【正文】 按鈕）每日做一次手動操作檢查。六、 消防監(jiān)控中心的設(shè)備外觀不附有灰塵為合格。七、 監(jiān)控中心的設(shè)備出現(xiàn)故障當班人員無法排除時，應(yīng)第一時間報告管理處主任，聯(lián)系技術(shù)人員前往維修。八、 相關(guān)文件記錄：無消防設(shè)備安全操作規(guī)程一、 本管理區(qū)域內(nèi)消防各系統(tǒng)屬遙控、連鎖自動裝置，故在操作前必須觀察各個系統(tǒng)是否設(shè)置在自動位置。二、 首先觀察各系統(tǒng)電源信號是否正常。三、 各系統(tǒng)的安全操作方法如下： 煙感系統(tǒng)：當發(fā)生火情報警時，確認樓層后，首先通知保安人員到報警層觀察，同時與該層人員及時取得聯(lián)系。若為火險立即按滅火作戰(zhàn)方案處理，若為誤報，請保安人員將區(qū)域報警進行復位，后將值班室內(nèi)的集中報警器復位。 防火卷簾門系統(tǒng)：當群樓發(fā)生火警時，根據(jù)失火方位及火熱大小，可采取隔離法，及降落相應(yīng)的防火卷簾門，值班員可根據(jù)現(xiàn)場報告情況遙控降落，就近人員也可擊碎報警按鈕降落，若以上兩種情況都不能降落時（觀察卷簾降落信號燈），可速派消防維修人員到當?shù)卮蜷_鎖匙開關(guān)強迫降落。 排煙系統(tǒng)：發(fā)生火災(zāi)時，值班員遙控打開該層及其上下層的排煙閥。若失控時，通知人員就地打開該層的排煙閥，這是排煙風機自動啟動，啟動信號燈亮。若風機不能自動啟動，速轉(zhuǎn)入手動位置啟動，仍不能啟動時速派人到風機房內(nèi)強行啟動。 加壓送風系統(tǒng)：根據(jù)火災(zāi)的不同方位，迅速打開相應(yīng)的加壓風機，啟動信號燈亮，若失控時可派人到風機房進行手動操作。 消防栓系統(tǒng)：該系統(tǒng)是救火的主要設(shè)備之一，當進行該系統(tǒng)操作時，時刻監(jiān)視該系統(tǒng)的消火栓報警信號。當滅火人員打碎就地的報警信號，消防中心得到該消火栓的報警按鈕后，這是相應(yīng)的消火栓泵自動啟動，啟泵信號燈亮。若不能自動啟泵時，應(yīng)立即轉(zhuǎn)入手動位置啟動，仍不能啟動時，速與水泵房人員聯(lián)系，或派人到泵房強行啟動。 花灑系統(tǒng)：當某層發(fā)生火災(zāi)時，失火部位的花灑噴淋頭爆破噴水，該層的水流指示器動作，監(jiān)控中心得到該層的報警信號。值班員觀察水位信號，水位降到下限，花灑泵自動啟動，相應(yīng)的啟泵信號燈亮。若不能自動啟泵時，立即轉(zhuǎn)入手動位置啟動，仍不能啟動時速派人到泵房強行啟動。 緊急廣播遙控設(shè)備操作說明當需要啟動緊急廣播時，請嚴格按以下步驟操作：（1） 將消防控制室中緊急廣播設(shè)備的搬把開關(guān)置“ON”位置。（2） 按下“F1”鍵，“叮咚”響聲后便向被選定的區(qū)域播出。（3） 按下“STOP”后再按下“F2”鍵。當磁帶機中放入有關(guān)消防疏散的磁帶后，該帶便將如何進行人員疏散的內(nèi)容不斷向預(yù)選定的區(qū)域播出。（4） 按“F3”鍵，此時，磁帶機輸出的有關(guān)人員疏散內(nèi)容和消防指揮員現(xiàn)場指揮的信號并存同時播出。（5） 如認為磁帶信號妨礙現(xiàn)場指揮，可按下“STOP”后按兩下“F4”鍵，于是被選定的區(qū)域中只有現(xiàn)場指揮員的命令可播出，其它信號一概終止，使用完畢將第（1）項中各開關(guān)全部復位。四、 操作完畢后，時刻觀察各個系統(tǒng)運行是否正常。五、 火災(zāi)撲滅后，要進行事后工作，即所有系統(tǒng)要復位，對所有系統(tǒng)的設(shè)備進行檢修。六、 事故后要詳細整理記錄資料，總結(jié)操作經(jīng)驗。七、相關(guān)文件記錄：無公用設(shè)施改造及維護維修工作程序一、 目的確保及時更新、改造、維護維修公用設(shè)施，保證其適時適量增容和正常運行。二、 適用范圍適用于花園管理處管理的公用設(shè)施的改造及維護維修。三、 參考文件《設(shè)施和工作環(huán)境管制程序》?！