【正文】 知識點一：價格術(shù)語起 價所謂“起價”，即“起步價”，是指本物業(yè)所有房源中的最低銷售價格，一般是指戶型格局、朝向不好的樓房價格。而各樓層的差價，有的相差幾十元，有的相差幾百元。房地產(chǎn)項目的定價方式與普通商品有很大區(qū)別，由于樓層、朝向、景觀，戶型等方面的影響，基本上可以做到“一屋一價”。在房地產(chǎn)廣告中，起價通過表述為“XXX元/平方米起售” 等形式。較低的起步價容易引起消費者的注意?？蛻魡柤皟r格（尤其是電話詢價）時，如果沒有具體指明哪一套房子的價格，售樓人員在回答時一般應(yīng)以起價回答，如“XX元起”，也就是以最低價告知?；? 價所謂“基價”，也叫“基礎(chǔ)價”，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房的基本價格。“基價” 是針對房地產(chǎn)定價方法而言的，與起步價沒有關(guān)系。房地產(chǎn)項目的定價方法有很多種，如“隨行就市”、“成本導(dǎo)向定價”等。但不管采用哪種方法，在定價時，一般都要先確定一個基礎(chǔ)價格，然后在這個基礎(chǔ)價格之上，根據(jù)樓層、朝向、景觀、戶型等因素進(jìn)行一定的調(diào)整，從而得出各具體單元的銷售價格。均 價在實際銷售中，一般客戶是很少會問到均價的。詢問均價，更多的是業(yè)內(nèi)踩盤人員的做法。所謂“均價”。即本物業(yè)的平均銷售價格，將本物業(yè)各單位（即各套房子）的銷售價格相加之后的和除以各單位建筑面積的和數(shù)，即可得出每平方米的均價。均價一般不是對外的銷售價格，而是通過計算得出的。但也有例外，有時開發(fā)商會以均價作為噱頭進(jìn)行宣傳，如某高層物業(yè)推出的“不計樓層、朝向，以 4888 元/平方米統(tǒng)一價銷售。，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。表 價客戶問到具體單元的銷售價格時，一般應(yīng)以“表價” 或高于“表價”的價格告知。所謂“表價”、是指“樓盤銷售價目表” 上標(biāo)明的各具體單元的銷售價格。通常情況下，在銷售時，開發(fā)商都會制定出“樓盤銷售價目表”，上面標(biāo)明各個樓盤的銷售價格。這個銷售價格一般是最高價，即售樓人員向客戶提出的報價?！氨韮r” 可以對外出示給客戶?！钡? 價“底價”是指可以對外銷售的最低價格?！氨韮r”不同于“底價”。通常情況下，公司內(nèi)不同級別的人所擁有的底價權(quán)限是不一樣的。售樓人員的底價權(quán)限最低，此外，售樓經(jīng)理通常也會擁有一定的價格權(quán)限，即可以給予客戶低于售樓人員底價的價格；而老板則擁有最低的價格權(quán)限。預(yù)售價預(yù)售價是商品房預(yù)售時的價格。預(yù)售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部門核定的價格為準(zhǔn)。 一次性買斷價一次性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。知識點二：付款方式為了吸引客戶，許多開發(fā)商都提供了多種付款方式供客戶選擇。比較常見的付款方式有：一次性付款一次性付款，是指購房者簽約后必須將購房款一次性付給發(fā)展商。一次性付款是過去最為常見的購房付款方式，目前一般多用于那些低價位小單元的樓盤銷售。一次性付款的好處在于開發(fā)面為了鼓勵一次性付款，會給予選擇一次性付款方式的客戶一定的價格優(yōu)惠；其不利之處在于購房時需要籌集大筆資金，并且會損失此項資金的利息，對經(jīng)濟(jì)能力有限的購房者壓力較大。分期付款分期付款，是指整個購房款被分成若干比例，依照樓宇的施工進(jìn)度逐一支付的付款方式。這是一種比較吸引人的付款方式。分期付款的好處在于可以緩解一次性付款的經(jīng)濟(jì)壓力，也可用房款督促開發(fā)商履行合同中的承諾，其不利之處在于隨著付款期限的延長，利率會越高，房款額比一次性付款的房款額高。