【正文】 是那些失去或者將要失去配偶的婦女，在獲得充足居住條件方面處于非常窘迫的位置。由于這些人在生活中是一個個個體，導致現(xiàn)有的以家庭這個集合體為基本單位的社會保障制度、自力保障制度不能使她＼他們擺脫窘境，為了解決這個問題，就必須另外設(shè)置針對這些特殊居民的個體保障制度。目前，我國主要依靠《婦女權(quán)益保障法》、《老年人權(quán)益保障法》、《婚姻法》等規(guī)定來對這些特殊居民的住宅權(quán)實施保障，但這些法律中沒有明確有效的制度保障措施，導致婦女和老人的住宅權(quán)并不能得到切實的保護。比如，我國法院在處理離婚案件時，不得不用非常不理想的“法官造法”的途徑保障女方的居住利益。 其實，居住權(quán)制度能夠彌補社會保障制度的欠缺，符合上述特殊居民的住宅需求。居住權(quán)的保障功能主要體現(xiàn)在，賦予亟需住宅之人居住的權(quán)利，并使其具有物權(quán)的穩(wěn)定性和對抗性，從而排除他人的干涉。顯然，這種功能是一種市場外的功能，不受住宅所有權(quán)交易市場和租賃交易市場的影響，因此，它對于無房者的居住保障，比作為債權(quán)的住宅租賃權(quán)更為有力。只要居民通過法定程序享有居住權(quán)，在一般情況下，就得以終生使用和居住住宅，而不受經(jīng)濟能力、市場行情等因素的影響。從這一點講，居住權(quán)具有一定的社會保障替代機能。這種功能的意義表現(xiàn)為： 其一，合理解決夫妻離婚時的住宅分配問題。在我國司法實踐中，夫妻離婚時，如果一方有住宅，而另一方（一般為婦女）沒有住宅，法院一般會判決后者有權(quán)居住前者的住宅。但是，這種判決的法律基礎(chǔ)非常模糊，因為后者居住的權(quán)利具有什么樣的性質(zhì)、什么樣的內(nèi)容、應(yīng)該怎樣行使、應(yīng)受何種限制等不得而知，這不僅模糊了當事人之間的權(quán)利義務(wù)界限，也容易產(chǎn)生新的矛盾，不利于法院判決的執(zhí)行。實際上，這樣的權(quán)利完全可以用居住權(quán)予以固定下來，西方發(fā)達國家也是如此操作的。 其二，為解決養(yǎng)老問題提供新思路。在我國，處于國家保障或者福利機制之外的人口占了一大部分，妥當解決這些人的養(yǎng)老問題，具有非?，F(xiàn)實的意義。依據(jù)居住權(quán)，老年農(nóng)民或者城鎮(zhèn)無業(yè)老人可以通過出賣自己房屋的所有權(quán)獲得一定的貨幣，而保留自己的居住機獲得居所，從而在一定程度上緩解社會養(yǎng)老問題。 其三，穩(wěn)定家庭關(guān)系，緩解因為住宅而導致的家庭矛盾。比如，房屋所有權(quán)人通過遺囑為其后續(xù)配偶設(shè)定居住權(quán)，而房屋所有權(quán)由其與原配偶的婚生子女繼承，通過這種同一房屋上的居住權(quán)與所有權(quán)分離的方法，就能解決該后續(xù)配偶的基本生活問題，也有利于家庭關(guān)系的和睦，這樣，就比單純由該配偶或者子女單獨或者共同繼承房屋，更能解決該配偶的養(yǎng)老問題。 第二，居住權(quán)的基本構(gòu)造，符合我國公有住宅改造的局面，并能理順由此引發(fā)的法律關(guān)系。 我國公有住宅的所有權(quán)人為國家或者相關(guān)的組織，而居住人是政府或者組織的成員，兩者之間具有特定的身份或者隸屬關(guān)系，當事人之間的這種關(guān)系決定了公有房屋改造肯定要充滿福利化色彩，而不是一種完全的商品化機制，即只有具有該特定身份的人才能進入公有住宅交易機制之中，用遠遠低于市場價的價格購買住宅的 “產(chǎn)權(quán)”。在這種交易基礎(chǔ)上產(chǎn)生的住宅權(quán)利也只能是“部分產(chǎn)權(quán)”或者是“使用權(quán)”，而非法律意義上的所有權(quán)，該權(quán)利的流通性也受到很大的限制。國務(wù)院 1991年6月發(fā)布的《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》第7項就規(guī)定：“職工擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房，五年后允許出售，原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)……”。