斗止┑倪x擇與評估管制程序》?！恫少徆苤瞥绦颉贰Ｋ?、 定義 公用設(shè)施的搶修：是指損壞的公用設(shè)施，已經(jīng)嚴重影響到客戶的人身和財產(chǎn)安全或其正常生活，必須對其及時進行的維修。 外委：指委托公司外單位進行的改造及維護維修。 自修：指管理處人員自行進行的改造及維護維修。五、 職責 管理處職責：（1） 負責做好本管理區(qū)域內(nèi)維修（改造）、保養(yǎng)的年度及季度計劃和半年總結(jié)；（2） 負責單項預(yù)算費用3000元以下的項目的申報、實施及結(jié)算； （3） 積極配合其它部門，做好由其它部門負責實施的本轄區(qū)內(nèi)的工程項目的施工管理和結(jié)算工作；（4） 組織有關(guān)部門對本管理處負責的項目進行竣工驗收；參與本管理區(qū)域內(nèi)其它工程項目的竣工驗收工作；（5） 管理處主任作為管理處負責的項目的第一責任人，須督促工程項目直接負責人做好工程的實施、安全質(zhì)量監(jiān)督、總結(jié)工作；同時須督促員工做好工程項目的年度計劃、季度計劃和半年總結(jié)、管理處所負責項目的實施。 工程技術(shù)部職責（1） 作為維修（改造）項目的主審部門，負責立項工程方案及預(yù)算的審核；（2） 負責做好維修（改造）工程的年度總結(jié)；（3） 負責單項預(yù)算費用3000元以上的項目的申報、實施及結(jié)算；（4） 為各管理處提供工程方案、預(yù)算上的技術(shù)支持；（5） 組織有關(guān)部門對本部負責的項目進行竣工驗收，并將驗收情況反饋給該項目所屬管理區(qū)域內(nèi)管理處；參與其它工程項目的竣工驗收工作；（6） 工程技術(shù)部經(jīng)理為部門負責的項目的第一責任人，須督促工程項目直接負責人做好工程的實施、安全質(zhì)量監(jiān)督、總結(jié)工作；同時須督促員工做好工程項目的年度總結(jié)和部門所負責項目的實施。 財務(wù)部職責（1） 做好立項項目的預(yù)算審核工作，監(jiān)督和控制工程費用的預(yù)算執(zhí)行情況；（2） 負責為各部門辦理工程項目的結(jié)算；（3） 參與工程項目的竣工驗收。六、 資格和培訓執(zhí)行本程序無需特別的資格和培訓。七、 程序 管理區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施的確認（1） 物業(yè)管理原制作《公用設(shè)施一覽表》并徐備用相應(yīng)管網(wǎng)圖、供電線路圖、結(jié)構(gòu)圖、原理圖、說明書等資料。資料應(yīng)予編號。（2） 管理區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施應(yīng)包括如下幾種：A、 供電、供水設(shè)施。注：不包括水泵房、開關(guān)站、變（配）電所，該部分公用設(shè)施的控制按《供電供水設(shè)施控制程序》進行。B、 路燈、公共通道燈、庭院燈、應(yīng)急燈。C、 花園內(nèi)休閑娛樂設(shè)施。D、 消防設(shè)施。E、 公共天線、公用電信線路。F、 清潔衛(wèi)生設(shè)施。G、 公共防盜設(shè)施。H、 其他公用設(shè)施。 責任范圍劃分管理處主任根據(jù)《公用設(shè)施一覽表》和物業(yè)管理員人數(shù)及特長劃分各物業(yè)管理員責任范圍，并在一覽表相應(yīng)欄目注明。 維修（改造）計劃（1）“年度計劃”的制定 各管理處須于每年15月15日前做好下一年度的工程維修（改造）、設(shè)備保養(yǎng)計劃，維修（改造）、保養(yǎng)項目主要包括：電梯、空調(diào)機組、高（低）壓配電系統(tǒng)、發(fā)電機組、消防系統(tǒng)、生活供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、電腦（網(wǎng)絡(luò)）設(shè)施、停車場智能管理系統(tǒng)、公共照明系統(tǒng)、樓宇及公共場地、市政道路、園林綠化、出租房屋及設(shè)施、避雷設(shè)施等。須報計劃的項目是指單項預(yù)算費用2000元以上的項目。