按揭付款按揭付款是指購房者向銀行提出擔(dān)保的質(zhì)押文件，經(jīng)銀行審核通過后，取得房屋總價的部分貸款，依抵押約定按期向銀行償還貸款本息，并提供房產(chǎn)作為償還貸款的擔(dān)保。因為它能使市場潛在需求迅速轉(zhuǎn)化為有效需求，所以成為促進(jìn)房地產(chǎn)市場活躍的最有效手段。目前購房貸款可以采用三種貸款類型：商業(yè)性貸款、住房公積金貸款、組合貸款。其中，住房公積金貸款利率是最低的，并且住房公積金貸款在辦理抵押和保險等相關(guān)手續(xù)時收費減半。比如，對于同樣是10年期貸款，商業(yè)利率為5．58％，公積金貸款為4．59％，相差近一個百分點。因此，有參與公積金的客戶，在選擇貸款時，一般首選住房公積金貸款，不足部分用商業(yè)貸款來補。不過，住房公積金貸款辦理的時間較長，辦理手續(xù)也比較繁瑣。在選擇按揭購房時，購房款被分為兩個部分，一部分是首付款，一部分是貸款。首付款是指簽訂購房合同時應(yīng)繳納的首期費用，其余費用由客戶向銀行貸款，銀行將款項直接轉(zhuǎn)人開發(fā)商賬戶。實際工作中，對于按揭貸款經(jīng)常以“七成十五年” 之類的方式表示。其中，七成表示貸款額（房屋總價的70％），十五年表示按揭貸款的最長年限，當(dāng)然，客戶也可以選擇短于十五年的按揭年限。此外，還有以“三成十五年”表示的，這里的成數(shù)表示首付款，年數(shù)表示按揭年限，即首付三成，按揭貸款期限最長為15年。知識點三：商業(yè)貸款商業(yè)貸款完全屬于銀行的商業(yè)性活動，相對而言其貸款利息是最高的。由于資金完全來自銀行，在銀行能接受的風(fēng)險范圍內(nèi)，貸款額度通常不會受到什么限制，目前一般為購房款的70％左右。貸款條件每個銀行的貸款條件都有所不同。按照銀行相關(guān)貸款文件的規(guī)定，申請商業(yè)住房貸款一般必須符合以下條件：1）具有完全民事行為能力的中國公民及在中國大陸有居留權(quán)的境外，國外公民。2）交齊首期購房款（一般不低于房價總額的30％）。3）有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收人，具備償還貸款本息的能力。4）同意以所購房產(chǎn)作為借款抵押。5）持有合法有效的身份證明（如戶口簿、身份證或營業(yè)執(zhí)照，法人代表證明或合法居留證、護(hù)照），在本市購買銀行指定發(fā)展商的商品房。6）具有有效的購房合同、協(xié)議和其他證明文件。7）愿意履行貸款合同的全部條款。8）銀行規(guī)定的其他條件。這里必須注意，所謂“具有完全民事行為能力”，我們國家民法規(guī)定十八周歲以上的公民是成年人，具有完全民事行為能力，可以獨立進(jìn)行民事活動，是完全民事行為能力人；十六周歲以上不滿十八周歲的公民，以自己的勞動收人為主要生活來源的，也視為完全民事行為能力人。應(yīng)提供的資料在申請個人住房商業(yè)性貸款時，需要準(zhǔn)備的資料主要包括：一是證明你身份的資料；二是證明你還貸能力的資料；三是證明你購房行為的資料；四是進(jìn)行貸款申請的資料；五是進(jìn)行還款結(jié)算的資料。通常應(yīng)包括以下材料（根據(jù)貸款銀行的不同，所需提供的材料也會有所不同）：1）合法有效的身份證件。2）借款人及有關(guān)家庭成員的經(jīng)濟(jì)收人證明。3）符合規(guī)定的購房合同原件。4）購房首付款發(fā)票。5）個人住房貸款申請審批表。6）貸款人要求提供的其他資料。知識點四：公積金貸款公積金貸款屬于政策性貸款，相對來講利息是最低的。由于它的資金來源是職工向住房資金管理中心繳納的公積金，因此，只有繳存住房公積金的購房人才能申請．貸款額度也受到嚴(yán)格限制。當(dāng)住房資金管理中心收到的公積金發(fā)生不足時．辦理的時間會減慢甚至?xí)和！