寫(xiě)字樓管理日常工作內(nèi)容-資料下載頁(yè)
2025-04-07 23:03本頁(yè)面
【正文】 上用品商店、皮鞋店、五金店、燈具店、日用小百貨商店、雜貨店等。公共商業(yè)樓宇的管理者在選配承租商時(shí)，要盡量做到經(jīng)營(yíng)各種商品的零售商店“齊”、“全”，以滿足購(gòu)物者各方面的需要。 第二，不同形式的零售商店。零售商店除了傳統(tǒng)上分為綜合商店和專(zhuān)業(yè)商店外，現(xiàn)在還分為百貨公司、連鎖店、超級(jí)市場(chǎng)、自選商場(chǎng)、折扣商店、樣品展銷(xiāo)商店等。這些零售商店在經(jīng)營(yíng)上各有特色，它們能夠適應(yīng)各種收入水平和社會(huì)階層的不同需求。 第三，不同層次的商店。零售商店就其信譽(yù)和實(shí)力可以劃分為不同的層次，如全國(guó)性的、省市級(jí)的以及其他一般商店。公共商業(yè)樓宇的管理者在招租時(shí)應(yīng)充分考慮不同層次商店的選配。 第四，不同的商業(yè)機(jī)構(gòu)。商業(yè)機(jī)構(gòu)在這里是一個(gè)廣泛的概念，除了純商業(yè)機(jī)構(gòu)，還包括飲食業(yè)企業(yè)，如飯店、快餐廳、酒吧、酒樓；服務(wù)性企業(yè)，如照片沖擴(kuò)店、干洗店、修理店、理發(fā)店、沐浴室；旅游業(yè)企業(yè)，如旅行社、旅館；娛樂(lè)業(yè)企業(yè)，如錄像室、電子游戲室、游泳池、溜冰場(chǎng)、兒童樂(lè)園；金融機(jī)構(gòu)，如銀行、信用社等等。公共商業(yè)樓宇實(shí)際上可以看成是一個(gè)商業(yè)區(qū)，里面可以包容城市商業(yè)街區(qū)的各行各業(yè)。 第五，承租客商在公共商業(yè)樓宇的不同作用。根據(jù)承租客商向公共商業(yè)樓宇承租營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的期限，可以將他們分為三種類(lèi)型，即基本承租戶、主要承租戶和一般承租戶，他們對(duì)公共商業(yè)樓宇的作用是不同的?；境凶鈶粲址Q(chēng)關(guān)鍵承租戶，他們的租期通常要在20年以上，這對(duì)于穩(wěn)定公共商業(yè)樓宇的經(jīng)營(yíng)管理及其收入具有主要作用，是公共商業(yè)樓宇發(fā)展的基礎(chǔ)。主要承租戶的租期一般在10年以上，他們對(duì)公共商業(yè)樓宇的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性起到重要作用。租賃期在10年以下的為一般承租戶。安排這三類(lèi)承租客商在公共商業(yè)樓宇中的結(jié)構(gòu)比例是公共商業(yè)樓宇管理的一項(xiàng)十分重要的工作。根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，一座公共商業(yè)樓宇的基本承租戶承租的營(yíng)業(yè)面積應(yīng)達(dá)50％以上，即公共商業(yè)樓宇營(yíng)業(yè)面積的一半以上要有長(zhǎng)期的客戶；主要承租戶承租的營(yíng)業(yè)面積應(yīng)達(dá)30％以上；其余的20％由一般承租戶承租，盡管他們的變動(dòng)性比較大，但能體現(xiàn)公共商業(yè)樓宇對(duì)市場(chǎng)變化的適應(yīng)性。 公共商業(yè)樓宇的管理者，應(yīng)主要依據(jù)所管理的公共商業(yè)樓宇的規(guī)模大小和不同層次去選配承租客商。大型公共商業(yè)樓宇，如省級(jí)、國(guó)家級(jí)的，甚至是國(guó)際級(jí)的，其經(jīng)營(yíng)的商品范圍、零售商店的類(lèi)型以及商業(yè)機(jī)構(gòu)門(mén)類(lèi)應(yīng)該是越齊越好，應(yīng)盡量爭(zhēng)取一些省市級(jí)、全國(guó)性乃至世界級(jí)的分店為基本承租戶，給人以購(gòu)物天堂、度假去處的感覺(jué)。中型公共商業(yè)樓宇，如大城市區(qū)一級(jí)的，其經(jīng)營(yíng)的商品和零售商店類(lèi)型應(yīng)該盡量齊全，也應(yīng)有其他各種商業(yè)機(jī)構(gòu)，同時(shí)應(yīng)盡量爭(zhēng)取省市級(jí)和區(qū)級(jí)大商店的分店作為基本承租戶。小型公共商業(yè)樓宇，如一些住宅小區(qū)的購(gòu)物中心則各方面都不必太全，其主要功能是為附近居民提供生活方便。 二、公共商業(yè)樓宇的管理方式 公共商業(yè)樓宇應(yīng)實(shí)行統(tǒng)一的專(zhuān)業(yè)化管理。但在具體的管理決策上應(yīng)設(shè)立公共商業(yè)樓宇管理委員會(huì)。因?yàn)楣采虡I(yè)樓宇管理內(nèi)容雖包括物業(yè)管理、物業(yè)形象的宣傳推廣和對(duì)經(jīng)營(yíng)者的分類(lèi)、選擇與管理，但不涉及具體的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。