做計劃時必須根據(jù)實際管理需要，做到方案切實可行、預(yù)算基本準確。各管理處將編制好的《年度維修（改造）計劃》送至總經(jīng)理、財務(wù)部、工程技術(shù)部（送往工程技術(shù)部時須附送上用Excel編制的計劃表磁盤，下同）。（2）、季度計劃的制定各管理處須在年度計劃的基礎(chǔ)上，根據(jù)實際管理情況，于每季度末做好下一季度的維修（改造）計劃（單項預(yù)算2000元以上的項目），編制《季度維修（改造）計劃》表，并將計劃表送至總經(jīng)理、財務(wù)部、工程技術(shù)部。 日常巡視檢查（1）物業(yè)管理員對自己責任范圍的公用設(shè)施在正常工作日內(nèi)每天巡視檢查，并作《公用設(shè)施巡視記錄》。（2）物業(yè)管理員對重要公用設(shè)施應(yīng)適當增加巡視頻次，必要時，對其性能狀況可進行試驗。 計劃外公用設(shè)施改造及維護維修（1） 物業(yè)管理員根據(jù)下列資料提出計劃外公用設(shè)施改造及維護維修項目。A、 日常巡視檢查記錄。B、 客戶投訴記錄。C、 訪問客戶記錄。D、 上級指示。（2） 經(jīng)批準的計劃外項目由物業(yè)管理員按規(guī)定實施。 公用設(shè)施的搶修（1） 管理處主任當班時，由主任組織實施搶修；管理處主任不在時，由責任物業(yè)管理員組織實施搶修。（2） 必要時，搶修負責人可向上級報告搶修情況或請求幫助。（3） 管理處所有人力、財力、物力應(yīng)優(yōu)先滿足搶修的需要。（4） 搶修完畢，管理處主任應(yīng)向經(jīng)理報告搶修情況，包括：A、 事故原因；B、 損失情況；C、 搶修結(jié)果；D、 搶修費用；E、 糾正和預(yù)防措施。 除搶修外，公用設(shè)施在保修期內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，由物業(yè)管理員書面通知并監(jiān)督施工單位或供應(yīng)商處理。 公用設(shè)施改造及維護維修工作質(zhì)量的檢查。（1） 管理處主任重點檢查費用500元以上的項目質(zhì)量和搶修項目質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問題，及時通知物業(yè)管理員處理。（2） 公司經(jīng)理隨機檢查公用設(shè)施的改造及維護維修工作量，發(fā)現(xiàn)問題，及時通知管理處主任處理并要求其書面報告處理結(jié)果。八、 相關(guān)表格記錄《公用設(shè)施一覽表》 ZSQ/GCG00103701《年度維修（改造）計劃》 ZSQ/GCG00103702《季度維修（改造）計劃》 ZSQ/GCG00103703《公用設(shè)施巡視記錄》 ZSQ/GCG00103704電梯機房管理規(guī)定（一）目的保證電梯的正常運行，機房的設(shè)備安全。（二）內(nèi)容機房內(nèi)清潔、衛(wèi)生：值班人員必須保證每周對機房進行一次全面清潔，保證機房和設(shè)備表面無明顯灰塵，機房及通道內(nèi)不得堆放雜物。機房需保證通風良好，防水、防潮風口有防雨措施，檢查機房時應(yīng)觀察機房內(nèi)懸掛的溫度計，要求溫度為5℃—40℃，相對濕度不大于85%。機房需保證照明良好，并配備應(yīng)急燈，滅火器，盤車工具應(yīng)掛于明顯位置。機房門窗應(yīng)完好并上鎖，并注意采取防護措施，防止小動物進入。未經(jīng)有關(guān)領(lǐng)導允許，禁止無關(guān)人員進入， 《電梯困人救援規(guī)程》和本規(guī)定及各種警示牌應(yīng)清晰并掛于明顯易于閱讀位置。按有關(guān)規(guī)定定期對機房內(nèi)設(shè)施和設(shè)備進行維修保養(yǎng)。每天巡視機房，發(fā)現(xiàn)達不到規(guī)定要求的及時處理。電梯每日巡視規(guī)程乘搭每臺電梯感知振動和噪聲。電梯運行時轎廂內(nèi)應(yīng)無明顯振動，無異常噪聲。查看電梯機房供電電壓表及溫度、濕度表。電壓波動值應(yīng)在380177。5％范圍,溫度宜保持在5℃—35℃之間，相對濕度不大于85%（25℃時）。