【正文】 而北面賣不動的情況。（二）專家認(rèn)為：具體情況，具體分析。高檔住宅，要求客戶層次差異性不大時，北面宜做大，起拉平客戶階層的作用；中檔住宅，或大規(guī)模社區(qū)，無法保證客戶純潔度時，為了提高增加潛在客戶，可將北戶型做小，提高選擇度。（三）選擇景觀比選擇朝向更重要，好的景觀可以提高價格與戶型大小。四、國家有關(guān)政策和法規(guī)（戶型設(shè)計）在今年的6月1日（2000年）開始實(shí)施的新的住宅設(shè)計規(guī)范中規(guī)定：臥室之間不能相互穿越，應(yīng)該有直接的采光、自然通風(fēng)。雙人間應(yīng)大于10平方米，兼作起居間的應(yīng)大于12平方，單人間應(yīng)大于6平方。起居室有自然采光、通風(fēng)，使用面積大于10平方，減少直接開向的門數(shù)，可布置家具的直接長度大于3米，沒有直接采光的廳不能大于4平方。廚房：應(yīng)有采光、通風(fēng)。，，使用面積大于4平方。三居室：應(yīng)有兩個以上的衛(wèi)生間，衛(wèi)生間內(nèi)有三件用具的應(yīng)在3平方，兩件用具的應(yīng)在2~。衛(wèi)生間不能直接布置在下層住戶的廚房、臥室、起居室之上。高度：，。以上為一些住宅設(shè)計的規(guī)范,屬基本標(biāo)準(zhǔn).五、氣候?qū)ψ≌幕挠绊懢妥≌?，氣候比文化的影響更為重要。不同的氣候條件下形成了不同的生活習(xí)慣、地方風(fēng)俗，從而對當(dāng)?shù)匚幕a(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。所謂的地域性消費(fèi)心理差異。例如：南方低緯度地區(qū)，講究通風(fēng)排氣條件，因此明衛(wèi)、明廚設(shè)計增加了散熱面。平面布局呈多邊形，增加邊角以達(dá)到增加立面周長的目的，加強(qiáng)通風(fēng)、散濕、散熱面。北方高緯度地區(qū)，講究日照，戶型設(shè)計講究廳的朝向，爭取最佳日照，平面方方正正，減少外立面周長，從而減少散熱面。地形、地貌對戶型的影響。房地產(chǎn)廣告的主要媒體一、報刊每題：指報刊、雜志、廣播、電視報紙對樓盤推廣分三類：硬廣告。通常使用的，按版面大小付費(fèi)。純新聞報道。樓盤開盤時記者招待會、新聞報道等。軟體廣告。介于以上二者之間，是讓產(chǎn)品的賣點(diǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)閳蟮赖男侣匋c(diǎn)來加以推廣的。二、印刷媒體：（一）售樓海報：內(nèi)容：樓盤效果圖、透視圖、現(xiàn)場實(shí)景圖；樓盤所在的交通位置圖；銷售單元的平面圖和家具配置圖；建材裝潢和配套設(shè)備介紹；售樓地址、發(fā)展商名稱、聯(lián)系電話。要求：語句簡潔明了，圖文并茂。以藝術(shù)化的手法通過一兩個主題的展開將諸多內(nèi)容串聯(lián)而成，能充分引人注目。作用：供售樓人員給客戶講解，并且給客戶帶回家仔細(xì)研究。（二）郵寄、派發(fā)海報（小海報）內(nèi)容：主題簡潔，易記易上口；充分進(jìn)行藝術(shù)渲染，直接的功利誘導(dǎo)，竭力讓客戶產(chǎn)生興趣；有較強(qiáng)的針對性，突出一兩個主題，有的放矢。聯(lián)系方式、售樓地址、公司名稱等。要求：內(nèi)容訴求上往往比較感性，實(shí)則說明較少，給人一種朦朦朧朧的最美的感覺，充分引起人們的好奇心。作用：街頭派發(fā)、上門遞送、郵寄或夾報散發(fā)、與其他媒體搭配可造成局部的熱浴景象。