物業(yè)管理公司不擁有所管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，因而不具有物業(yè)的經(jīng)營(yíng)使用權(quán)。它只是受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的委托對(duì)物業(yè)及設(shè)施、使用人的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行管理，以保證公共商業(yè)樓宇良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)秩序，使經(jīng)營(yíng)者的生意好做。公共商業(yè)樓宇本身是一個(gè)整體，由于多家經(jīng)營(yíng)，各經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的許多方面需要協(xié)調(diào)一致，而物業(yè)公司并不參與經(jīng)營(yíng)，無(wú)權(quán)介入各經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。因此，要保證管理的有效性，應(yīng)該組織由工商管理部門(mén)參與、經(jīng)營(yíng)者代表組成的管理委員會(huì)，對(duì)公共商業(yè)樓宇的公共事務(wù)進(jìn)行管理。管理委員會(huì)由全體經(jīng)營(yíng)者投票選舉產(chǎn)生，代表全體經(jīng)營(yíng)者的利益。日常工作可以由一個(gè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，重大決策由管理委員會(huì)共同決定或者由管理委員會(huì)召開(kāi)全體經(jīng)營(yíng)者大會(huì)討論決定。這樣一來(lái)，公共商業(yè)樓宇的管理者就可以通過(guò)管理委員會(huì)間接地對(duì)各經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行協(xié)調(diào)和管理。公共商業(yè)樓宇管理委員會(huì)應(yīng)主要從以下幾個(gè)方面開(kāi)展工作： (1)制定管理章程，并負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行，以規(guī)范每個(gè)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)行為。 (2)開(kāi)展公共商業(yè)樓宇整體性的促銷(xiāo)活動(dòng)。如籌資、委托制作宣傳公共商業(yè)樓宇的商業(yè)廣告，舉辦節(jié)假日削價(jià)展銷(xiāo)會(huì)，組織顧客聯(lián)誼活動(dòng)，以公共商業(yè)樓宇名義贊助社會(huì)事業(yè)等。帶旺人氣，吸引顧客。 (3)協(xié)調(diào)公共商業(yè)樓宇各經(jīng)營(yíng)者的關(guān)系。管委會(huì)可以通過(guò)共同訂立的章程，規(guī)范每個(gè)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)行為，協(xié)調(diào)各經(jīng)營(yíng)者之間的關(guān)系。如：不得欺行霸市，不得進(jìn)行不公平的競(jìng)爭(zhēng)；統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間，不影響他人營(yíng)業(yè)；各自負(fù)責(zé)管好店鋪門(mén)前衛(wèi)生等。經(jīng)營(yíng)者在經(jīng)營(yíng)上發(fā)生的矛盾、糾紛，也可由管委會(huì)調(diào)解解決。 (4)開(kāi)展一些經(jīng)營(yíng)者之間的互幫互助工作，如互通信息、互相提供融資方便等。 (5)協(xié)調(diào)管理者與經(jīng)營(yíng)者之間的關(guān)系。一方面，公共商業(yè)樓宇管理者可通過(guò)管委會(huì)來(lái)達(dá)到統(tǒng)一組織、協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)的目的。另一方面，管委會(huì)又成為經(jīng)營(yíng)者與公共商業(yè)樓宇管理者之間對(duì)話的橋梁和中介。 (6)與工商管理部門(mén)配合，嚴(yán)格執(zhí)行《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》，嚴(yán)厲打擊假冒偽劣產(chǎn)品，維護(hù)公共商業(yè)樓宇的形象
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