【正文】 1)地下水抽取和過濾系統(tǒng)：可采用由抽水井、油水分離器、曝氣塔、營養(yǎng)物添加裝置、過氧化氫添加裝置、注水井等部分組成的生物恢復(fù)系統(tǒng)。 暫略（需要規(guī)劃的開發(fā)時(shí)序內(nèi)容） 暫略6 經(jīng)濟(jì)與行動(dòng) 經(jīng)濟(jì)測算分期開發(fā)地塊編號用地屬性占地面積(平方米)可建設(shè)用地(平方米)建筑面積(平方米)容積率土地出讓單價(jià)(元/平方米)土地出讓金(萬元)生態(tài)修復(fù)成本(萬元)車輛段建設(shè)成本(萬元)項(xiàng)目成本(萬元)項(xiàng)目收入(萬元)盈利(萬元)20092010201120122013征地及安置補(bǔ)償1,430,000 4,790 IJHC18G11254,100 64,924 70,074 6,207 7,450 　JHC22C32/G1224,600 17,000 29,920 4,500 7,650 7,650 JHC23C32/G1225,400 19,300 34,933 4,500 8,685 8,685 JHC24C32/G1221,800 16,800 27,552 4,500 7,560 7,560 JHC26C2429,200 29,200 62,488 5,000 14,600 14,600 JHC27C12/G1229,000 29,000 116,290 6,000 17,400 17,400 　JHC28C1230,800 30,800 116,732 6,000 18,480 18,480 JHC29C1226,700 26,700 108,402 6,000 16,020 16,020 市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)10,423 總計(jì)(I)441,600 168,800 496,317 9039570074 091,494 97,845 6351 ⅡJHC01C1222,100 22,100 106,080 7,000 15,470 33,479 97,710 15,470 　JHC02C1223,000 23,000 106,030 7,000 16,100 16,100 JHC03C12/G1219,000 19,000 99,370 7,000 13,300 13,300 JHC04S31/G1210,300 8,700 21,527 1,000 870 870 JHC05CR25,000 25,000 136,750 8,000 20,000 20,000 JHC06C1218,800 18,800 38,352 7,000 13,160 13,160 JHC07G11121,400 40,062 5,658 13,700 　JHC08C12/G1218,200 16,600 76,360 7,000 11,620 11,620 　JHC09C23/G1216,800 15,200 55,328 7,000 10,640 10,640 JHC10C21/G1231,200 27,200 50,048 6,000 16,320 16,320 JHC11C25/G1217,200 10,500 116,450 7,000 7,350 7,350 JHC12C32/C36/G1219,600 15,500 49,910 5,500 8,525 8,525 JHC13C32/C36/G1218,500 14,600 49,932 5,500 8,030 8,030 JHC14C32/C36/G1231,100 24,500 63,455 5,500 13,475 13,475 市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)21,203 總計(jì)(II)392,200 1,009,654 15486033479 97710158,050 168,560 10,510 ⅢJHC15C12/G1223,100 20,400 111,588 7,000 14,280 36,447 14,280 　JHC16C22/G1221,100 18,600 72,354 7,000 13,020 13,020 JHC17UC/G1239,200 14,400 53,578 5,000 7,200 7,200 JHC018G1195,900 22,576 　JHC19C1215,100 15,100 85,617 7,000 10,570 10,570 　JHC20C3113,800 13,800 61,272 6,000 8,280 8,280 JHC21C25/G1225,800 15,800 88,796 7,000 11,060 11,060 JHC25C6233,200 33,200 101,596 5,000 16,600 16,600 市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)12545 總計(jì)(III)267,200 597,377 81,010 36,447 0 51,980 81,010 29,030 總計(jì)(IIII)45,890 ．