【正文】 物業(yè)現(xiàn)狀：A空置房；B有人住：◇業(yè)主自住◇租房 水、電、煤氣、有線電視等一般按國家規(guī)定收費。 小區(qū)內(nèi)有無泳池、會所、球場、花園綠化、幼兒園、停車場、小學(xué)、中學(xué)等； 地板材料：水泥砂漿、水磨石、大理石、木地板等；（6） 方正結(jié)構(gòu)；一梯二戶或四戶以上；（2） 高層、多層、別墅三者價格定位，三者土地含量別墅〉多層〉高層，因此，從國際房地產(chǎn)正常價格來說，應(yīng)該別墅〉多層〉高層，但目前深圳有些不同，多層低于高層，主要因為高層的建造成本高，多層地價與高層地價相差不大而引起。；室內(nèi)明朗可令人心情開朗舒暢。 小區(qū)內(nèi)的容積率、綠化率、樓間距等，都是可以成為賣點之一； 小區(qū)大概的占地面積和總建筑面積； 指導(dǎo)價面積﹪ 轉(zhuǎn)移登記費： 80元/戶 240元/戶 工本費： 20元/戶 50元/戶 公證費： 購買未滿一年需支付營業(yè)稅：（成交價－購入原價）% 辦理國土證需繳土地出讓金： 二環(huán)路以內(nèi)：指導(dǎo)價面積﹪ 二環(huán)路以外：指導(dǎo)價面積1﹪ 留意：根據(jù)經(jīng)驗辦法在實際計算稅費時通常在指導(dǎo)價基礎(chǔ)上加300元來計算 商業(yè)貸款所涉及到的稅費： 保險費：成交價年限保險費率 1～‰ 6～‰ 11～‰ 16～‰ 評估費：評估價3‰ 抵押登記費：貸款金額‰ 抵押合同費：5元 合同房的商貸流程： 到開發(fā)商處申請?zhí)顚憽渡唐贩可暾堊兏怼?重新填寫購房合同 到房管部門辦理更名過戶 公積金貸款： 擔(dān)保手續(xù)費：100元/戶 擔(dān)保服務(wù)費（保險費）：貸款5年下列（含5年）＝貸款額1％ 貸款5年以上的貸款期限每上漲1年，％ 評估費：評估價3‰（通常安成交價） 抵押登記：貸款額‰ 書證費：50元/戶 留意：a貸款年限最長20年，最高貸款額25萬 b、通常公積金貸5成，商貸貸4成 貸款公積金的要求 a、要有公積金交納人 b、公積金交納須滿一年以上 c、貸款公積金需提供公積金開戶行、單位帳戶、個人帳戶 住房公積金可貸款額度計算公式： 公積金貸款額度＝（夫妻雙方個人住房公積金月繳存之和247。 按區(qū)域分：（1）有深圳戶口：；當(dāng)有人住時，一定要與客戶簽看樓書；且不宜與同行合作。 特別提示，現(xiàn)行深圳教育實行，就戶口所在地分配學(xué)位，所以住戶所在地的中、小學(xué)校品牌對地產(chǎn)價格影響也較大。 外墻用什么材料裝修？常用外墻裝修材料是 ； 符合民間風(fēng)水學(xué)，坐北向南為吉向； 注意，上述內(nèi)容是在踩盤中完成或了解，當(dāng)電話接到業(yè)主報盤時，不能向業(yè)主問上述問題。 三、 如：40萬底價，報價42萬，第一次讓1萬，第二次讓6000，第三次讓4000。但是，我卻發(fā)現(xiàn)。 引導(dǎo)買賣雙方報價； 千萬不要接受第一次出價。 4）談判地點的選擇:清潔及整理。 2）了解市場情況，供求計及價格情況。： 1） 給自己留有談判空間 2） 你也許能以這個價格成交。交上意向金，我去給您爭取，顯得有誠意；，房主可能會動心； 避免敵對情緒及爭執(zhí)。 反悔的策略：對于猶豫不決型的客戶讓到底價也不定，可說房主先生同意，可太太堅決不同意這個價了，要漲2000元，可促其下定。 樓盤周邊有哪幾路中巴、大巴經(jīng)過？有無住戶專車、地鐵、出入口？ 如小區(qū)綠化較好，其反差可適當(dāng)沖淡。 