【正文】 ） 單身公寓（有獨(dú)立廚、衛(wèi)；）（2） 平面結(jié)構(gòu)： 如小區(qū)綠化較好，其反差可適當(dāng)沖淡。 樓層： 熟知該樓盤(pán)交通情況，有利于：（1）客戶(hù)坐什么車(chē)去看樓；（2）向客戶(hù)顯示地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)之“專(zhuān)業(yè)”；（3）增強(qiáng)客戶(hù)購(gòu)房或放盤(pán)的信心。 樓盤(pán)周邊有哪幾路中巴、大巴經(jīng)過(guò)？有無(wú)住戶(hù)專(zhuān)車(chē)、地鐵、出入口？ 定金＋首付款＋尾款＝總房款 4）合同上的文字和數(shù)字一定不能刪除、涂改、添加 5）收據(jù)的項(xiàng)目有： a、居間服務(wù)費(fèi) b、租賃服務(wù)費(fèi) c、墊支服務(wù)費(fèi) d、購(gòu)房定金 e、代收房款 f、違約金 g、貸款、過(guò)戶(hù)費(fèi)用 留意：開(kāi)收據(jù)的細(xì)節(jié) a、大小寫(xiě)、數(shù)字一致，字跡清晰不能涂改 b、收到欄只能填寫(xiě)購(gòu)房人的名字（最終產(chǎn)權(quán)人的名字） c、三聯(lián)：存根聯(lián)、客戶(hù)聯(lián)、記帳聯(lián) 6）簽定合同后應(yīng)收的證件 賣(mài)方：a、產(chǎn)權(quán)證原件、委托書(shū)原件、身份證復(fù)印件、結(jié)婚證復(fù)印件 買(mǎi)方：a、身份證復(fù)印件（一次性付款只需這一樣） b、收入證明 c、照片 d、貸款申請(qǐng)表 e、婚姻證明 f、大專(zhuān)以上文憑貸款的申請(qǐng)人需交文憑復(fù)印件及有職稱(chēng)的職稱(chēng)復(fù)印件 g、戶(hù)口復(fù)印件 有關(guān)稅費(fèi)的計(jì)算： 住房 非住房 契稅： 指導(dǎo)價(jià)面積﹪ 指導(dǎo)價(jià)面積3﹪ 交易手續(xù)費(fèi)： 6元/M178。 港臺(tái)及外藉人土：；；；；（為數(shù)不少）；，香港上班（大有發(fā)展）； 中高層白領(lǐng)、政府高級(jí)公務(wù)員； 文化圈人土； 商界精英、銀行家、企業(yè)家； 客戶(hù)群體： 接到客戶(hù)時(shí)，如能對(duì)客戶(hù)的身份、積蓄、日常收入，喜好、購(gòu)房用途等做些或明或暗的了解，有助于有的放矢地展開(kāi)推銷(xiāo)攻勢(shì)，往往能取得事半功倍之效，但須極有技巧，不能讓客戶(hù)反感。 同樣的實(shí)用面積而設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)不同，會(huì)有不同實(shí)用效果；如斜角多，走道長(zhǎng)，則浪費(fèi)較大，無(wú)形中降低了實(shí)用率。 建筑面積除掉公共分?jǐn)偛糠志褪窃搯挝坏膶?shí)用面積；凈面積是室內(nèi)除掉墻體實(shí)際可使用的空間投影面積；（2） 發(fā)展商建屋時(shí)，因觀念落后，地利所限或經(jīng)濟(jì)等因素影響，上述結(jié)構(gòu)弊病四處可見(jiàn)。 正門(mén)不宜正對(duì)樓梯口；（6） 正門(mén)不宜和主臥室成一長(zhǎng)條走道（雖有客廳間隔也不宜），一則浪費(fèi)太大；二則不利風(fēng)水；三則影響私密；（4） 衛(wèi)生間正對(duì)客廳或餐廳；一則不雅觀，二則有異味；（2） 坐北向南為什么是最好朝向？（1）五、 對(duì)樓盤(pán)的交通便利與否？要清清楚楚，有利于讓買(mǎi)賣(mài)雙方能夠了解自已需買(mǎi)或賣(mài)盤(pán)的樓盤(pán)價(jià)格的市場(chǎng)定位。 周?chē)泻翁卣鹘ㄖ?？（著名大廈、超市、館所等） 樓盤(pán)在整個(gè)城市的朝向？（南北） 樓盤(pán)位置： 樓盤(pán)基本知識(shí) 逐漸縮減讓價(jià)的幅度，暗示你已經(jīng)盡力。阻止沒(méi)完沒(méi)了的議價(jià)過(guò)程。感覺(jué)、同樣感覺(jué)…我理解你的感受，很多人都有這樣的感覺(jué)。他在勢(shì)氣上就站了上方。 盡量讓對(duì)方先開(kāi)口報(bào)價(jià)。主動(dòng)把客戶(hù)引導(dǎo)回來(lái)。參與談判的人數(shù)及性格。買(mǎi)房者必讀，中介培訓(xùn)資料，想買(mǎi)二手房的看 (2010317 9:21:48) 分類(lèi)：未分類(lèi) 　 3）完全掌握前期的進(jìn)展情況，房?jī)r(jià)的差距；買(mǎi)賣(mài)雙方的真實(shí)動(dòng)機(jī)及心理；我們?cè)谥薪橹械膬?yōu)劣勢(shì)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手工作進(jìn)展情況；中介費(fèi)洽談情況；付款方式；空房時(shí)間?？