【正文】 ； 小區(qū)內(nèi)的容積率、綠化率、樓間距等，都是可以成為賣(mài)點(diǎn)之一； 注意，上述內(nèi)容是在踩盤(pán)中完成或了解，當(dāng)電話(huà)接到業(yè)主報(bào)盤(pán)時(shí)，不能向業(yè)主問(wèn)上述問(wèn)題。四、 樓層： 樓層較高有哪些優(yōu)勢(shì)？劣勢(shì)？?jī)?yōu)勢(shì)：；如有海景、公園優(yōu)勢(shì)極明顯。 ；室內(nèi)明朗可令人心情開(kāi)朗舒暢。 ，灰塵少；蚊蟲(chóng)少。 ；劣勢(shì)：；多層樓5樓比6樓發(fā)售時(shí)相差100~150元/M2；而高層樓層差價(jià)約100元/M2，低層和高層有時(shí)相差2000元/M2以上； ；多層樓宇較突出，家有老人者，一般買(mǎi)低層；低樓層的優(yōu)勢(shì)，基本上是高樓層的劣勢(shì)，反之亦然。如小區(qū)綠化較好，其反差可適當(dāng)沖淡。高層、多層、別墅三者價(jià)格定位，三者土地含量別墅〉多層〉高層，因此，從國(guó)際房地產(chǎn)正常價(jià)格來(lái)說(shuō)，應(yīng)該別墅〉多層〉高層，但目前深圳有些不同，多層低于高層，主要因?yàn)楦邔拥慕ㄔ斐杀靖?，多層地價(jià)與高層地價(jià)相差不大而引起。五、 朝向： 坐北向南為什么是最好朝向？（1） 冬暖夏涼；冬天光照時(shí)間長(zhǎng)，夏天光照時(shí)間短（中午一點(diǎn)后基本轉(zhuǎn)向）；而西北朝向則相反，有西（夕）曬之說(shuō)，即夏天下午被暴曬，冬天又很少照到太陽(yáng)。（2） 符合民間風(fēng)水學(xué)，坐北向南為吉向； 朝向順序： 無(wú)定論，一般心理認(rèn)同為正南→東南→南→東→東北→西或西北； 當(dāng)有景現(xiàn)時(shí)，可沖淡朝向影響；客廳能見(jiàn)泳池、花園、海景、公園等景觀，同樓層價(jià)格可超過(guò)正南向。六、 平面結(jié)構(gòu)： 純住宅一般有哪些平面結(jié)構(gòu)？（1） 單身公寓（有獨(dú)立廚、衛(wèi)；）（2） 一房一廳（客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間）；（3） 二房一廳（或二廳）；（客廳、餐廳有時(shí)合二為一）；（4） 三房一廳（或二廳）一衛(wèi)（或二衛(wèi)）；（5） 四房一廳（或二廳）一衛(wèi)（或二衛(wèi)）；（6） 五房以上大平面結(jié)構(gòu)；（7） 復(fù)式結(jié)構(gòu)；（廳內(nèi)自有樓梯上樓）；（8） 躍式結(jié)構(gòu)；（半層半層上樓，采光通風(fēng)較好，功能分區(qū)明確）；（9） 別墅；接盤(pán)時(shí)，注意問(wèn)清幾個(gè)洗手間和陽(yáng)臺(tái)。 住宅建筑一般有哪幾種結(jié)構(gòu)？（1） 方正結(jié)構(gòu)；一梯二戶(hù)或四戶(hù)以上；（2） 蝶形或蛙形結(jié)構(gòu)；一梯四戶(hù)以上，部分廳或房有斜角；（3） 扇形結(jié)構(gòu)；廳或房有斜角，一般因景觀或占地需要而設(shè)計(jì)，優(yōu)勢(shì)是可大面積賞景和采光，缺點(diǎn)是斜角不便擺設(shè)而降低實(shí)用面積。 平面結(jié)構(gòu)有哪些不好？（1） 衛(wèi)生間正對(duì)客廳或餐廳；一則不雅觀，二則有異味；（2） 功能區(qū)分不明確，互相干繞大；如上臥室或餐廳從客廳穿過(guò)，影響看電視等；（3） 正門(mén)不宜和主臥室成一長(zhǎng)條走道（雖有客廳間隔也不宜），一則浪費(fèi)太大；二則不利風(fēng)水；三則影響私密；（4） 主陽(yáng)臺(tái)不在客廳而在主臥室；（5） 正門(mén)不宜正對(duì)樓梯口；（6） 結(jié)構(gòu)影響采光、通風(fēng)等；以專(zhuān)業(yè)結(jié)構(gòu)形式，可分為：框架結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)三種?？