平面結(jié)構(gòu)： 二房一廳（或二廳）；（客廳、餐廳有時合二為一）；（4） 復(fù)式結(jié)構(gòu)；（廳內(nèi)自有樓梯上樓）；（8） 銷售面積一般就是建筑面積： （3） 產(chǎn)權(quán)年限：從發(fā)展商買地時算起；住宅一般為70年；商住50年； 當(dāng)你搞不清誰說了算時，意味著很多功夫是白費了，如果小皇帝盯住某個花園的泳池或兒童樂園，你最好小跑著去那里找盤吧。 不能上市交易的房屋有下列幾種情況： 未經(jīng)管理部門登記發(fā)證的（商品房首次交易除外）； 權(quán)屬有爭議或權(quán)證與實物不相符的； 權(quán)證已被明令注銷的房子； 不能提供規(guī)定的證件； 其它依法限制權(quán)屬變動的； 房籍所在地處于房籍凍結(jié)的土地； 產(chǎn)權(quán)共有的房子，其他人不同意出售的； 已抵押但低壓人沒書面同意的； 擅自改變房屋使用性質(zhì)的 法律法規(guī)規(guī)定的及具有縣級人民政府規(guī)定的其他不宜出售的房屋； 成都二手房的特點： 趨于豐富化； 購房人群趨于多元化； 消費需求升級化； 熱點區(qū)域趨于擴大化； 推動二手房市場的因素； 國家政策保障； 需求的拉動； 房源將持續(xù)放量、價格平穩(wěn)上升； 優(yōu)秀二手房經(jīng)紀(jì)人具備的條件： 見不想見的人； 做不想做的事； 聽不想聽的話； 優(yōu)秀二手房經(jīng)紀(jì)人具備的六個素質(zhì)： 要有明確的目標(biāo)； 能力（掌握能力、表達(dá)能力、專業(yè)能力、交際能力等） 知識 必勝的信息 良好的心情； 正確對待客戶的態(tài)度； 說明：前三點是經(jīng)紀(jì)人的基本素質(zhì)，后三點是經(jīng)紀(jì)人的心理素質(zhì)； 業(yè)務(wù)流程 咨詢接待 1）上門客戶接待 A、上游客戶（房東）； a、戶源信息： b、房屋情況：面積、建房年代、房型、結(jié)構(gòu)、裝修情況、樓層 c、價格：主要是心理價格 d、權(quán)屬： B、下游客戶（買方）：主要啦解詳細(xì)的需求及他的承受價格 2）來電接待 匹配看房 a、從客源聚焦房源 b、從房源聚焦客源 匹配流程： 需求登記 立即匹配 不成功 成功 繼續(xù)維護(hù)、匹配 約定看房 陪同實地察看房子 有意向 無意向 簽訂合同 收取權(quán)證、進(jìn)入過戶、貸款等 成交后簽定合同 簽定合同時留意的細(xì)節(jié)： 1）合同中的房屋地址、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、建筑面積、產(chǎn)權(quán)證號、樓層、房屋用途一定與產(chǎn)權(quán)證上的一致，如產(chǎn)權(quán)證上的地址與現(xiàn)在的地址不一致時需當(dāng)?shù)貦C關(guān)出具原文件證明。一、 具體在哪條街道或哪兩條路交叉口？ 冬暖夏涼；冬天光照時間長，夏天光照時間短（中午一點后基本轉(zhuǎn)向）；而西北朝向則相反，有西（夕）曬之說，即夏天下午被暴曬，冬天又很少照到太陽。 平面結(jié)構(gòu)有哪些不好？（1） 主陽臺不在客廳而在主臥室；（5） 煤所管道，有線電視，電話等已成最基本的設(shè)施；電腦網(wǎng)絡(luò)和智能化小區(qū)已成新的賣點。 （二） 樓齡；：從竣工時間起算；建筑期一般2—4年； 九、 電梯品牌：日立、三菱、奧的斯等。 躍式結(jié)構(gòu)；（半層半層上樓，采光通風(fēng)較好，功能分區(qū)明確）；（9） 三房一廳（或二廳）一衛(wèi)（或二衛(wèi)）；