【正文】 稅費：(1) 個人購買內外銷商品房或存量房產，取得房地產權證，%繳納契稅；(2) 職工出售所購公有住房后，在規(guī)定期限內新購進住房的可以比照交換，如新購住房價格高于出售所購公有住房收入的，按差價部分交納契稅，低于或等于出售所購公有住房收入的，免征契稅；(3) 個人向房地產開發(fā)公司購買商品房，按合同記載總價萬分之三稅率交納印花稅；(4) 個人購買存量房地產，按合同或書據(jù)記載金額的萬分之五的稅率交納印花稅；(5) 個人向房地產開發(fā)企業(yè)購買一般標準內銷商品房，按房價的萬分之八支付交易手續(xù)費；(6) 個人購買外銷房、高標準內銷房、存量房地產，按成交價的千分之五支付交易手續(xù)費。房屋交易承受方自簽訂房屋交易合同之日起三個月內必須持有關證件、證明到財稅部門辦理契稅的納稅申報。未按規(guī)定期限辦理納稅申報的，可處1萬元以下的罰款。對未按規(guī)定日期交納契稅的納稅人，按日加收千分之二的滯納金。2購房人在購房時，應當被告知哪些相關情況？答：房地產轉讓人轉讓房地產時，應當如實向受讓人告知房地產的質量和其他有關情況，如抵押關系、租賃關系、相鄰關系等相關情況。房地產轉讓人違反上述規(guī)定而造成他人損失的，應當承擔相應的民事責任。2未按時交房或未按時付款，違約責任如何規(guī)定和處理？答：未按時交房或未按時支付房價，均屬違約行為。違約金數(shù)額應當在轉讓合同中約定。轉讓合同中未作約定的，按照規(guī)定的標準確定違約金。(1) 因房地產轉讓人的過錯，未在約定時間內交付房地產的，轉讓人向受讓人支付的違約金為已經收取的轉讓價款按照中國人民銀行公布的同期存款利率計算所得利息的兩倍；(2) 因房地產受讓人的過錯，未在約定的時間內支付轉讓價款的，受讓人向轉讓人支付的違約金為逾期支付的轉讓價款按照中國人民銀行公布的同期存款利率計算所得利息的兩倍。2房地產開發(fā)企業(yè)未經預購人同意，擅自變更預售商品房建筑設計的，應承擔什么責任？答：未征得預購人同意，房地產開發(fā)企業(yè)變更預售商品房建筑設計的，預購人有權解除預售合同，并由房地產開發(fā)企業(yè)承擔違約責任；預購人不要求解除合同的，亦可以依據(jù)預售合同的約定要求開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。2房地產轉讓人“一屋多售”的，應承擔什么責任？答：房地產轉讓人就同一房地產與第三人簽訂轉讓合同，造成多個轉讓合同并存的，稱為“一屋多售”。房地產轉讓人“一屋多售”的，轉讓應當按照購房人辦理房地產交易過戶手續(xù)的先后順序履行合同。對無過錯的第三方造成的損失，由轉讓人承擔賠償責任。如何處理預售商品房交付時建筑面積的增減？答：預售商品房交付時，出現(xiàn)交付的建筑面積與預售合同約定的建筑面積增減的情況，應當區(qū)分各種原因分別處理：(1)因分攤房屋共用部位的建筑面積原因，造成建筑面積增減的，按市、區(qū)、縣房屋土地測繪中心測定的房屋建筑面積為準，預售合同約定的轉讓總價格不變，但預售合同約定的建筑面積有明顯違法或計算錯誤的除外。分攤房屋共用部位的建筑面積，按建設部制定的1995年517號文《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》執(zhí)行。(2)因具有相應測繪資質的測繪機構根據(jù)測繪規(guī)范實際勘測的技術誤差原因，造成建筑面積增減的，按交付房屋時測定的面積為準，預售合同約定的轉讓總價格不變。(3)因預售商品房的建筑設計變更原因，造成建筑面積增減的，根據(jù)預售當事人的約定處理。房地產開發(fā)企業(yè)擅自變更設計的，預購人有權解除預售合同，并由開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。