【正文】 知識(shí)點(diǎn)一：價(jià)格術(shù)語(yǔ)起 價(jià)所謂“起價(jià)”，即“起步價(jià)”，是指本物業(yè)所有房源中的最低銷售價(jià)格，一般是指戶型格局、朝向不好的樓房?jī)r(jià)格。而各樓層的差價(jià)，有的相差幾十元，有的相差幾百元。房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)方式與普通商品有很大區(qū)別，由于樓層、朝向、景觀，戶型等方面的影響，基本上可以做到“一屋一價(jià)”。在房地產(chǎn)廣告中，起價(jià)通過(guò)表述為“XXX元/平方米起售” 等形式。較低的起步價(jià)容易引起消費(fèi)者的注意。客戶問(wèn)及價(jià)格（尤其是電話詢價(jià)）時(shí)，如果沒(méi)有具體指明哪一套房子的價(jià)格，售樓人員在回答時(shí)一般應(yīng)以起價(jià)回答，如“XX元起”，也就是以最低價(jià)告知?；? 價(jià)所謂“基價(jià)”，也叫“基礎(chǔ)價(jià)”，是指經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房的基本價(jià)格?！盎鶅r(jià)” 是針對(duì)房地產(chǎn)定價(jià)方法而言的，與起步價(jià)沒(méi)有關(guān)系。房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)方法有很多種，如“隨行就市”、“成本導(dǎo)向定價(jià)”等。但不管采用哪種方法，在定價(jià)時(shí)，一般都要先確定一個(gè)基礎(chǔ)價(jià)格，然后在這個(gè)基礎(chǔ)價(jià)格之上，根據(jù)樓層、朝向、景觀、戶型等因素進(jìn)行一定的調(diào)整，從而得出各具體單元的銷售價(jià)格。均 價(jià)在實(shí)際銷售中，一般客戶是很少會(huì)問(wèn)到均價(jià)的。詢問(wèn)均價(jià)，更多的是業(yè)內(nèi)踩盤人員的做法。所謂“均價(jià)”。即本物業(yè)的平均銷售價(jià)格，將本物業(yè)各單位（即各套房子）的銷售價(jià)格相加之后的和除以各單位建筑面積的和數(shù)，即可得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是對(duì)外的銷售價(jià)格，而是通過(guò)計(jì)算得出的。但也有例外，有時(shí)開(kāi)發(fā)商會(huì)以均價(jià)作為噱頭進(jìn)行宣傳，如某高層物業(yè)推出的“不計(jì)樓層、朝向，以 4888 元/平方米統(tǒng)一價(jià)銷售。，即以均價(jià)作銷售價(jià)，也不失為引人矚目的營(yíng)銷策略。表 價(jià)客戶問(wèn)到具體單元的銷售價(jià)格時(shí)，一般應(yīng)以“表價(jià)” 或高于“表價(jià)”的價(jià)格告知。所謂“表價(jià)”、是指“樓盤銷售價(jià)目表” 上標(biāo)明的各具體單元的銷售價(jià)格。通常情況下，在銷售時(shí)，開(kāi)發(fā)商都會(huì)制定出“樓盤銷售價(jià)目表”，上面標(biāo)明各個(gè)樓盤的銷售價(jià)格。這個(gè)銷售價(jià)格一般是最高價(jià)，即售樓人員向客戶提出的報(bào)價(jià)。“表價(jià)” 可以對(duì)外出示給客戶。”底 價(jià)“底價(jià)”是指可以對(duì)外銷售的最低價(jià)格。“表價(jià)”不同于“底價(jià)”。通常情況下，公司內(nèi)不同級(jí)別的人所擁有的底價(jià)權(quán)限是不一樣的。售樓人員的底價(jià)權(quán)限最低，此外，售樓經(jīng)理通常也會(huì)擁有一定的價(jià)格權(quán)限，即可以給予客戶低于售樓人員底價(jià)的價(jià)格；而老板則擁有最低的價(jià)格權(quán)限。預(yù)售價(jià)預(yù)售價(jià)是商品房預(yù)售時(shí)的價(jià)格。預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部門核定的價(jià)格為準(zhǔn)。 