從一定意義上講，這并沒有改變原有的由居住人交付象征性的租金而在居住人和住宅所有權(quán)人之間建立的住宅關(guān)系構(gòu)造，這兩者均是以居住人具有特定身份并以福利機制為基礎(chǔ)而產(chǎn)生的住宅關(guān)系。實際上，這種住宅權(quán)利的特點完全符合居住權(quán)的基本構(gòu)造，即人員身份上的特定性、權(quán)利的不可轉(zhuǎn)讓性、功能上的福利性。 因此，在公有住宅改革方面，與其采用不合基本法理的“部分產(chǎn)權(quán)”或者“使用權(quán)住房”的改造思路，不如借鑒居住權(quán)制度，用居住權(quán)來穩(wěn)定這種住宅關(guān)系。具體而言，即在不改變住宅所有權(quán)人的情況下，如果居住人與住宅所有權(quán)人之間的隸屬關(guān)系不變，則居住人根據(jù)居住權(quán)對住宅進行實際居住，包括所有權(quán)人在內(nèi)的任何人都不得侵害該權(quán)利；如果居住人與住宅所有權(quán)人之間的隸屬關(guān)系發(fā)生變化，則由居住人所屬的新單位購買該房屋，居住人所享有的居住權(quán)仍然適用于新單位；如果居住人與住宅所有權(quán)人脫離關(guān)系而又沒有新的工作單位，或者居住權(quán)人死亡的，則采用市場機制來解決這個問題，即居住權(quán)人或者居住權(quán)人的繼承人完全按照市場價格購買該房屋。 對于住宅權(quán)而言，不動產(chǎn)物權(quán)變動公示制度的以下幾個方面必須得以完善： 第一，確立物權(quán)公示原則。所謂物權(quán)公示原則，是指物權(quán)的各種變動須以一種可以公開的能夠表現(xiàn)這種物權(quán)變動的方式予以展示、并進而決定該物權(quán)變動效力的原則。由于當事人進行移轉(zhuǎn)住宅所有權(quán)等物權(quán)變動行為，必須有一定的意思表示，而這種意思表示的后果，即物權(quán)的變動要發(fā)生排他的效力，就必須依一種公開的方式表現(xiàn)出來，使人們從這種表現(xiàn)方式上知道物上存在物權(quán)，從而知道該物權(quán)在排他，以此來消除交易中的風險。 就不動產(chǎn)物權(quán)而言，其基本公示方式是不動產(chǎn)登記，這是以國家行為和國家信譽為支持的物權(quán)公示手段，能在最大限度內(nèi)確保所登記的物權(quán)與物權(quán)的真實情況相符，與其他任何民事主體對該物權(quán)的確認相比，不動產(chǎn)登記對于社會公眾有最大的可信性，故不動產(chǎn)登記的法律后果為社會公眾普遍信任和尊重。依據(jù)物權(quán)公示原則，住宅所有權(quán)的變動必須進行不動產(chǎn)登記，只要住宅出賣人是在不動產(chǎn)登記簿上顯示的所有權(quán)人，買受人基于對這種登記狀態(tài)的信賴，而向該出賣人購買該住宅，并辦理了所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記，就應(yīng)該依法取得所有權(quán)。即使出賣人并不是該住宅的真實所有權(quán)人，也不影響所有權(quán)移轉(zhuǎn)的法律效力。比如登記機關(guān)錯誤將甲的住宅所有權(quán)登記為乙，而丙基于對該登記的信任，完全可以從乙處取得該登記住宅所有權(quán)。這樣，就可以保護買受人的住宅取得權(quán)。反之，如果不采用上述原則，買受人就不能取得住宅所有權(quán)。居住權(quán)等其他住宅物權(quán)的變動，同樣也要遵循物權(quán)公示原則。 第二，擴展不動產(chǎn)物權(quán)公示的形式。不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示形式一般以登記作為典型，并以此來承擔物權(quán)公示的效力。但是，現(xiàn)實中存在大量的雖然沒有辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)，但當事人之間確實存在不動產(chǎn)物權(quán)變動意思的事例。