【正文】 住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅?！　”就ㄖ?999年8月1日起執(zhí)行。部分地區(qū)在此之前越權(quán)自行制定的房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收政策，凡與本通知規(guī)定不符的一律改按本通知的規(guī)定執(zhí)行。 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 一九九九年七月二十九日財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問(wèn)題的通知財(cái)稅[2004]134號(hào)各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳(局)、地方稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局： 為了進(jìn)一步明確與國(guó)有土地使用權(quán)出讓相關(guān)的契稅政策，推動(dòng)公有住房上市的進(jìn)程，現(xiàn)將有關(guān)契稅政策通知如下： 一、出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。 (一)以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。 沒(méi)有成交價(jià)格或者成交價(jià)格明顯偏低的，征收機(jī)關(guān)可依次按下列兩種方式確定： 評(píng)估價(jià)格：由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價(jià)格。 土地基準(zhǔn)地價(jià)：由縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價(jià)。 (二)以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。 二、先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)依法繳納契稅，其計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓費(fèi)用。 三、已購(gòu)公有住房經(jīng)補(bǔ)繳土地出讓金和其他出讓費(fèi)用成為完全產(chǎn)權(quán)住房的，免征土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移的契稅。 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 二○○四年八月三日∝∝∝∝∝∝∝∝∝∝∝∝∝∝∝∝∝∝∝∝∝∝∝∝∝∝∝∝∝∝∝∝∝財(cái)政部　國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知財(cái)稅[1995]48號(hào)各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局，揚(yáng)州培訓(xùn)中心、長(zhǎng)春稅務(wù)學(xué)院：　　按照《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱條例)和《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(以下簡(jiǎn)稱細(xì)則)的規(guī)定，現(xiàn)對(duì)土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定如下:　　一、關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的征免稅問(wèn)題　　對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！　《?、關(guān)于合作建房的征免稅問(wèn)題　　對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。　　三、關(guān)于企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問(wèn)題　　在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅?！　∷?、關(guān)于細(xì)則中“贈(zèng)與”所包括的范圍問(wèn)題　　細(xì)則所稱的“贈(zèng)與”是指如下情況:　　(一)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。　　(二)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。　　上述社會(huì)團(tuán)體是指中國(guó)青少年發(fā)展基金會(huì)、希望工程基金會(huì)、宋慶齡基金會(huì)、減災(zāi)委員會(huì)、中國(guó)紅十字會(huì)、中國(guó)殘疾人聯(lián)合會(huì)、全國(guó)老年基金會(huì)、老區(qū)促進(jìn)會(huì)以及經(jīng)民政部門(mén)批準(zhǔn)成立的其他非營(yíng)利的公益性組織。　　五、關(guān)于個(gè)人互換住房的征免稅問(wèn)題　　對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅?！　×?、關(guān)于地方政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的費(fèi)用如何計(jì)征土地增值稅的問(wèn)題　　對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入?！　?duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用?！　