一次性買斷價(jià)一次性買斷價(jià)是指買方與賣方商定的一次性定價(jià)。一次性買斷價(jià)屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價(jià)格術(shù)語(yǔ)，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。知識(shí)點(diǎn)二：付款方式為了吸引客戶，許多開(kāi)發(fā)商都提供了多種付款方式供客戶選擇。比較常見(jiàn)的付款方式有：一次性付款一次性付款，是指購(gòu)房者簽約后必須將購(gòu)房款一次性付給發(fā)展商。一次性付款是過(guò)去最為常見(jiàn)的購(gòu)房付款方式，目前一般多用于那些低價(jià)位小單元的樓盤銷售。一次性付款的好處在于開(kāi)發(fā)面為了鼓勵(lì)一次性付款，會(huì)給予選擇一次性付款方式的客戶一定的價(jià)格優(yōu)惠；其不利之處在于購(gòu)房時(shí)需要籌集大筆資金，并且會(huì)損失此項(xiàng)資金的利息，對(duì)經(jīng)濟(jì)能力有限的購(gòu)房者壓力較大。分期付款分期付款，是指整個(gè)購(gòu)房款被分成若干比例，依照樓宇的施工進(jìn)度逐一支付的付款方式。這是一種比較吸引人的付款方式。分期付款的好處在于可以緩解一次性付款的經(jīng)濟(jì)壓力，也可用房款督促開(kāi)發(fā)商履行合同中的承諾，其不利之處在于隨著付款期限的延長(zhǎng)，利率會(huì)越高，房款額比一次性付款的房款額高。按揭付款按揭付款是指購(gòu)房者向銀行提出擔(dān)保的質(zhì)押文件，經(jīng)銀行審核通過(guò)后，取得房屋總價(jià)的部分貸款，依抵押約定按期向銀行償還貸款本息，并提供房產(chǎn)作為償還貸款的擔(dān)保。因?yàn)樗苁故袌?chǎng)潛在需求迅速轉(zhuǎn)化為有效需求，所以成為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的最有效手段。目前購(gòu)房貸款可以采用三種貸款類型：商業(yè)性貸款、住房公積金貸款、組合貸款。其中，住房公積金貸款利率是最低的，并且住房公積金貸款在辦理抵押和保險(xiǎn)等相關(guān)手續(xù)時(shí)收費(fèi)減半。比如，對(duì)于同樣是10年期貸款，商業(yè)利率為5．58％，公積金貸款為4．59％，相差近一個(gè)百分點(diǎn)。因此，有參與公積金的客戶，在選擇貸款時(shí)，一般首選住房公積金貸款，不足部分用商業(yè)貸款來(lái)補(bǔ)。不過(guò)，住房公積金貸款辦理的時(shí)間較長(zhǎng)，辦理手續(xù)也比較繁瑣。在選擇按揭購(gòu)房時(shí)，購(gòu)房款被分為兩個(gè)部分，一部分是首付款，一部分是貸款。首付款是指簽訂購(gòu)房合同時(shí)應(yīng)繳納的首期費(fèi)用，其余費(fèi)用由客戶向銀行貸款，銀行將款項(xiàng)直接轉(zhuǎn)人開(kāi)發(fā)商賬戶。實(shí)際工作中，對(duì)于按揭貸款經(jīng)常以“七成十五年” 之類的方式表示。其中，七成表示貸款額（房屋總價(jià)的70％），十五年表示按揭貸款的最長(zhǎng)年限，當(dāng)然，客戶也可以選擇短于十五年的按揭年限。此外，還有以“三成十五年”表示的，這里的成數(shù)表示首付款，年數(shù)表示按揭年限，即首付三成，按揭貸款期限最長(zhǎng)為15年。知識(shí)點(diǎn)三：商業(yè)貸款商業(yè)貸款完全屬于銀行的商業(yè)性活動(dòng)，相對(duì)而言其貸款利息是最高的。由于資金完全來(lái)自銀行，在銀行能接受的風(fēng)險(xiǎn)范圍內(nèi)，貸款額度通常不會(huì)受到什么限制，目前一般為購(gòu)房款的70％左右。貸款條件每個(gè)銀行的貸款條件都有所不同。按照銀行相關(guān)貸款文件的規(guī)定，申請(qǐng)商業(yè)住房貸款一般必須符合以下條件：1）具有完全民事行為能力的中國(guó)公民及在中國(guó)大陸有居留權(quán)的境外，國(guó)外公民。2）交齊首期購(gòu)房款（一般不低于房?jī)r(jià)總額的30％）。3）有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收人，具備償還貸款本息的能力。