管理費(fèi)等；變動(dòng)費(fèi)用是指隨著商品銷(xiāo)售額的變化而變化的費(fèi)用，如運(yùn)雜費(fèi)、保管費(fèi)、包裝費(fèi)、商品消耗、借款利息、保險(xiǎn)費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅等。超市經(jīng)營(yíng)和毛利率要大于費(fèi)用率，是一個(gè)基本的經(jīng)營(yíng)原則。案例：北京億客隆超市的投資費(fèi)用狀況分析隸屬于北京市供銷(xiāo)總社的億客隆大型超市，座落于西三環(huán)線旁，地處市郊結(jié)合部，臨近豐臺(tái)工業(yè)區(qū)及幾條主要的交通干線。開(kāi)張之后，經(jīng)營(yíng)狀況良好，低廉的投資費(fèi)用是其成功的主要基礎(chǔ)，總的投資費(fèi)用狀況如下：面積：總面積16200m2其中：超市7000m2散柜臺(tái)2000m2停車(chē)場(chǎng)6000m2辦公用房1200m2租金：在16200m2的場(chǎng)地上，原有建筑是一座9000m2的倉(cāng)庫(kù)和一座1200m2的平房，按此條件租賃，每處租金為198萬(wàn)元，三年以后，每年租金按5%遞增，一定15年不變。裝修費(fèi)用：總費(fèi)用：480萬(wàn)元其中：吊頂、鋪地、噴墻100萬(wàn)元暖氣100萬(wàn)元自動(dòng)消防設(shè)備150萬(wàn)元停車(chē)場(chǎng)地80萬(wàn)元辦公樓50萬(wàn)元設(shè)備費(fèi)用：總費(fèi)用550萬(wàn)元其中：貨架100萬(wàn)元計(jì)算機(jī)系統(tǒng)400萬(wàn)元柜臺(tái)50萬(wàn)元其它費(fèi)用：包括租賃費(fèi)、開(kāi)辦費(fèi)等，共470萬(wàn)元由簽約到正式開(kāi)張營(yíng)業(yè)，億客隆投入資金達(dá)1500萬(wàn)元，這樣的投資量對(duì)于象億客隆這樣的大型超市而言，是完全有能力承受的，以投入產(chǎn)出的標(biāo)準(zhǔn)衡量，也是合理的。損益平衡點(diǎn)分析損益平衡點(diǎn)是指店鋪收益與支出相等時(shí)的營(yíng)業(yè)額，超過(guò)此點(diǎn)店鋪即有盈利，低于此點(diǎn)即表示損。損益的計(jì)算方法如下：實(shí)際損益=稅前損益—費(fèi)用稅前損益=銷(xiāo)售毛利—變動(dòng)費(fèi)用—固定費(fèi)用銷(xiāo)售毛利營(yíng)業(yè)收入—銷(xiāo)貨成本損益平衡點(diǎn)的計(jì)算方法如下：損益平衡點(diǎn)銷(xiāo)售額=固定費(fèi)用毛利率—變動(dòng)費(fèi)用率經(jīng)營(yíng)安全率計(jì)算方法：經(jīng)營(yíng)安全率=（1—損益平衡點(diǎn)銷(xiāo)售額）100%預(yù)期銷(xiāo)售額這一比例是衡量店角度經(jīng)營(yíng)狀況的重要指標(biāo)，一般測(cè)定的標(biāo)準(zhǔn)為：安全率30%以上為優(yōu)秀店；20%～30%為優(yōu)良店；10%～20%為一般店；10%以下為不良店。案例：某超市的損益平衡點(diǎn)狀況分析該超市開(kāi)業(yè)不到一處的時(shí)間便關(guān)門(mén)停業(yè)。下面是其經(jīng)營(yíng)狀況表（表37）。根據(jù)以上情況可知，，遠(yuǎn)未達(dá)損益平衡點(diǎn)，故該超市在經(jīng)營(yíng)中處于虧損。表37某超市經(jīng)營(yíng)狀況表（月）類(lèi)別具體項(xiàng)目金額備注場(chǎng)地租金36萬(wàn)元每月