【正文】 可協(xié)議或鑒定報告基礎(chǔ)上進(jìn)行損失評估的，應(yīng)當(dāng)對委托人提供的認(rèn)可協(xié)議或鑒定報告的內(nèi)容進(jìn)行實(shí)地核對，并在評估報告中披露核對的情況。 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受房屋質(zhì)量缺陷損失評估委托后，應(yīng)當(dāng)指定至少一名專職注冊房地產(chǎn)估價師負(fù)責(zé)該項(xiàng)目，直至完成。 對于可修復(fù)的房屋質(zhì)量缺陷，應(yīng)當(dāng)有科學(xué)、合理、可行的修復(fù)方案。 房屋質(zhì)量缺陷的類型如下： 1按照性質(zhì)，分為房屋實(shí)體質(zhì)量缺陷、房屋功能質(zhì)量缺陷、房屋環(huán)境質(zhì)量缺陷。 市場比較法 與類似房屋質(zhì)量缺陷進(jìn)行比較，對其損失補(bǔ)償金額進(jìn)行修正、調(diào)整來求取房屋質(zhì)量缺陷損失的方法。 房屋質(zhì)量缺陷損失評估 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對房屋質(zhì)量缺陷損失進(jìn)行分析、估算和判定，其結(jié)果作為確定房屋質(zhì)量缺陷損失補(bǔ)償金額的參考依據(jù)。 房屋質(zhì)量缺陷評定 由房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對房屋質(zhì)量缺陷的部位、類型、程度等給予技術(shù)判斷，并出具書面專業(yè)意見。 2術(shù)語 房屋質(zhì)量 在國家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)或合同約定中，對房屋的實(shí)體、功能、環(huán)境等方面的要求。 本規(guī)程適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)住宅類房屋質(zhì)量缺陷損失的評估，但存在安全隱患的房屋除外。 本規(guī)程依據(jù)《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，國家建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范及《房地產(chǎn)估價規(guī)范》編制。 房屋質(zhì)量缺陷 房屋的實(shí)體、功能、環(huán)境等不符合國家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)或合同約定的要求。 可修復(fù)的房屋質(zhì)量缺陷 可通過采取技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行的施工措施予以修復(fù)的房屋質(zhì)量缺陷。 成本法 求取修復(fù)房屋質(zhì)量缺陷所必需的各項(xiàng)費(fèi)用之和作為房屋質(zhì)量缺陷損失的方法。 3房屋質(zhì)量缺陷鑒定與評定 房屋質(zhì)量缺陷損失評估之前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行房屋質(zhì)量缺陷認(rèn)可或鑒定、評定。其中，房屋環(huán)境質(zhì)量缺陷又分為房屋室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量缺陷和房屋室外環(huán)境質(zhì)量缺陷。 房屋質(zhì)量缺陷修復(fù)方案，可以采取下列三種方式之一確定： 1房屋質(zhì)量缺陷各方當(dāng)事人對房屋質(zhì)量缺陷修復(fù)方案協(xié)商一致的，由房屋質(zhì)量缺陷各方當(dāng)事人共同簽訂房屋質(zhì)量缺陷修復(fù)方案認(rèn)可協(xié)議； 2房屋質(zhì)量缺陷當(dāng)事人一方委托或者各方共同委托，由具有相應(yīng)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)出具房屋質(zhì)量缺陷修復(fù)方案； 3房屋質(zhì)量缺陷各方當(dāng)事人共同委托，由受托進(jìn)行房屋質(zhì)量缺陷損失評估的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)出具房屋質(zhì)量缺陷修復(fù)方案。 房屋質(zhì)量缺陷損失評估作業(yè)方案應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容： 1擬采用的評估技術(shù)路線和評估方法； 2擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道； 3評估作業(yè)時間進(jìn)度。 房屋質(zhì)量缺陷損失評估應(yīng)當(dāng)選用成本法、資本化法、價差法、市場比較法中的一種或者多種進(jìn)行測算。 拆除、修繕、恢復(fù)工程費(fèi)用應(yīng)當(dāng)參照房屋修繕工程預(yù)算定額，并通過廣泛搜集評估時點(diǎn)的建筑工程市場價格水平確定。 