4）同意以所購(gòu)房產(chǎn)作為借款抵押。5）持有合法有效的身份證明（如戶口簿、身份證或營(yíng)業(yè)執(zhí)照，法人代表證明或合法居留證、護(hù)照），在本市購(gòu)買銀行指定發(fā)展商的商品房。6）具有有效的購(gòu)房合同、協(xié)議和其他證明文件。7）愿意履行貸款合同的全部條款。8）銀行規(guī)定的其他條件。這里必須注意，所謂“具有完全民事行為能力”，我們國(guó)家民法規(guī)定十八周歲以上的公民是成年人，具有完全民事行為能力，可以獨(dú)立進(jìn)行民事活動(dòng)，是完全民事行為能力人；十六周歲以上不滿十八周歲的公民，以自己的勞動(dòng)收人為主要生活來(lái)源的，也視為完全民事行為能力人。應(yīng)提供的資料在申請(qǐng)個(gè)人住房商業(yè)性貸款時(shí)，需要準(zhǔn)備的資料主要包括：一是證明你身份的資料；二是證明你還貸能力的資料；三是證明你購(gòu)房行為的資料；四是進(jìn)行貸款申請(qǐng)的資料；五是進(jìn)行還款結(jié)算的資料。通常應(yīng)包括以下材料（根據(jù)貸款銀行的不同，所需提供的材料也會(huì)有所不同）：1）合法有效的身份證件。2）借款人及有關(guān)家庭成員的經(jīng)濟(jì)收人證明。3）符合規(guī)定的購(gòu)房合同原件。4）購(gòu)房首付款發(fā)票。5）個(gè)人住房貸款申請(qǐng)審批表。6）貸款人要求提供的其他資料。知識(shí)點(diǎn)四：公積金貸款公積金貸款屬于政策性貸款，相對(duì)來(lái)講利息是最低的。由于它的資金來(lái)源是職工向住房資金管理中心繳納的公積金，因此，只有繳存住房公積金的購(gòu)房人才能申請(qǐng)．貸款額度也受到嚴(yán)格限制。當(dāng)住房資金管理中心收到的公積金發(fā)生不足時(shí)．辦理的時(shí)間會(huì)減慢甚至?xí)和?。申?qǐng)個(gè)人住房公積金貸款的基本條件1）有本市城鎮(zhèn)常住戶口、參加住房公積金并能正常繳交。2）連續(xù)繳存住房公積金不六個(gè)月、累計(jì)繳存住房公積金不少于兩年。 3）貸款申請(qǐng)人與購(gòu)房合同中的購(gòu)房人為同一人。4）借款人家庭（一對(duì)夫率〕中沒(méi)有住房公積金貸款或其他數(shù)額貸較大，可能影響還貸能力的債。貸款范圍個(gè)人住房公積金貸款范圍有具體規(guī)定的，并不是購(gòu)買任意房產(chǎn)都能得住房公積金貸款。根據(jù)規(guī)定，購(gòu)頭以下房產(chǎn)可以申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款1）購(gòu)買房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品住房2）購(gòu)買按規(guī)定可出售的公有住房。3）購(gòu)買房地產(chǎn)交易市場(chǎng)具有產(chǎn)權(quán)的二手住房。4）為配合深化住房制度改革，經(jīng)公積金中心認(rèn)可的其他購(gòu)房貸款項(xiàng)目。以下兩種房產(chǎn)則不在貸款范圍內(nèi)1）購(gòu)買使用權(quán)房。2）購(gòu)買商業(yè)用房。貸款限額通常來(lái)說(shuō)，個(gè)人住房公積金貸款的限額應(yīng)綜合考慮“三項(xiàng)基本標(biāo)準(zhǔn)”：第一．貸款額不能超過(guò) X萬(wàn)元的最高限額；第二，貸款額不能超過(guò)你住房公積金帳戶余額的XX倍；第三，貸款額不能超過(guò)按照你房屋總價(jià)款的一定比例算出來(lái)的貨款限額（比如依房屋總價(jià)款的70％作為貸款限額）。貸款期限公積金貸款期限與你購(gòu)買的房屋性質(zhì)有直接的關(guān)系，可分為兩種情況，如果你購(gòu)買的是新建商品房，那么你最長(zhǎng)可以借30年的貸款，如果你購(gòu)買的是二手房，那么你最長(zhǎng)可惜15年的貸款。此外，按照規(guī)定，公積金貸款期限最長(zhǎng)不能超過(guò)法定離、退休時(shí)間后5年。