Ｉ暾垈€人住房公積金貸款的基本條件1）有本市城鎮(zhèn)常住戶口、參加住房公積金并能正常繳交。2）連續(xù)繳存住房公積金不六個月、累計繳存住房公積金不少于兩年。 3）貸款申請人與購房合同中的購房人為同一人。4）借款人家庭（一對夫率〕中沒有住房公積金貸款或其他數(shù)額貸較大，可能影響還貸能力的債。貸款范圍個人住房公積金貸款范圍有具體規(guī)定的，并不是購買任意房產(chǎn)都能得住房公積金貸款。根據(jù)規(guī)定，購頭以下房產(chǎn)可以申請個人住房公積金貸款1）購買房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品住房2）購買按規(guī)定可出售的公有住房。3）購買房地產(chǎn)交易市場具有產(chǎn)權(quán)的二手住房。4）為配合深化住房制度改革，經(jīng)公積金中心認(rèn)可的其他購房貸款項目。以下兩種房產(chǎn)則不在貸款范圍內(nèi)1）購買使用權(quán)房。2）購買商業(yè)用房。貸款限額通常來說，個人住房公積金貸款的限額應(yīng)綜合考慮“三項基本標(biāo)準(zhǔn)”：第一．貸款額不能超過 X萬元的最高限額；第二，貸款額不能超過你住房公積金帳戶余額的XX倍；第三，貸款額不能超過按照你房屋總價款的一定比例算出來的貨款限額（比如依房屋總價款的70％作為貸款限額）。貸款期限公積金貸款期限與你購買的房屋性質(zhì)有直接的關(guān)系，可分為兩種情況，如果你購買的是新建商品房，那么你最長可以借30年的貸款，如果你購買的是二手房，那么你最長可惜15年的貸款。此外，按照規(guī)定，公積金貸款期限最長不能超過法定離、退休時間后5年。共同申請公積金貸款共同申請個人住房公積金貸款，是指有幾個人一起申請的公積金貸款，其最高貸款額度是根據(jù)每一申請人來分別計算貸款額度的，經(jīng)相加后即為總額度，而最長貸款期限是根據(jù)共同申請人中最年輕的一位來計算的，最長水超過這位申請人法定離休或退休年份后的5年。應(yīng)攜帶資料在申請公積金貸款時你要準(zhǔn)備的資料主要包括：一是證明你及配偶身份的資料；二是證明你購房行為的資料；三是進(jìn)行貸款申請的資料。四是進(jìn)行還款結(jié)算的資料。申請個人住房公積金貸款應(yīng)提供的材料：1）申請人和配偶及符合條件參與計算額度的直系血親的身份證復(fù)印件。2）申請人和配偶及符合條件參與計算額度的直系血親的戶口簿復(fù)印件。3）符合規(guī)定的購房合同原件。4）購房首付款發(fā)票。5）借款申請表（配偶及參與計算額度的直系血親同意使用其住房公積金的，須在借款申請表上簽字）。6）借款人和配偶及符合條件參與計算額度的直系血親的個人住房公積金賬號。住房公積金的提取住房公積金不是隨時都能提取的，必須符合一定的條件，也就是說只有在某種特定情況出現(xiàn)的前提下才能提取。你在四種情況下可以提取住房公積金：1）購買、建造、翻建、大修具有所有權(quán)的自住住房時。2）離休、退休時。3）完全喪失勞動能力，并且與所在單位終止勞動關(guān)系時。4）戶口遷出本市或者出境定居時。另外，當(dāng)你在償還住房公積金貸款本息時，也可提取住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額用于沖抵貸款余額。知識點五：組合貸款組合貸款是公積金貸款和商業(yè)貸款兩種貸款形式組合在一起，通過商業(yè)貸款補足公積金貸款額度不足部分，利息介于公積金貸款和商業(yè)貸款之間。貸款對象和條件借款人必須經(jīng)過住房基金管理中心審批后同意給予公積金貸款，并符合貸款行規(guī)定的貸款條件。貸款額度最高不超過購房價款的80％。貸款期限根據(jù)政策性貸款和商業(yè)性貸款總量確定，最長不超過30年。貸款利率組合貸款中的公積金貸款和商業(yè)性個人住房貸款分別按中國人民銀行規(guī)定的個人住房公積金貸款利率和個人住房貸款利率執(zhí)行。知識點六：還款方式一種叫做等額本息還款法，另一種叫做等額本金還款法。