【正文】 ） 單身公寓（有獨立廚、衛(wèi)；）（2） 平面結(jié)構(gòu)： 如小區(qū)綠化較好，其反差可適當(dāng)沖淡。 樓層： 熟知該樓盤交通情況，有利于：（1）客戶坐什么車去看樓；（2）向客戶顯示地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)之“專業(yè)”；（3）增強客戶購房或放盤的信心。 樓盤周邊有哪幾路中巴、大巴經(jīng)過？有無住戶專車、地鐵、出入口？ 定金＋首付款＋尾款＝總房款 4）合同上的文字和數(shù)字一定不能刪除、涂改、添加 5）收據(jù)的項目有： a、居間服務(wù)費 b、租賃服務(wù)費 c、墊支服務(wù)費 d、購房定金 e、代收房款 f、違約金 g、貸款、過戶費用 留意：開收據(jù)的細節(jié) a、大小寫、數(shù)字一致，字跡清晰不能涂改 b、收到欄只能填寫購房人的名字（最終產(chǎn)權(quán)人的名字） c、三聯(lián)：存根聯(lián)、客戶聯(lián)、記帳聯(lián) 6）簽定合同后應(yīng)收的證件 賣方：a、產(chǎn)權(quán)證原件、委托書原件、身份證復(fù)印件、結(jié)婚證復(fù)印件 買方：a、身份證復(fù)印件（一次性付款只需這一樣） b、收入證明 c、照片 d、貸款申請表 e、婚姻證明 f、大專以上文憑貸款的申請人需交文憑復(fù)印件及有職稱的職稱復(fù)印件 g、戶口復(fù)印件 有關(guān)稅費的計算： 住房 非住房 契稅： 指導(dǎo)價面積﹪ 指導(dǎo)價面積3﹪ 交易手續(xù)費： 6元/M178。 港臺及外藉人土：；；；；（為數(shù)不少）；，香港上班（大有發(fā)展）； 中高層白領(lǐng)、政府高級公務(wù)員； 文化圈人土； 商界精英、銀行家、企業(yè)家； 客戶群體： 接到客戶時，如能對客戶的身份、積蓄、日常收入，喜好、購房用途等做些或明或暗的了解，有助于有的放矢地展開推銷攻勢，往往能取得事半功倍之效，但須極有技巧，不能讓客戶反感。 同樣的實用面積而設(shè)計結(jié)構(gòu)不同，會有不同實用效果；如斜角多，走道長，則浪費較大，無形中降低了實用率。 建筑面積除掉公共分?jǐn)偛糠志褪窃搯挝坏膶嵱妹娣e；凈面積是室內(nèi)除掉墻體實際可使用的空間投影面積；（2） 發(fā)展商建屋時，因觀念落后，地利所限或經(jīng)濟等因素影響，上述結(jié)構(gòu)弊病四處可見。 正門不宜正對樓梯口；（6） 正門不宜和主臥室成一長條走道（雖有客廳間隔也不宜），一則浪費太大；二則不利風(fēng)水；三則影響私密；（4） 衛(wèi)生間正對客廳或餐廳；一則不雅觀，二則有異味；（2） 坐北向南為什么是最好朝向？（1）五、 對樓盤的交通便利與否？要清清楚楚，有利于讓買賣雙方能夠了解自已需買或賣盤的樓盤價格的市場定位。 周圍有何特征建筑？（著名大廈、超市、館所等） 樓盤在整個城市的朝向？（南北） 樓盤位置： 樓盤基本知識 逐漸縮減讓價的幅度，暗示你已經(jīng)盡力。阻止沒完沒了的議價過程。感覺、同樣感覺…我理解你的感受，很多人都有這樣的感覺。他在勢氣上就站了上方。 盡量讓對方先開口報價。主動把客戶引導(dǎo)回來。參與談判的人數(shù)及性格。買房者必讀，中介培訓(xùn)資料，想買二手房的看 (2010317 9:21:48) 分類：未分類 　 3）完全掌握前期的進展情況，房價的差距；買賣雙方的真實動機及心理；我們在中介中的優(yōu)劣勢及競爭對手工作進展情況；中介費洽談情況；付款方式；空房時間?？