∑摺㈥P(guān)于新建房與舊房的界定問(wèn)題　　新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳(局)和地方稅務(wù)局具體規(guī)定?！　“恕㈥P(guān)于扣除項(xiàng)目金額中的利息支出如何計(jì)算問(wèn)題　　(一)利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除；　　(二)對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除?！　【?、關(guān)于計(jì)算增值額時(shí)扣除已繳納印花稅的問(wèn)題　　細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅?！　∈?、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項(xiàng)目金額的問(wèn)題　　轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額?！　∈弧㈥P(guān)于已繳納的契稅可否在計(jì)稅時(shí)扣除的問(wèn)題　　對(duì)于個(gè)人購(gòu)入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購(gòu)入時(shí)已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)中已包括了此項(xiàng)因素，在計(jì)征土地增值稅時(shí)，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除?！　∈?、關(guān)于評(píng)估費(fèi)用可否在計(jì)算增值額時(shí)扣除的問(wèn)題　　納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。對(duì)條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除?！　∈㈥P(guān)于既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他類型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的如何計(jì)稅的問(wèn)題　　對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條(一)項(xiàng)的免稅規(guī)定?！　∈?、關(guān)于預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入是否申報(bào)納稅的問(wèn)題　　根據(jù)細(xì)則的規(guī)定，對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。因此，對(duì)納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補(bǔ)；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時(shí)先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案?！　∈?、關(guān)于分期收款的外幣收入如何折合人民幣的問(wèn)題　　對(duì)于取得的收入為外國(guó)貨幣的，依照細(xì)則規(guī)定，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合人民幣，據(jù)以計(jì)算土地增值稅稅額。對(duì)于以分期收款形式取得的外幣收入，也應(yīng)按實(shí)際收款日或收款當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合人民幣。　　十六、關(guān)于納稅期限的問(wèn)題　　根據(jù)條例第十條、第十二條和細(xì)則第十五條的規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限，應(yīng)在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓(即過(guò)戶及登記)手續(xù)之前?！　∈摺㈥P(guān)于財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于對(duì)1994年1月1日前簽訂開(kāi)發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的通知》(財(cái)法字[1995]7號(hào))適用范圍的問(wèn)題?！　≡撏ㄖ?guī)定的適用范圍，限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)的行為，非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)的，不適用此規(guī)定。 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 一九九五年五月二十五日關(guān)于拆遷安置房有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知甬地稅二〔2005〕153號(hào)各縣（市）、區(qū)地方稅務(wù)局（分局），市局各直屬分局：根據(jù)拆遷安置房的某些實(shí)際情況，對(duì)個(gè)人將根據(jù)國(guó)家有關(guān)拆遷法律、法規(guī)規(guī)定取得的拆遷安置房出售的營(yíng)業(yè)稅政策暫規(guī)定如下：拆遷安置房的普通住宅和非普通住宅確定，應(yīng)按市人民政府辦公廳（甬政辦發(fā)[2005]104號(hào)）文件執(zhí)行。拆遷安置房取得的時(shí)間為簽定拆遷協(xié)議的時(shí)間。拆遷安置房2年內(nèi)出售的，可扣除原拆遷面積部分計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，其計(jì)稅依據(jù)=出售總金額*（1原拆遷面積/出售面積）。