梢哉f(shuō)房款50萬(wàn)，中介費(fèi)1萬(wàn)，稅費(fèi)三萬(wàn)，我在幫您談?wù)劮績(jī)r(jià)，其他的還是您另外付吧。 3） 價(jià)格被買(mǎi)家談下來(lái)，可以給他贏了的感覺(jué)。 如果不驚訝，買(mǎi)主會(huì)想，價(jià)格談的余地很大，也許可以此價(jià)成交?？捎肅DDC法。索要回報(bào)你就得到了讓步的價(jià)值。 （四）其他策略： 設(shè)定期限：如客戶(hù)后天出差，希望進(jìn)早決定要哪套； 打破僵局：如雙方已經(jīng)僵持不下，可說(shuō)：許多問(wèn)題都解決了，就剩這點(diǎn)了，讓我們?cè)僬勔幌掳?，要不然太可惜了?金蟬脫殼：不能接受對(duì)方的條件，為了不使談判破裂，可借故離開(kāi)，說(shuō)：去請(qǐng)示一下經(jīng)理（或愛(ài)人）； 四、價(jià)格磋商 （一）如何與買(mǎi)主談價(jià)： 怎樣向客戶(hù)報(bào)價(jià)； 報(bào)價(jià)的方式有那些； 報(bào)價(jià)與成交價(jià)的差額怎樣確定； 報(bào)價(jià)和客戶(hù)性格與心理方面的關(guān)系； 勸說(shuō)客戶(hù)提價(jià)的技巧 分析房子的優(yōu)勢(shì)； 證明該房子很暢銷(xiāo)； 分析該價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)或正是市場(chǎng)價(jià)； 分析房主出售該房的心態(tài)，急于用錢(qián)或其他， （二）如何與業(yè)主談價(jià)： 如何摸清業(yè)主底價(jià)； 如何壓低業(yè)主價(jià)格； 怎樣幫助業(yè)主估算成交價(jià)格水平；（附如何估價(jià)） 怎樣確認(rèn)價(jià)格與其他條件的主次性； 定金數(shù)額多少合適； 提醒業(yè)主你正和他們共同努力，幫助他們實(shí)現(xiàn)他們的目標(biāo)； 體現(xiàn)客戶(hù)誠(chéng)意與實(shí)力； 提出客戶(hù)報(bào)價(jià)，觀察業(yè)主反映； 幫助業(yè)主接受客戶(hù)報(bào)價(jià)的技巧： 業(yè)主一旦接受了價(jià)格就可以 不浪費(fèi)時(shí)間，處理其他更重要的事； 避免了麻煩的賣(mài)房過(guò)程； 大腦得到休息，讓出收回資金作其他求偶自投資； （三）、妥協(xié)與讓價(jià)幅度： 價(jià)格留有余地； 小問(wèn)題次要方面讓步； 價(jià)格無(wú)法讓步在付款方式或交房期限上讓步等； 如何讓步： 不要均等讓步； 不要最后作個(gè)大讓步； 不要一下都讓出去， 不要先作個(gè)小的讓步試探，顯得沒(méi)有誠(chéng)意。 交通情況： 小區(qū)規(guī)模將直接影響到該樓盤(pán)的：綜合配套；物業(yè)管理檔次；住戶(hù)人氣；小區(qū)綠化；進(jìn)而影響到物業(yè)價(jià)格走向。 小區(qū)大概的占地面積和總建筑面積； 各棟樓的編號(hào)或名稱(chēng)及位置分布； 小區(qū)內(nèi)的容積率、綠化率、樓間距等，都是可以成為賣(mài)點(diǎn)之一； ；室內(nèi)明朗可令人心情開(kāi)朗舒暢。高層、多層、別墅三者價(jià)格定位，三者土地含量別墅〉多層〉高層，因此，從國(guó)際房地產(chǎn)正常價(jià)格來(lái)說(shuō)，應(yīng)該別墅〉多層〉高層，但目前深圳有些不同，多層低于高層，主要因?yàn)楦邔拥慕ㄔ斐杀靖?，多層地價(jià)與高層地價(jià)相差不大而引起。 無(wú)定論，一般心理認(rèn)同為正南→東南→南→東→東北→西或西北； 方正結(jié)構(gòu)；一梯二戶(hù)或四戶(hù)以上；（2） 扇形結(jié)構(gòu)；廳或房有斜角，一般因景觀或占地需要而設(shè)計(jì)，優(yōu)勢(shì)是可大面積賞景和采光，缺點(diǎn)是斜角不便擺設(shè)而降低實(shí)用面積。 門(mén)窗：木門(mén)、防火門(mén)、防盜門(mén)； 地板材料：水泥砂漿、水磨石、大理石、木地板等；（6） 天花及墻面材料；八、 小區(qū)內(nèi)有無(wú)泳池、會(huì)所、球場(chǎng)、花園綠化、幼兒園、停車(chē)場(chǎng)、小學(xué)、中學(xué)等； 名牌超市、學(xué)校是推盤(pán)的極佳概念；想想山姆會(huì)員店沃爾瑪、萬(wàn)佳對(duì)周邊物業(yè)的影響即可明白。 水、電、煤氣、有線電視等一般按國(guó)家規(guī)定收費(fèi)。 物業(yè)現(xiàn)狀：A空置房；B有人?。骸髽I(yè)主自住◇租房 各地駐深辦、公司、企業(yè)人員；（3）