檢查轎廂金屬部分有無帶電現(xiàn)象，在轎廂內(nèi)和機房內(nèi)感知有無異常氣味，異常時應(yīng)及時查因處理。在機房內(nèi)停機后檢查曳引機各部件，判斷溫度應(yīng)無明顯升高。（標準：減速器、制動器表面溫升不大于60℃，各軸承處溫度不大于80℃，機房內(nèi)噪聲不大于80db。）保持機房良好環(huán)境，包括清除機房內(nèi)灰塵，打開窗戶通風。天氣異常時可開啟空調(diào)，但每天應(yīng)不少于兩次查看空調(diào)冷凝水收集情況。檢查電梯對講機的工作狀態(tài)，在按下對講按鈕后，轎廂內(nèi)應(yīng)能與總監(jiān)控室正常對話。檢查電梯轎廂內(nèi)警鈴，按下按鈕后消防中心應(yīng)有反應(yīng)。檢查轎廂照明燈，發(fā)現(xiàn)不亮應(yīng)予以更換或修復。將檢查項目認真填入《電梯日巡記錄》，發(fā)現(xiàn)異常情況，能處理的應(yīng)及時處理，不能處理時應(yīng)報上級后處理電梯困人救援規(guī)程救援人員接到通知后應(yīng)立即趕到現(xiàn)場，及時和消防中心與轎廂內(nèi)乘客取得聯(lián)系，并安慰乘客冷靜。然后再到機房，觀察曳引鋼繩上標識樓層與平層位置的油漆符號，確定轎廂所處的樓層數(shù)和在該樓層的門區(qū)范圍。 轎廂在門區(qū)時救援方法：當確定轎廂已停在門區(qū)后，救援人員可在轎廂?？繉訌d門處用專用三角鑰匙將廳門打開。開門前應(yīng)將動力電源或門電機電路切斷。廂不在門區(qū)時救援方法：當確定轎廂沒有停在門區(qū)后，救援人員在機房內(nèi)先將動力電源切斷，用專用松閘扳手和盤車手輪盤車，一人松閘，一人盤車，一人監(jiān)視，斷續(xù)將轎廂移至門區(qū)域。然后用三角鑰匙從轎廂所處層廳門將門打開。備用電梯專用三角鑰匙和備用電梯機房鑰匙存放于中控室，當停電發(fā)生多臺電梯同時困人時，機電班其他解救人員應(yīng)立即趕往中控室，按照分工分頭解救電梯被困人員。門區(qū)確定方法：曳引繩黃色線相對于承重梁黃色線上、下200mm內(nèi)為轎廂開門區(qū)域。電梯維修保養(yǎng)安全操作規(guī)定（一）一般規(guī)定電梯維修保養(yǎng)人員須持“電梯維修、保養(yǎng)操作證”和“電工操作證”上崗, 熟練掌握觸電急救方法，防火、滅火知識以及解救被困人員的方法，維修保養(yǎng)工作須二人以上協(xié)同進行，身體欠佳時不能勉強工作，應(yīng)口頭或書面向領(lǐng)導提出。嚴格按安全規(guī)程操作,無安全措施時不準帶電作業(yè)。不準用導線短接已壞的廳門門鎖開關(guān)。不準從轎頂安全窗解救被困人員。不準用導線在機房或轎廂頂短接安全電路和門電路。（二）主要部位維修保養(yǎng)的安全規(guī)定在機房內(nèi)：嚴禁在曳引機運轉(zhuǎn)的情況下進行維修、保養(yǎng)工作；在調(diào)整抱閘時，轎廂嚴禁載人及松開抱閘彈簧；機房里操作轎廂運行只允許開檢修速度；手動盤車時應(yīng)切斷動力電源。操縱抱閘人員應(yīng)斷續(xù)松閘。非維修、保養(yǎng)人員未經(jīng)許可嚴禁進入機房。在轎箱頂：非維修保養(yǎng)人員嚴禁進入轎廂頂，維修人員不得同時進入轎箱；進入轎頂后首先應(yīng)預(yù)置轎頂開關(guān)在“急?！?、“檢修”位置，嚴禁在轎頂有人時行駛快車；維修、保養(yǎng)人員在轎頂時應(yīng)站牢，身體任何部位應(yīng)保持在防護欄以內(nèi)；轎頂人員不應(yīng)超過兩人，開車前應(yīng)提示對方作好防護措施后才開機，在轎頂不準吸煙，放置備件、雜物。在轎廂內(nèi)：嚴禁開門走車。身體任何部位不能超過轎廂地坎。因廳門不能關(guān)閉時，必須掛警告牌，設(shè)置防護欄桿和派人監(jiān)護。道底坑：進入電梯底坑必須切斷有關(guān)電源，非維修保養(yǎng)人員嚴禁進入底坑；底坑有人工作時，嚴禁機房和轎頂同時檢修；進入底坑后，應(yīng)將底坑急停開關(guān)置于“急停”位置，同時做好其他安全工作；保持身體所處的位置在安全區(qū)域。57 / 57