【正文】 資料和現(xiàn)場查勘情況，分析房屋質(zhì)量缺陷修復(fù)活動產(chǎn)生的影響，包括對房屋原有裝飾裝修、附屬設(shè)備設(shè)施、使用人及周邊環(huán)境等的影響，合理確定缺陷損失的費用構(gòu)成。 評估人員應(yīng)參照相應(yīng)的房屋修繕工程預(yù)算定額確定拆除、修繕、恢復(fù)工程的費用構(gòu)成()及計算規(guī)則,定額中的預(yù)算價格可以作為參考依據(jù)，或是在市場價格依據(jù)不充分時采用。 本條中工程費用的構(gòu)成內(nèi)容是根據(jù)相應(yīng)的房屋修繕工程預(yù)算定額的計算規(guī)則確定的。 直接費按工程量與其單價的乘積進行測算，其中工程量應(yīng)按照房屋修繕工程預(yù)算定額中相關(guān)工程量計算規(guī)則測算，而單價應(yīng)按照收集的市場價格水平并結(jié)合房屋質(zhì)量缺陷狀況綜合確定。 間接費是按直接費與間接費率的乘積進行測算，利潤是按直接費、間接費之和與利潤率的乘積進行測算，稅金是按直接費、間接費、利潤之和與國家規(guī)定稅率的乘積進行測算，工程費用則是上述直接費、間接費、利潤、稅金之和。 上述各項費用的費率應(yīng)根據(jù)房屋質(zhì)量缺陷的實際狀況、現(xiàn)場施工條件等因素，參照房屋修繕工程預(yù)算定額中的指導(dǎo)費率綜合確定。 如果委托人能夠提供相關(guān)專業(yè)機構(gòu)出具的修復(fù)方案工程造價，其結(jié)果可作為確定工程費用的參考依據(jù)。 本條列舉了幾種常見的直接經(jīng)濟損失，應(yīng)用中尚應(yīng)根據(jù)實際情況確定其他類型的直接經(jīng)濟損失。 被拆除物僅為暫時性拆除，并且在修繕工程完成后仍將其復(fù)位的，不應(yīng)計算其回收殘值，而且在計算恢復(fù)工程直接費時不應(yīng)計算相應(yīng)的材料費用。 被拆除物拆除后不再利用的，評估人員應(yīng)收集評估時點的回收市場價格確定其價值。 資本化法 房屋質(zhì)量缺陷僅造成實際凈收益減損，但對房屋耐久性無影響的。 房屋質(zhì)量缺陷僅造成房屋實際使用年限縮短，使得房屋收益年限減少的。 收益年期減少是指由于房屋質(zhì)量缺陷使得房屋耐久性降低所造成的房屋使用年限的縮短，繼而引起房屋收益年期的減少。 租金收入減少是指由于房屋質(zhì)量缺陷的影響使得房屋收益單價低于正常合理的市場單價水平，上述兩種單價的差值與房屋收益面積的乘積即構(gòu)成凈收益損失額△Ai。 運營費用增加是指由于房屋質(zhì)量缺陷使得房屋能源消耗、維護等運營費用增加而導(dǎo)致的實際凈收益減少，而每年由于房屋質(zhì)量缺陷存在需要增加的運營費用即為凈收益損失額△Ai。 價差法 類似的無質(zhì)量缺陷房屋是指與評估對象所在房屋的用途和建筑結(jié)構(gòu)相同、所處地段相近的不存在質(zhì)量缺陷的房屋。 類似的有質(zhì)量缺陷房屋是指與評估對象所在房屋的用途和建筑結(jié)構(gòu)等相同、所處地段相近的房屋，而且該房屋存在與評估對象類似的房屋質(zhì)量缺陷。 本條中的市場比較法應(yīng)按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》相關(guān)程序、原則使用，評估人員應(yīng)注意區(qū)分與本規(guī)程中市場比較法的差異。 市場比較法 本條規(guī)定了市場比較法的可比實例、因素修正系數(shù)與損失價值之間的關(guān)系。 選取的可比實例應(yīng)符合下列要求： 1缺陷的部位、類型、程度等與待估缺陷類似； 2補償日期與評估時點相近，不宜超過一年； 3補償金額為正常價格或可修正為正常價格。 進行補償情況修正，應(yīng)排除補償行為中的特殊因素所造成的可比實例補償價格偏差，特別是評估人員應(yīng)了解可比實例補償價格所包含的具體補償內(nèi)容，剔除非缺陷因素的補償部分價格。 進行補償日期修正，可根據(jù)市場價格的變化，采用定基或環(huán)比的方法進行確定。 房屋質(zhì)量缺陷狀況主要包括缺陷發(fā)生的部位、類型、程度等，將可比實例與評估對象的這些缺陷狀況進行比較修正。 每個可比實例經(jīng)過各項修正之后，都會相應(yīng)地得出一個比準價格，但不同可比實例修正后的金額可能是不一致的，而本條正是為了明確確定最終評估結(jié)果的計算原則。 