拆遷安置房超過(guò)2年出售的，屬于普通住房的，可按國(guó)稅發(fā)[2005]89號(hào)文件規(guī)定免征營(yíng)業(yè)稅；屬于非普通住房的，除可扣除原被拆遷面積部分外，如有超拆遷安置面積部分購(gòu)房的，還可扣除支付的超拆遷安置面積部分購(gòu)房款后的余額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，其計(jì)稅依據(jù)=出售總金額*（1原拆遷面積/出售面積）超拆遷安置面積部分購(gòu)房款。拆遷安置房出售的納稅人在申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)，須提供與拆遷人簽定的拆遷安置協(xié)議的原件和復(fù)印件以及能證明該房為拆遷安置房的其他資料，拆遷安置協(xié)議原件經(jīng)稅務(wù)部門(mén)審核加蓋已抵扣章后歸還給納稅人，復(fù)印件由稅務(wù)部門(mén)存檔。超拆遷安置面積購(gòu)房的納稅人還應(yīng)提供購(gòu)房時(shí)取得的稅務(wù)部門(mén)監(jiān)制的發(fā)票作為差額征稅的扣除憑證。拆遷戶采用貨幣補(bǔ)償形式的，其購(gòu)買(mǎi)住房出售的，按照市局甬地稅二[2005]116號(hào)文件執(zhí)行。各地在執(zhí)行過(guò)程中有什么問(wèn)題請(qǐng)告市局。寧波市地方稅務(wù)局 二ＯＯ五年七月二十五日另注：拆遷安置房出售的納稅人在重復(fù)抵扣時(shí)，必須持拆遷安置協(xié)議原件才能重復(fù)抵扣。例：納稅人拆遷安置協(xié)議原件面積200平方米，實(shí)際取得房屋3套，面積為80、765平方米，總面積220平方米，超20平方米。在賣(mài)第一套80平方米時(shí)，持拆遷安置協(xié)議原件，由稅務(wù)機(jī)關(guān)審核加蓋已抵扣（80平方米）章。在賣(mài)第二套75平方米時(shí)，持已加蓋已抵扣（80平方米）章的拆遷安置協(xié)議原件，由稅務(wù)機(jī)關(guān)審核加蓋已抵扣（75平方米）章，合計(jì)已抵扣155平方米。在賣(mài)第三套65平方米時(shí)，持已加蓋已抵扣（80+75平方米）章的拆遷安置協(xié)議原件，剩余可抵扣45平方米按規(guī)定公式計(jì)算各類稅費(fèi)。你問(wèn)我答我想請(qǐng)問(wèn)一下廣告公司是核定征收的，那營(yíng)業(yè)額有起征點(diǎn)嗎？是不是沒(méi)有到起征點(diǎn)的話就不用交營(yíng)業(yè)稅和城建稅、教育附加費(fèi)啊？工資沒(méi)有到1500是不是不用交個(gè)人所得稅了？麻煩老師幫我答復(fù)一下？答：公司沒(méi)有起征點(diǎn)的概念，起征點(diǎn)只是對(duì)個(gè)人或個(gè)體工商戶而言的。只要發(fā)生了營(yíng)業(yè)收入，就需要繳納營(yíng)業(yè)稅和城建稅、教育附加費(fèi)。寧波市工資薪金個(gè)人所得稅的費(fèi)用扣除額是1200元，但是對(duì)實(shí)行通訊制度改革的單位，個(gè)人從任職單位取得的通訊補(bǔ)貼收入，可以按實(shí)際扣除每人每月300元的公務(wù)費(fèi)用。因此，并不是說(shuō)工資不到1500元就可以不繳稅了。江北地稅局:貴局的地稅簡(jiǎn)訊已辦了多年,我們認(rèn)為很好，對(duì)我們的工作很有幫助?，F(xiàn)在實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上報(bào)稅,你們的簡(jiǎn)訊還辦嗎？還發(fā)嗎？如發(fā)的話在納稅大廳會(huì)放多長(zhǎng)時(shí)間？還有稅收法規(guī)公告，你們會(huì)在大廳放多長(zhǎng)時(shí)間？答：《地稅簡(jiǎn)訊》和《稅收法規(guī)公告》都有的，《稅收法規(guī)公告》每一月一期一般直接在各所征收大廳宣傳資料發(fā)放窗口發(fā)放；《地稅簡(jiǎn)訊》每二月一期在開(kāi)稅收財(cái)務(wù)輔導(dǎo)會(huì)時(shí)發(fā)放，剩余的也在各所征收大廳宣傳資料發(fā)放窗口發(fā)放。另外，地稅簡(jiǎn)訊電子版也在網(wǎng)上發(fā)布，請(qǐng)關(guān)注！關(guān)于勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)及用品每人每月發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)多少？一起計(jì)并計(jì)提個(gè)人所得稅？答：一、關(guān)于2005年勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)及用品標(biāo)準(zhǔn)的文件還未到，目前先按2004年文件執(zhí)行，標(biāo)準(zhǔn)為600元；待2005年度匯算清繳文件到時(shí)再作調(diào)整。二、發(fā)放勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)及用品必須是實(shí)物，且要求有合法憑證，不計(jì)入工資；如發(fā)放現(xiàn)金，則要計(jì)入工資收入。采用核定征收企業(yè)所得稅方式的企業(yè),固定資產(chǎn)清理收入(不扣除清理過(guò)程發(fā)生的費(fèi)用)的企業(yè)所得稅應(yīng)稅所得率為12%,%.那么采用核定征收個(gè)人所得稅方式的企業(yè),發(fā)生以上業(yè)務(wù)怎么算?答：對(duì)于核定征收個(gè)人所得稅的企業(yè)，發(fā)生的固定資產(chǎn)清理收入，采用12%的應(yīng)稅所得率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅后，股息紅利個(gè)人所得稅是不需要繳納的。51 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