（三）售樓書（高價位樓盤）內(nèi)容：樓盤的詳盡宣傳資料，包括內(nèi)容與海報相同，但說明更詳細(xì)，充分結(jié)合產(chǎn)品的特色創(chuàng)造一個說明主題，以其美妙絕倫的藝術(shù)渲染讓客戶產(chǎn)生無限的遐想。要求：印刷精美，裝訂成本。除了能讓客戶深切了解產(chǎn)品，而且還會產(chǎn)生一種身份和價位的認(rèn)同感。作用：成本較高，只是送給有希望購買的準(zhǔn)客戶，加深客戶對產(chǎn)品的了解及對本案的印象。（四）平面圖冊適用于房型種類特別多或品質(zhì)特別高的樓盤，將平面圖從海報中脫離出來，制成單獨(dú)的平面圖冊，包括總平面規(guī)劃圖、標(biāo)準(zhǔn)層平面圖、家具配置圖，注明棟、層、室號、建筑面積和使用面積。三、戶外媒體主要是指在室外張貼、樹立、繪制的廣告，與其他媒體相比，其說明的成分較少，主要作用是渲染現(xiàn)場氣氛，招徠引導(dǎo)客戶的。（一）看板通常設(shè)置在主要路口，人流集中的公共場所和設(shè)置在樓盤所在地，內(nèi)容可視情況而定。聯(lián)系電話、樓盤地址必不可少，其設(shè)計原則除了與整體廣告基調(diào)一致外，引人注目是主要要求。（二）旗幟通常布置在附近熱鬧地段至樓盤所在地的道路兩側(cè)，或者工地四周。圖案簡潔，文字精練起到熱絡(luò)氣氛、矚目和引導(dǎo)作用，由于成本與周期問題，一般在開盤或促銷時使用。（三）指示牌放置在路口，引導(dǎo)參觀客戶到樓盤處。（四）售點(diǎn)廣告（POP）是指在售樓處或接待中心的廣告，包含有售樓處選點(diǎn)、內(nèi)外裝修、各類燈箱廣告、土地圍墻廣告、模型、效果圖、樣品屋或?qū)嵠肺莸取?樓盤廣告主題用語簡析一、突出環(huán)境突出環(huán)境時，又比較重視宣傳住宅小區(qū)的綠化。例：綠意健康住家；綠陽、綠蔭、綠色的心情；綠色家園深呼吸在突出環(huán)境中，樓盤所處區(qū)域位置也是宣傳要點(diǎn)之一。例：中山園相伴，悅達(dá)溫馨永遠(yuǎn)；與名校為鄰，與健康結(jié)伴，與捷運(yùn)接軌在突出環(huán)境時，注重介紹人文環(huán)境。例：名媛紳士匯集地——一生享受尊貴與榮耀；這里每一位住家都是響當(dāng)當(dāng)?shù)奈幕恕６?、突出價格一、土地部門規(guī)劃部門：（1）如果是工業(yè)用地，首先到規(guī)劃局規(guī)劃處辦理變更。手續(xù)需提交：A、土地證B、變更申請C、航測圖D、變更用地總平面圖E、填寫申請表F、轉(zhuǎn)讓合同（2）如果是集體用地，也應(yīng)到規(guī)劃局規(guī)劃用地處辦理征用手續(xù)。需提交：A、轉(zhuǎn)讓合同B、航測圖C、征用土地總平面圖D、填寫申請表E、領(lǐng)取并填寫選址意見書，規(guī)劃局批準(zhǔn)后發(fā)用地許可證。需交費(fèi)：A、水利基金B(yǎng)、耕地占用稅C、配套費(fèi)領(lǐng)取規(guī)劃用地許可證后，再到市計委辦理立項(xiàng)手續(xù)。需提交：（1）規(guī)劃用地許可證（2）可行性研究報告（3）投資計劃及立項(xiàng)申請（4）領(lǐng)取立項(xiàng)批文完成2項(xiàng)后，再到土地部門辦理過戶或征用手續(xù)。需提交：（1）用地申請書（2）計委立項(xiàng)批文（3）用地總平面圖（4）規(guī)劃局出具的用地紅線圖（5）規(guī)劃用地許可證（6）土地補(bǔ)償表蓋章（組、村、鎮(zhèn)、區(qū)四個章）（7）簽訂土地出讓合同（8）交費(fèi)、領(lǐng)證需繳納：（1）土地出讓金。