直接經(jīng)濟(jì)損失是指修復(fù)施工期間或修復(fù)后所造成的經(jīng)濟(jì)損失，包括： 1房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用； 2房屋空置的收益損失； 3房屋使用面積減少的損失； 4房屋室內(nèi)凈高降低的損失； 5房屋采光面積減少的損失； 6房屋耐久性降低的損失； 7鄰近房屋損壞的補(bǔ)償； 8施工影響的補(bǔ)償； 9其他直接經(jīng)濟(jì)損失。 凈收益損失額包括： 1租金等收入減少所造成的凈收益損失額； 2能源消耗等運(yùn)營費(fèi)用增加所造成的凈收益損失額。 采用市場比較法評估時，應(yīng)當(dāng)選取三個或三個以上類似房屋質(zhì)量缺陷的可比實(shí)例。 不同可比實(shí)例修正后的補(bǔ)償金額的簡單算術(shù)平均值為市場比較法的評估結(jié)果。 安置對象每天所需安置費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在詳細(xì)調(diào)查評估對象所處區(qū)域生活服務(wù)消費(fèi)水平的基礎(chǔ)上，并參照市場上同類情況的安置費(fèi)用水平確定。 鄰近房屋損壞的補(bǔ)償，應(yīng)根據(jù)具體情況，選用成本法、資本化法、價差法、市場比較法進(jìn)行測算。 評估不可修復(fù)、自用房屋的質(zhì)量缺陷損失，宜選用價差法或市場比較法。 8房屋質(zhì)量缺陷損失評估報告 房屋質(zhì)量缺陷損失評估報告，應(yīng)當(dāng)包括下列部分： 1封面； 2目錄； 3致委托人函； 4房地產(chǎn)估價師聲明； 5評估的假設(shè)和限制條件； 6評估結(jié)果報告； 7評估技術(shù)報告； 8附件。 房地產(chǎn)估價師聲明應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容，并有至少兩名專職注冊房地產(chǎn)估價師簽名： 1評估報告中房地產(chǎn)估價師陳述的事實(shí)，是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。 5房地產(chǎn)估價師已（或沒有）對評估對象進(jìn)行了實(shí)地查勘，并應(yīng)當(dāng)列出對評估對象進(jìn)行了實(shí)地查勘的房地產(chǎn)估價師的姓名。 評估報告編號：說明本評估報告在本估價機(jī)構(gòu)內(nèi)的編號。 （3）房地產(chǎn)估價師與評估對象沒有（或有已載明的）利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有（或有已載明的）個人利害關(guān)系或偏見。 （6）沒有人對評估報告提供了重要專業(yè)幫助（若有例外，應(yīng)當(dāng)說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名、專業(yè)資格及其所提供重要專業(yè)幫助的內(nèi)容）。 評估結(jié)果報告 （1）委托人（說明本評估項(xiàng)目的委托單位的全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人的姓名和住所） （2）評估機(jī)構(gòu)（說明房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的全稱、法定代表人或執(zhí)行合伙人、住所、資質(zhì)等級） （3）房屋質(zhì)量缺陷狀況（包括房屋質(zhì)量缺陷的部位、類型、程度和影響等） （4）評估目的（說明本次評估的目的和應(yīng)用方向） （5）評估時點(diǎn)（說明評估結(jié)果所對應(yīng)的年月日） （6）房屋質(zhì)量缺陷損失定義 （7）評估依據(jù)（說明本次評估依據(jù)的國家和地方的法律、法規(guī)，房屋質(zhì)量缺陷認(rèn)可協(xié)議或鑒定報告、評定報告，修復(fù)方案，委托人提供的有關(guān)資料，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價師掌握和搜集的有關(guān)資料） （8）評估原則（說明本次評估遵循的評估原則） （9）評估方法（說明本次評估的思路和采用的方法以及這些評估方法的定義） （10）評估結(jié)果（說明本次評估的最終結(jié)果，并附大寫金額。 附錄B房屋質(zhì)量缺陷損失評估報告的規(guī)范格式 （表格式） 標(biāo)題：房屋質(zhì)量缺陷損失評估報告 評估項(xiàng)目名稱：說明本評估項(xiàng)目的全稱 評估報告編號： 評估結(jié)果報告 一、委托人 名稱/姓名 住所 聯(lián)系人 聯(lián)系電話 二、評估機(jī)構(gòu) 名稱 住所 資質(zhì)證書號 聯(lián)系人 聯(lián)系電話 三、評估對象 房屋用途 建筑結(jié)構(gòu) 房屋質(zhì)量缺陷部位 房屋質(zhì)量缺陷類型 房屋質(zhì)量缺陷程度 房屋質(zhì)量缺陷影響 其他情況 四、認(rèn)可協(xié)議/鑒定報告/評定報告摘要 出具人 出具日期 報告編號 內(nèi)容摘要 五、修復(fù)方案摘要 出具人 出具日期 方案編號 內(nèi)容摘要 六、評估目的 七、評估時點(diǎn) 八、房屋質(zhì)量缺陷損失定義 九、評估依據(jù) 十、評估原則 十一、評估方法 十二、評估結(jié)果 十三、評估人員 姓名 資格/職稱 注冊號/證書號 評估人員簽名 十四、提供支持的工程技術(shù)人員 姓名 資格/職稱 注冊號/證書號 專業(yè)人員簽名 十五、評估作業(yè)期 自年月日至年月