【正文】 差可適當沖淡。 樓層： 熟知該樓盤交通情況，有利于：（1）客戶坐什么車去看樓；（2）向客戶顯示地產經紀之“專業(yè)”；（3）增強客戶購房或放盤的信心。 樓盤周邊有哪幾路中巴、大巴經過？有無住戶專車、地鐵、出入口？ 反悔的策略：對于猶豫不決型的客戶讓到底價也不定，可說房主先生同意，可太太堅決不同意這個價了，要漲2000元，可促其下定。 好處：也許真能得到回報。交上意向金，我去給您爭取，顯得有誠意；，房主可能會動心； 避免敵對情緒及爭執(zhí)。如果買主還的價格太低，要用堅決的語氣和神情表示不可能。： 1） 給自己留有談判空間 2） 你也許能以這個價格成交。態(tài)度和方法很重要： 面談的流程：相互印鑒引薦介紹目前的進展情況（如，買方希望多少錢買，賣方想多少賣），控制局面避免爭執(zhí)提出折中方案（盡量引導算各買賣順桿雙方主動折中）這次沒談成，約定下次面談（或成功簽約）； 聊天，找一些共同話題；贊美；幽默； 談判中要主動引導客戶，不要讓客戶牽著鼻子走；例如：客戶說房子連稅、房款、中介費一共52萬吧，經紀人就說53萬吧，一般要考慮這一單是合在一起談有利，還是分開談有利。 2）了解市場情況，供求計及價格情況。 想要買房子的看看吧，看后收益匪淺與買方溝通： 一、 電話溝通 聲音感染力：受人歡迎：微笑、親和力、自信、語速；聲音的感染力； 提問：見客戶需求登記表 應答：介紹房子的情況，回答客戶的問題顯示專業(yè)能力： 電話跟進：A、B類客戶挑選 通過初步交談，讓客戶認可我們，說明我?guī)秃芏嗫蛻糍I到了稱心如意的房子，并列出5種以上讓客戶可以買的理由。 4）談判地點的選擇:清潔及整理。 單獨與買方談時，若對方不同意我們協(xié)調的價格或其他事項，要追著問，為什么？ 勸其下定時要反復重復房子的好處及客戶能得到的好處； 底牌要一個一個的出；好處要一點一點的讓，不要急于成交一下都拋給客戶； 賺足人情；如客戶本來送空調，說我?guī)湍銧幦∽尫恐鲗⒖照{留下； 能下定要立即下定，快刀斬亂麻；善于使用意向金，多數(shù)客戶考慮以下就會變卦； 要讓買方覺得房子很好賣；讓賣方感到房子不是太好賣； 不要讓雙方感覺到對方肯定要買（賣）了，如說：買方比較有意向，正在考慮新貴都和我們這套房子，對我們這個房子的戶型，比較滿意，但對裝修不滿意，希望怎樣怎樣。 引導買賣雙方報價； 千萬不要接受第一次出價。 要教育賣主表現(xiàn)不情愿賣這房子，告訴買主表現(xiàn)不要太明顯；比如說住很多年了，很有感情等。但是，我卻發(fā)現(xiàn)。 談判后期策略： （三）談判后期策略： 黑白臉對策：是給別人施加壓力而不發(fā)生沖突最好辦法。 如：40萬底價，報價42萬，第一次讓1萬，第二次讓6000，第三次讓4000。 便捷的交通經常能成為樓盤的一大賣點，甚至能彌補地理位置的不足。 三、 注意，上述內容是在踩盤中完成或了解，當電話接到業(yè)主報盤時，不能向業(yè)主問上述問題。 ；劣勢：；多層樓5樓比6樓發(fā)售時相差100~150元/M2；而高層樓層差價約100元/M2，低層和高層有時相差2000元/M2以上； 符合民間風水學，坐北向南為吉向； 當有景現(xiàn)時，可沖淡朝向影響；客廳能見泳池、花園、海景、公園等景觀，同樓層價格可超過正南向。 有經驗的地產經紀應懂得優(yōu)劣互補，避重就輕。 七、 外墻用什么材料裝修？常用外墻裝修材料是 ； ；（2） 特別提示，現(xiàn)行深圳教育實行，就戶口所在地分配學位，所以住戶所在地的中、小學校品牌對地產價格影響也較大。 當有人住時，一定要與客戶簽看樓書；且不宜與同行合作。一、 按區(qū)域分：（1）有深圳戶口：； 指導價面積﹪ 轉移登記費： 80元/戶 240元/戶 工本費： 20元/戶 50元/戶 公證費： 購買未滿一年需支付營業(yè)稅：（成交價－購入原價）% 辦理國土證需繳土地出讓金： 二環(huán)路以內：指導價面積﹪ 二環(huán)路以外：指導價面積1﹪ 留意：根據(jù)經驗辦法在實際計算稅費時通常在指導價基礎上加300元來計算 商業(yè)貸款所涉及到的稅費： 保險費：成交價年限保險費率 1～‰ 6～‰ 11～‰ 16～‰ 評估費：評估價3‰ 抵押登記費：貸款金額‰ 抵押合同費：5元 合同房的商貸流程： 到開發(fā)商處申請?zhí)顚憽渡唐贩可暾堊兏怼?重新填寫購房合同 到房管部門辦理更名過戶 公積金貸款： 擔保手續(xù)費：100元/戶 擔保服務費（保險費）：貸款5年下列（含5年）＝貸款額1％ 貸款5年以上的貸款期限每上漲1年，％ 評估費：評估價3‰（通常安成交價） 抵押登記：貸款額‰ 書證費：50元/戶 留意：a貸款年限最長20年，最高貸款額25萬 b、通常公積金貸5成，商貸貸4成 貸款公積金的要求 a、要有公積金交納人 b、公積金交納須滿一年以上 c、貸款公積金需提供公積金開戶行、單位帳戶、個人帳戶 住房公積金可貸款額度計算公式： 公積金貸款額度＝（夫妻雙方個人住房公積金月繳存之和247。 交通情況： 小區(qū)規(guī)模將直接影響到該樓盤的：綜合配套；物業(yè)管理檔次；住戶人氣；小區(qū)綠化；進而影響到物業(yè)價格走向。 小區(qū)大概的占地面積和總建筑面積； 各棟樓的編號或名稱及位置分布； 小區(qū)內的容積率、綠化率、樓間距等，都是可以成為賣點之一； ；室內明朗可令人心情開朗舒暢。高層、多層、別墅三者價格定位，三者土地含量別墅〉多層〉高層，因此，從國際房地產正常價格來說，應該別墅〉多層〉高層，但目前深圳有些不同，多層低于高層，主要因為高層的建造成本高，多層地價與高層地價相差不大而引起。 無定論，一般心理認同為正南→東南→南→東→東北→西或西北； 方正結構；一梯二戶或四戶以上；（2） 扇形結構；廳或房有斜角，一般因景觀或占地需要而設計，優(yōu)勢是可大面積賞景和采光，缺點是斜角不便擺設而降低實用面積。 門窗：木門、防火門、防盜門； 地板材料：水泥砂漿、水磨石、大理石、木地板等；（6） 天花及墻面材料；八、 小區(qū)內有無泳池、會所、球場、花園綠化、幼兒園、停車場、小學、中學等； 名牌超市、學校是推盤的極佳概念；想想山姆會員店沃爾瑪、萬佳對周邊物業(yè)的影響即可明白。 水、電、煤氣、有線電視等一般按國家規(guī)定收費。 物業(yè)現(xiàn)狀：A空置房；B有人?。骸髽I(yè)主自住◇租房16