共同申請(qǐng)公積金貸款共同申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款，是指有幾個(gè)人一起申請(qǐng)的公積金貸款，其最高貸款額度是根據(jù)每一申請(qǐng)人來(lái)分別計(jì)算貸款額度的，經(jīng)相加后即為總額度，而最長(zhǎng)貸款期限是根據(jù)共同申請(qǐng)人中最年輕的一位來(lái)計(jì)算的，最長(zhǎng)水超過(guò)這位申請(qǐng)人法定離休或退休年份后的5年。應(yīng)攜帶資料在申請(qǐng)公積金貸款時(shí)你要準(zhǔn)備的資料主要包括：一是證明你及配偶身份的資料；二是證明你購(gòu)房行為的資料；三是進(jìn)行貸款申請(qǐng)的資料。四是進(jìn)行還款結(jié)算的資料。申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款應(yīng)提供的材料：1）申請(qǐng)人和配偶及符合條件參與計(jì)算額度的直系血親的身份證復(fù)印件。2）申請(qǐng)人和配偶及符合條件參與計(jì)算額度的直系血親的戶口簿復(fù)印件。3）符合規(guī)定的購(gòu)房合同原件。4）購(gòu)房首付款發(fā)票。5）借款申請(qǐng)表（配偶及參與計(jì)算額度的直系血親同意使用其住房公積金的，須在借款申請(qǐng)表上簽字）。6）借款人和配偶及符合條件參與計(jì)算額度的直系血親的個(gè)人住房公積金賬號(hào)。住房公積金的提取住房公積金不是隨時(shí)都能提取的，必須符合一定的條件，也就是說(shuō)只有在某種特定情況出現(xiàn)的前提下才能提取。你在四種情況下可以提取住房公積金：1）購(gòu)買、建造、翻建、大修具有所有權(quán)的自住住房時(shí)。2）離休、退休時(shí)。3）完全喪失勞動(dòng)能力，并且與所在單位終止勞動(dòng)關(guān)系時(shí)。4）戶口遷出本市或者出境定居時(shí)。另外，當(dāng)你在償還住房公積金貸款本息時(shí)，也可提取住房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額用于沖抵貸款余額。知識(shí)點(diǎn)五：組合貸款組合貸款是公積金貸款和商業(yè)貸款兩種貸款形式組合在一起，通過(guò)商業(yè)貸款補(bǔ)足公積金貸款額度不足部分，利息介于公積金貸款和商業(yè)貸款之間。貸款對(duì)象和條件借款人必須經(jīng)過(guò)住房基金管理中心審批后同意給予公積金貸款，并符合貸款行規(guī)定的貸款條件。貸款額度最高不超過(guò)購(gòu)房?jī)r(jià)款的80％。貸款期限根據(jù)政策性貸款和商業(yè)性貸款總量確定，最長(zhǎng)不超過(guò)30年。貸款利率組合貸款中的公積金貸款和商業(yè)性個(gè)人住房貸款分別按中國(guó)人民銀行規(guī)定的個(gè)人住房公積金貸款利率和個(gè)人住房貸款利率執(zhí)行。知識(shí)點(diǎn)六：還款方式一種叫做等額本息還款法，另一種叫做等額本金還款法。兩種還款方式的區(qū)別主要在于每月的還款額，前一種每月還款額固定不彎，后一種還款額逐月減少，你可以根據(jù)自己的實(shí)際情況進(jìn)行選擇。兩種還款方式的區(qū)別：l）按月等額本息還款方式是指借款人在還款期內(nèi)每月償還的貸款本金和利息之和不變，但每月還款額中的本金比重逐月增加，利息比重逐月減少的一種還款方式。2）按月等額本金還款方式是指借款人每月償還的貸款本金固定不變，但所付貸款利息逐月減少，還款期內(nèi)月還貸額逐月遞減的一種還款方式。 知識(shí)點(diǎn)七：購(gòu)房稅費(fèi)根據(jù)規(guī)定，購(gòu)房者在購(gòu)買商品房過(guò)程中應(yīng)繳納如下稅費(fèi)：簽訂購(gòu)房臺(tái)同時(shí)：印花稅簽訂購(gòu)房合同時(shí)，買賣雙方均需要繳納印花稅。印花稅要貼在房屋買賣契約正本上，按照房屋買賣成交價(jià)的0．5％。交納，即： 應(yīng)納稅額＝計(jì)稅金額（購(gòu)房合同協(xié)議上注明的房屋買賣成交價(jià)）X稅率（0．5％。）如，如果你與開(kāi)發(fā)商簽訂了一份購(gòu)房合同，房?jī)r(jià)總額為500000元，則應(yīng)交納的印花稅為：500000 ％。＝250元。