6房屋質(zhì)量缺陷損失評估方法的應(yīng)用 可修復(fù)的房屋質(zhì)量缺陷損失以成本法為主要評估方法是基于如下考慮：拆除、修繕、恢復(fù)工程費用及被拆除物殘值可采用相應(yīng)房屋修繕工程預(yù)算定額結(jié)合市場價格水平確定；部分直接經(jīng)濟損失可采用修復(fù)施工的合理工期等量化指標來確定；某些房屋質(zhì)量缺陷的特殊性使得采用其它評估方法難以測算等。 目前建筑工程市場上清單報價應(yīng)用較多，相應(yīng)各類工程內(nèi)容的綜合價格水平易于獲取，因此在確定拆除、修繕、恢復(fù)工程費用時可使用綜合單價進行損失測算。 本條確定了周轉(zhuǎn)安置費用的測算方法，其中安置天數(shù)應(yīng)考慮施工前的準備天數(shù)和施工后的養(yǎng)護天數(shù)。 ～這兩條中所列房屋質(zhì)量缺陷會直接造成房屋的收益或交易價值降低，因此適合選用資本化法、價差法進行損失價值測算。 鄰近房屋損壞的補償,其類型也可能是多種多樣,所以應(yīng)根據(jù)損壞的實際狀況,按照本規(guī)程相關(guān)原則選用適宜的方法測算。 施工影響的補償是指拆除修復(fù)施工在合理影響范圍內(nèi)對周邊環(huán)境造成的安全保障、人員出行便利、噪音超標、有害物質(zhì)、有害氣體及其它環(huán)境污染需要進行補償?shù)馁M用支出。 不可修復(fù)的房屋質(zhì)量缺陷，一般難以從修復(fù)重置成本角度測算其損失價值，因此主要從經(jīng)濟價值變化出發(fā)考慮使用資本化法、價差法、市場比較法進行測算。 出租房屋存在房屋質(zhì)量缺陷的，一般會導(dǎo)致其收益價值降低，因此適合選用資本化法進行損失價值測算。 自用房屋可從市場上搜集相應(yīng)的交易案例或補償案例,選用價差法或市場比較法進行損失價值測算。 7房屋質(zhì)量缺陷損失評估結(jié)果 ～本規(guī)程規(guī)定了選用兩種或兩種以上方法評估時，宜采用簡單算術(shù)平均值確定最終評估結(jié)果。 當選用一種方法時，應(yīng)說明采用一種方法的原因。 若一個評估項目中包含多項房屋質(zhì)量缺陷時，宜分項進行計算。 對各分項缺陷測算時，應(yīng)根據(jù)其不同的特點分別選用適宜的評估方法，各分項缺陷的評估結(jié)果累加值即為最終結(jié)果。 8房屋質(zhì)量缺陷損失評估報告 評估報告是記述評估過程、反映評估成果的文件，應(yīng)當體現(xiàn)全面性、公正性、客觀性、準確性以及高度的概括性。 評估報告應(yīng)當按順序完整地記載本條規(guī)定的事項。 敘述式和表格式是房屋質(zhì)量缺陷損失評估報告的兩種格式，估價師可根據(jù)估價對象的實際情況按照本條規(guī)定的原則確定評估報告格式。 評估報告記載的技術(shù)路線主要包括評估技術(shù)方案的選擇、確定及理由，評估報告中應(yīng)當清楚地表達出評估的具體思路。 評估作業(yè)期是指評估機構(gòu)自正式接受評估委托至完成評估報告的日期。 評估結(jié)果具有很強的時效性，在一定條件下得出結(jié)論只能適用于特定時期。隨著政治、經(jīng)濟、社會等狀況的變化，評估對象的價格或者價值可能發(fā)生很大的變化。因此，評估報告應(yīng)用的有效期自完成評估報告日起原則上規(guī)定為一年，但在市場狀況變化很大的場合，評估報告應(yīng)用的有效期一般不超過半年。 評估中所使用的假設(shè)條件主要包括對未來預(yù)期、或者對某些難以確定的事項等所作的必要假設(shè)。它們可能對評估結(jié)果產(chǎn)生影響，因此應(yīng)當在評估報告中說明評估結(jié)果的應(yīng)用限制條件。 本條規(guī)定是為加強注冊房地產(chǎn)估價師的責(zé)任心，增加評估報告中的嚴肅性而制定的。它是評估報告中的必要組成部分。 注冊房地產(chǎn)估價師的聲明中強調(diào)的是以評估中的事實為依據(jù)，并已如實加以記載。例如，本條所稱陳述的事實是真實的和正確的，是指注冊房地產(chǎn)估價師本人在評估報告中沒有捏造事實的行為，而并不包含其他人的行為。 如有重要專業(yè)幫助者，應(yīng)注明其給予估價師幫助的內(nèi)容，并在評估報告中簽字。