(4)除上述情形外，交付的建筑面積超過預售合同約定的，預購人可以不承擔增加建筑面積部分的價款；建筑面積不足預售合同約定的，開發(fā)企業(yè)應當將減少建筑面積部分的價款退還預購人。但預售合同另有約定的，從其約定。3新建房屋轉讓的保修責任如何確定？答：新建房屋轉讓后，轉讓人應當自房地產權利轉移之日起，對新建房屋承擔保修責任。承擔保修責任的期限，由轉讓當事人在轉讓合同中約定，但不得低于2年。屋面漏水保修期不得低于3年。新建房屋在保修期內發(fā)生再轉讓的，原房地產轉讓人應當按照原轉讓合同，繼續(xù)承擔保修責任。3購房自用主要考慮哪些因素？答：人們購房自用往往需要考慮以下問題：(1) 相當?shù)拿娣e，適應家庭人口結構和數(shù)量；(2) 合適的房型，滿足生活起居、工作、學習以及社交需要；(3) 合理的地理位置，符合工作、生活的需要；(4) 周邊是否有完善的生活配套設施；(5) 完美的生活環(huán)境（綠化、私密、無噪音、無污染等），保證健康生活；(6) 相對能夠承受的房價；(7) 堅固、耐久的建筑結構；(8) 舒適、便利、私密的建筑形態(tài)。3購房投資主要考慮哪些因素？答：購房投資是為了保值和升值，必須要考慮到以下問題：(1) 物業(yè)所在的地段是否具有投資價值；(2) 有否重大政策導向（如即將開發(fā)某地，或已限制某種房產的開發(fā)）；(3) 有否正在開工或規(guī)劃新建的重大市政項目（如地鐵、機場）；(4) 是否由可信度高的發(fā)展商營造；(5) 同比地段房價相對較低，或房價的上升空間較大；(6) 出眾的生活環(huán)境（如：有山、水、公園、溫泉等）；(7) 特別的生活配套設施（如名牌學校、醫(yī)療機構、著名大商店等）；(8) 超前的設計規(guī)劃（如前瞻性的小區(qū)規(guī)劃、房型等）；(9) 漂亮（或標志性）的建筑外觀；(10)良好（出色）的物業(yè)管理；(11)合理的房型面積和總價（便于出租或轉手）；(12)新穎的建材設備等。3如何選擇購置物業(yè)的區(qū)域？答：消費者選擇購置自用物業(yè)的區(qū)域一般應考慮：(1) 外出（上、下班）的交通是否便捷；(2) 周邊生活必需的商業(yè)設施是否齊全；(3) 孩子的教育設施是否完備；(4) 老人則要考慮醫(yī)療、保健設施是否便利；(5) 綠化環(huán)境；(6) 親朋好友往來是否方便；(7) 市政配套是否齊備；(8) 和習慣生活區(qū)域的其他差異。消費者選擇投資型物業(yè)的區(qū)域一般應考慮：(1)是否在繁華地段或投資熱點區(qū)域；(2)交通是否便利；(3)周邊有無重大市政建設規(guī)劃（如地鐵、環(huán)線、開發(fā)區(qū)等）；(4)周邊有無重大或知名商業(yè)設施；(5)有無大量空置土地有待開發(fā)；(6)是否有與人文習慣有利或不利點（如原名剎、原墓地等）；該地區(qū)的區(qū)域經濟發(fā)展前景。3高層住宅和多層住宅有什么優(yōu)缺點？答：一般來說多層住宅的容積率較低，環(huán)境較好，建筑形式多為條狀，所以基本上是戶戶朝南，建造成本低，一般售價不高，且得房率較高。高層住宅一般地段較好，由于地段好，地價較高，為降低樓板地價只能提高建筑容積率，往高空發(fā)展。高層基礎較復雜，結構要求高，十分堅固，但成本也高。高層配有電梯，人們進出較為便利。高層建筑的中上樓層，視野開闊，通風采光極佳。但下部樓層較為壓抑，采光較差。高層一般為一層多戶的點狀形式，有部分戶室朝西、北向。由于增加了電梯、電梯廳和設備層等公用面積，所以高層較多層來說得房率較低，但建造質量遠遠好于多層建筑，抗震系數(shù)也高。由于公用面積的增加，電梯等設備的使用，使高層的物業(yè)管理費也高于多層。3影響房價的其他因素有哪些？答：對房價會產生影響的因素還有社會、經濟、政策、環(huán)境和物業(yè)管理等。