辦理貸款時(shí)：律師費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、公證費(fèi)申辦個(gè)人購(gòu)房貸款，購(gòu)房人通常要支付律師費(fèi)、公證費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等。但因提供按揭的銀行不同，在收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)上，也存在一定的差異。其中，律師費(fèi)不是必要的項(xiàng)目，但公證費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)則是必須的。一般情況下，公證費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為貸款額的千分之一保險(xiǎn)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為房?jī)r(jià)總額費(fèi)用系數(shù)x貸款年限辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)：契稅、登記費(fèi)契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房?jī)r(jià)的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人（即買方）征收的一次性稅收。它是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專稅種。根據(jù)我國(guó)《契稅暫行條例》的規(guī)定，契稅稅率為3％－5％，具體適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅率范圍內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定。為推動(dòng)住房消費(fèi)，各個(gè)地方均推出一些優(yōu)惠措施，比如對(duì)于購(gòu)買普通住宅的實(shí)行減半征收等。①公證費(fèi)（國(guó)內(nèi)人士自愿，港、澳、臺(tái)、外籍人士必需）合同標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)優(yōu)惠收費(fèi)收款單位50萬(wàn)元（含）%%市公證處50—500萬(wàn)元（含）%%市公證處公證費(fèi)=標(biāo)的額相應(yīng)優(yōu)惠價(jià)費(fèi)率②保險(xiǎn)費(fèi)保險(xiǎn)年限保險(xiǎn)費(fèi)率（年費(fèi)率）收款單位5年（含）以下%保險(xiǎn)公司5年—10年（含）%保險(xiǎn)公司 10年—15年（含）%保險(xiǎn)公司15年—20年（含）%保險(xiǎn)公司20年以上%保險(xiǎn)公司保費(fèi)=房?jī)r(jià)承保年限相對(duì)應(yīng)費(fèi)率承保年限③其他費(fèi)用項(xiàng) 目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收款單位律師費(fèi)500元/筆律師所抵押登記費(fèi)100元/筆國(guó)土局（律師代收）印花稅貸款金額‰稅務(wù)局（律師代收）知識(shí)點(diǎn)八：產(chǎn)權(quán)辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地使用權(quán)。房屋作為不動(dòng)產(chǎn)與土地是不可分割的一個(gè)整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，必然是房地一體進(jìn)行的，不可能將房屋與士地分割開(kāi)來(lái)處分。在具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售中，開(kāi)發(fā)商擁有房屋、車庫(kù)等的產(chǎn)權(quán)并獨(dú)立出售，但像屬于小區(qū)綠地等部分的公建，對(duì)購(gòu)房而言，就不具備產(chǎn)權(quán)的概念。如何辦理產(chǎn)權(quán)每套商