梢哉f房款50萬，中介費1萬，稅費三萬，我在幫您談?wù)劮績r，其他的還是您另外付吧。 3） 價格被買家談下來，可以給他贏了的感覺。 如果不驚訝，買主會想，價格談的余地很大，也許可以此價成交?？捎肅DDC法。索要回報你就得到了讓步的價值。 （四）其他策略： 設(shè)定期限：如客戶后天出差，希望進早決定要哪套； 打破僵局：如雙方已經(jīng)僵持不下，可說：許多問題都解決了，就剩這點了，讓我們再談一下吧，要不然太可惜了！ 金蟬脫殼：不能接受對方的條件，為了不使談判破裂，可借故離開，說：去請示一下經(jīng)理（或愛人）； 四、價格磋商 （一）如何與買主談價： 怎樣向客戶報價； 報價的方式有那些； 報價與成交價的差額怎樣確定； 報價和客戶性格與心理方面的關(guān)系； 勸說客戶提價的技巧 分析房子的優(yōu)勢； 證明該房子很暢銷； 分析該價格低于市場價或正是市場價； 分析房主出售該房的心態(tài)，急于用錢或其他， （二）如何與業(yè)主談價： 如何摸清業(yè)主底價； 如何壓低業(yè)主價格； 怎樣幫助業(yè)主估算成交價格水平；（附如何估價） 怎樣確認(rèn)價格與其他條件的主次性； 定金數(shù)額多少合適； 提醒業(yè)主你正和他們共同努力，幫助他們實現(xiàn)他們的目標(biāo)； 體現(xiàn)客戶誠意與實力； 提出客戶報價，觀察業(yè)主反映； 幫助業(yè)主接受客戶報價的技巧： 業(yè)主一旦接受了價格就可以 不浪費時間，處理其他更重要的事； 避免了麻煩的賣房過程； 大腦得到休息，讓出收回資金作其他求偶自投資； （三）、妥協(xié)與讓價幅度： 價格留有余地； 小問題次要方面讓步； 價格無法讓步在付款方式或交房期限上讓步等； 如何讓步： 不要均等讓步； 不要最后作個大讓步； 不要一下都讓出去， 不要先作個小的讓步試探，顯得沒有誠意。 交通情況： 小區(qū)規(guī)模將直接影響到該樓盤的：綜合配套；物業(yè)管理檔次；住戶人氣；小區(qū)綠化；進而影響到物業(yè)價格走向。 小區(qū)大概的占地面積和總建筑面積； 各棟樓的編號或名稱及位置分布； 小區(qū)內(nèi)的容積率、綠化率、樓間距等，都是可以成為賣點之一； ；室內(nèi)明朗可令人心情開朗舒暢。高層、多層、別墅三者價格定位，三者土地含量別墅〉多層〉高層，因此，從國際房地產(chǎn)正常價格來說，應(yīng)該別墅〉多層〉高層，但目前深圳有些不同，多層低于高層，主要因為高層的建造成本高，多層地價與高層地價相差不大而引起。 無定論，一般心理認(rèn)同為正南→東南→南→東→東北→西或西北； 方正結(jié)構(gòu)；一梯二戶或四戶以上；（2） 扇形結(jié)構(gòu)；廳或房有斜角，一般因景觀或占地需要而設(shè)計，優(yōu)勢是可大面積賞景和采光，缺點是斜角不便擺設(shè)而降低實用面積。 門窗：木門、防火門、防盜門； 地板材料：水泥砂漿、水磨石、大理石、木地板等；（6） 天花及墻面材料；八、 小區(qū)內(nèi)有無泳池、會所、球場、花園綠化、幼兒園、停車場、小學(xué)、中學(xué)等； 名牌超市、學(xué)校是推盤的極佳概念；想想山姆會員店沃爾瑪、萬佳對周邊物業(yè)的影響即可明白。 水、電、煤氣、有線電視等一般按國家規(guī)定收費。 物業(yè)現(xiàn)狀：A空置房；B有人住：◇業(yè)主自住◇租房 各地駐深辦、公司、企業(yè)人員；（3）