社會因素，包括政治、軍事、人口數(shù)量與家庭規(guī)模、社會環(huán)境和人文觀念等等。他們的變化都會影響對住房的需要，進而影響房價的上升或下降。經濟因素，包括國民經濟發(fā)展狀況、財政金融狀況、產業(yè)結構調整、物價、工資、就業(yè)與儲蓄水平的變動以及住房的供求狀況等。一般來說，經濟發(fā)展穩(wěn)步上升會導致住房需求增加，引起房價上漲，反之則房價會趨于平緩甚至下跌。政策因素，比如住房政策、城市建設與土地利用規(guī)劃等等，都會影響房價的漲落。3一次性付款和分期付款各有什么利弊？答：購房者在購房時可選擇房款的支付方式有一次性付款和分期付款兩種。一次性付款是指在合同約定的時間內，購房者一次性付清全部的房款。一次性付款購房的好處是，購房者一般能從售房者那里得到一定比例的房價優(yōu)惠。但對購房者來說，動用資金數(shù)量較大，除實力雄厚或有大量空閑資金的購房者外，資金匱乏的消費者采用這一種付款方式困難較大。同時該付款方式對于購置期房來說，由于房款已全數(shù)落入售房者手中，購房者無法控制期房的工期及質量，風險較大。分期付款是指購房者交付首期房款后（一般為總額的30%左右），根據(jù)雙方約定時間或建筑工程進度逐次付清剩余房款。分期付款購房最大的好處是可以緩解一次性付款的壓力，使購房者可以根據(jù)未來收入來決定購房總額。同時購房者也可以對工程進度及質量進行控制，如發(fā)生問題時能將損失控制在最小。但分期付款有時無疑等同于超前消費，購房者一定要對自己的未來收入成竹在胸，否則會因不能按時履約而承擔經濟損失和賠償責任。另外，分期付款相對于一次性付款，房價上肯定是沒有了優(yōu)惠折扣。3一般分期付款和銀行貸款購房有何區(qū)別？答：一般分期付款和銀行貸款購房都是以未來收入通過數(shù)次付款進行購房的方式。一般分期付款方式中，參與的只有購房者和售房者兩方，購房者是以自己的信用作為履行合同的擔保，在未付清余款前，房屋產權歸售房者，如購房者違約，售房者可根據(jù)合同約定處置合同所指的房產。銀行貸款購房，是指購房者利用銀行的貸款付清房款，而把取得的房屋產權質押給貸款銀行，然后再向銀行分期償還貸款及利息。在這種形式中，參與購房的不僅有買賣雙方，還有銀行。存在著購房者與售房者的買賣關系，購房者與銀行之間的借貸關系以及售房單位與銀行之間的協(xié)作關系及前期的擔保關系。通過這種方式購房，購房者不僅利用銀行資金，減輕了付房款的壓力，同時分期付款的額度比例較大，時間較長，還可利用銀行對售房者的信譽、工期和質量進行有效監(jiān)督。售房單位也可以在短期內收回開發(fā)建設資金，同時將購房者不履行支付房款的風險轉嫁給了銀行。3怎樣利用個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款？答：只要是繳存公積金的職工，在購房時，即可根據(jù)公積金貸款的有關規(guī)定申請公積金貸款。公積金貸款是國家設立的通過互助形式使廣大職工有能力改善現(xiàn)有住房狀況的一種貸款形式，貸款利息極低，甚至低于定期存款利息。貸款額度根據(jù)個人交繳額度計算，為充分利用優(yōu)惠的公積金貸款，購房者還能利用交繳公積金的配偶或直系親屬的額度。但最高不得超過10萬元，同時不得超過所購房款的70%。對沒有交繳公積金的購房者，或房款總額較大，光靠公積金貸款不夠的購房者，還可以利用個人住房商業(yè)性貸款。雖然個人住房商業(yè)性貸款的利率要比公積金貸款利率略高，但對資金目前另有它用或資金流轉能產生更大利益的購房者來說，無疑是很合算的。那些對自己未來收入信息十足的購房者也可以利用個人住房商業(yè)性貸款購買更好一些或更大一些的住房。因為貸款的利息相對于當前市場的通貸膨脹和人們收入的增加來說算不了什么。購買現(xiàn)房好還是期房好？答：當購房者對房地產市場進行了全面調查研究，準備實施自己的購房行為時，面臨著購買現(xiàn)房還是買期