筆者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)這樣一起事例：簡某在1994年與住宅所有權(quán)人馬某簽訂房屋買賣合同，簡某按照合同的約定向馬某交付了房款，馬某將房屋移轉(zhuǎn)給簡某占有，但由于房屋產(chǎn)權(quán)登記部門的原因而沒有辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記，馬某遂將該房屋的所有權(quán)證書交付給簡某，以表示履約的誠意，但之后不久，馬某因病去世，而其繼承人放棄繼承，房屋產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)以所有權(quán)變動必須由當事人雙方共同申請為由，拒絕為簡某辦理所有權(quán)變動登記。如果嚴格遵循“不登記，不動產(chǎn)物權(quán)不變動”的物權(quán)公示原則，簡某就不能取得該房屋的所有權(quán)。 但這顯然違背一般法理和交易現(xiàn)實。因為，當事人通過交付所有權(quán)證書和移轉(zhuǎn)住宅占有的行為，已經(jīng)表明他們之間存在真實的移轉(zhuǎn)所有權(quán)的意思表示，而法律保護交易公正的目的，就是基于該意思而承認和保護按照這一意思完成的物權(quán)變動。同時，當事人的上述行為在客觀上具有一定的排他性，符合物權(quán)公示原則的意蘊。因此，房屋登記機關(guān)應(yīng)當為簡某辦理登記。實際上，在現(xiàn)實生活中，不動產(chǎn)物權(quán)公示的形式還有：對住宅買賣合同的公證、向登記機關(guān)遞交了資料完備的登記申請等。這些行為表明當事人之間確實存在著設(shè)定物權(quán)和移轉(zhuǎn)物權(quán)的真正意思，而且進行了他們自己認可的、同時也是在客觀上可以認定的物權(quán)移轉(zhuǎn)行為，這一點與物權(quán)公示原則所要達到的目的是一致的。當然，如果當事人自己能夠登記，就必須適用“不登記，不動產(chǎn)物權(quán)不變動”的規(guī)則。 第三，設(shè)立預告登記制度。所謂預告登記，是指為保全一項以將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)而進行的不動產(chǎn)登記。預告登記與其他不動產(chǎn)登記不同的地方在于，其他不動產(chǎn)登記都是已經(jīng)完成的不動產(chǎn)物權(quán)的登記，即完成權(quán)的登記；而預告登記的對象不是不動產(chǎn)物權(quán)，而是目的在于將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)；而且預告登記的本質(zhì)特征是使得被登記的請求權(quán)具有物權(quán)的效力，納入預告登記的請求權(quán)，對后來發(fā)生的與該項請求權(quán)內(nèi)容相同的不動產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有排他的效力，以致于將來只能發(fā)生請求權(quán)所期待的法律結(jié)果。 預告登記的本質(zhì)是限制現(xiàn)時登記的權(quán)利人處分其權(quán)利，保障請求權(quán)人實現(xiàn)其目的。預告登記的實踐意義在于：權(quán)利人所期待的未來發(fā)生的物權(quán)變動對自己有極為重要的意義，非要發(fā)生這種變動不可；而法律也認可這種變動對權(quán)利人的意義，并以法律予以保障。比如，無住房者購買預售的住房，因涉及住宅權(quán)這種基本人權(quán)，故在法律上承認買受人獲得指定房屋的權(quán)利有特殊保護的必要。但是，因為購房者在與預售者訂立合同后，只享有合同法上的請求權(quán)，該項權(quán)利沒有排他效力，所以購房者無法防止預售者將房屋以更高的價格出賣給他人的情形發(fā)生，他只能在這種情形發(fā)生時以對方違約要求損害賠償，而無法獲得指定的房屋。但是，購房者如果將他的這一請求權(quán)納入預告登記，因預告登記具有物權(quán)的排他效力，故預售者一方任何違背預告登記內(nèi)容的處分行為（移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)、在房屋上設(shè)定抵押等）均為無效。這樣，購房者將來肯定能夠獲得指定的房屋。由此可以看出，預告登記對解決預售住宅這樣的敏感社會問題有著特殊的作用。由于在預售住房中常有撕毀合同的行為，而撕毀合同的一方常常是經(jīng)濟上的強者，相對人是急需住宅的弱者，故建立預告登記制度，符合法律關(guān)于保護弱者的價值取向。16 / 16