1投資概算土地一級開發(fā)成本面積(公頃)費(fèi)用(萬元)征地成本1434,790 生態(tài)修復(fù)成本143140,000 市政配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本14344,170 車輛段開發(fā)成本97,710 合計(jì)143286,670 1） 土地出讓收入規(guī)劃用地情況地價(jià)區(qū)間(元/平方米)用地面積(平方米)出讓收入(萬元)行政辦公用地50007000221,500 146,400 商業(yè)金融用地50007000116,500 72,990 文化娛樂用地45006000154,800 62,205 商業(yè)居住混合用地800025,000 20,000 其他用地82,700 24,670 合計(jì)600,500 326,265 注：各類用地根據(jù)開發(fā)時(shí)序與開發(fā)限制條件等因素在地價(jià)區(qū)間內(nèi)調(diào)整2） 遺址公園用房出讓收入遺址公園內(nèi)共計(jì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)用房6400平方米、餐飲用房8500平方米、運(yùn)動(dòng)休閑用房27400平方米，按照40006000元/平方米的價(jià)格出讓，共計(jì)獲得出售收入21150萬元。3） 總計(jì)：347415萬元根據(jù)附表計(jì)算可得：一期盈利6351萬元，二期盈利10,510萬元，三期盈利29,030萬元，共盈利45,890萬元。 行動(dòng)安排 分期時(shí)序根據(jù)場地內(nèi)不同地段的污染程度、治理策略、生態(tài)修復(fù)時(shí)間差異等，結(jié)合焦化廠地區(qū)的開發(fā)需求、功能培育、更新改造驅(qū)動(dòng)力（地鐵7號線2012年建成通車）以及不同階段的資金
平衡等因素，預(yù)計(jì)項(xiàng)目完成時(shí)間為56年，具體將分啟動(dòng)、推進(jìn)、完善三個(gè)階段：(1) 啟動(dòng)階段（打造基礎(chǔ)、項(xiàng)目推介、培育人氣）
◆工作重點(diǎn)：,道路、市政等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

：體驗(yàn)觀演區(qū)建設(shè)
◆發(fā)展動(dòng)力：政府推動(dòng)、項(xiàng)目推介
◆開發(fā)規(guī)模：用地50公頃，地上建筑面積50萬平方米，
地下建筑面積31萬平方米。(2) 推進(jìn)階段（產(chǎn)業(yè)集聚、項(xiàng)目開發(fā)、環(huán)境建設(shè)）
◆工作重點(diǎn)：，道路與市政設(shè)施完善

：運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)建設(shè)
◆發(fā)展動(dòng)力：地鐵7號線
◆開發(fā)規(guī)模：，地上建筑面積100萬平方米，
地下建筑面積36萬平方米。(3) 完善階段（規(guī)模效應(yīng)、完善提升、品牌形成）
◆工作重點(diǎn)：：科普教育區(qū)建設(shè)
，商務(wù)辦公開發(fā)
◆發(fā)展動(dòng)力：人氣聚集、環(huán)境提升
◆開發(fā)規(guī)模：，建筑面積60萬平方米，
地下建筑面積30萬平方米。
實(shí)施推進(jìn)總體思路
（1）面向市場，培育產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)地區(qū)（城市）基本經(jīng)濟(jì)部分的集聚與擴(kuò)張
城市發(fā)展經(jīng)濟(jì)理論認(rèn)為，為本市以外需求服務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)（即基本經(jīng)濟(jì)活動(dòng)）是城市存在和發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，由于它的市場廣闊，發(fā)展彈性大，收益具有投資乘數(shù)效應(yīng)，所以，它是城市發(fā)展的主導(dǎo)力量。