蚣芙Y(jié)構(gòu)與鋼結(jié)構(gòu)：除柱、梁、剪力墻處其它墻位可改動(dòng)、門(mén)窗可改動(dòng)，混合結(jié)構(gòu)不能改動(dòng)。 發(fā)展商建屋時(shí)，因觀念落后，地利所限或經(jīng)濟(jì)等因素影響，上述結(jié)構(gòu)弊病四處可見(jiàn)。有經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)應(yīng)懂得優(yōu)劣互補(bǔ)，避重就輕。五、建筑面積、實(shí)用面積、凈面積：（1） 銷(xiāo)售面積一般就是建筑面積： 建筑面積除掉公共分?jǐn)偛糠志褪窃搯挝坏膶?shí)用面積；凈面積是室內(nèi)除掉墻體實(shí)際可使用的空間投影面積；（2） 高層建筑實(shí)用率一般為80%；多層建筑可達(dá)90%；（3） 同樣的實(shí)用面積而設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)不同，會(huì)有不同實(shí)用效果；如斜角多，走道長(zhǎng)，則浪費(fèi)較大，無(wú)形中降低了實(shí)用率。七、 裝修標(biāo)準(zhǔn)：（1） 外墻用什么材料裝修？常用外墻裝修材料是 ； ； ；（2） 大堂裝修標(biāo)準(zhǔn)：乳膠漆、大理石、錦磚、磁片等。（3） 電梯品牌：日立、三菱、奧的斯等。（4） 門(mén)窗：木門(mén)、防火門(mén)、防盜門(mén)； 木窗、鋼窗、鋁窗、白玻、茶玻、綠玻、中空隔音玻璃等；（5） 地板材料：水泥砂漿、水磨石、大理石、木地板等；（6） 廚衛(wèi)材料潔具；（7） 天花及墻面材料；八、 配套設(shè)施： 小區(qū)內(nèi)有無(wú)泳池、會(huì)所、球場(chǎng)、花園綠化、幼兒園、停車(chē)場(chǎng)、小學(xué)、中學(xué)等； 周邊有無(wú)菜市場(chǎng)、超市、學(xué)校（幼兒園、小學(xué)、中學(xué)）；銀行、郵局等，具體多遠(yuǎn)（按步行時(shí)間計(jì)）； 名牌超市、學(xué)校是推盤(pán)的極佳概念；想想山姆會(huì)員店沃爾瑪、萬(wàn)佳對(duì)周邊物業(yè)的影響即可明白。 煤所管道，有線(xiàn)電視，電話(huà)等已成最基本的設(shè)施；電腦網(wǎng)絡(luò)和智能化小區(qū)已成新的賣(mài)點(diǎn)。 特別提示，現(xiàn)行深圳教育實(shí)行，就戶(hù)口所在地分配學(xué)位，所以住戶(hù)所在地的中、小學(xué)校品牌對(duì)地產(chǎn)價(jià)格影響也較大。九、 物業(yè)管理： 名牌物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)價(jià)格影響已經(jīng)在深圳多個(gè)樓盤(pán)得到驗(yàn)證；因此，物業(yè)管理也可以成為賣(mài)樓的一個(gè)亮點(diǎn)。 水、電、煤氣、有線(xiàn)電視等一般按國(guó)家規(guī)定收費(fèi)。 物業(yè)管理費(fèi)和停車(chē)費(fèi)一般按管理的檔次收費(fèi)，中、—；多層一般在2元/M2以下。具體各樓盤(pán)各不相同。十、 物業(yè)產(chǎn)權(quán)： 產(chǎn)權(quán)年限：從發(fā)展商買(mǎi)地時(shí)算起；住宅一般為70年；商住50年； 樓齡；：從竣工時(shí)間起算；建筑期一般2—4年； 權(quán)利人：；、夫妻共有；、團(tuán)體所有；。 有無(wú)抵押、糾紛？ 物業(yè)現(xiàn)狀：A空置房；B有人?。骸髽I(yè)主自住◇租房 當(dāng)有人住時(shí)，一定要與客戶(hù)簽看樓書(shū)；且不宜與同行合作。（二） 客戶(hù)分析23 / 23