70~220元/平方米（2）地界勘測費(fèi)（3）土地過戶費(fèi)（4）管理及工本費(fèi)（5）土地使用稅完成前3項(xiàng)后，再到規(guī)劃局建管處辦理報建手續(xù)。（1）建設(shè)單位寫出書面申請（內(nèi)容包括建設(shè)意向、建房結(jié)構(gòu)、層數(shù)、總建筑面積、投資額、投資周期等）。（2）提交土地證、航測圖、規(guī)劃用地證、計委立項(xiàng)批文、總平面圖。（3）根據(jù)規(guī)劃部門發(fā)的“建設(shè)工程申請復(fù)函”的具體要求，設(shè)計院做出1~2個方案，包括：總平面圖、單體平立剖面圖、再次報請規(guī)劃局審定后方可進(jìn)行施工圖設(shè)計。（4）領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請表，到相關(guān)部門：消防支隊(duì)、文物鉆探、空軍作戰(zhàn)科、預(yù)設(shè)電信管線等辦理手續(xù)。需交費(fèi)：審核費(fèi)280元/棟（消防支隊(duì)）；文物鉆探費(fèi)2~8元/平方米。（5）經(jīng)局長簽發(fā)后領(lǐng)取交費(fèi)通知單，需繳納：規(guī)劃管理費(fèi)：~%檔案保證金：5%建設(shè)配套費(fèi)：5~20元/平方米綠化費(fèi)：1元/平方米人防費(fèi)：商業(yè)網(wǎng)電費(fèi)：15元/平方米墻改基金：15元/平方米（6）交費(fèi)、蓋章、領(lǐng)取規(guī)劃建筑許可證。第4項(xiàng)完成后，到建委辦理報建及招標(biāo)手續(xù)。A、報建需提交：（1）工程報建申請表（2）計委立項(xiàng)批文（3）建設(shè)工規(guī)劃許可證（4）資金證明、進(jìn)賬單復(fù)印件B、招標(biāo)表：（1）建設(shè)單位憑報建表領(lǐng)取招投標(biāo)申請書。（2）發(fā)布招標(biāo)工程信息。（3）編制招標(biāo)文件，確定評標(biāo)辦法。（4）選定投標(biāo)隊(duì)伍不少于5家。（5）建設(shè)單位書寫考察報告，并提出侯標(biāo)單位的名單報招標(biāo)辦。（6）招標(biāo)單位以書面形式通知投標(biāo)候選單位，明確選定投標(biāo)單位的辦法、活動地點(diǎn)和時間。（7）確定開標(biāo)日期，由招標(biāo)辦派人監(jiān)督開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)。（8）確定中標(biāo)單位后，雙方簽訂《中標(biāo)條件內(nèi)容》，按規(guī)定繳納招標(biāo)投標(biāo)管理費(fèi)，辦理《中標(biāo)通知書》。（9）按《中標(biāo)通知書》文件及內(nèi)容，簽訂工程承包發(fā)包合同。C、抗震審核：D、質(zhì)量監(jiān)督：%~%E、施工許可證F、辦理安全監(jiān)督G、核定工程類別和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)H、辦理開工報告房管局：與上手續(xù)全部辦理完畢后，工程形象進(jìn)度出地面一層后到房管局預(yù)售科辦理預(yù)售許可證。