焦化廠地區(qū)更新改造過程中，應(yīng)著眼于對外服務(wù)項(xiàng)目的發(fā)展上，并且樹立起依托城市基礎(chǔ)、錯(cuò)位發(fā)展的主導(dǎo)思路。它既可以依托本市已有的項(xiàng)目基礎(chǔ)，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈的延伸、壯大和發(fā)展，也可是依托良好的市場進(jìn)行從無到有的新興項(xiàng)目的建設(shè)。具體可以工業(yè)遺址的保護(hù)和再利用為基礎(chǔ)，引導(dǎo)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)先行，培育產(chǎn)業(yè)鏈，延伸發(fā)展高端服務(wù)和地區(qū)綜合性服務(wù)業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)集群，支撐地區(qū)持續(xù)發(fā)展。
(２)從資金導(dǎo)向走向功能導(dǎo)向的城市經(jīng)營，提升地區(qū)（城市）綜合競爭力
以資金為導(dǎo)向的城市經(jīng)營理念，主要是通過城市資源的市場化運(yùn)作，以期盡可能多的獲得城市建設(shè)資金。這種經(jīng)營方式往往只重視城市建設(shè)資金的籌措，而忽視城市土地、空間和文化等資源的可持續(xù)利用，難以正確處理好城市短期建設(shè)擴(kuò)張與長期規(guī)劃發(fā)展的關(guān)系。
以功能為導(dǎo)向的城市經(jīng)營則注重對城市資源進(jìn)行以服務(wù)于城市功能提升為主要目的的資本、資產(chǎn)運(yùn)作和管理。這種以功能為導(dǎo)向的城市經(jīng)營理念將貫穿于規(guī)劃、建設(shè)、管理和營銷的全過程。
新的城市發(fā)展戰(zhàn)略觀念認(rèn)為：評價(jià)城市的發(fā)展前景應(yīng)主要關(guān)注城市動(dòng)態(tài)的競爭能力——城市要素聚集能力和資源增值能力，及對其所在區(qū)域進(jìn)行資源優(yōu)化配置的能力，從根本上看是強(qiáng)調(diào)一個(gè)城市在未來環(huán)境中的發(fā)展?jié)摿蛻?yīng)變能力——激勵(lì)競爭和創(chuàng)新的制度環(huán)境。因此地區(qū)的發(fā)展定位和規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略將更強(qiáng)調(diào)以城市經(jīng)營為途徑和過程，增強(qiáng)城市整體綜合競爭力。
就焦化廠地區(qū)而言，高效的土地開發(fā)為主導(dǎo)的“資金導(dǎo)向性經(jīng)營”雖是一項(xiàng)重要目標(biāo)。但，依托北京的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和市場需求，充分利用基地獨(dú)特的工業(yè)遺址資源的優(yōu)勢條件，做大做強(qiáng)創(chuàng)意和高端服務(wù)業(yè)，則已經(jīng)蘊(yùn)藏著一個(gè)潛在的地區(qū)或城市服務(wù)能力層級提升機(jī)遇，因此加強(qiáng)“功能導(dǎo)向型經(jīng)營”，推動(dòng)地區(qū)在城市（區(qū)域）環(huán)境中的結(jié)構(gòu)性升級有著重要的意義。
（3）構(gòu)筑獨(dú)特的形象與品牌，提升地區(qū)品質(zhì)
全球化背景下，城市（地區(qū)）文化與特色、環(huán)境品質(zhì)越來越成為決定城市（地區(qū)）在區(qū)域發(fā)展新格局中競爭與定位的重要因素，成為城市發(fā)展的戰(zhàn)略資源、增量資源。應(yīng)從塑造地區(qū)特色、提升環(huán)境品質(zhì)、強(qiáng)化城市文化、構(gòu)建城市競爭力的戰(zhàn)略高度來認(rèn)識、把握焦化廠地區(qū)特殊的工業(yè)遺產(chǎn)價(jià)值，將其作為打造獨(dú)特地區(qū)形象的基礎(chǔ)，通過相應(yīng)的營銷策略和手段，使其形成獨(dú)特個(gè)性吸引“顧客”，并推廣形成城市（或地區(qū)）品牌。 實(shí)施策略
（1）資金策略
關(guān)鍵在于項(xiàng)目的優(yōu)良策劃，以及與國際資金機(jī)構(gòu)的過往合作關(guān)系。
以獨(dú)特的工業(yè)遺址為品牌，以具體項(xiàng)目為資源，吸引多種資金參與。
投資、資金運(yùn)作，項(xiàng)目實(shí)施由非政府企業(yè)完成。
資金分啟動(dòng)資金40%，投資資金30%，與負(fù)債資金30%三部分。
以信托形式，通過專業(yè)管理公司向海外發(fā)售，吸引啟動(dòng)資金。
分解啟動(dòng)資金到子項(xiàng)目，由子項(xiàng)目向社會吸引合作投資，以及接受銀行的負(fù)債資金。
（2）市場推廣策略
明確地區(qū)定位，合理引導(dǎo)各城市元素切合市場發(fā)展；
塑造品牌，強(qiáng)勢推廣，強(qiáng)化工業(yè)遺址品牌核心效應(yīng)；
建立良好的城市營銷市場機(jī)制，發(fā)揮多渠道的融資方式；
通過房地產(chǎn)策劃、時(shí)尚商業(yè)購物策劃、旅游休閑策劃等綜合策劃機(jī)制，完善城市（地區(qū)