兩種還款方式的區(qū)別主要在于每月的還款額，前一種每月還款額固定不彎，后一種還款額逐月減少，你可以根據(jù)自己的實際情況進(jìn)行選擇。兩種還款方式的區(qū)別：l）按月等額本息還款方式是指借款人在還款期內(nèi)每月償還的貸款本金和利息之和不變，但每月還款額中的本金比重逐月增加，利息比重逐月減少的一種還款方式。2）按月等額本金還款方式是指借款人每月償還的貸款本金固定不變，但所付貸款利息逐月減少，還款期內(nèi)月還貸額逐月遞減的一種還款方式。 知識點七：購房稅費根據(jù)規(guī)定，購房者在購買商品房過程中應(yīng)繳納如下稅費：簽訂購房臺同時：印花稅簽訂購房合同時，買賣雙方均需要繳納印花稅。印花稅要貼在房屋買賣契約正本上，按照房屋買賣成交價的0．5％。交納，即： 應(yīng)納稅額＝計稅金額（購房合同協(xié)議上注明的房屋買賣成交價）X稅率（0．5％。）如，如果你與開發(fā)商簽訂了一份購房合同，房價總額為500000元，則應(yīng)交納的印花稅為：500000 ％。＝250元。辦理貸款時：律師費、保險費、公證費申辦個人購房貸款，購房人通常要支付律師費、公證費、保險費等。但因提供按揭的銀行不同，在收費項目及標(biāo)準(zhǔn)上，也存在一定的差異。其中，律師費不是必要的項目，但公證費和保險費則是必須的。一般情況下，公證費的收費標(biāo)準(zhǔn)為貸款額的千分之一保險費的收費標(biāo)準(zhǔn)為房價總額費用系數(shù)x貸款年限辦理產(chǎn)權(quán)證時：契稅、登記費契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，就當(dāng)事人所訂契約按房價的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人（即買方）征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專稅種。根據(jù)我國《契稅暫行條例》的規(guī)定，契稅稅率為3％－5％，具體適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅率范圍內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定。為推動住房消費，各個地方均推出一些優(yōu)惠措施，比如對于購買普通住宅的實行減半征收等。①公證費（國內(nèi)人士自愿，港、澳、臺、外籍人士必需）合同標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)收費優(yōu)惠收費收款單位50萬元（含）%%市公證處50—500萬元（含）%%市公證處公證費=標(biāo)的額相應(yīng)優(yōu)惠價費率②保險費保險年限保險費率（年費率）收款單位5年（含）以下%保險公司5年—10年（含）%保險公司 10年—15年（含）%保險公司15年—20年（含）%保險公司20年以上%保險公司保費=房價承保年限相對應(yīng)費率承保年限③其他費用項 目收費標(biāo)準(zhǔn)收款單位律師費500元/筆律師所抵押登記費100元/筆國土局（律師代收）印花稅貸款金額‰稅務(wù)局（律師代收）知識點八：產(chǎn)權(quán)辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地使用權(quán)。房屋作為不動產(chǎn)與土地是不可分割的一個整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時，必然是房地一體進(jìn)行的，不可能將房屋與士地分割開來處分。在具體的房地產(chǎn)項目銷售中，開發(fā)商擁有房屋、車庫等的產(chǎn)權(quán)并獨立出售，但像屬于小區(qū)綠地等部分的公建，對購房而言，就不具備產(chǎn)權(quán)的概念。如何辦理產(chǎn)權(quán)每套商