【正文】 ； 小區(qū)內(nèi)的容積率、綠化率、樓間距等，都是可以成為賣點之一； 注意，上述內(nèi)容是在踩盤中完成或了解，當(dāng)電話接到業(yè)主報盤時，不能向業(yè)主問上述問題。四、 樓層： 樓層較高有哪些優(yōu)勢？劣勢？優(yōu)勢：；如有海景、公園優(yōu)勢極明顯。 ；室內(nèi)明朗可令人心情開朗舒暢。 ，灰塵少；蚊蟲少。 ；劣勢：；多層樓5樓比6樓發(fā)售時相差100~150元/M2；而高層樓層差價約100元/M2，低層和高層有時相差2000元/M2以上； ；多層樓宇較突出，家有老人者，一般買低層；低樓層的優(yōu)勢，基本上是高樓層的劣勢，反之亦然。如小區(qū)綠化較好，其反差可適當(dāng)沖淡。高層、多層、別墅三者價格定位，三者土地含量別墅〉多層〉高層，因此，從國際房地產(chǎn)正常價格來說，應(yīng)該別墅〉多層〉高層，但目前深圳有些不同，多層低于高層，主要因為高層的建造成本高，多層地價與高層地價相差不大而引起。五、 朝向： 坐北向南為什么是最好朝向？（1） 冬暖夏涼；冬天光照時間長，夏天光照時間短（中午一點后基本轉(zhuǎn)向）；而西北朝向則相反，有西（夕）曬之說，即夏天下午被暴曬，冬天又很少照到太陽。（2） 符合民間風(fēng)水學(xué)，坐北向南為吉向； 朝向順序： 無定論，一般心理認(rèn)同為正南→東南→南→東→東北→西或西北； 當(dāng)有景現(xiàn)時，可沖淡朝向影響；客廳能見泳池、花園、海景、公園等景觀，同樓層價格可超過正南向。六、 平面結(jié)構(gòu)： 純住宅一般有哪些平面結(jié)構(gòu)？（1） 單身公寓（有獨立廚、衛(wèi)；）（2） 一房一廳（客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間）；（3） 二房一廳（或二廳）；（客廳、餐廳有時合二為一）；（4） 三房一廳（或二廳）一衛(wèi)（或二衛(wèi)）；（5） 四房一廳（或二廳）一衛(wèi)（或二衛(wèi)）；（6） 五房以上大平面結(jié)構(gòu)；（7） 復(fù)式結(jié)構(gòu)；（廳內(nèi)自有樓梯上樓）；（8） 躍式結(jié)構(gòu)；（半層半層上樓，采光通風(fēng)較好，功能分區(qū)明確）；（9） 別墅；接盤時，注意問清幾個洗手間和陽臺。 住宅建筑一般有哪幾種結(jié)構(gòu)？（1） 方正結(jié)構(gòu)；一梯二戶或四戶以上；（2） 蝶形或蛙形結(jié)構(gòu)；一梯四戶以上，部分廳或房有斜角；（3） 扇形結(jié)構(gòu)；廳或房有斜角，一般因景觀或占地需要而設(shè)計，優(yōu)勢是可大面積賞景和采光，缺點是斜角不便擺設(shè)而降低實用面積。 平面結(jié)構(gòu)有哪些不好？（1） 衛(wèi)生間正對客廳或餐廳；一則不雅觀，二則有異味；（2） 功能區(qū)分不明確，互相干繞大；如上臥室或餐廳從客廳穿過，影響看電視等；（3） 正門不宜和主臥室成一長條走道（雖有客廳間隔也不宜），一則浪費太大；二則不利風(fēng)水；三則影響私密；（4） 主陽臺不在客廳而在主臥室；（5） 正門不宜正對樓梯口；（6） 結(jié)構(gòu)影響采光、通風(fēng)等；以專業(yè)結(jié)構(gòu)形式，可分為：框架結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)三種?？蚣芙Y(jié)構(gòu)與鋼結(jié)構(gòu)：除柱、梁、剪力墻處其它墻位可改動、門窗可改動，混合結(jié)構(gòu)不能改動。 發(fā)展商建屋時，因觀念落后，地利所限或經(jīng)濟等因素影響，上述結(jié)構(gòu)弊病四處可見。有經(jīng)驗的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)應(yīng)懂得優(yōu)劣互補，避重就輕。五、建筑面積、實用面積、凈面積：（1） 銷售面積一般就是建筑面積： 建筑面積除掉公共分?jǐn)偛糠志褪窃搯挝坏膶嵱妹娣e；凈面積是室內(nèi)除掉墻體實際可使用的空間投影面積；（2） 高層建筑實用率一般為80%；多層建筑可達(dá)90%；（3） 同樣的實用面積而設(shè)計結(jié)構(gòu)不同，會有不同實用效果；如斜角多，走道長，則浪費較大，無形中降低了實用率。七、 裝修標(biāo)準(zhǔn)：（1） 外墻用什么材料裝修？常用外墻裝修材料是 ； ； ；（2） 大堂裝修標(biāo)準(zhǔn)：乳膠漆、大理石、錦磚、磁片等。（3） 電梯品牌：日立、三菱、奧的斯等。（4） 門窗：木門、防火門、防盜門； 木窗、鋼窗、鋁窗、白玻、茶玻、綠玻、中空隔音玻璃等；（5） 地板材料：水泥砂漿、水磨石、大理石、木地板等；（6） 廚衛(wèi)材料潔具；（7） 天花及墻面材料；八、 配套設(shè)施： 小區(qū)內(nèi)有無泳池、會所、球場、花園綠化、幼兒園、停車場、小學(xué)、中學(xué)等； 周邊有無菜市場、超市、學(xué)校（幼兒園、小學(xué)、中學(xué)）；銀行、郵局等，具體多遠(yuǎn)（按步行時間計）； 名牌超市、學(xué)校是推盤的極佳概念；想想山姆會員店沃爾瑪、萬佳對周邊物業(yè)的影響即可明白。 煤所管道，有線電視，電話等已成最基本的設(shè)施；電腦網(wǎng)絡(luò)和智能化小區(qū)已成新的賣點。 特別提示，現(xiàn)行深圳教育實行，就戶口所在地分配學(xué)位，所以住戶所在地的中、小學(xué)校品牌對地產(chǎn)價格影響也較大。九、 物業(yè)管理： 名牌物業(yè)管理公司對物業(yè)價格影響已經(jīng)在深圳多個樓盤得到驗證；因此，物業(yè)管理也可以成為賣樓的一個亮點。 水、電、煤氣、有線電視等一般按國家規(guī)定收費。 物業(yè)管理費和停車費一般按管理的檔次收費，中、—；多層一般在2元/M2以下。具體各樓盤各不相同。十、 物業(yè)產(chǎn)權(quán)： 產(chǎn)權(quán)年限：從發(fā)展商買地時算起；住宅一般為70年；商住50年； 樓齡；：從竣工時間起算；建筑期一般2—4年； 權(quán)利人：；、夫妻共有；、團體所有；。 有無抵押、糾紛？ 物業(yè)現(xiàn)狀：A空置房；B有人?。骸髽I(yè)主自住◇租房 當(dāng)有人住時，一定要與客戶簽看樓書；且不宜與同行合作。（二） 客戶分析23 / 23