需提交：（1）營業(yè)執(zhí)照（2）土地使用證（3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（4）紅線圖（5）開工許可證（6）施工合同（7）標(biāo)準(zhǔn)層平面圖（8）預(yù)售動態(tài)圖（9）物價審批（10）物業(yè)管理內(nèi)容（11）拆遷許可證（12）房屋注銷證（13）繳納勘驗(yàn)審核費(fèi)，%（14）領(lǐng)證供電局：辦理施工用電申請自來水公司：施工用水申請環(huán)保局：辦理噪音申請物價局：銷售價格審批注：從2000年開始，不再征收（1）投資方向調(diào)節(jié)稅（2）消防配套費(fèi)用（3）規(guī)劃管理費(fèi)（4）緩收土地出讓金。文化綠城二期、三期產(chǎn)品建議一、公共部位——樓道建議 二期：參照一期裝修標(biāo)準(zhǔn)，樓道燈改為每層入戶平臺處安裝一個聲控?zé)簦? 三期：門廳、樓道地面貼優(yōu)質(zhì)防滑地磚。鐵藝樓梯欄桿，木扶手、墻面及頂888涂料。二、門、窗 二期：分戶門采用優(yōu)質(zhì)防盜門，款式大方，使用便捷，室內(nèi)不設(shè)內(nèi)門，只留門洞，預(yù)埋件，并提供預(yù)埋件位置示意圖，陽臺門采用優(yōu)質(zhì)塑鋼，門，帶紗門，窗為優(yōu)質(zhì)塑鋼窗、帶窗紗，玻璃優(yōu)質(zhì) 三期：分戶門采用優(yōu)質(zhì)防盜門，款式大方，使用便捷，室內(nèi)不上設(shè)內(nèi)門，留門洞，預(yù)埋件，并提供預(yù)埋件位置示意圖，陽臺門采用優(yōu)質(zhì)塑鋼門（雙玻）、帶紗門，窗為優(yōu)質(zhì)雙玻塑鋼窗、帶窗紗三、陽臺 二期、三期：南陽臺不封閉，預(yù)埋下水地漏，安裝曬衣架 北陽臺統(tǒng)一塑鋼封閉（三期雙玻）預(yù)埋上下水管、地漏、安裝曬衣架四、室內(nèi)墻、地面：地面為水泥沙漿找平，墻面刷白五、廚房： 二期：預(yù)留排油煙管道接口，墻面預(yù)留熱水器排氣洞孔。預(yù)埋冷熱水管道，下水管接口。墻面預(yù)留天然氣接入洞孔。 三期：在二期基礎(chǔ)上墻面貼優(yōu)質(zhì)瓷片到頂，地面貼防滑地磚六、衛(wèi)生間： 二期：預(yù)留坐便器接口，上下水接口，安裝地漏，預(yù)埋冷熱水管道，預(yù)留通風(fēng)孔（主衛(wèi)） 三期：墻面貼優(yōu)質(zhì)瓷片到頂，地面貼防滑地磚七、通訊系統(tǒng)： 書房、客廳，各設(shè)一寬帶接口，預(yù)留兩條電話線、客廳、主臥客采用分線預(yù)埋。書房、客廳、主臥、次臥各留一接線口八、電路： 設(shè)置多回路布線，采用優(yōu)質(zhì)電源開關(guān)，各臥室各裝一組多功能插座，廚房、衛(wèi)生為防水插座，廚房廳內(nèi)兩組插座，各廳、臥空調(diào)插座。九、有線電視： 預(yù)留廳、主臥、各一接口十、上下水：優(yōu)質(zhì)管材，下水采用消音管材十一、其他： 客廳、各臥室窗處應(yīng)設(shè)空調(diào)擱板，位置應(yīng)偏窗兩側(cè)，不影響窗的使用，擱板不應(yīng)太小，結(jié)構(gòu)平板 室內(nèi)預(yù)留空調(diào)墻洞孔，室外安裝空調(diào)管收集管。十二、底層花園處理 二期：采用通透鐵藝作低矮隔斷，園內(nèi)種草坪，鋪設(shè)小徑，設(shè)草坪燈，安裝曬衣架，使其與小區(qū)綠化融為一體。三期：考慮統(tǒng)一造景，在二期基礎(chǔ)上，可提供五種園藝方案，供客戶選擇“藤滿院香”、“雨打芭蕉”、“丹竹競放”、“池雨戲水”、“東籬楓桂”等，并依景布置園內(nèi)小徑，同時可考慮與小區(qū)環(huán)境統(tǒng)一，考慮使之和諧統(tǒng)一成為一景。59 / 59